Ko'chmas mulkni baholashda daromad yondashuvi - baholanayotgan mulkdan tijorat maqsadlarida foydalanishdan kutilayotgan daromadni aniqlashga asoslangan ko‘chmas mulk qiymatini baholash usullari majmui.
Ko'chmas mulkni baholashda daromadli yondashuvning bozor va xarajat yondashuvidan asosiy ustunligi shundaki, u investorning daromad manbai sifatida ko'chmas mulk haqidagi g'oyasini yaxshiroq aks ettiradi, ya'ni. Ko'chmas mulkning bu sifati asosiy narx omili sifatida hisobga olinadi. Ko'chmas mulkni baholashda daromadli yondashuvning asosiy kamchiligi shundaki, boshqa ikkita baholash yondashuvidan farqli o'laroq, u prognoz ma'lumotlariga asoslanadi.
Daromad yondashuvi ko'chmas mulkning joriy qiymatini kelajakdagi pul oqimlarining joriy qiymati sifatida baholaydi, ya'ni. aks ettiradi:
mulkning foydalanish muddati davomida olishi mumkin bo'lgan daromadning sifati va miqdori;
baholanayotgan ob'ektga ham, mintaqaga ham xos xavflar.
Aniqlash uchun daromad usuli qo'llaniladi sarmoyaxarajat, chunki potentsial investor mulk uchun ushbu mulkdan kelajakdagi daromadning hozirgi qiymatidan ko'proq pul to'lamaydi. U aniqlashda ham qo'llaniladi bozor qiymati.
Asosiy tushunchalar:
Daromadlarni kapitallashtirish kelajakdagi daromad va ob'ektning joriy qiymati o'rtasidagi munosabatni belgilovchi jarayondir.
Daromad yondashuvining asosiy formulasi (3.5-rasm):
yoki 
, Qayerda
C (V) - mulk qiymati;
BH (I) - baholanayotgan mulkdan kutilayotgan daromad. Daromad odatda mulkning ma'lum bir davr mobaynida ishlab chiqarishga qodir bo'lgan sof operatsion daromadini anglatadi;
K (R) - daromad yoki foyda darajasi - koeffitsient yoki kapitallashuv darajasi.
Kapitallashtirish darajasi- daromad va baholash ob'ektining qiymati o'rtasidagi munosabatni aks ettiruvchi rentabellik darajasi.
Kapitallashtirish darajasi- Bu mulkning bozor qiymatining u ishlab chiqaradigan sof daromadga nisbati.
Chegirma stavkasi- mulkdan foydalanish natijasida kelib chiqadigan pul oqimlari qiymatini ma'lum bir vaqtda qayta hisoblashda qo'llaniladigan murakkab foiz stavkasi.
Daromad yondashuvidan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholashning asosiy bosqichlari:
Taqqoslanadigan mulk bozorida amaldagi stavkalar va tariflarni (ijara stavkalarini) tahlil qilish asosida yalpi potentsial daromadni baholash;
Yo'qotishlarni tahlil qilish;
Baholangan ob'ektni ishlatish xarajatlarini hisoblash;
Sof operatsion daromad aniqlanadi, bu yalpi potentsial daromad minus zararlar va xarajatlarning farqiga teng
Sof operatsion daromadni mulk qiymatiga aylantirish.
Daromad yondashuvi doirasida ikkita usuldan birini qo'llash mumkin: daromadlarni to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli va diskontlangan pul oqimlari usuli.
Ushbu usullar ko'chmas mulkning qiymati baholanayotgan mulkning kelajakda daromad oqimini yaratish qobiliyati bilan belgilanadi degan asosga asoslanadi. Ikkala usulda ham mulkdan keladigan kelajakdagi daromad ushbu mulkka xos bo'lgan xavf darajasini hisobga olgan holda uning qiymatiga aylantiriladi. Bu usullar faqat daromad oqimlarini o'zgartirish usuli bilan farqlanadi.
Daromadlarni kapitallashtirish usulidan foydalanganda, bir vaqtning o'zida daromad ko'chmas mulk qiymatiga, diskontlangan pul oqimi usulidan foydalanganda esa, bir qator prognoz yillari uchun undan maqsadli foydalanishdan olingan daromad, shuningdek, qayta sotishdan tushgan tushumga aylantiriladi. prognoz davri oxiridagi mulk konvertatsiya qilinadi.
Daromadni kapitallashtirish usuli quyidagi hollarda qo'llaniladi:
daromad oqimlari uzoq vaqt davomida barqaror bo'lib, sezilarli ijobiy qiymatni ifodalaydi;
daromad oqimlari barqaror, o'rtacha sur'atda o'sib bormoqda.
Asosiy hisoblash formulasi quyidagicha:
yoki 
,Qaerda
C - mulkning qiymati (pul birliklari);
CC - kapitallashuv nisbati (%).
Shunday qilib, daromadni kapitallashtirish usuli - yillik (yoki o'rtacha yillik) sof operatsion daromadni (NOI) joriy qiymatga aylantirish orqali ko'chmas mulk qiymatini aniqlash.
Ushbu usulni qo'llashda quyidagilarni e'tiborga olish kerak: cheklovchi shartlar:
daromad oqimlarining beqarorligi;
agar mulk rekonstruksiya qilinayotgan yoki qurilishi davom etayotgan bo'lsa.
Ushbu usulning asosiy muammolari
1. Usul mulkni sezilarli darajada rekonstruksiya qilishni talab qilganda yoki tugallanmagan qurilish holatida bo'lganda foydalanish uchun tavsiya etilmaydi, ya'ni. Yaqin kelajakda barqaror daromad darajasiga erishish mumkin emas.
2. Rossiya sharoitida baholovchi duch keladigan asosiy muammo - bu ko'chmas mulk bozorining "axborot shaffofligi", birinchi navbatda, ko'chmas mulkni sotish va ijaraga berish bo'yicha real operatsiyalar to'g'risidagi ma'lumotlarning yo'qligi, operatsion xarajatlar va statistik ma'lumotlarning yo'qligi. turli hududlarda har bir bozor segmentida yuk omili haqida ma'lumot. Natijada, NRR va kapitallashuv stavkasini hisoblash juda murakkab vazifaga aylanadi.
Kapitallashtirish usulidan foydalangan holda baholash protsedurasining asosiy bosqichlari:
kutilayotgan yillik (yoki oʻrtacha yillik) daromadni mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanish natijasida olinadigan daromad sifatida aniqlash;
kapitallashuv stavkasini hisoblash;
NPVni kapitallashuv koeffitsientiga bo'lish yo'li bilan sof operatsion daromad va kapitallashuv nisbati asosida mulk qiymatini aniqlash.
Potensial yalpi daromad (GPI)- barcha yo'qotishlar va xarajatlarni hisobga olmagan holda ko'chmas mulkdan 100% foydalangan holda olinishi mumkin bo'lgan daromadlar. PPV baholanayotgan mulk maydoniga va belgilangan ijara stavkasiga bog'liq va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
, Qayerda
S - ijaraga beriladigan maydon, m2;
sm - 1 m2 uchun ijara stavkasi.
Haqiqiy yalpi daromad (DVD)- bu potentsial yalpi daromad minus bo'sh joydan to'liq foydalanmaslik va ijara haqini undirishdagi yo'qotishlarni, mulkdan normal bozor foydalanishdan olingan boshqa daromadlarni qo'shgan holda:
DVD = PVD - Yo'qotishlar + Boshqa daromadlar
Sof operatsion daromad (NOI)- yil davomidagi amaldagi yalpi daromad minus operatsion xarajatlar (OR) (amortizatsiyadan tashqari):
CHOD = DVD - OR.
Operatsion xarajatlar - bu mulkning normal ishlashini ta'minlash va haqiqiy yalpi daromadni takror ishlab chiqarish uchun zarur bo'lgan xarajatlar.
Kapitallashtirish koeffitsientini hisoblash.
Kapitalizatsiya koeffitsientini aniqlashning bir necha usullari mavjud:
kapital xarajatlarni qoplashni hisobga olgan holda (aktiv qiymatining o'zgarishiga moslashtirilgan);
bog'langan investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi;
to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli.
Kapi kompensatsiyasini hisobga olgan holda kapitallashuv koeffitsientini aniqlashumumiy xarajatlar.
Kapitalizatsiya nisbati ikki qismdan iborat:
investitsiyalarning (kapitalning) rentabellik darajasi, bu aniq investitsiyalar bilan bog'liq xavf va boshqa omillarni hisobga olgan holda mablag'lardan foydalanganlik uchun investorga to'lanishi kerak bo'lgan kompensatsiya;
kapitalni qaytarish stavkalari, ya'ni. dastlabki investitsiya summasini qaytarish. Bundan tashqari, kapitalizatsiya koeffitsientining ushbu elementi faqat aktivlarning amortizatsiya qilinadigan qismiga nisbatan qo'llaniladi.
Kapitalning rentabellik darajasi kümülatif qurilish usuli yordamida tuziladi:
Risksiz daromad darajasi +
Risk mukofotlari +
Ko'chmas mulkka investitsiyalar +
Ko'chmas mulk likvidligi pastligi uchun mukofotlar +
Investitsion menejment mukofotlari.
Risksiz daromad darajasi - yuqori likvidli aktivlar bo'yicha foiz stavkasi, ya'ni. Bu "firma va jismoniy shaxslarning mablag'larini qaytarmaslik xavfisiz investitsiya qilish uchun haqiqiy bozor imkoniyatlarini" aks ettiruvchi stavka. OFZ va VEB bo'yicha daromad ko'pincha xavf-xatarsiz kurs sifatida qabul qilinadi.
Baholash jarayonida nominal va real risksiz stavkalar ham rubl, ham xorijiy valyuta bo'lishi mumkinligini hisobga olish kerak. Nominal stavkani realga va aksincha qayta hisoblashda amerikalik iqtisodchi va matematik I. Fisherning 20-asrning 30-yillarida ishlab chiqqan formulasidan foydalanish tavsiya etiladi:
; Qayerda
Rn - nominal stavka;
Rr – real kurs;
Jinf - inflyatsiya indeksi (yillik inflyatsiya darajasi).
Valyuta tavakkalsiz kursini hisoblashda dollar inflyatsiyasi indeksini hisobga olgan holda Fisher formulasidan, rublning risksiz kursini aniqlashda esa rubl inflyatsiyasi indeksidan foydalangan holda tuzatish kiritish tavsiya etiladi.
Rublning daromadlilik kursini dollar kursiga yoki aksincha konvertatsiya qilish quyidagi formulalar yordamida amalga oshirilishi mumkin:
Dr, Dv - rubl yoki xorijiy valyutadagi daromad darajasi;
Kurs – ayirboshlash kursi, %.
Risk mukofotining turli tarkibiy qismlarini hisoblash:
past likvidlik uchun mukofot. Ushbu komponentni hisoblashda mulkka kiritilgan investitsiyalarni darhol qaytarishning mumkin emasligi hisobga olinadi va u bozorda baholanadigan ob'ektlarga o'xshash ob'ektlarning odatdagi ta'sir qilish vaqti uchun dollar inflyatsiyasi darajasida olinishi mumkin;
xavf mukofoti ko'chmas mulkka investitsiyalar. Bunda ob'ektning iste'mol qiymatining tasodifan yo'qolishi ehtimoli hisobga olinadi va mukofot ishonchliligi eng yuqori toifadagi sug'urta kompaniyalarida sug'urta badallari miqdorida qabul qilinishi mumkin;
investitsiyalarni boshqarish uchun mukofot. Investitsiyalar qanchalik xavfli va murakkab bo'lsa, u shunchalik malakali boshqaruvni talab qiladi. Ijara to'lovlarini yig'ishda kam yuk va yo'qotishlar koeffitsientini hisobga olgan holda investitsiyalarni boshqarish uchun mukofotni hisoblash tavsiya etiladi.
