Biznesning rivojlanishining turli bosqichlarida uning qiymatini baholash vazifasi o'z dolzarbligini yo'qotmaydi. Korxona - bu daromad keltiradigan va ma'lum bir investitsion jozibadorlikka ega bo'lgan uzoq muddatli aktivdir, shuning uchun uning qiymati masalasi ko'pchilikni qiziqtiradi, mulkdorlar va boshqaruv organlaridan tortib to davlat organlarigacha.

Ko'pincha, ular korxona qiymatini baholash uchun foydalanadilar daromad usuli (daromadli yondashuv), chunki har qanday investor pulni nafaqat binolar, asbob-uskunalar va boshqa moddiy va nomoddiy aktivlarga, balki nafaqat investitsiyani qoplashi, balki foyda keltirishi va shu bilan investorning farovonligini oshirishi mumkin bo'lgan kelajakdagi daromadga investitsiya qiladi. Shu bilan birga, investitsiya ob'ektini tanlashda kelajakda kutilayotgan daromad oqimining hajmi, sifati va davomiyligi alohida rol o'ynaydi. Shubhasiz, kutilayotgan daromad miqdori nisbiydir va investitsiyalarning mumkin bo'lgan muvaffaqiyatsizligi xavfi darajasiga qarab, ehtimollikning katta ta'siriga duchor bo'ladi, bu ham hisobga olinishi kerak.

Eslatma! Ushbu usuldan foydalanishda asosiy xarajat omili kompaniyaning kelajakdagi daromadi bo'lib, u korxona egalari uchun ma'lum iqtisodiy foyda keltiradi. Kompaniyaning daromadi qanchalik yuqori bo'lsa, boshqa narsalar teng bo'lsa, uning bozor qiymati shunchalik yuqori bo'ladi.

Daromad usuli korxonaning asosiy maqsadi - foyda olishni hisobga oladi. Ushbu pozitsiyalardan biznesni baholash uchun eng maqbuldir, chunki u korxonaning rivojlanish istiqbollarini va kelajakdagi umidlarni aks ettiradi. Bundan tashqari, u ob'ektlarning iqtisodiy eskirishini hisobga oladi, shuningdek, diskont stavkasi orqali bozor aspektini va inflyatsiya tendentsiyalarini hisobga oladi.

Barcha inkor etilmaydigan afzalliklarga qaramay, ushbu yondashuv munozarali va salbiy tomonlardan xoli emas:

• bu juda ko'p mehnat talab qiladi;
• daromadlarni prognoz qilishda yuqori darajadagi sub'ektivlik bilan tavsiflanadi;
• turli xil taxminlar va cheklovlar o'rnatilganligi sababli, ehtimollik va konventsiyalarning yuqori nisbati mavjud;
• rejalashtirilgan daromadga turli xil xavf omillarining ta'siri katta;
• korxona tomonidan hisobotlarda ko'rsatilgan real daromadni ishonchli aniqlash muammoli va yo'qotishlar turli maqsadlar uchun ataylab aks ettirilishi mumkin, bu mahalliy korxonalardan ma'lumotlarning noaniqligi bilan bog'liq;
• asosiy bo'lmagan va ortiqcha aktivlarni hisobga olish murakkab;
• zarar ko'rayotgan korxonalarni baholash noto'g'ri.

Korxonaning kelajakdagi daromad manbalarini ishonchli aniqlash qobiliyatiga va kompaniya faoliyatini kutilgan sur'atlarda rivojlantirishga alohida e'tibor qaratish zarur. Prognozning to'g'riligiga tashqi iqtisodiy muhitning barqarorligi ham katta ta'sir ko'rsatadi, bu Rossiyaning ancha beqaror iqtisodiy ahvoli uchun muhimdir.

Shunday qilib, quyidagi hollarda kompaniyalarni baholash uchun daromad yondashuvidan foydalanish tavsiya etiladi:

• ular ijobiy daromadga ega;
• daromad va xarajatlarning ishonchli prognozini tuzish mumkin.

Daromad yondashuvidan foydalangan holda kompaniya qiymatini hisoblash

Daromad yondashuvidan foydalangan holda biznes qiymatini baholash quyidagi muammolarni hal qilishdan boshlanadi:

1) korxonaning kelajakdagi daromadlari prognozi;

2) korxonaning kelajakdagi daromadlari qiymatini hozirgi kunga etkazish.

Ushbu muammolarni to'g'ri hal qilish baholash ishining adekvat yakuniy natijalarini olishga yordam beradi. Prognozlash jarayonida daromadlarni normallashtirish katta ahamiyatga ega bo'lib, uning yordamida bir martalik og'ishlar bartaraf etiladi, xususan, bir martalik operatsiyalar natijasida, masalan, asosiy bo'lmagan va ortiqcha narsalarni sotishda paydo bo'ladi. aktivlar. Daromadni normallashtirish uchun o'rtacha, o'rtacha og'irlikdagi yoki mavjud tendentsiyalarning kengaytmasi bo'lgan ekstrapolyatsiya usulini hisoblash uchun statistik usullar qo'llaniladi.

Bundan tashqari, vaqt o'tishi bilan pul qiymatining o'zgarishi omilini hisobga olish majburiydir - ayni paytda daromadning bir xil miqdori kelajakdagi davrga qaraganda yuqori narxga ega. Kompaniyaning daromadlari va xarajatlarini prognoz qilishning eng maqbul muddati haqidagi qiyin savolni hal qilish kerak. Sanoatning o'ziga xos tsiklik xususiyatini aks ettirish uchun oqilona prognoz qilish uchun kamida 5 yillik davrni qamrab olish kerak, deb ishoniladi. Ushbu masalani matematik va statistik prizma orqali ko'rib chiqayotganda, ko'proq kuzatuvlar kompaniyaning bozor qiymatining yanada oqilona qiymatini beradi deb hisoblab, prognoz muddatini uzaytirish istagi paydo bo'ladi. Biroq, prognoz muddatini mutanosib ravishda oshirish daromad va xarajatlar, inflyatsiya va pul oqimlari qiymatlarini bashorat qilishni qiyinlashtiradi. Ba'zi baholovchilarning ta'kidlashicha, eng ishonchli daromad prognozi 1-3 yilga mo'ljallangan, ayniqsa iqtisodiy muhitda beqarorlik mavjud bo'lganda, chunki prognoz davrlari ko'payishi bilan hisob-kitoblarning shartliligi oshadi. Ammo bu fikr faqat barqaror ishlaydigan korxonalar uchun to'g'ri keladi.

Muhim! Har qanday holatda, prognoz davrini tanlashda siz kompaniyaning o'sish sur'ati barqarorlashgunga qadar bo'lgan davrni qoplashingiz kerak va yakuniy natijalarning eng aniqligiga erishish uchun siz prognoz davrini kichikroq oraliq davrlarga bo'lishingiz mumkin, masalan, yarim yil.

Umuman olganda, korxona qiymati korxonaning prognoz davridagi faoliyatidan ilgari joriy narxlar darajasiga to'g'rilangan daromad oqimlarini, keyingi prognozda biznes qiymatini qo'shish orqali aniqlanadi. davr (terminal qiymati).

Daromadni baholashning eng keng tarqalgan ikkita usuli quyidagilardir: daromadlarni kapitallashtirish usuli Va diskontlangan pul oqimi usuli. Ular kelajakdagi daromadlarning joriy qiymatini aniqlash uchun foydalaniladigan taxminiy chegirma va kapitalizatsiya stavkalariga asoslanadi. Albatta, daromad yondashuvi doirasida boshqa ko'plab usullar qo'llaniladi, lekin asosan ularning barchasi pul oqimlarini diskontlashga asoslangan.

Baholash usulini tanlashda baholashning maqsadi va uning natijalaridan maqsadli foydalanish katta rol o'ynaydi. Boshqa omillar ham ta'sir qiladi, masalan, baholanayotgan korxona turi, uning rivojlanish bosqichi, daromadning o'zgarish tezligi, ma'lumotlarning mavjudligi va uning ishonchlilik darajasi va boshqalar.

Daromadlarni kapitallashtirish usuli ( Yagona davr kapitallashtirish usuli, SPCM)

Daromadni kapitallashtirish usuli korxonaning bozor qiymati kelajakdagi daromadning joriy qiymatiga teng degan taklifga asoslanadi. Uni allaqachon aktivlari to'plangan, barqaror va prognoz qilinadigan joriy daromadga ega bo'lgan va uning o'sish sur'ati o'rtacha va nisbatan doimiy bo'lgan kompaniyalarga nisbatan qo'llash maqsadga muvofiqdir, hozirgi holat esa ma'lum bir fikrni beradi. kelajakdagi faoliyatning uzoq muddatli tendentsiyalari. Va aksincha: kompaniyaning faol o'sishi bosqichida, qayta qurish jarayonida yoki foyda yoki pul oqimlarida sezilarli tebranishlar mavjud bo'lgan boshqa paytlarda (bu ko'plab korxonalar uchun xosdir), bu usuldan foydalanish istalmagan, chunki noto'g'ri qiymatni baholash natijasini olish ehtimoli yuqori.