Bog'langan investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi.
Agar mulk o'z kapitali va qarz kapitali yordamida sotib olinsa, kapitalizatsiya koeffitsienti investitsiyaning ikkala qismi uchun daromadlilik talablariga javob berishi kerak. Koeffitsient qiymati tegishli investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi bilan belgilanadi.
Qarz kapitalining kapitallashuv koeffitsienti ipoteka konstantasi deb ataladi va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
; Qayerda
Rm – ipoteka doimiysi;
DO - yillik to'lovlar;
K - ipoteka krediti miqdori.
Ipoteka konstantasi murakkab foizlarning olti funksiyasi jadvali bilan aniqlanadi: u foiz stavkasi va kompensatsiya fondi omili yig‘indisiga teng yoki amortizatsiya birligiga to‘lanadigan badal koeffitsientiga teng.
Kapitalning kapitallashuv stavkasi ipoteka konstantasi deb ataladi va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
; Qayerda
Rc – kapitalning kapitallashuv koeffitsienti;
PTCF - soliqlarni to'lashdan oldin yillik pul oqimi;
Ks - o'z kapitalining miqdori.
Umumiy kapitallashuv koeffitsienti o'rtacha og'irlik sifatida aniqlanadi:
M - ipoteka qarzining nisbati.
Agar aktiv qiymatining o'zgarishi bashorat qilinsa, kapitallashuv koeffitsientida kapitalning asosiy summasining qaytarilishini (qayta kapitalizatsiya jarayoni) hisobga olish zarur bo'ladi. Kapitalning rentabellik darajasi ba'zi manbalarda qayta kapitalizatsiya koeffitsienti deb ataladi. Dastlabki investitsiyalarni qaytarish uchun sof operatsion daromadning bir qismi R foiz stavkasi - qayta kapitallashtirish uchun foiz stavkasi bilan tiklash fondiga ajratiladi.
Uchta yo'l bor investitsiya qilingan kapitalni qoplash:
kapitalning to'g'ri chiziqli qaytarilishi (Ring usuli);
o'rnini bosish fondi va investitsiyalarning daromadlilik darajasi bo'yicha kapitalning qaytarilishi (Invud usuli). U ba'zan annuitet usuli deb ataladi;
kompensatsiya fondi va risksiz foiz stavkasi asosida kapitalni qaytarish (Hoskold usuli).
Ring usuli.
Ushbu usuldan asosiy qarz teng qismlarda to'lanishi kutilayotganda foydalanish maqsadga muvofiqdir. Kapitalning yillik daromadlilik darajasi aktiv qiymatining 100% ni uning qolgan foydali muddatiga bo'lish yo'li bilan hisoblanadi, ya'ni. Bu aktivning xizmat qilish muddatining o'zaro bog'liqligi. Daromad darajasi - foizsiz kompensatsiya fondiga joylashtirilgan boshlang'ich kapitalning yillik ulushi:
; Qayerda
n – qolgan iqtisodiy hayot;
Ry - investitsiyalarning daromadlilik darajasi.
Misol.
Investitsiya shartlari:
muddati - 5 yil;
R - investitsiyalarning rentabellik darajasi 12%;
ko'chmas mulkka qo'yilgan kapital miqdori 10 000 dollarni tashkil etadi.
Yechim. Ring usuli. Kapitalning yillik to'g'ri chiziqli rentabelligi 20% ni tashkil qiladi, chunki 5 yil ichida aktivning 100% hisobdan chiqariladi (100: 5 = 20). Bunday holda, kapitallashuv nisbati 32% (12% + 20% = 32%) bo'ladi.
Investitsiyalar bo'yicha talab qilinadigan daromad darajasini hisobga olgan holda kapitalning asosiy miqdorini qoplash jadvalda aks ettirilgan.
Ring usulidan foydalangan holda investitsiya qilingan kapitalni qoplash jadvali (AQSh dollari)
|
Davr boshidagi investitsiyalar balansi |
Investitsiyalarni qoplash |
Investitsiya qilingan kapitalning rentabelligi (12%) |
Umumiy daromad |
|
Kapitalning qaytarilishi mulkning butun muddati davomida teng qismlarda sodir bo'ladi.
Inwood usuli kapital daromadi investitsiyalarning daromadlilik darajasi bo'yicha qayta investitsiya qilingan taqdirda foydalaniladi. Bunday holda, kapitalizatsiya koeffitsientining tarkibiy qismi sifatida rentabellik darajasi investitsiyalar uchun foiz stavkasi bo'yicha almashtirish fondi omiliga teng:
Qayerda SFF - kompensatsiya fondi omili;
Y = R (investitsiyalarning daromadlilik darajasi).
Ushbu usul yordamida investitsiya qilingan kapitalni qoplash jadvalda keltirilgan. 3.5.
Misol.
Investitsiya shartlari:
muddati - 5 yil;
investitsiyalar rentabelligi - 12%.
Yechim. Kapitalizatsiya stavkasi 0,12 investitsiya rentabelligi va kompensatsiya fondi koeffitsienti (12%, 5 yil uchun) 0,1574097 yig'indisi sifatida hisoblanadi. Kapitalizatsiya stavkasi 0,2774097 ni tashkil qiladi, agar "Amortizatsiya uchun badal" ustunidan olingan bo'lsa (12%, 5 yil).
Jadval. Invud usulidan foydalangan holda investitsiya qilingan kapitalni qaytarish (AQSh dollari)
|
Yil boshidagi asosiy qarz qoldig'i, dollar. |
Kompensatsiyaning umumiy miqdori |
Shu jumladan |
||
|
kapitalga nisbatan % |
kompensatsiya asosiy summa |
|||
Xoskold usuli. Dastlabki investitsiyalarning daromadlilik darajasi biroz yuqori bo'lganida foydalaniladi, bu esa bir xil tezlikda qayta investitsiya qilish ehtimoli yo'q. Qayta investitsiya qilingan mablag'lar uchun daromad xavf-xatarsiz stavkada olinadi deb taxmin qilinadi:
bu erda Yb - risksiz foiz stavkasi.
Misol. Investitsiya loyihasi 5 yil davomida investitsiya (kapital)dan yillik 12% daromad olishni nazarda tutadi. Investitsiyalarning daromadliligi 6% stavkada xavfsiz tarzda qayta investitsiya qilinishi mumkin.
Yechim. Agar kapitalning rentabellik darajasi 0,1773964 bo'lsa, bu 5 yil davomida 6% tiklanish omili bo'lsa, u holda kapitallashuv darajasi 0,2973964 (0,12 + 0,1773964) ni tashkil qiladi.
Agar investitsiya o'z qiymatining faqat bir qismini yo'qotishi bashorat qilinsa, kapitallashuv koeffitsienti biroz boshqacha hisoblab chiqiladi, chunki kapital ko'chmas mulkni qayta sotish orqali va qisman joriy daromad orqali qaytariladi.
Afzalliklar Daromadni kapitallashtirish usuli shundaki, bu usul to'g'ridan-to'g'ri bozor sharoitlarini aks ettiradi, chunki u qo'llanilganda odatda ko'chmas mulk bilan bog'liq ko'p sonli operatsiyalar daromad va qiymat o'rtasidagi munosabatlar nuqtai nazaridan tahlil qilinadi, shuningdek kapitallashtirilgan daromadni hisoblashda, gipotetik daromadlar to'g'risidagi hisobot tuziladi, uning asosiy printsipi ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilishning bozor darajasini taxmin qilishdir.
Kamchiliklar Daromadni kapitallashtirish usuli quyidagilardan iborat:
bozor operatsiyalari to'g'risida ma'lumot bo'lmaganda uni qo'llash qiyin;
Diskontlangan pul oqimi usuli (DCF) murakkabroq, batafsilroq va ob'ektni undan beqaror pul oqimlari olingan taqdirda baholashga, ularni olishning xarakterli xususiyatlarini modellashtirishga imkon beradi. DCF usuli quyidagi hollarda qo'llaniladi:
kelajakdagi pul oqimlari hozirgisidan sezilarli darajada farq qilishi kutilmoqda;
ko'chmas mulkdan kelajakdagi pul oqimlari hajmini asoslash uchun ma'lumotlar mavjud;
daromadlar va xarajatlar oqimi mavsumiydir;
baholanayotgan mulk yirik ko'p funktsiyali tijorat ob'ekti hisoblanadi;
mulk qurilayotgan yoki endigina qurilgan va foydalanishga topshirilayotgan (yoki foydalanishga topshirilayotgan).
DCF usuli prognoz qilingan pul oqimlari va qoldiq qiymatdan iborat bo'lgan daromadning joriy qiymatiga asoslangan ko'chmas mulk qiymatini baholaydi.
DCF ni hisoblash uchun quyidagi ma'lumotlar talab qilinadi:
prognoz davrining davomiyligi;
pul oqimlarining prognoz qiymatlari, shu jumladan reversiya;
Chegirma stavkasi.
DCF usuli uchun hisoblash algoritmi.
1. Prognoz davrini aniqlash. Xalqaro baholash amaliyotida o'rtacha prognoz muddati 5-10 yilni tashkil etadi, Rossiya uchun odatiy qiymat 3-5 yilni tashkil qiladi. Bu oqilona prognoz qilish mumkin bo'lgan real davr.
2. Pul oqimlari qiymatlarini bashorat qilish.
DCF usuli bo'yicha ko'chmas mulkni baholashda mulkdan olinadigan daromadning bir necha turlari hisoblab chiqiladi:
potentsial yalpi daromad;
haqiqiy yalpi daromad;
sof operatsion daromad;
soliqlarni to'lashdan oldin pul oqimi;
soliqlarni to'lashdan keyin pul oqimi.
Amalda, rus baholovchilari naqd pul oqimlari o'rniga daromadlarni chegiradilar:
CHOD (mulk qarz majburiyatlari yuklanmagan deb qabul qilinganligini ko'rsatuvchi),
sof pul oqimi, operatsion xarajatlar, er solig'i va rekonstruksiya qilishdan tashqari,
soliqqa tortiladigan daromad.
Diskontlash kerak bo'lgan pul oqimi ekanligini hisobga olish kerak, chunki:
pul oqimlari foyda kabi o'zgaruvchan emas;
"pul oqimi" tushunchasi foydani hisoblashda hisobga olinmaydigan "kapital qo'yilmalar" va "qarz majburiyatlari" kabi pul ob'ektlarini hisobga olgan holda mablag'larning kirib kelishi va chiqishini o'zaro bog'laydi;
foyda ko'rsatkichi mablag'larning haqiqiy tushumlari yoki sarflanishidan qat'i nazar, ma'lum bir davrda olingan daromadni xuddi shu davrda qilingan xarajatlar bilan bog'laydi;
pul oqimi egasining o'zi uchun ham, tashqi tomonlar va kontragentlar - mijozlar, kreditorlar, etkazib beruvchilar va boshqalar uchun erishilgan natijalarning ko'rsatkichidir, chunki u egasining hisobvaraqlarida ma'lum mablag'larning doimiy mavjudligini aks ettiradi.
DCF usulidan foydalanganda pul oqimini hisoblash xususiyatlari.
Yer solig'i va mol-mulk solig'idan iborat bo'lgan mol-mulk solig'i (ko'chmas mulk solig'i) operatsion xarajatlarning bir qismi sifatida haqiqiy yalpi daromaddan chegirib tashlanishi kerak.
Iqtisodiy va soliq amortizatsiyasi haqiqiy naqd to'lov emas, shuning uchun daromadlarni prognoz qilishda amortizatsiyani hisobga olish kerak emas.