Daromadni kapitallashtirish usuli retrospektiv ma'lumotlarga asoslanadi, kelajakdagi davr uchun sof daromad miqdoridan tashqari, boshqa iqtisodiy ko'rsatkichlar, masalan, kapital tarkibi, rentabellik darajasi va kompaniyaning risk darajasi ekstrapolyatsiya qilinadi.

Daromadlarni kapitallashtirish usulidan foydalangan holda korxonani baholash quyidagicha amalga oshiriladi:

Joriy bozor qiymati = DP (yoki P net) / Kapitalizatsiya darajasi,

bu erda DP - pul oqimi;

P toza - sof foyda.

Eslatma! Baholash natijasining ishonchliligi ko'p jihatdan kapitallashuv darajasiga bog'liq, shuning uchun uni hisoblashning to'g'riligiga alohida e'tibor qaratish lozim.

Kapitalizatsiya stavkasi ma'lum bir vaqt uchun daromad yoki pul oqimi qiymatlarini qiymat o'lchoviga aylantirish imkonini beradi. Qoida tariqasida, u chegirma omilidan kelib chiqadi:

Kapitalizatsiya darajasi = D- T r,

Qayerda D- chegirma stavkasi;

T r - pul oqimi yoki sof foydaning o'sish sur'ati.

Ko'rinib turibdiki, kapitallashuv koeffitsienti ko'pincha bir xil kompaniya uchun chegirma stavkasidan past bo'ladi.

Taqdim etilgan formulalardan ko'rinib turibdiki, qanday miqdor kapitallashtirilganiga qarab, pul oqimi yoki sof foydaning kutilayotgan o'sish sur'ati hisobga olinadi. Albatta, har xil turdagi daromadlar uchun kapitalizatsiya darajasi har xil bo'ladi. Shuning uchun ushbu usulni amalga oshirishda asosiy vazifa kapitallashtiriladigan ko'rsatkichni aniqlashdir. Bunday holda, daromadni baholash sanasidan keyingi yil uchun bashorat qilish yoki retrospektiv ma'lumotlardan foydalangan holda hisoblangan daromadning o'rtacha miqdorini aniqlash mumkin. Sof pul oqimi korxonaning operatsion va investitsiya faoliyatini to'liq hisobga olganligi sababli, u ko'pincha kapitallashtirish uchun asos sifatida ishlatiladi.

Shunday qilib, kapitallashuv darajasi o'zining iqtisodiy mohiyatiga ko'ra diskont omiliga yaqin va u bilan kuchli bog'liqdir. Diskont stavkasi kelajakdagi pul oqimlarini hozirgi vaqtgacha kamaytirish uchun ham qo'llaniladi.

Diskontlangan pul oqimi usuli ( Diskontlangan pul oqimlari, DCF)

Diskontlangan pul oqimi usuli kutilgan daromadni olish bilan bog'liq risklarni hisobga olishga imkon beradi. Kelajakda daromadning yuqoriga va pastga sezilarli o'zgarishi bashorat qilinganda, ushbu usuldan foydalanish oqlanadi. Bundan tashqari, ba'zi hollarda ushbu usul faqat qo'llaniladi, masalan, agar baholash vaqtida u to'liq ishlab chiqarish quvvatida ishlamasa, lekin yaqin kelajakda uni ko'paytirish niyatida bo'lsa, korxona faoliyatini kengaytirish; ishlab chiqarish hajmining rejalashtirilgan o'sishi; umuman biznesni rivojlantirish; korxonalarning birlashishi; yangi ishlab chiqarish texnologiyalarini joriy etish va hokazo. Bunday sharoitda kelgusi davrlarda yillik pul oqimlari bir xil bo'lmaydi, bu tabiiyki, daromadni kapitallashtirish usulidan foydalangan holda kompaniyaning bozor qiymatini hisoblashni imkonsiz qiladi.

Yangi korxonalar uchun foydalanish mumkin bo'lgan yagona usul diskontlangan pul oqimi usuli hisoblanadi, chunki baholash vaqtida ularning aktivlarining qiymati kelajakda daromad olish qobiliyatiga to'g'ri kelmasligi mumkin.

Albatta, baholanayotgan kompaniya ijobiy rivojlanish tendentsiyalari va foydali biznes tarixiga ega bo'lishi ma'qul. Tizimli yo'qotishlarga duchor bo'lgan va salbiy o'sish sur'atiga ega bo'lgan kompaniyalar uchun diskontlangan pul oqimi usuli kamroq mos keladi. Bankrotlik ehtimoli yuqori bo'lgan kompaniyalarni baholashda alohida e'tibor berish kerak. Bunday holda, daromad yondashuvi, shu jumladan daromadlarni kapitallashtirish usuli umuman qo'llanilmaydi.

Diskontlangan pul oqimlari usuli yanada moslashuvchan, chunki u kelajakdagi pul oqimlarining moddama-modda prognozidan foydalangan holda har qanday faoliyat ko'rsatayotgan korxonani baholash uchun ishlatilishi mumkin. Kompaniya rahbariyati va egalari uchun turli xil boshqaruv qarorlarining uning bozor qiymatiga ta'sirini tushunish katta ahamiyatga ega, ya'ni undan biznesning batafsil xarajat modeli asosida qiymatni boshqarish jarayonida foydalanish mumkin. va tanlangan ichki va tashqi omillarga nisbatan sezgirligini ko'ring. Bu kelajakda hayot tsiklining istalgan bosqichida korxona faoliyatini tushunish imkonini beradi. Va eng muhimi: bu usul investorlar uchun eng jozibador va ularning manfaatlariga javob beradi, chunki u kelajakdagi bozor rivojlanishi va inflyatsiya jarayonlari prognozlariga asoslanadi. Garchi bu ham ma'lum qiyinchiliklarni o'z ichiga olsa ham, beqaror inqiroz iqtisodiyoti sharoitida bir necha yillar davomida daromadlar oqimini oldindan aytish juda qiyin.

Shunday qilib, diskontlangan pul oqimlari usulidan foydalangan holda biznes qiymatini hisoblashning dastlabki asosi prognoz bo'lib, uning manbai pul oqimlari to'g'risidagi retroinformatsiyadir. Diskontlangan kelajakdagi daromadning joriy qiymatini aniqlashning an'anaviy formulasi quyidagicha:

Joriy bozor qiymati = davr uchun pul oqimlari t / (1 + D)t.

Diskont stavkasi - biznesning joriy qiymati uchun kelajakdagi daromadlarni yagona qiymatga kamaytirish uchun zarur bo'lgan foiz stavkasi. Investor uchun bu baholash vaqtida taqqoslanadigan xavf darajasiga ega bo'lgan muqobil investitsiyalar bo'yicha talab qilinadigan daromad darajasidir.

Baholash uchun asos sifatida tanlangan pul oqimining turiga (o'z kapitali yoki jami investitsiya qilingan kapital) qarab, diskont stavkasini hisoblash usuli aniqlanadi. Investitsiyalangan va o'z kapitali uchun pul oqimini hisoblash sxemalari jadvalda keltirilgan. 12.

Jadval 1. Investitsiya qilingan kapital uchun pul oqimini hisoblash

Jadval 2. O'z kapitali uchun pul oqimini hisoblash

Indeks	Naqd pul oqimiga ta'siri (+/–)
Sof foyda
Hisoblangan amortizatsiya
O'z aylanma mablag'larining kamayishi
O'z aylanma mablag'larini ko'paytirish
Aktivlarni sotish
Kapital qo'yilmalar
Uzoq muddatli qarzlarning ko'payishi
Uzoq muddatli qarzlarni kamaytirish
Xususiy kapital uchun pul oqimi

Ko'rib turganingizdek, o'z kapitali uchun pul oqimini hisoblash faqat investitsiya qilingan kapital uchun pul oqimini hisoblash algoritmidan olingan natija uzoq muddatli qarzlarning o'zgarishiga qo'shimcha ravishda tuzatilishi bilan farq qiladi. Keyin pul oqimi kutilayotgan risklarga muvofiq diskontlanadi, bu esa ma'lum bir korxonaga nisbatan hisoblangan diskont stavkasida aks ettiriladi.