Kreditga xizmat ko'rsatish to'lovlari (foizlar va qarzlarni to'lash), agar mulkning investitsiya qiymati (aniq bir investor uchun) hisoblangan bo'lsa, sof operatsion daromaddan chegirib tashlanishi kerak. Mulkning bozor qiymatini baholashda kreditga xizmat ko'rsatish to'lovlarini chegirib tashlash shart emas.
Mulk egasining tadbirkorlik xarajatlari, agar ular mulkning zaruriy xususiyatlarini saqlab qolishga qaratilgan bo'lsa, haqiqiy yalpi daromaddan chegirib tashlanishi kerak.
Shunday qilib, dko'chmas mulk uchun pul oqimi (CF). quyidagicha hisoblangan:
- DV - bo'sh joydan ko'rilgan yo'qotishlar va ijara haqi va boshqa daromadlarni undirish PV minus miqdoriga teng;
NPV DV minus OR va ko'chmas mulk egasining ko'chmas mulk bilan bog'liq biznes xarajatlariga teng;
- DP soliqlardan oldingi miqdorga tengNPV minus kapital qo'yilmalar va operatsion xarajatlarkreditlarga xizmat ko'rsatish va kreditlarning o'sishi.
DP, mulk egasining daromad solig'i to'lovlarini chegirib tashlagan holda soliqlar oldidagi DPga teng.
Keyingi muhim qadam qaytarish qiymatini hisoblash. Qayta tiklash narxini quyidagi usullar yordamida taxmin qilish mumkin:
bozorning joriy holatini tahlil qilish, o'xshash ob'ektlarning narxini kuzatish va ob'ektning kelajakdagi holatiga oid taxminlar asosida sotish narxini belgilash;
mulkchilik davrida ko'chmas mulk qiymatining o'zgarishi to'g'risida taxminlar qilish;
mustaqil hisoblangan kapitallashuv stavkasidan foydalangan holda prognoz davri tugaganidan keyingi yil uchun daromadlarni kapitallashtirish.
Diskont stavkasini aniqlash."Chigirma stavkasi - bu kelajakda olingan yoki to'langan pul summasining hozirgi qiymatini hisoblash uchun ishlatiladigan omil."
Diskont stavkasi risk-daromad munosabatlarini, shuningdek, mulkka xos bo'lgan har xil turdagi risklarni (kapitallashtirish darajasi) aks ettirishi kerak.
Ko'chmas mulk uchun inflyatsion bo'lmagan komponentni aniqlash juda qiyin bo'lganligi sababli, baholovchi uchun nominal chegirma stavkasidan foydalanish qulayroqdir, chunki bu holda pul oqimlari prognozlari va mulk qiymatining o'zgarishi allaqachon inflyatsiya kutilmalarini o'z ichiga oladi.
Kelajakdagi pul oqimlarining joriy qiymatini nominal va real ko'rinishda hisoblash natijalari bir xil. Pul oqimlari va diskont stavkasi bir-biriga mos kelishi va bir xil bo'lishi kerak nima ekanligini hisobga olish kerak.
G'arb amaliyotida diskont stavkasini hisoblash uchun quyidagi usullar qo'llaniladi:
kümülatif qurilish usuli;
muqobil investitsiyalarni solishtirish usuli;
tanlash usuli;
monitoring usuli.
Kümülatif qurilish usuli diskont stavkasi tavakkalchilik funktsiyasi ekanligi va har bir aniq mulkka xos bo'lgan barcha risklar yig'indisi sifatida hisoblab chiqilishi asosiga asoslanadi.
Diskont stavkasi = Risksiz stavka + Risk mukofoti.
Risk mukofoti ma'lum bir mulkka xos bo'lgan xavf qiymatlarini yig'ish orqali hisoblanadi.
Tanlash usuli- diskont stavkasi murakkab foiz stavkasi sifatida ko'chmas mulk bozorida o'xshash ob'ektlar bilan tuzilgan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlar asosida hisoblanadi.
Ajratish usuli yordamida diskont stavkasini hisoblashning odatiy algoritmi quyidagicha:
daromadlar va xarajatlar oqimlaridan eng yaxshi va samarali foydalanish stsenariysi bo'yicha ma'lum vaqt oralig'ida har bir analog ob'ekt uchun modellashtirish;
ob'ekt bo'yicha investitsiyalarning daromadlilik normasini hisoblash;
tahlilning xususiyatlarini baholanayotgan ob'ektga etkazish uchun har qanday maqbul statistik yoki ekspert usuli bilan olingan natijalarni qayta ishlash.
Monitoring usuli tranzaktsiyalar ma'lumotlari asosida ko'chmas mulk investitsiyalarining asosiy iqtisodiy ko'rsatkichlarini kuzatish, bozorni muntazam monitoring qilishga asoslangan. Bunday ma'lumotlar bozorning turli segmentlarida to'planishi va muntazam ravishda nashr etilishi kerak. Bunday ma'lumotlar baholovchi uchun qo'llanma bo'lib xizmat qiladi va olingan hisoblangan ko'rsatkichlarni bozordagi o'rtacha ko'rsatkich bilan sifat jihatidan taqqoslash, har xil turdagi taxminlarning to'g'riligini tekshirish imkonini beradi.
DCF usuli yordamida mulk qiymatini hisoblash quyidagi formula yordamida amalga oshiriladi:
; Qayerda
PV – joriy qiymat;
Ci – t davrining pul oqimi;
Bu t davridagi pul oqimi uchun diskont stavkasi;
M – qoldiq qiymat.
Qoldiq qiymat yoki reversiya qiymati diskontlangan bo'lishi kerak (oxirgi prognoz yil omili bo'yicha) va pul oqimlarining joriy qiymatlari yig'indisiga qo'shilishi kerak.
Shunday qilib, mulkning qiymati = Prognoz qilinayotgan pul oqimlarining joriy qiymati + Qoldiq qiymatning joriy qiymati (reversiya).
Tegishli diskont stavkasini va kapitalizatsiya stavkasini tanlash boshqariladigan va boshqarilmaydigan risklarni hisobga olgan holda sinchkovlik bilan asoslanishi kerak.
Kompaniyani sotish, qo'shilish yoki tugatishda baholashning uchta usuli qo'llaniladi. Ularning har biri o'ziga xos xususiyatlarga va qo'llash doirasiga ega.
Eng ommabop daromadli yondashuv bo'lib, uning barcha nuanslari quyida muhokama qilinadi.
Bu nima?
Yondashuvning mohiyati shundan iborat kompaniyaning kutilayotgan daromadini aniqlashga asoslangan biznesni baholash. Ushbu usul asosiy hisoblanadi va ko'pincha korxonalar qiymatini aniqlash uchun ishlatiladi.
Xulosa shuki, aktsiyalarning 100% ulushining hajmi daromad darajasi bilan belgilanadigan kelajakdagi foydaning kutilayotgan qiymati sifatida hisoblanadi. Bunda investitsiya tavakkalchilik darajasi hisobga olinadi.
Bu bizga foydali usulni eng oqilona deb tan olish, shuningdek, uning yordamida har qanday soha va hajmdagi biznesni baholashga imkon beradi.
Tahlil davomida baholovchi bozorni o'rganadi, biznesning haqiqiy qiymatini olish uchun barcha mumkin bo'lgan imtiyozlarni hisoblab chiqadi. Yondashuv investorning tashkilotni sotib olgandan keyin olishi mumkin bo'lgan barcha kelajakdagi foydalari qiymatini aniqlashdan foydalanishni o'z ichiga oladi. Kompaniyaning narxini aniqlashda mutaxassis:
- kelajakdagi foyda uchun prognoz davrini belgilash;
- eng maqbul hisoblash usulini tanlash;
- prognoz davrining oxirida korxonaning kelajakdagi narxini, ya'ni terminal qiymatini aniqlash.
Boshqa yondashuvlardan farqi, kelajakdagi investor yoki xaridor tashkilot uchun kelajakdagi daromad keltiradiganidan ko'ra ko'proq pul to'lay olmaydi degan taxmindadir.
Shu tarzda aniqlangan kompaniya qiymatiga bir qancha omillar ta'sir qiladi. Bularga quyidagilar kiradi:
- investitsiya risklari - ular hududiy joylashuvi, faoliyat sohasi, kompaniyaning rivojlanish xususiyatlariga bog'liq;
- aktivning foydali muddati davomida hosil qilishi mumkin bo'lgan daromad miqdori.
Yondashuv qo'llash nuanslari bilan bog'liq bo'lgan afzalliklari va kamchiliklariga ega. Foydalanishning ijobiy tomonlari quyidagilarni o'z ichiga oladi:
- bozor ta'siri hisobga olinadi, chunki hisob-kitoblarga diskont stavkasi kiradi;
- korxona investor yoki xaridorga xarajatlar emas, balki daromad manbai sifatida taqdim etiladi.
Salbiy tomonlarga quyidagilar kiradi:
- belgilangan chegirma stavkasining subyektivligi;
- Kelajakdagi daromadlarni aniq prognoz qilishda qiyinchilik.
Daromad usuli har doim ham qo'llanilmaydi. Ba'zida baholovchi bu variant mantiqiy emas va korxonaning haqiqiy qiymatini ko'rsatmaydi degan xulosaga keladi. Bunday holda, siz boshqa ikkita yondashuvdan birini qo'llashingiz kerak.
Kompaniyalar qiymatini qanday baholash haqida batafsil ma'lumotni quyidagi videodan olishingiz mumkin:
Amaldagi usullar
Ushbu yondashuv yordamida biznesni baholash ikkita usuldan biri yordamida amalga oshiriladi. Har birining o'ziga xos xususiyatlari va hisoblash tuzilishi mavjud.
Diskontlash usuli
Ushbu usul korxonaning barcha daromadlarini va ma'lum bir davr uchun rivojlanish strategiyalarini tahlil qilishni o'z ichiga oladi. Hisob-kitoblarning natijasi kelajakdagi daromadni joriy qiymatga kamaytirishdir.
Baholash bir necha bosqichda amalga oshiriladi. Korxonaning qiymatini hisoblash juda ko'p vaqt talab qiladigan va murakkab, ammo bu usul eng yaxshi deb hisoblanadi. Bu haqda ko'proq o'qing.
Kapitallashtirish usuli
Agar kompaniyaning daromadi barqaror bo'lsa va uning o'sish sur'ati bashorat qilinadigan bo'lsa ishlatiladi. Usul yillik daromad miqdorini belgilash va tegishli kapitallashuv stavkasini aniqlashdan iborat. Ushbu ma'lumotlarga asoslanib, kompaniya kapitalining bozor qiymati hisoblanadi.
Asosiy fikrni quyidagi formula bilan ifodalash mumkin:
C=N/K, Qayerda:
- N - sof foyda;
- K - belgilangan kapitallashuv nisbati.
Koeffitsientni quyidagi formula bo'yicha aniqlash mumkin:
K = r - g, Qayerda
- r - chegirma stavkasi;
- g - pul oqimining o'sish sur'ati.
Kapitallashtirish usuli yordamida baholash bir necha bosqichda amalga oshiriladi:
- Korxonaning moliyaviy hisobotlari tahlil qilinadi.
- Kapitallashtirilgan pul qiymati tanlanadi. Bu soliqqa tortishdan oldin ham, keyin ham foyda bo'lishi mumkin.
- Kapitalizatsiya darajasi hisoblab chiqiladi.
- Korxonaning dastlabki qiymati belgilanadi.
- Tuzatishlar amalga oshirilmoqda. Bu likvidlikning etishmasligi va baholangan ulushning xususiyatini hisobga oladi.
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv ba'zi hollarda qo'llaniladi:
- agar baholovchi kompaniyaning foydasini baholash uchun barcha zarur ma'lumotlarga ega bo'lsa;
- tashkilotning ko'chmas mulkidan olinadigan daromad barqaror yoki kelajakdagi daromad joriy daromadga taxminan teng bo'lishi kutilmoqda, masalan, kompaniya binolari boshqa kompaniyaga ijaraga berilgan.
Usul o'zining afzalliklari va kamchiliklariga ega. Afzalliklar quyidagi fikrlarni o'z ichiga oladi:
- Hisoblash qulayligi. Oddiy formula zarur hisob-kitoblarni sezilarli darajada osonlashtiradi.
- Usul bozor holatini aks ettiradi. Bu nuance baholash usulining o'ziga xos xususiyatlari bilan bog'liq. Jarayonni amalga oshirish ko'p sonli bozor operatsiyalarini batafsil tahlil qilishni, daromadlar va investitsiya qilingan mablag'larning narxini taqqoslashni talab qiladi.
Shu bilan birga, texnikada ham cheklovlar mavjud:
- Usul inqiroz bozorida korxona qiymatini hisoblash uchun mo'ljallanmagan. Uni qo'llashning nochorligi tashkilotning daromadi bir xil bo'ladi degan taxmindir. Sanoat, mamlakat yoki umuman dunyodagi iqtisodiy vaziyatning beqarorligi biznesning kelajakdagi foydasi darajasiga bevosita ta'sir qiladi.
- Katta hajmdagi ma'lumotlardan foydalanish. Agar baholovchi bozorda amalga oshirilgan operatsiyalar to'g'risida to'liq va ishonchli ma'lumot ololmasa, u boshqacha yondashuvni qo'llashi kerak.
- Usul faqat barqaror biznes bilan qo'llanilishi mumkin. Agar kompaniya hali daromadning yagona darajasiga ega bo'lmasa, kapitallashuvdan foydalanish mumkin emas, chunki prognozning to'g'riligini ta'minlaydigan asosiy talab qondirilmaydi. Shuningdek, usul hozirda qayta qurish yoki inqirozni boshqarish jarayonida bo'lgan korxonalar uchun mos emas.
Hisob-kitoblarni amalga oshirishda baholovchi ikkita muammoga duch kelishi mumkin:
- kompaniyaning sof daromadi miqdorini aniqlash - buning uchun siz to'g'ri prognoz davrini tanlashingiz kerak;
- tikish tanlash - siz sof foyda hajmini hisobga olishingiz kerak.
Daromad yondashuvidan foydalanish foydasi yildan-yilga barqaror bo'lgan korxonalar kapitalining bozor qiymatini hisoblashning ancha qulay usuli hisoblanadi.
Daromad yondashuvi, qiyosiy va xarajat yondashuvidan farqli o'laroq, investor nuqtai nazaridan mulk to'g'risidagi ma'lumotlarni olishga qaratilgan. Bunda mulk faqat daromad manbai sifatida qaraladi. Ushbu yondashuvning kamchiliklari prognoz ma'lumotlari va dastlabki ekspert xulosalari asosida barcha hisob-kitoblarni qurishni o'z ichiga oladi.
Daromad yondashuvining iqtisodiy mazmuni
Daromad yondashuvi kelajakdagi daromad oqimlarini ularning hozirgi qiymatiga aylantirishni o'z ichiga oladi. Daromadlarni baholash yondashuvidan foydalanganda umumiy hisoblash algoritmi beshta operatsiyani bajarishni o'z ichiga oladi (1.3.6-rasm):
1. Ta'rif kelajakdagi yalpi daromad. Korxonaning so'nggi 3 yildagi yillik daromad va xarajatlar balansi ma'lumotlari asosida baholovchi
yalpi daromadni belgilaydi. Bu aniqlaydi:
· potentsial yalpi daromad, ya'ni operatsion xarajatlar hisobga olingunga qadar ob'ekt to'liq joy egallagan bir yil ichida olib kelishi mumkin bo'lgan daromad. Shunday qilib, potentsial yalpi daromad baholanayotgan mulk bo'yicha asosiy faoliyatdan kutilayotgan umumiy miqdorni ifodalaydi;
· potentsial yalpi daromadga asoslangan haqiqiy yalpi daromad, undan to'lovlarni undirishdagi yo'qotishlar chegirib tashlanadi va mol-mulkdan qo'shimcha daromad qo'shiladi (masalan, mulkda yoki uning ichida tadbirkorlik faoliyatidan).
Guruch. 1.3.6 Ko'chmas mulkni baholashda daromadli yondashuvni hisoblash algoritmi
Misol uchun, agar mehmonxonaning narxi baholansa, egasining daromadi quyidagilardan iborat bo'ladi: xonalar, restoran xizmatlari, tozalash va kir yuvish xizmatlari, o'rnatilgan kiosklar va do'konlar uchun ijara. Baholovchi tadbirkorning rivojlanish salohiyatini hisobga olishi va uni hisobotida aks ettirishi kerak. Xaridor yaxshi boshqaruv, moliyaviy nazorat, yangi ishlab chiqarish quvvatlarini jalb qilish va boshqa omillar orqali daromadni oshirishi mumkinligini bilishi kerak. Qo'shimcha daromad imkoniyatlari, odatda, joriy qiymatni baholash jarayonida manfaatdor tomonlar tomonidan ko'rib chiqiladi.
2. Tranzaksiya xarajatlarini olib tashlash. Baholovchi korxona balansida aks ettirilgan operatsion xarajatlarni tahlil qiladi. ushbu turdagi xarajatlar ob'ektning funktsional yaroqliligini ta'minlash, yalpi daromad olishni ta'minlash uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aks ettiradi.
Operatsion xarajatlar odatda quyidagilarga bo'linadi:
- mulkni ekspluatatsiya qilish darajasidan (mulk solig'i, sug'urta mukofotlari va boshqalar) mustaqil shartli ravishda doimiy;
- ob'ektdan foydalanish darajasi va yukiga qarab o'zgarib turadigan shartli o'zgaruvchilar (kommunal xizmatlar uchun to'lovlar, tozalash, axlatni olib tashlash va boshqalar);
- almashtirish zaxiralari - ko'chmas mulkning iqtisodiy hayoti davomida uning alohida elementlarini (konstruktiv, ekspluatatsion va ichki), ayniqsa eskirish va yirtishga eng moyil bo'lgan elementlarni (masalan, tom yopish, sanitariya-tesisat, lift uskunalari) almashtirish.
Mehmonxonani baholashda operatsion xarajatlarga quyidagi xarajatlar kiradi: mehmonxona xonasining narxi, xodimlar va ma'muriyatning ish haqi, reklama xarajatlari, ta'mirlash va soliqlar. Sof daromadni aniqlash uchun yalpi aylanmadan amortizatsiya va kredit xarajatlaridan tashqari barcha xarajatlar chegiriladi.
3. Sof (operatsion) daromadni aniqlash va tuzatish. Bu daromadni to'g'irlash tadbirkorga bog'liq. Aytaylik, daromadning 70 foizi ijara haqi va boshqa ishlab chiqarish xarajatlarini to‘lashga ketadi, bu holda tadbirkor yalpi daromadning 30 foizigacha haq to‘lash tarzida olishi mumkin. Yuqori darajadagi raqobat bilan tadbirkorning daromadi kamayishi mumkin.
E'tibor bering, sof daromad kreditga xizmat ko'rsatish xarajatlari va amortizatsiya to'lovlarini hisobga olmaydi.
4. Baholash va yaxshi niyat multiplikatori. Goodwill (Oksford ingliz lug'ati) "biznes sotuvchisi tomonidan xaridorga o'tkaziladigan foyda; biznes qiymatining alohida elementi sifatida tan olingan mijozlar yoki mijozlar ro'yxati. Xalqaro Buxgalteriya Standartlari Kengashi yaxshi niyat deb hisoblaydi bu butun korxona qiymati va uning aktivlarining bozor bahosi o'rtasidagi farqdir. Ikkala ta'rif ham biznesning individual xususiyatlari natijasida olingan va baholanayotgan mulk qiymatiga qo'shilgan qo'shimcha qiymatni tavsiflaydi.
Potentsial egasining gudvilining qiymatini aniqlash uchun baholovchi bir qator operatsiyalarni bajarishi kerak (1.3.7-rasm).
1.3.7-rasm Gudvil qiymatini aniqlash tartibi
5. Ko'chmas mulkning yakuniy qiymatini aniqlash. Bunda quyidagi usullardan foydalanish mumkin: daromadlarni kapitallashtirish (to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish); diskontlangan pul oqimlari va balans texnikasi.
Murakkab manfaatli funksiyalar
Daromad keltiradigan ko'chmas mulkni baholash usullarining mohiyatini tushunish uchun vaqt o'tishi bilan pul qiymatining miqdoriy o'zgarishlarini tavsiflovchi murakkab foizlarning funktsiyalarini ko'rib chiqish kerak. Bu funktsiyalarga quyidagilar kiradi:
1. Birlik investitsiyasining kelajakdagi qiymati- n davrdan keyin mulkning pul birligining kelajakdagi qiymatining qiymati:
,
dastlabki depozit qayerda, rub.; E – haqiqiy murakkab foiz stavkasi.
2. Bitta investitsiyaning joriy qiymati- pulning bugungi qiymati
Yillik i foizda n davrdan keyin olingan ko'chmas mulk birliklari:
.
Z. Joriy qiymat yagona davr uchun investitsiyalar- murakkab foiz stavkasi i bo'yicha n ta davr uchun kelajakdagi teng birlik to'lovlari seriyasining hozirgi qiymati:
,
qaerda P - har bir davr oxirida ma'lum stavka bo'yicha diskontlangan teng to'lovlar oqimi.
4. Bitta investitsiyaning muayyan davrdagi kelajakdagi qiymati- murakkab foiz stavkasi i bo'yicha n ta davrdagi kelajakdagi teng birlik to'lovlari seriyasining kelajakdagi qiymati:
.
5. Bitta investitsiyaning amortizatsiyasi- foiz stavkasi bo'yicha ularning joriy qiymati 1 ga teng bo'lishi uchun to'lovlar hajmi n davr ichida qanday bo'lishi kerakligini ko'rsatadi:
b. Kompensatsiya fondi- annuitet davri oxirigacha hisobvaraqda 1 pul birligi to'plangan teng to'lovlar miqdori:
Baholashning asosiy usullari
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli Agar doimiy yoki muammosiz o'zgaruvchan daromad bashorat qilinsa ishlatiladi. Bu usul kapitallashuv stavkasini aniqlashga asoslanadi, bu kapitallashuv koeffitsienti bo'lib, u baholanayotgan mulkni ishlatishdan olingan sof foydani ham, uni sotib olishga sarflangan kapitalning qoplanishini ham hisobga oladi.
Umuman olganda, kapitallashuv darajasi quyidagi formula bo'yicha aniqlanadi:
Kapitalizatsiya darajasi =
Kapitalizatsiya stavkasini hisoblashning boshqa usullari mavjud:
1. To'g'ridan-to'g'ri moslashtirish usuli baholangan ob'ektni analog ob'ekt bilan solishtirishdan iborat. Ob'ektlarning asosiy xarakteristikalari taqqoslanadi (masalan, 10.3 ga qarang), ular asosida o'xshash ob'ektlar (lar) tanlanadi. Baholangan ob'ektning kapitallashuv darajasi o'xshash ob'ekt bilan bir xil deb qabul qilinadi yoki ko'plab o'xshash ob'ektlarda o'rtacha arifmetik ko'rsatkich asosida hisoblanadi.