Shunday qilib, o'z kapitali uchun naqd pul oqimining diskont stavkasi egasi tomonidan talab qilinadigan investitsiya qilingan kapitalning rentabellik darajasiga, investitsiya qilingan kapital - qarz mablag'lari bo'yicha og'irlikdagi rentabellik stavkalarining yig'indisiga (ya'ni, bankning kreditlar bo'yicha foiz stavkasi) teng bo'ladi. va o'z kapitali bo'yicha, ularning solishtirma og'irligi esa kapital tarkibidagi qarz va o'z mablag'larining ulushlari bilan belgilanadi. Investitsiya qilingan kapital uchun pul oqimining diskont stavkasi deyiladi kapitalning o'rtacha og'irlikdagi qiymati, va uni hisoblashning tegishli usuli kapitalning o'rtacha og'irlikdagi qiymati usuli(Kapitalning o'rtacha og'irligi, WACC). Diskont stavkasini aniqlashning ushbu usuli ko'pincha qo'llaniladi.

Bundan tashqari, o'z kapitali uchun pul oqimlarining diskont stavkasini aniqlash uchun quyidagi eng keng tarqalgan usullardan foydalanish mumkin:

• kapitalni baholash modeli ( CAPM);
• o'zgartirilgan kapital aktivlarini baholash modeli ( MCAPM);
• kümülatif qurilish usuli;
• ortiqcha foyda modeli ( EVO) va boshq.

Keling, ushbu usullarni batafsil ko'rib chiqaylik.

Kapitalning o'rtacha vaznli qiymati ( WACC)

U o'z ulushlari nisbatini tuzish orqali o'z kapitalini ham, qarz kapitalini ham hisoblash uchun ishlatiladi; u balans qiymatini emas, balki kapitalning bozor qiymatini ko'rsatadi. Ushbu model uchun chegirma stavkasi quyidagi formula bo'yicha aniqlanadi:

DWACC= S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

bu erda C zk - qarz kapitalining qiymati;

N foyda - daromad solig'i stavkasi;

Dzk - kompaniya kapitali tarkibidagi qarz kapitalining ulushi;

Sr - ustav kapitalini (imtiyozli aksiyalarni) jalb qilish qiymati;

D pr - kompaniya kapitali tarkibidagi imtiyozli aksiyalarning ulushi;

Soa - ustav kapitalini (oddiy aktsiyalarni) jalb qilish qiymati;

D ob - jamiyat kapitali tarkibidagi oddiy aksiyalarning ulushi.

Kompaniya qimmat o'z kapitali o'rniga arzon qarz mablag'larini qanchalik ko'p jalb qilsa, qiymat shunchalik past bo'ladi WACC. Biroq, agar siz iloji boricha ko'proq arzon qarz mablag'laridan foydalanmoqchi bo'lsangiz, korxona balansining likvidligining mos ravishda pasayishi haqida ham eslashingiz kerak, bu albatta kredit foiz stavkalarining oshishiga olib keladi, chunki banklar uchun bu holat. ortib borayotgan risklar bilan to'la, va miqdori WACC, albatta, o'sib boradi. Shunday qilib, likvidlik nuqtai nazaridan o'z va qarz mablag'larini ularning balansidan kelib chiqqan holda optimal tarzda birlashtirib, "oltin o'rtacha" qoidasidan foydalanish maqsadga muvofiq bo'ladi.

Kapitalni baholash usuli ( Kapital aktivlarini narxlash modeli, CAPM)

Ommaviy sotiladigan aktsiyalarning rentabelligidagi o'zgarishlar to'g'risidagi fond bozorlari ma'lumotlarini tahlil qilish asosida. Bunday holda, o'z kapitali uchun diskont stavkasini hisoblashda quyidagi formuladan foydalaniladi:

D CAPM= D b/r + β × (D r - D b / r) + P 1 + P 2 + R,

bu erda D b/r - risksiz daromad darajasi;

β - maxsus koeffitsient;

D r - butun bozorning umumiy daromadi (qimmatli qog'ozlarning o'rtacha bozor portfeli);

P 1 - kichik korxonalar uchun bonus;

P 2 - individual kompaniyaga xos bo'lgan xavf uchun mukofot;

R- mamlakat xavfi.

Risksiz stavka kompaniyaga investitsiya qilish bilan bog'liq har xil turdagi risklarni baholash uchun asos sifatida ishlatiladi. Maxsus beta koeffitsienti ( β ) mamlakatda ro'y berayotgan iqtisodiy va siyosiy jarayonlar bilan bog'liq tizimli xavf miqdorini ifodalaydi, bu umumiy fond bozorining umumiy daromadiga nisbatan ma'lum bir kompaniya aktsiyalarining umumiy daromadliligidagi og'ishlar asosida hisoblanadi. Bozorning umumiy daromadlilik ko'rsatkichi statistik ma'lumotlarning uzoq muddatli tadqiqotlari asosida tahlilchilar tomonidan hisoblab chiqiladigan o'rtacha bozor daromadi indeksidir.

CAPM Rossiya fond bozorining rivojlanmagan sharoitida qo'llash juda qiyin. Bu, ayniqsa, fond birjasida ro'yxatga olinmagan yaqin korxonalar uchun beta va bozor tavakkalchilik mukofotlarini aniqlashdagi qiyinchiliklar bilan bog'liq. Chet el amaliyotida, qoida tariqasida, uzoq muddatli davlat obligatsiyalari yoki veksellarining daromadlilik darajasi yuqori likvidlik darajasiga ega va to'lovga layoqatsizlik xavfi juda past deb hisoblanadi. davlat bankrot bo'lish ehtimoli amalda istisno qilinadi). Biroq, Rossiyada, ba'zi tarixiy voqealardan so'ng, davlat qimmatli qog'ozlari psixologik jihatdan xavf-xatarsiz deb qabul qilinmaydi. Shuning uchun, asosan, ichki bozor omillari ta'sirida shakllangan Rossiya Sberbanki, shu jumladan, Rossiyaning beshta yirik banklarining uzoq muddatli xorijiy valyutadagi omonatlari bo'yicha o'rtacha stavka risksiz stavka sifatida ishlatilishi mumkin. Imkoniyatlar haqida β , keyin chet elda ular fond bozorining statistik ma'lumotlarini tahlil qilish yo'li bilan ixtisoslashgan firmalar tomonidan hisoblangan moliyaviy ma'lumotnomalarda ushbu ko'rsatkichlarning tayyor nashrlaridan foydalanadilar. Baholovchilar odatda bu nisbatlarni o'zlari hisoblashlari shart emas.

O'zgartirilgan kapital aktivlarini baholash modeli ( MCAPM)

Ba'zi hollarda kapital aktivlarini baholashning o'zgartirilgan modelidan foydalanish yaxshiroqdir ( MCAPM), unda baholanayotgan korxonaning tizimsiz xatarlarini hisobga olgan holda tavakkalchilik mukofoti kabi ko‘rsatkich qo‘llaniladi. Tizimsiz xavflar (diversifikatsion risklar)- Bular kompaniyada tasodifiy ravishda yuzaga keladigan xavflar bo'lib, ularni diversifikatsiya qilish orqali kamaytirish mumkin. Bundan farqli o'laroq, tizimli risk bozor yoki uning segmentlarining umumiy harakati tufayli yuzaga keladi va ma'lum bir qimmatli qog'oz bilan bog'liq emas. Shuning uchun, bu ko'rsatkich o'ziga xos beqarorligi bilan Rossiya fond bozori rivojlanishining shartlariga ko'proq mos keladi:

D M CAPM= D b/r + β × (D r - D b/r) + P xavfi,

bu erda D b/r - Rossiyaning ichki valyutadagi kreditlari bo'yicha risksiz daromad darajasi;

β - bozor (diversifikatsiya qilinmaydigan) tavakkalchilik o'lchovi bo'lgan va ma'lum bir sohadagi kompaniyalarga investitsiyalar rentabelligidagi o'zgarishlarning umuman fond bozori rentabelligining o'zgarishiga sezgirligini aks ettiruvchi koeffitsient;

D r - butun bozorning rentabelligi;

P riski - bu baholanayotgan kompaniyaning tizimsiz risklarini hisobga oladigan risk mukofoti.

Kumulyativ usul

U har xil turdagi investitsiya xatarlarini hisobga oladi va rejalashtirilgan daromadni olmaslik xavfini keltirib chiqaradigan umumiy iqtisodiy va tarmoqqa va korxonaga xos omillarni ekspert baholashni o'z ichiga oladi. Eng muhim omillarga kompaniyaning hajmi, moliyaviy tuzilmasi, ishlab chiqarish va hududiy diversifikatsiyasi, boshqaruv sifati, rentabellik, daromadning prognozliligi va boshqalar kiradi. Diskont stavkasi risksiz daromad stavkasi asosida belgilanadi, ko'rsatilgan omillarni hisobga olgan holda ma'lum bir kompaniyaga sarmoya kiritish xavfi uchun qo'shimcha mukofot qo'shiladi.