2. Bog'langan investitsiya usuli (kapital va qarz kapitali) Qarzga olingan va o'z kapitalidan foydalangan holda ko'chmas mulk sotib olish uchun foydalaniladi:
a) qarz mablag'lari bo'yicha kapitallashuv stavkasi (ipoteka konstantasi) yillik qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarining ipoteka kreditining asosiy summasiga nisbati bilan belgilanadi;
b) o'z mablag'lari bo'yicha kapitalizatsiya stavkasi (o'z kapitalining kapitallashuv darajasi) o'z kapitaliga tegishli bo'lgan mulkni ishlatishdan olingan sof foyda qismining o'z kapitali miqdoriga nisbati bilan belgilanadi.
Umumiy kapitallashuv darajasi uning tarkibiy qismlarini investitsiya qilingan kapitalning umumiy miqdoridagi qarz va o'z kapitali miqdoriga mutanosib ravishda tortish yo'li bilan aniqlanadi. Qarz kapitalining tarkibiy qismi ipoteka konstantasining mahsuloti va ssuda kapitali miqdorining qo'yilgan kapitalning umumiy miqdoriga nisbati sifatida aniqlanadi. Kapitalning tarkibiy qismi quyidagicha ta'riflanadi:
Kapitallashtirish darajasi
kapital bo'yicha =
3. Bog'langan investitsiya usuli (er va binolar) mulk majmuasining har bir tarkibiy qismi: bino (inshoot) va er uchastkasi uchun kapitallashuv stavkalarini to'g'ri hisoblash mumkin bo'lganda foydalaniladi. Usulning mohiyati er va undagi mol-mulk uchun vaznli kapitalizatsiya stavkalarini aniqlashdan iborat. Kapitallashtirish stavkalarini tortish ushbu tarkibiy qismlarning mulk majmuasining umumiy qiymatidagi ulushlariga qarab amalga oshiriladi.
4. Ellvud usuli- investitsiya davrining davomiyligini va vaqt o'tishi bilan mulk qiymatining o'zgarishini hisobga olgan holda, bog'langan investitsiyalar (qarz va kapital) o'zgartirilgan usuli.
Jami kapitallashuv stavkasini hisoblash uchun Ellvud formulani taklif qildi:
,
umumiy kapitallashuv koeffitsienti qayerda; - o'z kapitalining rentabellik darajasi; M – ssuda kapitalining ulushi; C - Ellvud ipoteka nisbati.
Amalda hisoblash jadvallari qo'llaniladi, ularning yordamida ma'lum foiz stavkasi, o'z kapitalining rentabelligi va ushlab turish muddati uchun ipoteka koeffitsienti C qiymati aniqlanadi.
5. Kumulyativ usul investitsion investitsiyalar, samarasiz investitsiyalarni boshqarish, mablag'larning past likvidligi va boshqalar bilan bog'liq risklar uchun kapitallashtirish stavkasini tuzatishda hisobga oladi. Kapital qo'yilmalardan foizlar ko'rinishidagi foyda olishdan tashqari, u kompensatsiya vaqtini ham hisobga olishi mumkin. qo'yilgan kapitalning (qaytarilishi), ya'ni olingan stavkaga kapitalni almashtirish stavkasi qo'shilishi kerak. U birning yillar soniga nisbati sifatida hisoblanadi.
Usulning mohiyati shundaki, stavka qismlarga bo'linadi va agar uning barcha tarkibiy qismlarining qiymatlari ma'lum bo'lsa, unda jamlash orqali kapitallashuv stavkasini olish mumkin.
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli mulkdan foydalanishdan olingan daromad va uni qayta sotishdan olingan daromadlar mulkning qiymati bo'ladigan joriy qiymatga kapitallashtirilishiga asoslanadi.
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli yordamida mulk qiymatini aniqlashning umumiy formulasi quyidagicha:
Mulkni ijaraga berishda formula biroz boshqacha shaklga ega bo'ladi, chunki bu holda to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli mulkning bir necha yillik faoliyati uchun ijara haqi bilan belgilanadi. Ushbu usul "yillik ijarani kapitallashtirish" deb ataladi.
Yillik ijarani kapitallashtirish individual baholash va ijarani olish xavfiga bog'liq:
daromad yondashuvidan foydalangan holda hisoblangan baholangan ob'ektning qiymati qayerda; BH - sof daromad; G – ob’ektning ijaraga olingan yillar soni; - sof daromad miqdorining yillik ijara miqdoriga nisbati sifatida hisoblangan ijara kapitalizatsiyasi koeffitsienti ().
6. Diskontlangan pul oqimi usuli daromadlardagi o'zgarishlar dinamikasi sezilarli bo'lsa yoki bu o'zgarishlar tartibsiz bo'lsa ishlatiladi.
Ushbu usuldan foydalanish quyidagilarni nazarda tutadi:
1. Mulkdan daromad olish muddatini belgilash. Xalqaro baholash amaliyotida, agar qo'shimcha shartlarda boshqacha tartib nazarda tutilmagan bo'lsa, o'rtacha muddat 5-10 yil sifatida qabul qilinadi. Rossiya baholovchilari bu muddatni 3-5 yil oralig'ida qabul qilishadi
2. Pul oqimlari miqdorini prognozlash: daromadlar va xarajatlarning pul oqimlari tendentsiyalarini shakllantirish, daromadlar chastotasi. Agar ko'chmas mulk ob'ektini rekonstruksiya qilish yoki modernizatsiya qilish uchun xarajatlar nazarda tutilgan bo'lsa, ularning summasi ular sodir bo'lgan davrlarda sof daromaddan chegirib tashlanadi.
H. Diskont stavkasini aniqlash.
Diskont stavkasi kelajakdagi to'lovlarning joriy qiymatini hisoblashda foydalaniladigan murakkab foizdir. Aniqlash uchun turli usullar qo'llaniladi: qurilish, muqobil investitsiyalarni taqqoslash, ajratish, ko'chirish.
Qurilish usuli Diskont stavkasi faqat tavakkalchilik funktsiyasi ekanligi va uni ko'chmas mulkni sotib olish, ishlatish va boshqa operatsiyalar (ko'chmas mulk bozori, kapital bozori, past likvidlik xavfi) bilan bog'liq barcha risklar yig'indisi sifatida belgilash mumkin degan asosga asoslanadi. , inflyatsiya, mulkni boshqarish, moliyaviy, ekologik, qonunchilik).
Asosiyda muqobil investitsiyalarni solishtirish usuli Shu kabi risklarga ega bo'lgan loyihalar bir xil chegirma stavkalariga ega bo'lishi kerakligi haqidagi qoida yotadi.
Tanlash usuli diskont stavkasi tugallangan tranzaktsiyalar to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib hisoblangan deb hisoblaydi.
Foydalanish monitoring usuli, mulkning rentabelligi bilan bog'liq bo'lgan muqobil investitsiyalar rentabelligi tendentsiyalarini aniqlash mumkin.
Ushbu tahlil natijalari rasman e'lon qilingan ko'chmas mulk bozori monitoringi asosida mulkning ehtimoliy rentabelligidagi o'zgarishlarni bashorat qilish imkonini beradi.
1. Murakkab foizlar funktsiyalari asosida kelajakdagi pul oqimlari qiymatini hozirgi kunga etkazish va barcha joriy qiymatlarni umumlashtirish orqali pul oqimlarini diskontlash.
Hisoblash har bir pul oqimini tegishli diskont stavkasi bo'yicha diskontlashni va keyin barcha olingan qiymatlarni qo'shishni o'z ichiga oladi:
t davrining pul oqimi qayerda; - t davri uchun pul oqimining diskont stavkasi.
2. Daromad oqimlari va sotishdan tushgan tushumlarning joriy qiymatlarini qo'shish.
H. Ko'chmas mulk ob'ektining qiymatini hisob-kitob davri uchun joriy daromad miqdori va qarz mablag'lari miqdori o'rtasidagi farq sifatida hisoblash.
Qoldiq texnikasi mulkka qo'yilgan mablag'larning faqat bir qismiga tegishli bo'lgan kapital daromadini o'z ichiga oladi, boshqa tarkibiy qismlarning qiymati esa ma'lum.
Mulkning qiymati quyidagi tartibda hisobga olinadi:
1. Daromadning davr uchun qismi hisoblanadi. kapitallashuv stavkasini tannarx qiymatiga ko'paytirish orqali ma'lum tannarxi bo'lgan komponentga investitsiyalarni jalb qilish uchun zarur.
2. Ikkinchi komponentga tushadigan daromad miqdori (noma'lum) umumiy daromaddan birinchi tarkibiy qismga to'g'ri keladigan daromadni ayirish yo'li bilan aniqlanadi.
H. Ikkinchi komponentning qiymati unga tegishli bo'lgan daromadni tegishli kapitallashuv stavkasiga bo'lish yo'li bilan aniqlanadi.
4. Mulkning qiymati ma'lum komponentning qiymatini va noma'lum komponentning hisoblangan qiymatini qo'shish orqali aniqlanadi. Daromadga yondashuv haqidagi umumiy g'oyalarga asoslanib, ushbu baholash maqsadiga qarab, har bir alohida mulk uchun baholashning u yoki bu tamoyillari va usullari guruhidan foydalanish mumkin. Masalan , yerni baholashda daromadli yondashuv kutilayotgan daromad asosida er uchastkasini baholash imkonini beruvchi tamoyillar va usullardan foydalanishni nazarda tutadi. Bu kutish, talab va taklif tamoyillari, to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usullarida almashtirish, davrlar bo'yicha daromadlarni kapitallashtirish va daromad balansi texnikasi.
To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli erga egalik qilishdan olinadigan daromadni aniqlashga asoslangan. Erning taxminiy qiymati sof daromadni kapitalizatsiya stavkasiga bo'lish yo'li bilan aniqlanadi. Usul er uchastkasini baholashda, agar u binolar va inshootlardan alohida ijaraga olingan bo'lsa, ijarachi mulk solig'i va boshqa xarajatlarni to'lash uchun javobgar bo'lganda qulaydir. Agar ijara shartnomasi shartlari ijara bozoridagi vaziyatni etarlicha to'g'ri aks ettirsa, sof renta miqdorini to'g'ridan-to'g'ri erga egalik qilish uchun kapitallashtirish mumkin.
Ushbu usuldan foydalanganda daromadni aniqlash uchun asos bo'lishi mumkin:
Qishloq xo'jaligi va o'rmon yerlarini baholash uchun ijara haqi;
O'zlashtirilgan er uchastkasiga tegishli mulk majmuasi sifatida korxonadan olinadigan daromadning bir qismi;
Aholi punktlari yerlarini baholash uchun ijara;
Er uchastkasi kelajakda sotilganda yoki ipoteka krediti bo'yicha garovga qo'yilganda olingan daromadlar va boshqalar.
Hozirgi vaqtda kapitallashuv stavkasini hisoblashning uchta usuli mavjud:
1. Pul kapitalining bir turi sifatida yer uchastkasi hisoblanadi. Shunga asoslanib, kapitallashuv stavkasi baholash sanasida pul bozorining xususiyatlaridan kelib chiqqan holda hisoblanadi. Qishloq xo'jaligida Iqtisodiyot, mehnat va menejment bo'yicha Butunrossiya ilmiy-tadqiqot instituti kapitalizatsiya stavkasi sifatida uzoq muddatli valyuta operatsiyalari uchun Rossiya Federatsiyasi Sberbank kursidan foydalanishni tavsiya qiladi.
2. Kumulyativ usul, unda kapitallashuv stavkasi quyidagilarni o'z ichiga olishi mumkin:
Risksiz stavka (masalan, Rossiya Federatsiyasi Sberbankining foiz stavkasi);
Ko'chmas mulk bozorining rivojlanmaganligi yoki beqarorligi tufayli ko'chmas mulkni sotish paytida yo'qotish ehtimoli bilan bog'liq likvidlik xavfi va boshqalar.
H. To'g'ridan-to'g'ri taqqoslash usuli, bunda kapitallashuv darajasi shunga o'xshash mulkni sotish narxiga bo'lingan daromadga teng.
Davrlar bo'yicha daromadlarni kapitallashtirish usulini qo'llashda, butun egalik davri uchun yillik daromad oqimlari aniqlanadi va ularning joriy qiymatiga tushiriladi.
Tijorat ko'chmas mulk bilan qurilgan er uchastkalarini baholash uchun er uchastkasiga tegishli bo'lgan qoldiq daromad usuli qo'llaniladi. Er daromadining qoldiq texnikasi binolar va inshootlar yaqinda qurilgan yoki hali qurilmagan hollarda (yangi qurilishning texnik-iqtisodiy tahlili o'tkaziladi), shuningdek erdan eng yaxshi va eng samarali foydalanishni aniqlashda qo'llaniladi.
Turli resurslarni (kapital, mehnat, boshqaruv resurslari) jalb qilish bo'yicha barcha xarajatlarni qoplaganidan keyin qolgan daromad er uchastkasiga tegishli.
Biznesning rivojlanishining turli bosqichlarida uning qiymatini baholash vazifasi o'z dolzarbligini yo'qotmaydi. Korxona - bu daromad keltiradigan va ma'lum bir investitsion jozibadorlikka ega bo'lgan uzoq muddatli aktivdir, shuning uchun uning qiymati masalasi ko'pchilikni qiziqtiradi, mulkdorlar va boshqaruv organlaridan tortib to davlat organlarigacha.
Ko'pincha, ular korxona qiymatini baholash uchun foydalanadilar daromad usuli (daromadli yondashuv), chunki har qanday investor pulni nafaqat binolar, asbob-uskunalar va boshqa moddiy va nomoddiy aktivlarga, balki nafaqat investitsiyani qoplashi, balki foyda keltirishi va shu bilan investorning farovonligini oshirishi mumkin bo'lgan kelajakdagi daromadga investitsiya qiladi. Shu bilan birga, investitsiya ob'ektini tanlashda kelajakda kutilayotgan daromad oqimining hajmi, sifati va davomiyligi alohida rol o'ynaydi. Shubhasiz, kutilayotgan daromad miqdori nisbiydir va investitsiyalarning mumkin bo'lgan muvaffaqiyatsizligi xavfi darajasiga qarab, ehtimollikning katta ta'siriga duchor bo'ladi, bu ham hisobga olinishi kerak.
Eslatma! Ushbu usuldan foydalanishda asosiy xarajat omili kompaniyaning kelajakdagi daromadi bo'lib, u korxona egalari uchun ma'lum iqtisodiy foyda keltiradi. Kompaniyaning daromadi qanchalik yuqori bo'lsa, boshqa narsalar teng bo'lsa, uning bozor qiymati shunchalik yuqori bo'ladi.
Daromad usuli korxonaning asosiy maqsadi - foyda olishni hisobga oladi. Ushbu pozitsiyalardan biznesni baholash uchun eng maqbuldir, chunki u korxonaning rivojlanish istiqbollarini va kelajakdagi taxminlarni aks ettiradi. Bundan tashqari, u ob'ektlarning iqtisodiy eskirishini hisobga oladi, shuningdek, diskont stavkasi orqali bozor aspektini va inflyatsiya tendentsiyalarini hisobga oladi.
Barcha inkor etilmaydigan afzalliklarga qaramay, ushbu yondashuv munozarali va salbiy tomonlardan xoli emas:
- bu juda ko'p mehnat talab qiladi;
- daromadlarni prognoz qilishda yuqori darajadagi sub'ektivlik bilan tavsiflanadi;
- turli xil taxminlar va cheklovlar o'rnatilganligi sababli, ehtimollik va konventsiyalarning yuqori nisbati mavjud;
- rejalashtirilgan daromadga turli xil xavf omillarining ta'siri katta;
- korxona tomonidan hisobotlarda ko'rsatilgan real daromadni ishonchli aniqlash muammoli va yo'qotishlar turli maqsadlar uchun ataylab aks ettirilishi mumkin, bu mahalliy korxonalardan ma'lumotlarning noaniqligi bilan bog'liq;
- asosiy bo'lmagan va ortiqcha aktivlarni hisobga olish murakkab;
- zarar ko'rayotgan korxonalarni baholash noto'g'ri.
Korxonaning kelajakdagi daromadlarini ishonchli aniqlash qobiliyatiga va kompaniya faoliyatini kutilgan sur'atlarda rivojlantirishga alohida e'tibor qaratish zarur. Prognozning to'g'riligiga tashqi iqtisodiy muhitning barqarorligi ham katta ta'sir ko'rsatadi, bu Rossiyaning ancha beqaror iqtisodiy ahvoli uchun muhimdir.
Shunday qilib, quyidagi hollarda kompaniyalarni baholash uchun daromad yondashuvidan foydalanish tavsiya etiladi:
- ular ijobiy daromadga ega;
- daromad va xarajatlarning ishonchli prognozini tuzish mumkin.
Daromad yondashuvidan foydalangan holda kompaniya qiymatini hisoblash
Daromad yondashuvidan foydalangan holda biznes qiymatini baholash quyidagi muammolarni hal qilishdan boshlanadi:
1) korxonaning kelajakdagi daromadlari prognozi;
2) korxonaning kelajakdagi daromadlari qiymatini hozirgi kunga etkazish.
Ushbu muammolarni to'g'ri hal qilish baholash ishining adekvat yakuniy natijalarini olishga yordam beradi. Prognozlash jarayonida daromadlarni normallashtirish katta ahamiyatga ega bo'lib, uning yordamida bir martalik og'ishlar bartaraf etiladi, xususan, bir martalik operatsiyalar natijasida, masalan, asosiy bo'lmagan va ortiqcha narsalarni sotishda paydo bo'ladi. aktivlar. Daromadni normallashtirish uchun o'rtacha, o'rtacha og'irlikdagi yoki ekstrapolyatsiya usulini hisoblash uchun statistik usullar qo'llaniladi. mavjud tendentsiyalarning davomini ifodalaydi.
Bundan tashqari, vaqt o'tishi bilan pul qiymatining o'zgarishi omilini hisobga olish majburiydir - ayni paytda daromadning bir xil miqdori kelajakdagi davrga qaraganda yuqori narxga ega. Kompaniyaning daromadlari va xarajatlarini prognoz qilishning eng maqbul muddati haqidagi qiyin savolni hal qilish kerak. Sanoatning o'ziga xos tsiklik xususiyatini aks ettirish uchun oqilona prognoz qilish uchun kamida 5 yillik davrni qamrab olish kerak, deb ishoniladi. Ushbu masalani matematik va statistik prizma orqali ko'rib chiqishda, ko'proq kuzatuvlar kompaniyaning bozor qiymatining yanada oqilona qiymatini ta'minlaydi, deb taxmin qilish muddatini uzaytirish istagi paydo bo'ladi. Biroq, prognoz muddatini mutanosib ravishda oshirish daromad va xarajatlar, inflyatsiya va pul oqimlari qiymatlarini bashorat qilishni qiyinlashtiradi. Ba'zi baholovchilarning ta'kidlashicha, eng ishonchli daromad prognozi 1-3 yilga mo'ljallangan, ayniqsa iqtisodiy muhitda beqarorlik mavjud bo'lganda, chunki prognoz davrlari ko'payishi bilan hisob-kitoblarning shartliligi oshadi. Ammo bu fikr faqat barqaror ishlaydigan korxonalar uchun to'g'ri keladi.
Muhim!Har qanday holatda, prognoz davrini tanlashda siz kompaniyaning o'sish sur'ati barqarorlashgunga qadar bo'lgan davrni qoplashingiz kerak va yakuniy natijalarning eng aniqligiga erishish uchun siz prognoz davrini kichikroq oraliq davrlarga bo'lishingiz mumkin, masalan, yarim yil.
Umuman olganda, korxona qiymati korxonaning prognoz davridagi faoliyatidan ilgari joriy narxlar darajasiga to'g'rilangan daromad oqimlarini, keyingi prognozda biznes qiymatini qo'shish orqali aniqlanadi. davr (terminal qiymati).
Daromadni baholashning eng keng tarqalgan ikkita usuli quyidagilardir: daromadlarni kapitallashtirish usuli Va diskontlangan pul oqimi usuli. Ular kelajakdagi daromadlarning joriy qiymatini aniqlash uchun foydalaniladigan taxminiy chegirma va kapitalizatsiya stavkalariga asoslanadi. Albatta, daromad yondashuvi doirasida boshqa ko'plab usullar qo'llaniladi, lekin asosan ularning barchasi pul oqimlarini diskontlashga asoslangan.
Baholash usulini tanlashda baholashning maqsadi va uning natijalaridan maqsadli foydalanish katta rol o'ynaydi. Boshqa omillar ham ta'sir qiladi, masalan, baholanayotgan korxona turi, uning rivojlanish bosqichi, daromadning o'zgarish tezligi, ma'lumotlarning mavjudligi va uning ishonchlilik darajasi va boshqalar.
Usulkapitallashuvdaromad(Yagona davr kapitallashtirish usuli, SPCM)
Daromadni kapitallashtirish usuli korxonaning bozor qiymati kelajakdagi daromadning joriy qiymatiga teng degan taklifga asoslanadi. Uni allaqachon aktivlari to'plangan, barqaror va prognoz qilinadigan joriy daromadga ega bo'lgan va uning o'sish sur'ati o'rtacha va nisbatan doimiy bo'lgan kompaniyalarga nisbatan qo'llash maqsadga muvofiqdir, hozirgi holat esa ma'lum bir fikrni beradi. kelajakdagi faoliyatning uzoq muddatli tendentsiyalari. Va aksincha: kompaniyaning faol o'sishi bosqichida, qayta qurish jarayonida yoki foyda yoki pul oqimlarida sezilarli tebranishlar mavjud bo'lgan boshqa paytlarda (bu ko'plab korxonalar uchun xosdir), bu usuldan foydalanish istalmagan, chunki noto'g'ri qiymatni baholash natijasini olish ehtimoli yuqori.
Daromadni kapitallashtirish usuli retrospektiv ma'lumotlarga asoslanadi, kelajakdagi davr uchun sof daromad miqdoridan tashqari, boshqa iqtisodiy ko'rsatkichlar, masalan, kapital tarkibi, rentabellik darajasi va kompaniyaning risk darajasi ekstrapolyatsiya qilinadi.
Daromadlarni kapitallashtirish usulidan foydalangan holda korxonani baholash quyidagicha amalga oshiriladi:
Joriy bozor qiymati = DP (yoki P net) / Kapitalizatsiya darajasi,
bu erda DP - pul oqimi;
P toza - sof foyda.
Eslatma! Baholash natijasining ishonchliligi ko'p jihatdan kapitallashuv darajasiga bog'liq, shuning uchun uni hisoblashning to'g'riligiga alohida e'tibor berilishi kerak.
Kapitalizatsiya stavkasi ma'lum bir vaqt uchun daromad yoki pul oqimi qiymatlarini qiymat o'lchoviga aylantirish imkonini beradi. Qoida tariqasida, u chegirma omilidan kelib chiqadi:
Kapitalizatsiya darajasi =D- T r,
Qayerda D- chegirma stavkasi;
T r - pul oqimi yoki sof foydaning o'sish sur'ati.
Ko'rinib turibdiki, kapitallashuv koeffitsienti ko'pincha bir xil kompaniya uchun chegirma stavkasidan past bo'ladi.