Ko'rib turganimizdek, kümülatif yondashuv biroz o'xshaydi CAPM, chunki ularning ikkalasi ham risksiz qimmatli qog'ozlar bo'yicha daromadlilik darajasiga asoslanadi, investitsiya qilish xavfi bilan bog'liq qo'shimcha daromad qo'shiladi (tavakkalchilik qanchalik katta bo'lsa, daromad shunchalik ko'p bo'ladi deb ishoniladi).

Olson modeli ( Edvards-Bell-Ohlson baholash modeli, EBO), yoki ortiqcha daromad (foyda) usuli

Daromad va xarajat yondashuvlarining tarkibiy qismlarini birlashtiradi, ma'lum darajada ularning kamchiliklarini kamaytiradi. Kompaniyaning qiymati ortiqcha daromadlar oqimini, ya'ni o'rtacha sanoat ko'rsatkichidan chetga chiqish va sof aktivlarning joriy qiymatini diskontlash yo'li bilan aniqlanadi. Ushbu modelning afzalligi hisob-kitob qilish uchun baholash vaqtida mavjud bo'lgan aktivlarning qiymati to'g'risidagi mavjud ma'lumotlardan foydalanish qobiliyatidir. Ushbu modelda sezilarli ulush real investitsiyalar tomonidan egallangan va faqat qoldiq foydani bashorat qilish kerak, ya'ni pul oqimining kompaniya qiymatini oshiradigan qismi. Ushbu modeldan foydalanishda ba'zi qiyinchiliklar bo'lmasa-da, u biznes qiymatini maksimal darajada oshirish bilan bog'liq tashkilotni rivojlantirish strategiyasini ishlab chiqishda juda foydali.

Kompaniyaning umumiy bozor qiymatini hisoblash

Korxonaning dastlabki qiymati aniqlangandan so'ng, yakuniy bozor qiymatini olish uchun bir qator tuzatishlar kiritilishi kerak:

• o'z aylanma mablag'larining ortiqcha/taqchilligi uchun;
• korxonaning asosiy bo'lmagan aktivlari bo'yicha;
• kechiktirilgan soliq aktivlari va majburiyatlari bo'yicha;
• sof qarz bo'yicha, agar mavjud bo'lsa.

Diskontlangan pul oqimini hisoblash daromad prognozi bilan bog'liq bo'lgan o'z aylanma mablag'larining zarur miqdorini o'z ichiga olganligi sababli, agar u haqiqiy qiymatga to'g'ri kelmasa, o'z aylanma mablag'larining ortiqcha miqdori qo'shilishi kerak va tanqisligi qiymatdan olib tashlanishi kerak. dastlabki xarajatlardan. Xuddi shu narsa ishlamaydigan aktivlarga ham tegishli, chunki hisob-kitobga faqat pul oqimini yaratishda foydalanilgan aktivlar kiritilgan. Bu shuni anglatadiki, agar pul oqimida hisobga olinmagan ma'lum bir qiymatga ega bo'lgan, lekin realizatsiya qilinishi mumkin bo'lgan (masalan, sotilganda) asosiy bo'lmagan aktivlar mavjud bo'lsa, biznesning dastlabki qiymatini oshirish kerak. bunday aktivlarning alohida hisoblangan qiymati. Agar korxonaning qiymati investitsiya qilingan kapital uchun hisoblangan bo'lsa, unda olingan bozor qiymati butun investitsiya qilingan kapitalga tegishli bo'ladi, ya'ni u o'z kapitali qiymatiga qo'shimcha ravishda kompaniyaning uzoq muddatli majburiyatlari qiymatini ham o'z ichiga oladi. Bu shuni anglatadiki, o'z kapitalining qiymatini olish uchun belgilangan qiymat qiymatini uzoq muddatli qarz miqdoriga kamaytirish kerak.

Barcha tuzatishlar kiritilgandan so'ng, kompaniya kapitalining bozor qiymati bo'lgan qiymat olinadi.

Biznes prognoz muddati tugaganidan keyin ham daromad keltira oladi. Daromadlar barqarorlashishi va bir xil uzoq muddatli o'sish sur'atlariga erishishi kerak. Prognozdan keyingi davrda xarajatlarni hisoblash uchun chegirmani hisoblashning quyidagi usullaridan birini qo'llashingiz mumkin:

• tugatish qiymati bo'yicha;
• sof aktiv qiymati bo'yicha;
• Gordon usuli bo'yicha.

Gordon modelidan foydalanganda terminal qiymat prognozdan keyingi davrning birinchi yilidagi pul oqimining diskont stavkasi va pul oqimining uzoq muddatli o'sish sur'ati o'rtasidagi farqga nisbati sifatida aniqlanadi. Keyin terminal qiymati prognoz davridagi pul oqimlarini diskontlash uchun ishlatiladigan bir xil diskont stavkasi bo'yicha joriy qiymatlarga tushiriladi.

Natijada, biznesning umumiy qiymati prognoz davridagi daromad oqimlarining joriy qiymatlari va kompaniyaning prognozdan keyingi davrdagi qiymati yig'indisi sifatida aniqlanadi.

Xulosa

Daromad yondashuvidan foydalangan holda kompaniya qiymatini baholash jarayonida boshqaruv qarorlarini qabul qilish, xarajatlarni optimallashtirish, loyihaviy quvvatni oshirish va hajmni diversifikatsiya qilish imkoniyatlarini tahlil qilish uchun asos bo'lishi mumkin bo'lgan pul oqimlarining moliyaviy modeli yaratiladi. mahsulotlar. Ushbu model baholash tugagandan so'ng foydali bo'lib qoladi.

Bozor qiymatini hisoblashning u yoki bu usulini tanlash uchun siz birinchi navbatda baholash maqsadi va uning natijalaridan rejalashtirilgan foydalanish to'g'risida qaror qabul qilishingiz kerak. Keyin yaqin kelajakda kompaniyaning pul oqimlarida kutilayotgan o'zgarishlarni tahlil qilish, moliyaviy ahvol va rivojlanish istiqbollarini ko'rib chiqish, shuningdek, global va milliy, shu jumladan sanoatdagi iqtisodiy muhitni baholash kerak. Agar vaqt etishmasligi bo'lsa, siz biznesning bozor qiymatini bilishingiz yoki boshqa yondashuvlar yordamida olingan natijalarni tasdiqlashingiz kerak bo'lsa yoki pul oqimlarini chuqur tahlil qilish mumkin bo'lmasa yoki talab qilinmasa, siz foydalanishingiz mumkin. nisbatan ishonchli natijani tezda olish uchun kapitallashtirish usuli. Boshqa hollarda, ayniqsa daromad yondashuvi bozor qiymatini hisoblashning yagona usuli bo'lsa, diskontlangan pul oqimi usuli afzallik beriladi. Muayyan holatlarda kompaniya qiymatini hisoblash uchun ikkala usul bir vaqtning o'zida kerak bo'lishi mumkin.

Va, albatta, shuni unutmasligimiz kerakki, daromad yondashuvidan foydalangan holda olingan qiymat bevosita tahlilchining uzoq muddatli makroiqtisodiy va sanoat prognozlarining to'g'riligiga bog'liq. Biroq, daromad yondashuvini qo'llash jarayonida hatto taxminiy prognoz ko'rsatkichlaridan foydalanish ham kompaniyaning taxminiy qiymatini aniqlashda foydali bo'lishi mumkin.

Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning

Talabalar, aspirantlar, bilimlar bazasidan o‘z o‘qishlarida va ishlarida foydalanayotgan yosh olimlar sizdan juda minnatdor bo‘lishadi.

http://www.allbest.ru/ saytida joylashtirilgan

Kirish

2-bob. Kapitallashtirish nazariyasi va kapitallashuv koeffitsientlari. Pul oqimi usuli

2.2 Kapitallashtirish koeffitsientini hisoblash. Kapitallashtirish usulining afzalliklari va kamchiliklari

2.3 Diskontlangan pul oqimi usuli

3-bob. Qisqacha nazariy ma'lumotlar va masalani hisoblash uchun formulalar

Xulosa

Adabiyotlar ro'yxati

Kirish

Har qanday mulkning qiymatini baholash - bu muayyan bozorda ma'lum bir vaqtning o'zida olib keladigan potentsial va haqiqiy daromadni hisobga olgan holda, ob'ektning qiymatini pul shaklida aniqlashning tartibli, maqsadli jarayoni.