Taqdim etilgan formulalardan ko'rinib turibdiki, qanday miqdor kapitallashtirilganiga qarab, pul oqimi yoki sof foydaning kutilayotgan o'sish sur'ati hisobga olinadi. Albatta, har xil turdagi daromadlar uchun kapitalizatsiya darajasi har xil bo'ladi. Shuning uchun ushbu usulni amalga oshirishda asosiy vazifa kapitallashtiriladigan ko'rsatkichni aniqlashdir. Bunday holda, daromadni bashorat qilish mumkin baholash sanasidan keyingi yil uchun yoki retrospektiv ma'lumotlardan foydalangan holda hisoblangan o'rtacha daromad aniqlanadi. Sof pul oqimi korxonaning operatsion va investitsiya faoliyatini to'liq hisobga olganligi sababli, u ko'pincha kapitallashtirish uchun asos sifatida ishlatiladi.
Shunday qilib, kapitallashuv darajasi o'zining iqtisodiy mohiyatiga ko'ra diskont omiliga yaqin va u bilan kuchli bog'liqdir. Diskont stavkasi kelajakdagi pul oqimlarini hozirgi vaqtgacha kamaytirish uchun ham qo'llaniladi.
Diskontlangan pul oqimi usuli ( Diskontlangan pul oqimlari, DCF )
Diskontlangan pul oqimi usuli kutilgan daromadni olish bilan bog'liq risklarni hisobga olishga imkon beradi. Kelajakda daromadning yuqoriga va pastga sezilarli o'zgarishi bashorat qilinganda, ushbu usuldan foydalanish oqlanadi. Bundan tashqari, ba'zi hollarda, bu usul yolg'izmasalan, korxona faoliyatini kengaytirish, agar baholash vaqtida u to'liq ishlab chiqarish quvvatida ishlamasa, lekin yaqin kelajakda uni ko'paytirish niyatida bo'lsa, qo'llaniladi;ishlab chiqarish hajmining rejalashtirilgan o'sishi; umuman biznesni rivojlantirish; korxonalarning birlashishi; yangi ishlab chiqarish texnologiyalarini joriy etish va boshqalar.Bunday sharoitda kelgusi davrlarda yillik pul oqimlari bir xil bo'lmaydi, bu tabiiyki, daromadni kapitallashtirish usulidan foydalangan holda kompaniyaning bozor qiymatini hisoblashni imkonsiz qiladi.
Yangi korxonalar uchun foydalanish mumkin bo'lgan yagona usul diskontlangan pul oqimi usuli hisoblanadi, chunki baholash vaqtida ularning aktivlarining qiymati kelajakda daromad olish qobiliyatiga to'g'ri kelmasligi mumkin.
Albatta, baholanayotgan korxona qulay rivojlanish tendentsiyalari va daromadli biznes tarixiga ega bo'lishi ma'qul. Tizimli yo'qotishlarga duchor bo'lgan va salbiy o'sish sur'atiga ega bo'lgan kompaniyalar uchun diskontlangan pul oqimi usuli kamroq mos keladi. Bankrotlik ehtimoli yuqori bo'lgan kompaniyalarni baholashda alohida e'tibor berish kerak. Bunday holda, daromad yondashuvi, shu jumladan daromadlarni kapitallashtirish usuli umuman qo'llanilmaydi.
Diskontlangan pul oqimi usuli yanada moslashuvchan, chunkiyordamida har qanday faoliyat yurituvchi korxonani baholash uchun foydalanish mumkinKelajakdagi pul oqimlarining prognozi. Kompaniya rahbariyati va egalari uchun turli xil boshqaruv qarorlarining uning bozor qiymatiga ta'sirini tushunish muhim ahamiyatga ega, ya'ni undan biznesning batafsil xarajatlar modeli asosida qiymatni boshqarish jarayonida foydalanish mumkin. va tanlangan ichki va tashqi omillarga nisbatan sezgirligini ko'ring. Bu kelajakda hayot tsiklining istalgan bosqichida korxona faoliyatini tushunish imkonini beradi. Va eng muhimi: bu usul investorlar uchun eng jozibador va ularning manfaatlariga javob beradi, chunki u kelajakdagi bozor rivojlanishi va inflyatsiya jarayonlari prognozlariga asoslanadi. Garchi bu borada ba'zi qiyinchiliklar mavjud bo'lsa-da, chunkibeqaror inqiroz iqtisodiyotida Bilan Bir necha yil oldin daromadingizni taxmin qilish juda qiyin.
Shunday qilib, usul yordamida biznes qiymatini hisoblash uchun dastlabki asospul oqimlarini diskontlash- bu prognoz bo'lib, uning manbai pul oqimlari to'g'risidagi retroinformatsiyadir. Diskontlangan kelajakdagi daromadning joriy qiymatini aniqlashning an'anaviy formulasi quyidagicha:
Joriy bozor qiymati = davr uchun pul oqimlarit / (1 + D) t.
Diskont stavkasi - biznesning joriy qiymati uchun kelajakdagi daromadlarni yagona qiymatga kamaytirish uchun zarur bo'lgan foiz stavkasi. Investor uchun bu baholash vaqtida taqqoslanadigan xavf darajasiga ega bo'lgan muqobil investitsiyalar bo'yicha talab qilinadigan daromad darajasidir.
Baholash uchun asos sifatida tanlangan pul oqimining turiga (o'z kapitali yoki jami investitsiya qilingan kapital) qarab, diskont stavkasini hisoblash usuli aniqlanadi. Pul oqimini hisoblash sxemalariinvestitsiya qilingan va o'z kapitali jadvalda keltirilgan. 12.
|
Jadval 1. Investitsiya qilingan kapital uchun pul oqimini hisoblash |
|
|
Indeks |
Naqd pul oqimiga ta'siri (+/–) |
|
Sof foyda | |
|
Hisoblangan amortizatsiya | |
|
O'z aylanma mablag'larining kamayishi | |
|
O'z aylanma mablag'larini ko'paytirish | |
|
Aktivlarni sotish | |
|
Kapital qo'yilmalar | |
|
Investitsiya qilingan kapital uchun pul oqimi | |
|
Jadval 2. O'z kapitali uchun pul oqimini hisoblash |
|
|
Indeks |
Naqd pul oqimiga ta'siri (+/–) |
|
Sof foyda | |
|
Hisoblangan amortizatsiya | |
|
O'z aylanma mablag'larining kamayishi | |
|
O'z aylanma mablag'larini ko'paytirish | |
|
Aktivlarni sotish | |
|
Kapital qo'yilmalar | |
|
Uzoq muddatli qarzlarning ko'payishi | |
|
Uzoq muddatli qarzlarni kamaytirish | |
|
Xususiy kapital uchun pul oqimi | |
Ko'rib turganingizdek, pul oqimini hisoblashaktsiyadorlik kapitali faqat investitsiya qilingan kapital uchun pul oqimini hisoblash algoritmidan olingan natija uzoq muddatli qarzlarning o'zgarishiga qo'shimcha ravishda tuzatilishi bilan farq qiladi. Keyin pul oqimi kutilayotgan risklarga muvofiq diskontlanadi, bu esa aniq korxonaga nisbatan hisoblangan diskont stavkasida aks ettiriladi.
Shunday qilib, o'z kapitali uchun naqd pul oqimining diskont stavkasi egasi tomonidan talab qilinadigan investitsiya qilingan kapitalning daromadlilik darajasiga teng bo'ladi,investitsiya qilingan kapital- jalb qilingan mablag'lar (ya'ni bankning kreditlar bo'yicha foiz stavkasi) va o'z kapitali bo'yicha tortilgan daromadlilik stavkalari yig'indisi, ularning solishtirma og'irligi esa kapital tarkibidagi qarz va o'z mablag'larining ulushlari bilan belgilanadi. Naqd pul oqimining diskont stavkasiinvestitsiya qilingan kapital uchunchaqirdi kapitalning o'rtacha og'irlikdagi qiymati, va uni hisoblashning tegishli usulikapitalning o'rtacha og'irlikdagi qiymati usuli (VsakkizAbeqiyosCdanCkapital, WACC). Diskont stavkasini aniqlashning ushbu usuli ko'pincha qo'llaniladi.
Bundan tashqari, o'z kapitali uchun pul oqimlarining diskont stavkasini aniqlash qo'llanilishi mumkin eng keng tarqalgan usullar quyidagilardir:
- kapitalni baholash modeli ( CAPM);
- o'zgartirilgan kapital aktivlarini baholash modeli ( MCAPM);
- kümülatif qurilish usuli;
- ortiqcha foyda modeli ( EVO) va boshq.
Keling, ushbu usullarni batafsil ko'rib chiqaylik.
Usulo'rtacha og'irlikdagi kapital xarajatlari ( WACC)
U o'z ulushlari nisbatini tuzish orqali o'z va qarz kapitalini hisoblash uchun ishlatiladi; u balansni emas, balki ko'rsatadi.kapitalning bozor qiymati. Ushbu model uchun chegirma stavkasi quyidagi formula bo'yicha aniqlanadi:
DWACC = S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,
bu erda C zk - qarz kapitalining qiymati;
N foyda - daromad solig'i stavkasi;
Dzk - kompaniya kapitali tarkibidagi qarz kapitalining ulushi;
Sr - ustav kapitalini (imtiyozli aksiyalarni) jalb qilish qiymati;
D pr - kompaniya kapitali tarkibidagi imtiyozli aksiyalarning ulushi;
Soa - ustav kapitalini (oddiy aktsiyalarni) jalb qilish qiymati;
D ob - jamiyat kapitali tarkibidagi oddiy aksiyalarning ulushi.
Kompaniya qimmat o'z kapitali o'rniga arzon qarz mablag'larini qanchalik ko'p jalb qilsa, qiymat shunchalik past bo'ladi WACC. Biroq, agar siz iloji boricha ko'proq arzon qarz mablag'laridan foydalanmoqchi bo'lsangiz, korxona balansining likvidligining mos ravishda pasayishi haqida ham eslashingiz kerak, bu albatta kredit foiz stavkalarining oshishiga olib keladi, chunki banklar uchun bu holat. ortib borayotgan risklar bilan to'la, va miqdori WACC, albatta, o'sib boradi. Shunday qilib, likvidlik nuqtai nazaridan o'z va qarz mablag'larini ularning balansidan kelib chiqqan holda optimal tarzda birlashtirib, "oltin o'rtacha" qoidasidan foydalanish maqsadga muvofiq bo'ladi.
Usulbaholashlarpoytaxtaktivlar (Kapital aktivlarini narxlash modeli, CAPM)
Ommaviy sotiladigan aktsiyalarning rentabelligidagi o'zgarishlar to'g'risidagi fond bozorlari ma'lumotlarini tahlil qilish asosida. Bunday holda, o'z kapitali uchun diskont stavkasini hisoblashda quyidagi formuladan foydalaniladi:
DCAPM = D b/r + β × (D r - D b/r ) + P 1 + P 2 + R,
bu yerda D b/r - risksiz daromad darajasi;
β - maxsus koeffitsient;
D r - umuman bozorning umumiy daromadi (qimmatli qog'ozlarning o'rtacha bozor portfeli);
P 1 - kichik korxonalar uchun bonus;
P 2 - individual kompaniyaga xos bo'lgan xavf uchun mukofot;
R- mamlakat xavfi.
Risksiz stavka kompaniyaga investitsiya qilish bilan bog'liq har xil turdagi risklarni baholash uchun asos sifatida ishlatiladi. Maxsus beta koeffitsienti ( β ) mamlakatda ro'y berayotgan iqtisodiy va siyosiy jarayonlar bilan bog'liq tizimli xavf miqdorini ifodalaydi, bu umumiy fond bozorining umumiy daromadiga nisbatan ma'lum bir kompaniya aktsiyalarining umumiy daromadliligidagi og'ishlar asosida hisoblanadi. Bozorning umumiy daromadlilik ko'rsatkichi statistik ma'lumotlarning uzoq muddatli tadqiqotlari asosida tahlilchilar tomonidan hisoblab chiqiladigan o'rtacha bozor daromadi indeksidir.