Baholash ob'ekti har qanday mulk ob'ekti va uning egasiga berilgan huquqlardir. Bu biznes, kompaniya, korxona, firma, bank yoki moddiy va nomoddiy aktivlarning ayrim turlari bo'lishi mumkin.

Biznesni baholash uchta yondashuv nuqtai nazaridan amalga oshiriladi: foydali; qimmat; qiyosiy.

Firmaning bozor qiymatini baholashning daromadli yondashuvi uning joriy va kelajakdagi salohiyatini baholash uchun pul oqimi yoki daromadini tahlil qilishni o'z ichiga oladi. Bu kompaniyaning aktivlari tomonidan yaratilgan joriy va kelajakdagi daromadlarni baholash imkonini beradi. Ushbu yondashuv turli vaziyatlarda qo'llaniladigan bir nechta usullarni o'z ichiga oladi. Daromad yondashuvida eng ko'p qo'llaniladigan usul diskontlangan pul oqimi usuli hisoblanadi.

Ushbu baholash usuli investitsiya motivlari nuqtai nazaridan eng maqbul hisoblanadi, chunki faoliyat yuritayotgan korxonalarga pul qo'ygan har qanday investor oxir-oqibat aktivlar to'plamini emas, balki kelajakdagi daromadlar oqimini sotib oladi, bu unga investitsiyalarni qoplash va foyda olish imkonini beradi. .

Ushbu usuldan foydalangan holda korxonani baholashda diskont stavkasi hisoblab chiqiladi, bu esa, o'z navbatida, hisob-kitob bazasi sifatida baholash uchun qanday turdagi pul oqimi ishlatilishiga qarab, turli usullar bilan ham hisoblanishi mumkin. Ushbu usullardan biri diskont stavkasini yig'indisi qurish usulidir.

Ish mavzusining dolzarbligi shundan iboratki, tizimsiz investitsiya xavfi omillari orasida diskont stavkasini yig'ish usuli doirasida baholanadigan biznes tekshiriladi, ma'lum miqdordagi risklar aniqlanadi. Bu risklar faoliyat turi sifatida biznesning xavfliligini emas, balki biznes yurituvchi korxonani (firmani) boshqarishning xavfliligini tavsiflaydi.

1-bob. Daromad yondashuvining mohiyati

1.1 Daromad yondashuvining tuzilishi

Daromad yondashuvi - bu mulkdan foydalanish va uni keyinchalik sotish natijasida yuzaga keladigan kelajakdagi daromadning joriy qiymatini aniqlash.

Xorijiy mamlakatlarda biznesni baholashning eng keng tarqalgan usuli bu. Uning rus sharoitida foydalanish o'ziga xos xususiyatlarga ega. Avvalo, korxonaning haqiqiy pul oqimlarini hisoblash kerak. Buning uchun siz faqat balans ma'lumotlaridan foydalanmasdan, real daromad va xarajatlarni aniqlashingiz kerak. Daromadda, birinchi navbatda, balansda ko'rinmaydigan mahsulotlarni sotishga e'tibor berish kerak (uni sotishning haqiqiy narxiga e'tibor berish). Xarajatlar xomashyo va energiya resurslarini sotib olishning real qiymatini, shuningdek, real ish haqini hisobga olishi kerak.

Daromad yondashuvi ko'chmas mulkning joriy qiymatini kelajakdagi pul oqimlarining joriy qiymati sifatida baholaydi, ya'ni. aks ettiradi:

Mulkning foydalanish muddati davomida olishi mumkin bo'lgan daromadning sifati va miqdori;

Baholanayotgan ob'ektga ham, mintaqaga ham xos xavflar.

Daromad yondashuvi quyidagilarni aniqlash uchun ishlatiladi:

1. investitsiya qiymati, chunki potentsial investor ob'ekt uchun ushbu ob'ektdan kelajakdagi daromadning joriy qiymatidan ko'proq pul to'lamaydi;

2. bozor qiymati.

Mulk egasi mulkni asosan 3 sababga ko'ra oladi: o'z foydalanishi uchun (masalan, uy-joy); ushbu ob'ektdan daromad olish; nufuzini oshirish.

Daromad yondashuvi 2 usulni o'z ichiga oladi: daromadlarni kapitallashtirish usuli;

diskontlangan pul oqimi usuli.

Ushbu usullar ko'chmas mulkning qiymati baholanayotgan mulkning kelajakda daromad oqimini yaratish qobiliyati bilan belgilanadi degan asosga asoslanadi. Ikkala usulda ham mulkdan keladigan kelajakdagi daromad ushbu mulkka xos bo'lgan xavf darajasini hisobga olgan holda uning qiymatiga aylantiriladi. Bu usullar faqat daromad oqimlarini o'zgartirish usuli bilan farqlanadi.

Daromadlarni kapitallashtirish usulidan foydalanganda, bir vaqtning o'zida daromad ko'chmas mulk qiymatiga, diskontlangan pul oqimi usulidan foydalanganda esa, bir qator prognoz yillari uchun undan maqsadli foydalanishdan olingan daromad, shuningdek, qayta sotishdan tushgan tushumga aylantiriladi. prognoz davri oxiridagi mulk.

1.2 Daromadga yondashuvning bosqichlari va usullari

Daromad yondashuvi kapital qo'yilgan mulkning qiymati ushbu mulk ishlab chiqarishga qodir bo'lgan daromad sifati va miqdorini joriy baholashga mos kelishi kerakligiga asoslanadi. Ko'chmas mulkni baholashda daromad yondashuvida siz investitsiyalar va ularning motivatsiyasi haqida tushunchaga ega bo'lishingiz, investor uchun mavjud bo'lgan moliyaviy mexanizmlarni tushunishingiz kerak.

Daromad yondashuvi ko'chmas mulk qiymatini baholash usullari to'plami bo'lib, undan kutilayotgan daromadning joriy qiymatini aniqlashga asoslangan.

Daromad yondashuvi asosida ko'chmas mulk qiymatini hisoblashning zaruriy sharti uning ijarasi hisoblanadi. Daromad kapitallashuvi ko'chmas mulkdan kelajakdagi daromadlarni joriy qiymatga aylantirish uchun amalga oshiriladi.

Daromad kapitallashuvi - bu kelajakdagi daromad va baholanayotgan mulkning joriy qiymati o'rtasidagi bog'liqlikni belgilaydigan jarayon. Daromadga yondashuvning asosiy formulasi:

bu erda V - mulkning qiymati

I - baholanayotgan mulkdan kutilayotgan daromad;

R - daromad yoki foyda darajasi.

Turli xil kapitallashtirish usullari, daromad va foyda marjasini o'lchashning turli usullari mavjud.

Daromad deganda mulkning bir yil ichida ishlab chiqarishi mumkin bo'lgan sof operatsion daromadi tushuniladi.

Daromad darajasi - bu nisbat yoki kapitallashuv darajasi.

Kapitalizatsiya darajasi - daromad va baholanayotgan mulk qiymati o'rtasidagi munosabatni aks ettiruvchi daromad darajasi. Kapitallashtirishning ikkita asosiy yo'nalishi mavjud:

2) kapitalning daromadlilik darajasi bo'yicha daromadlarni kapitallashtirish.

Yillik daromad va kapitallashuv darajasi to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiyada hisobga olinadigan ikkita qiymatdir. Mulkning bozor qiymatining u ishlab chiqaradigan sof yillik daromadga nisbati baholanayotgan mulkdan kelajakdagi daromadni uning joriy qiymatiga aylantirish uchun ishlatiladi. Ushbu ko'rsatkich kapitalizatsiya darajasi deb ataladi. Ko'chmas mulkka egalik qilish davridagi daromadlarni tahlil qilish natijasida mulkdan kutilayotgan daromad aniqlanadi, lekin daromadning kamayishi yoki ko'payishi kutilmoqdami, ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfi qanday ekanligi hisobga olinadi. qarz va o'z kapitali uchun.

Diskont stavkasi mulkdan foydalanish natijasida yuzaga keladigan pul oqimlarining ma'lum bir nuqtasida qayta hisoblanganda qo'llaniladigan murakkab foiz stavkasini anglatadi.

Daromad yondashuvidan foydalangan holda mulkni baholashning asosiy bosqichlari:

1) baholash ob'ektidan barcha mumkin bo'lgan tushumlar miqdorini hisoblash;

2) haqiqiy yalpi daromadni hisoblash;

3) baholash ob'ekti bilan bog'liq xarajatlarni hisoblash - bular shartli ravishda doimiy, shartli o'zgaruvchan, zaxira xarajatlar;

4) sof operatsion daromad miqdorini aniqlash;

5) kutilayotgan daromadni joriy qiymatga aylantirish: bevosita kapitallashuv; kapitalning rentabellik darajasi bo'yicha daromadlarni kapitallashtirish: pul oqimlarini diskontlash, hisob-kitob modellari bo'yicha kapitallashtirish

Daromad yondashuvi korxona mulkini tasarruf etish natijasida yuzaga keladigan kelajakdagi daromadning joriy qiymatini va uni keyinchalik sotish imkoniyatini aniqlash orqali korxonaning bozor qiymatini belgilashni o'z ichiga oladi.

Daromadga yondashuv usullaridan foydalangan holda korxonani baholash quyidagi printsiplarga asoslanadi:

Egasi biznesni kelajakdagi rejalashtirilgan daromadning joriy qiymatidan past narxda sotmaydi;

Korxonaga investitsiya qilish qiymati kelajakda investorning ushbu korxonadan oladigan foydasiga bog'liq;

Potentsial xaridor kompaniyadagi ulush uchun kelajakda daromad keltirishi mumkin bo'lganidan ko'proq pul to'lamaydi.

pul oqimining kapitallashuv koeffitsienti

2-bob. Kapitallashtirish nazariyasi va kapitallashuv koeffitsientlari. Diskontlangan pul oqimi usuli

2.1 Daromadlarni kapitallashtirish usuli

Daromadlarni kapitallashtirish usuli - bu daromad yondashuvi doirasida qo'llaniladigan baholash usuli bo'lib, unda ob'ektning qiymati ob'ektdan foydalanishdan olingan joriy (yil uchun) daromadni kapitalizatsiya koeffitsientiga bo'lish yo'li bilan aniqlanadi. Kapitallashtirish usulini qo'llashning zaruriy va majburiy sharti yaqin kelajakda ob'ekt tomonidan ishlab chiqarilgan daromad taxminan bir xil darajada, hozirgi darajaga yaqin bo'lib qoladi degan taxmindir.

Daromadlarni kapitallashtirish usulining mohiyati shundaki, ko'chmas mulk ob'ektining qiymati yillik sof operatsion daromadni (NOI) joriy qiymatga aylantirish yo'li bilan aniqlanadi.

Asosiy formula:

Bu erda C - mulkning qiymati (pul birliklari)

NOI -- sof operatsion daromad yoki sof operatsion daromad

Rk -- Kapitallashtirish nisbati

Kapitallashtirish koeffitsienti - kutilayotgan yillik daromadning (ANI) ko'chmas mulk qiymatiga nisbatini aks ettiruvchi ko'rsatkich:

bu erda Rk - kapitallashuv nisbati

Rn - investorning qo'yilgan kapitaldan daromad darajasi - bozordagi riskni hisobga olgan holda investor tomonidan investitsiya qilishdan kutilayotgan daromad darajasi.

Nv - kapitalning rentabellik darajasi - dastlabki investitsiyalarning qaytarilishini ta'minlaydigan foiz stavkasi. Ushbu stavka daromadni ikki qismga ajratadi: ko'chmas mulkka kapital qo'yilmalarni qoplash va mulkka egalik qilishdan daromad olish.

Baholash amaliyotida kapital rentabelligini hisoblash uchun 3 ta usul qo'llaniladi: Ring usuli, Invud usuli va Xoskold usuli.

Ring usuli. Ushbu usul asosiy qarzni teng qismlarga to'lash kutilayotganda qo'llaniladi. Daromad darajasi - bu foizsiz tiklash fondiga to'langan dastlabki kapitalning yillik ulushi. Bu ulush kapitalning 100% qaytarilishida.

Inwood usuli. Ushbu usul kapitalning daromadlilik miqdori investitsiyalarning daromadlilik darajasi bo'yicha qayta investitsiya qilingan taqdirda qo'llaniladi. Bunday holda, kapitallashuv koeffitsientining tarkibiy qismi sifatida rentabellik darajasi bir xil foiz stavkasida tiklanish fondi omiliga teng bo'ladi.

Xoskold usuli. Dastlabki investitsiyalarning daromadlilik darajasi biroz yuqori bo'lganda va bir xil tezlikda qayta investitsiya qilish ehtimoldan yiroq bo'lganda foydalaniladi. Qayta investitsiya qilingan mablag'lar xavf-xatarsiz stavkada daromad olishi kutilmoqda.

Agar daromadlar oqimi uzoq vaqt davomida barqaror bo'lsa va sezilarli bo'lsa, shuningdek, daromad oqimi barqaror sur'atlarda o'sib borayotgan bo'lsa, bu usul qo'llaniladi.

Usul baholanayotgan mulk tugallanmagan qurilish loyihasi bo'lgan yoki jiddiy rekonstruksiya qilishni talab qiladigan, ya'ni yaqin kelajakda barqaror daromad keltira olmaydigan vaziyatda qo'llanilmaydi.

Rossiya bozorining "axborot shaffofligi" haqiqiy savdo operatsiyalari, operatsion to'lovlar va boshqalar to'g'risida ma'lumot yo'qligi sababli sof operatsion daromad va kapitallashuv stavkasini hisoblashni qiyinlashtiradi.

Daromadlarni kapitallashtirish usulining bosqichlari:

1. daromad olishning barqarorligini asoslash;

2. kapitallashtiriladigan daromad turini tanlash;

3. kapitallashtirilgan daromad miqdorini aniqlash;

4. kapitallashuv stavkasini hisoblash;

5. daromadlarni kapitallashtirish;

6. yakuniy tuzatishlar kiritish.

Bosqich 1. Daromad hosil qilishning barqarorligini (nisbiy barqarorligini) asoslash me’yorlashtirilgan moliyaviy hisobotlarni tahlil qilish asosida amalga oshiriladi.

2-bosqich. Kapitallashtiriladigan daromad turini tanlash. Korxonani baholashda kapitallashtirilgan daromad u yoki bu tarzda amortizatsiya to'lovlarini hisobga oladigan daromad yoki ko'rsatkichlar bo'lishi mumkin: soliqlardan keyin sof foyda, soliqlardan oldingi foyda, pul oqimi.

Foyda kapitallashuvi kompaniya uzoq vaqt davomida taxminan bir xil miqdorda foyda olishi kutilayotgan vaziyatlar uchun eng mos keladi.

3-bosqich. Kapitallashtirilgan daromad miqdorini aniqlash. Kapitalizatsiya qilinadigan daromad miqdori sifatida quyidagilar tanlanishi mumkin:

1. baholash sanasidan keyin bir yil davomida bashorat qilingan daromad miqdori;

2. retrospektiv va, ehtimol, prognoz ma'lumotlari asosida hisoblangan tanlangan turdagi daromadning o'rtacha qiymati.

Daromadlarni normallashtirish muhim rol o'ynaydi, ya'ni. daromad oqimlaridagi bir martalik tafovutlarni bartaraf etish.

Prognoz qilingan normallashtirilgan daromadning hajmini aniqlash oddiy o'rtacha, o'rtacha og'irlikdagi yoki ekstrapolyatsiya usulini hisoblash uchun statistik formulalar yordamida amalga oshiriladi.

4-bosqich. Kapitallashtirish stavkasini hisoblash.

Kapitalizatsiya darajasi - bir yillik daromadni ob'ekt tannarxiga aylantiruvchi koeffitsient.

Kapitalizatsiya darajasi yillik daromad va mulk qiymatining nisbati bilan tavsiflanadi:

bu erda V - xarajat, R - kapitallashuv darajasi; I-- baholash sanasidan keyin bir yil davomida kutilayotgan daromad;

Kapitalizatsiya darajasi baholovchi tomonidan sanoat tadqiqotlari asosida belgilanishi mumkin.

2.2.Kapitallashuv koeffitsientini hisoblash. Kapitallashtirish usulining afzalliklari va kamchiliklari

Kapitalizatsiya stavkasini aniqlashning bir necha usullari mavjud:

* kapital xarajatlarni qoplashni hisobga olgan holda (aktiv qiymatining o'zgarishiga moslashtirilgan);

* bog'langan investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi;

* to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli.

Kapital xarajatlarni qoplashni hisobga olgan holda kapitallashuv koeffitsientini aniqlash.

Kapitalizatsiya nisbati ikki qismdan iborat:

1) muayyan investitsiyalar bilan bog'liq risk va boshqa omillarni hisobga olgan holda investorga mablag'lardan foydalanganlik uchun to'lanishi kerak bo'lgan kompensatsiya bo'lgan investitsiyalarning (kapitalning) rentabellik darajasi;

2) kapitalni qaytarish stavkalari, ya'ni. dastlabki investitsiya summasini qaytarish. Bundan tashqari, kapitalizatsiya koeffitsientining ushbu elementi faqat aktivlarning amortizatsiya qilinadigan qismiga nisbatan qo'llaniladi.