CAPMRossiya fond bozorining rivojlanmagan sharoitida qo'llash juda qiyin. Bu, ayniqsa, fond birjasida ro'yxatga olinmagan yaqin korxonalar uchun beta va bozor tavakkalchilik mukofotlarini aniqlashdagi qiyinchiliklar bilan bog'liq. Chet el amaliyotida, qoida tariqasida, uzoq muddatli davlat obligatsiyalari yoki veksellarining daromadlilik darajasi yuqori likvidlik darajasiga ega va to'lovga layoqatsizlik xavfi juda past deb hisoblanadi. davlat bankrot bo'lish ehtimoli amalda istisno qilinadi). Biroq, Rossiyada, ba'zi tarixiy voqealardan so'ng, davlat qimmatli qog'ozlari psixologik jihatdan xavf-xatarsiz deb qabul qilinmaydi. Shuning uchun, asosan, ichki bozor omillari ta'sirida shakllangan Rossiya Sberbanki, shu jumladan, Rossiyaning beshta yirik banklarining uzoq muddatli xorijiy valyutadagi omonatlari bo'yicha o'rtacha stavka risksiz stavka sifatida ishlatilishi mumkin. Imkoniyatlar haqida β , keyin chet elda ular fond bozorining statistik ma'lumotlarini tahlil qilish yo'li bilan ixtisoslashgan firmalar tomonidan hisoblangan moliyaviy ma'lumotnomalarda ushbu ko'rsatkichlarning tayyor nashrlaridan foydalanadilar. Baholovchilar odatda bu nisbatlarni o'zlari hisoblashlari shart emas.
O'zgartirilgan kapital aktivlarini baholash modeli ( MCAPM)
Ba'zi hollarda kapital aktivlarini baholashning o'zgartirilgan modelidan foydalanish yaxshiroqdir ( MCAPM), unda baholanayotgan korxonaning tizimsiz xatarlarini hisobga olgan holda tavakkalchilik mukofoti kabi ko‘rsatkich qo‘llaniladi. Tizimsiz xavflar (diversifikatsion risklar)- Bular kompaniyada tasodifiy ravishda yuzaga keladigan xavflar bo'lib, ularni diversifikatsiya qilish orqali kamaytirish mumkin. Bundan farqli o'laroq, tizimli risk bozor yoki uning segmentlarining umumiy harakati tufayli yuzaga keladi va ma'lum bir qimmatli qog'oz bilan bog'liq emas. Shuning uchun, bu ko'rsatkich o'ziga xos beqarorligi bilan Rossiya fond bozori rivojlanishining shartlariga ko'proq mos keladi:
DMCAPM = D b/r + β × (D r - D b/r ) + P xavfi,
bu erda D b/r - Rossiyaning ichki valyutadagi kreditlari bo'yicha risksiz daromad darajasi;
β - bozor (diversifikatsiya qilinmaydigan) tavakkalchilik o'lchovi bo'lgan va ma'lum bir sohadagi kompaniyalarga investitsiyalar rentabelligidagi o'zgarishlarning umuman fond bozori rentabelligining o'zgarishiga sezgirligini aks ettiruvchi koeffitsient;
D r - umuman bozorning rentabelligi;
P riski - bu baholanayotgan kompaniyaning tizimsiz risklarini hisobga oladigan risk mukofoti.
Kumulyativ usul
U har xil turdagi investitsiya xatarlarini hisobga oladi va rejalashtirilgan daromadni olmaslik xavfini keltirib chiqaradigan umumiy iqtisodiy va tarmoqqa va korxonaga xos omillarni ekspert baholashni o'z ichiga oladi. Eng muhim omillar - kompaniyaning hajmi, tuzilishi moliya, ishlab chiqarish va hududiy diversifikatsiya,boshqaruv sifati, rentabellik, daromadni bashorat qilish va boshqalar.Diskont stavkasi risksiz daromad stavkasi asosida belgilanadi, unga ushbu omillarni hisobga olgan holda ma'lum bir kompaniyaga investitsiya qilish xavfi uchun qo'shimcha mukofot qo'shiladi.
Ko'rib turganimizdek, kümülatif yondashuv biroz o'xshaydi CAPM, chunki ularning ikkalasi ham risksiz qimmatli qog'ozlar bo'yicha daromadlilik darajasiga asoslanadi, investitsiya qilish xavfi bilan bog'liq qo'shimcha daromad qo'shiladi (tavakkalchilik qanchalik katta bo'lsa, daromad shunchalik ko'p bo'ladi deb ishoniladi).
Olson modeli (Edvards - Qo'ng'iroq - Ohlson baholash model , EVO ), yoki ortiqcha daromad (foyda) usuli
Daromad va xarajat yondashuvlarining tarkibiy qismlarini birlashtiradi, ma'lum darajada ularning kamchiliklarini kamaytiradi. Kompaniyaning qiymati ortiqcha daromadlar oqimini, ya'ni o'rtacha sanoat ko'rsatkichidan chetga chiqish va sof aktivlarning joriy qiymatini diskontlash yo'li bilan aniqlanadi. Ushbu modelning afzalligi hisob-kitob qilish uchun baholash vaqtida mavjud bo'lgan aktivlarning qiymati to'g'risidagi mavjud ma'lumotlardan foydalanish qobiliyatidir. Ushbu modelda sezilarli ulush real investitsiyalar tomonidan egallangan va faqat qoldiq foydani bashorat qilish kerak, ya'ni pul oqimining kompaniya qiymatini oshiradigan qismi. Ushbu modeldan foydalanishda ba'zi qiyinchiliklar bo'lmasa-da, u biznes qiymatini maksimal darajada oshirish bilan bog'liq tashkilotni rivojlantirish strategiyasini ishlab chiqishda juda foydali.
Finalni tuzish kompaniyaning bozor qiymati
Korxonaning dastlabki qiymati aniqlangandan so'ng, yakuniy bozor qiymatini olish uchun bir qator tuzatishlar kiritilishi kerak:
- o'z aylanma mablag'larining ortiqcha/taqchilligi uchun;
- korxonaning asosiy bo'lmagan aktivlari bo'yicha;
- kechiktirilgan soliq aktivlari va majburiyatlari bo'yicha;
- sof qarz bo'yicha, agar mavjud bo'lsa.
Diskontlangan pul oqimini hisoblash daromad prognozi bilan bog'liq bo'lgan o'z aylanma mablag'larining zarur miqdorini o'z ichiga olganligi sababli, agar u haqiqiy qiymatga to'g'ri kelmasa, o'z aylanma mablag'larining ortiqcha miqdori qo'shilishi kerak va tanqisligi qiymatdan olib tashlanishi kerak. dastlabki xarajatlardan. Xuddi shu narsa ishlamaydigan aktivlarga ham tegishli, chunki hisob-kitobga faqat pul oqimini yaratishda foydalanilgan aktivlar kiritilgan. Bu shuni anglatadiki, agar pul oqimida hisobga olinmagan ma'lum bir qiymatga ega bo'lgan, lekin realizatsiya qilinishi mumkin bo'lgan (masalan, sotilganda) asosiy bo'lmagan aktivlar mavjud bo'lsa, biznesning dastlabki qiymatini oshirish kerak. bunday aktivlarning alohida hisoblangan qiymati. Agar korxonaning qiymati investitsiya qilingan kapital uchun hisoblangan bo'lsa, unda olingan bozor qiymati butun investitsiya qilingan kapitalga tegishli bo'ladi, ya'ni u o'z kapitali qiymatiga qo'shimcha ravishda kompaniyaning uzoq muddatli majburiyatlari qiymatini ham o'z ichiga oladi. Bu shuni anglatadiki, o'z kapitalining qiymatini olish uchun belgilangan qiymat qiymatini uzoq muddatli qarz miqdoriga kamaytirish kerak.
Barcha tuzatishlar kiritilgandan so'ng, kompaniya kapitalining bozor qiymati bo'lgan qiymat olinadi.
Biznes prognoz muddati tugaganidan keyin ham daromad keltira oladi. Daromadlar barqarorlashishi va bir xil uzoq muddatli o'sish sur'atlariga erishishi kerak. Narxni hisoblash uchunprognozdan keyingi davrda chegirmani hisoblash uchun quyidagi usullardan birini qo'llashingiz mumkin:
- tugatish qiymati bo'yicha;
- sof aktiv qiymati bo'yicha;
- Gordon usuli bo'yicha.
Gordon modelidan foydalanganda terminal qiymat prognozdan keyingi davrning birinchi yilidagi pul oqimining diskont stavkasi va pul oqimining uzoq muddatli o'sish sur'ati o'rtasidagi farqga nisbati sifatida aniqlanadi. Keyin terminal qiymati ga kamayadiprognoz davridagi pul oqimlarini diskontlash uchun ishlatiladigan bir xil diskont stavkasi bo'yicha joriy xarajatlar ko'rsatkichlari.
Natijada, biznesning umumiy qiymati prognoz davridagi daromad oqimlarining joriy qiymatlari va kompaniyaning prognozdan keyingi davrdagi qiymati yig'indisi sifatida aniqlanadi.
Xulosa
Daromad yondashuvidan foydalangan holda kompaniya qiymatini baholash jarayonida boshqaruv qarorlarini qabul qilish, xarajatlarni optimallashtirish, loyihaviy quvvatni oshirish va hajmni diversifikatsiya qilish imkoniyatlarini tahlil qilish uchun asos bo'lishi mumkin bo'lgan pul oqimlarining moliyaviy modeli yaratiladi. mahsulotlar. Ushbu model baholash tugagandan so'ng foydali bo'lib qoladi.
Bozor qiymatini hisoblashning u yoki bu usulini tanlash uchun siz birinchi navbatda baholash maqsadi va uning natijalaridan rejalashtirilgan foydalanish to'g'risida qaror qabul qilishingiz kerak. Keyin yaqin kelajakda kompaniyaning pul oqimlarida kutilayotgan o'zgarishlarni tahlil qilish, moliyaviy ahvol va rivojlanish istiqbollarini ko'rib chiqish, shuningdek, global va milliy, shu jumladan sanoatdagi iqtisodiy muhitni baholash kerak. Agar vaqt etishmasligi bo'lsa, siz biznesning bozor qiymatini bilishingiz yoki boshqa yondashuvlar yordamida olingan natijalarni tasdiqlashingiz kerak bo'lsa yoki pul oqimlarini chuqur tahlil qilish mumkin bo'lmasa yoki talab qilinmasa, siz foydalanishingiz mumkin. nisbatan ishonchli natijani tezda olish uchun kapitallashtirish usuli. Boshqa hollarda, ayniqsa daromad yondashuvi yagona variant bo'lsa Bozor qiymatini hisoblash uchun diskontlangan pul oqimi usuli afzallik beriladi. Muayyan holatlarda kompaniya qiymatini hisoblash uchun ikkala usul bir vaqtning o'zida kerak bo'lishi mumkin.
Va, albatta, shuni unutmasligimiz kerakki, daromad yondashuvidan foydalangan holda olingan qiymat bevosita tahlilchining uzoq muddatli makroiqtisodiy va sanoat prognozlarining to'g'riligiga bog'liq. Biroq, daromad yondashuvini qo'llash jarayonida hatto taxminiy prognoz ko'rsatkichlaridan foydalanish ham kompaniyaning taxminiy qiymatini aniqlashda foydali bo'lishi mumkin.