Kapitalning rentabellik darajasi kümülatif qurilish usuli yordamida tuziladi:

Risksiz daromad darajasi +

Risk mukofotlari +

Ko'chmas mulkka investitsiyalar +

Ko'chmas mulk likvidligi pastligi uchun mukofotlar +

Investitsion menejment mukofotlari.

Risksiz daromad darajasi yuqori likvidli aktivlar bo'yicha foiz stavkasi, ya'ni. Bu "firma va jismoniy shaxslarning mablag'larini qaytarmaslik xavfisiz investitsiya qilish uchun haqiqiy bozor imkoniyatlarini" aks ettiruvchi stavka. OFZ va VEB bo'yicha daromad ko'pincha xavf-xatarsiz kurs sifatida qabul qilinadi.

Baholash jarayonida nominal va real risksiz stavkalar ham rubl, ham xorijiy valyuta bo'lishi mumkinligini hisobga olish kerak. Nominal stavkani realga va aksincha qayta hisoblashda amerikalik iqtisodchi va matematik I. Fisherning 20-asrning 30-yillarida ishlab chiqqan formulasidan foydalanish tavsiya etiladi:

Bu erda Rn - nominal stavka;

Rr - real kurs;

Jinf - inflyatsiya indeksi (yillik inflyatsiya darajasi).

Valyuta tavakkalsiz kursini hisoblashda dollar inflyatsiyasi indeksini hisobga olgan holda Fisher formulasidan, rublning risksiz kursini aniqlashda esa rubl inflyatsiyasi indeksidan foydalangan holda tuzatish kiritish tavsiya etiladi.

Rublning daromadlilik kursini dollar kursiga yoki aksincha konvertatsiya qilish quyidagi formulalar yordamida amalga oshirilishi mumkin:

Bu erda Dr, Dv - rubl yoki xorijiy valyutadagi daromad darajasi;

Kurs - valyuta kursi, %.

Risk mukofotining turli komponentlari:

* past likvidlik uchun mukofot;

* ko'chmas mulkka investitsiya qilish xavfi uchun mukofot;

* investitsiyalarni boshqarish uchun mukofot.

Bog'langan investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi.

Agar mulk o'z kapitali va qarz kapitali yordamida sotib olinsa, kapitalizatsiya koeffitsienti investitsiyaning ikkala qismi uchun daromadlilik talablariga javob berishi kerak. Koeffitsient qiymati tegishli investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi bilan belgilanadi.

Qarz kapitalining kapitallashuv koeffitsienti ipoteka konstantasi deb ataladi va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:

Bu erda Rm - ipoteka doimiysi;

DO - yillik to'lovlar;

K - ipoteka krediti summasi.

Ipoteka konstantasi murakkab foizlarning olti funksiyasi jadvali bilan aniqlanadi: u foiz stavkasi va kompensatsiya fondi omili yig‘indisiga teng yoki amortizatsiya birligiga to‘lanadigan badal koeffitsientiga teng.

Kapitalning kapitallashuv stavkasi ipoteka konstantasi deb ataladi va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:

Bu erda Rc - kapitalning kapitallashuv koeffitsienti;

PTCF - soliqlarni to'lashdan oldin yillik pul oqimi;

Ks - o'z kapitalining miqdori.

Umumiy kapitallashuv koeffitsienti o'rtacha og'irlik sifatida aniqlanadi:

Bu erda M - ipoteka qarzining nisbati.

Agar aktiv qiymatining o'zgarishi bashorat qilinsa, kapitallashuv koeffitsientida kapitalning asosiy summasining qaytarilishini (qayta kapitalizatsiya jarayoni) hisobga olish zarur bo'ladi. Kapitalning rentabellik darajasi ba'zi manbalarda qayta kapitalizatsiya koeffitsienti deb ataladi. Dastlabki investitsiyalarni qoplash uchun sof operatsion daromadning bir qismi qayta kapitallashtirish uchun foiz stavkasi bo'yicha tiklanish fondiga ajratiladi.

Investitsiya qilingan kapitalni qaytarishning uchta usuli mavjud:

*.kapitalning to'g'ridan-to'g'ri qaytarilishi (Ring usuli);

*.almashtirish fondi va investitsiyalarning rentabellik darajasiga asoslangan kapitalning qaytarilishi (Invud usuli). U ba'zan annuitet usuli deb ataladi;

*.kompensatsiya fondi va risksiz foiz stavkasi asosida kapitalning qaytarilishi (Hoskold usuli)..

Ring usuli.

Ushbu usuldan asosiy qarz teng qismlarda to'lanishi kutilayotganda foydalanish maqsadga muvofiqdir. Kapitalning yillik daromadlilik darajasi aktiv qiymatining 100% ni uning qolgan foydali muddatiga bo'lish yo'li bilan hisoblanadi, ya'ni. Bu aktivning xizmat qilish muddatining o'zaro bog'liqligi. Daromad darajasi - foizsiz kompensatsiya fondiga joylashtirilgan boshlang'ich kapitalning yillik ulushi:

Bu erda n - qolgan iqtisodiy hayot;

Ry - investitsiyalarning daromadlilik darajasi.

Invud usuli, agar kapitalning daromadliligi investitsiyalarning daromadlilik darajasi bo'yicha qayta investitsiya qilinsa qo'llaniladi. Bunday holda, kapitalizatsiya koeffitsientining tarkibiy qismi sifatida rentabellik darajasi investitsiyalar uchun foiz stavkasi bo'yicha almashtirish fondi omiliga teng:

bu erda SFF - kompensatsiya fondi omili;

Y = R (investitsiyalarning daromadlilik darajasi).

Xoskold usuli. Dastlabki investitsiyalarning daromadlilik darajasi biroz yuqori bo'lganida foydalaniladi, bu esa bir xil tezlikda qayta investitsiya qilish ehtimoli yo'q. Qayta investitsiya qilingan mablag'lar uchun daromad xavf-xatarsiz stavkada olinadi deb taxmin qilinadi:

bu erda Rb - risksiz foiz stavkasi.

Agar investitsiya o'z qiymatining faqat bir qismini yo'qotishi bashorat qilinsa, kapitallashuv koeffitsienti biroz boshqacha hisoblab chiqiladi, chunki kapital ko'chmas mulkni qayta sotish orqali va qisman joriy daromad orqali qaytariladi.

Daromadni kapitallashtirish usulining afzalliklari shundaki, bu usul to'g'ridan-to'g'ri bozor sharoitlarini aks ettiradi, chunki u qo'llanilganda, odatda, ko'chmas mulk bilan bog'liq ko'p sonli operatsiyalar daromad va qiymat o'rtasidagi munosabatlar nuqtai nazaridan tahlil qilinadi, shuningdek kapitallashtirilgan daromadlarni hisoblashda. daromadlar, daromadlar to'g'risida faraziy hisobot tuziladi, uning asosiy printsipi ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilishning bozor darajasini taxmin qilishdir.

Daromadni kapitallashtirish usulining kamchiliklari quyidagilardan iborat:

* bozor operatsiyalari haqida ma'lumot bo'lmaganda uni qo'llash qiyin;

2.3 Usul chegirmali pul oqimlar

Diskontlangan pul oqimi (DCF) usuli yanada murakkab, batafsil va ob'ektni undan beqaror pul oqimlari olingan taqdirda baholashga, ularni olishning xarakterli xususiyatlarini modellashtirishga imkon beradi. DCF usuli quyidagi hollarda qo'llaniladi:

* kelajakdagi pul oqimlari hozirgisidan sezilarli darajada farq qiladi deb taxmin qilinadi;

* ko'chmas mulkdan kelajakdagi pul oqimlari hajmini asoslash uchun ma'lumotlar mavjud;

*..daromad va xarajatlar oqimi mavsumiydir;
*..baholanayotgan mulk yirik ko‘p funksiyali tijorat ob’ekti hisoblanadi;

* .Mulk qurilmoqda yoki endigina qurilgan va foydalanishga topshirilmoqda (yoki foydalanishga topshirilmoqda).

DCF usuli prognoz qilingan pul oqimlari va qoldiq qiymatdan iborat bo'lgan daromadning joriy qiymatiga asoslangan ko'chmas mulk qiymatini baholaydi.

DCF ni hisoblash uchun quyidagi ma'lumotlar talab qilinadi:

* prognoz davrining davomiyligi;

* pul oqimlarining prognoz qiymatlari, shu jumladan reversiya;

* chegirma stavkasi.

DCF usuli uchun hisoblash algoritmi.

1. Prognoz davrini aniqlash. Xalqaro baholash amaliyotida o'rtacha prognoz muddati 5-10 yilni tashkil etadi, Rossiya uchun odatiy qiymat 3-5 yilni tashkil qiladi. Bu oqilona prognoz qilish mumkin bo'lgan real davr.

2. Pul oqimlari qiymatlarini bashorat qilish.

DCF usuli bo'yicha ko'chmas mulkni baholashda mulkdan olinadigan daromadning bir necha turlari hisoblab chiqiladi:

1) potentsial yalpi daromad (PVI);

2) haqiqiy yalpi daromad (DVD);

3) sof operatsion daromad (NOI);

4) soliqlarni to'lashdan oldingi pul mablag'lari harakati;

5) soliqlarni to'lashdan keyingi pul oqimi.

Amalda, rus baholovchilari naqd pul oqimlari o'rniga daromadlarni chegiradilar:

* CHOD (mulk qarz majburiyatlari yuklanmagan deb qabul qilinganligini ko'rsatuvchi),

* sof pul oqimi, operatsion xarajatlar, er solig'i va rekonstruksiyadan tashqari,

* soliqqa tortiladigan daromad.

DCF usulidan foydalanganda pul oqimini hisoblash xususiyatlari.

1. Yer solig'i va mol-mulk solig'idan iborat bo'lgan mol-mulk solig'i (ko'chmas mulk solig'i) operatsion xarajatlarning bir qismi sifatida haqiqiy yalpi daromaddan ushlab qolinishi kerak.

2. Iqtisodiy va soliq amortizatsiyasi haqiqiy pul to'lovi emas, shuning uchun daromadlarni prognozlashda amortizatsiyani hisobga olish kerak emas.

4. Kreditga xizmat ko‘rsatish to‘lovlari (foizlar va qarzlarni to‘lash) agar mulkning investitsiya qiymati baholansa (aniq investor uchun) sof operatsion daromaddan chegirib tashlanishi kerak. Mulkning bozor qiymatini baholashda kreditga xizmat ko'rsatish to'lovlarini chegirib tashlash shart emas.

5. Mulk egasining tadbirkorlik xarajatlari, agar ular mulkning zaruriy xususiyatlarini saqlab qolishga qaratilgan bo'lsa, haqiqiy yalpi daromaddan chegirib tashlanishi kerak.

Ko'chmas mulk uchun pul oqimi (CF) quyidagicha hisoblanadi:

1. DV PV miqdoridan bo'sh joydan ko'rilgan yo'qotishlar va ijara haqi va boshqa daromadlarni undirishga teng;

2. NAV DV minus OR va ko'chmas mulk egasining ko'chmas mulk bilan bog'liq biznes xarajatlariga teng;

3. Soliqlar oldidagi DP NPV minus kapital qo'yilmalar va ssuda va ssudalarga xizmat ko'rsatish xarajatlari miqdoriga teng.

4. DP soliqlardan oldingi DP ga teng, mulk egasining daromad solig'i uchun to'lovlar.

Keyingi muhim bosqich - bu qayta ishlash narxini hisoblash. Qayta tiklash narxini quyidagi usullar yordamida taxmin qilish mumkin:

1) bozorning hozirgi holatini tahlil qilish, o'xshash ob'ektlarning narxini kuzatish va ob'ektning kelajakdagi holatiga oid taxminlar asosida sotish narxini belgilash;

2) ..egalik davrida ko'chmas mulk qiymatining o'zgarishi to'g'risida taxminlar qilish;

3) mustaqil hisoblangan kapitallashuv stavkasidan foydalangan holda prognoz davri tugagan yildan keyingi yil uchun daromadlarni kapitallashtirish.

Diskont stavkasini aniqlash. Texnik nuqtai nazardan, ya'ni. Matematik jihatdan diskont stavkasi - bozor qiymatini aniqlash uchun asos bo'lgan joriy (bugungi) qiymatning yagona qiymatiga bir nechta bo'lishi mumkin bo'lgan kelajakdagi (hozirgi vaqtdan uzoq) daromad oqimlarini qayta hisoblash uchun ishlatiladigan foiz stavkasi. biznesning. Iqtisodiy ma'noda diskont stavkasining roli - bu taqqoslanadigan darajadagi xavf darajasidagi investitsiya ob'ektlariga investitsiya qilingan kapitaldan investorlar tomonidan talab qilinadigan daromad darajasi yoki boshqacha qilib aytganda, bu taqqoslanadigan darajadagi mavjud investitsiya variantlari bo'yicha talab qilinadigan daromad darajasidir. baholash sanasidagi xavf.

Agar korxonaning mustaqil yuridik shaxs sifatidagi diskont stavkasini mulkdorlardan (aktsiyadorlardan) ham, kreditorlardan ham alohida hisobga oladigan bo'lsak, u holda uni korxona tomonidan turli manbalardan kapital jalb qilish xarajatlari sifatida aniqlash mumkin. Kapitalning chegirma stavkasi yoki qiymati uchta omilni hisobga olgan holda hisoblanishi kerak. Birinchisi, ko'pgina korxonalar turli darajadagi kompensatsiyalarni talab qiladigan turli xil jalb qilingan kapital manbalariga ega. Ikkinchisi, investorlar uchun pulning vaqt qiymatini hisobga olish zarurati. Uchinchisi xavf omilidir. Bunday holda, xavf kelajakda kutilayotgan daromadni olish ehtimoli darajasi sifatida aniqlanadi.

Diskont stavkasini aniqlashning turli usullari mavjud, ulardan eng keng tarqalganlari:

kapital uchun pul oqimi uchun:

* kapital aktivlarni baholash modeli;

* kümülatif qurilish usuli;

barcha investitsiya qilingan kapital uchun pul oqimi uchun:

* kapital modelining o'rtacha vaznli qiymati.

Diskont stavkasini hisoblash pul oqimining qaysi turini baholash uchun asos sifatida ishlatilishiga bog'liq. O'z kapitali uchun pul oqimi uchun, investitsiya qilingan kapitalning egasining talab qilinadigan daromad darajasiga teng diskont stavkasi qo'llaniladi.

Kapitalni baholash modeliga muvofiq diskont stavkasi formula bo'yicha topiladi

R = Rf +? * (Rm - Rf) + S1+ S2+ C

bu erda R - investor tomonidan talab qilinadigan daromad darajasi (asosiy kapital bo'yicha);

Rf -- risksiz daromad darajasi;

Beta koeffitsienti (mamlakatda sodir bo'layotgan makroiqtisodiy va siyosiy jarayonlar bilan bog'liq tizimli xavfning o'lchovidir);

Rm - butun bozorning umumiy daromadi (qimmatli qog'ozlarning o'rtacha bozor portfeli);

S1 -- kichik korxonalar uchun bonus;

S2 -- individual kompaniyaga xos bo'lgan xavf uchun mukofot;

C - mamlakat xavfi.

Avvalo shuni ta'kidlash kerakki, kapital aktivlari narxini belgilash modeli (CAPM - ingliz tilida keng tarqalgan qisqartmada) fond bozori ma'lumotlari massivlarini, xususan, ommaviy sotiladigan aktsiyalarning daromadliligidagi o'zgarishlarni tahlil qilishga asoslangan. Yaqin kompaniyalar uchun chegirma stavkasini olish uchun modeldan foydalanish qo'shimcha tuzatishlarni talab qiladi.

Jahon amaliyotida tavakkalchiliksiz daromad darajasi odatda davlatning uzoq muddatli qarz majburiyatlari (obligatsiyalar yoki veksellar) bo‘yicha daromadlilik normasi hisoblanadi; davlat o'z majburiyatlarining eng ishonchli kafolati hisoblanadi (uning bankrot bo'lish ehtimoli amalda istisno qilinadi). Biroq, amaliyot shuni ko'rsatadiki, Rossiyada davlat qimmatli qog'ozlari har doim ham xavf-xatarsiz sifatida qabul qilinmagan. Diskont stavkasini aniqlash uchun risksiz stavka eng past darajadagi xavf bilan tavsiflangan investitsiyalar bo'yicha stavka sifatida qabul qilinishi mumkin (Rossiya Federatsiyasi Sberbankidagi yoki boshqa eng ishonchli banklardagi depozitlar bo'yicha stavka). G'arb kompaniyalari uchun risksiz stavkaga ham ishonishingiz mumkin, ammo bu holda Rossiyada mavjud bo'lgan real investitsiya sharoitlarini hisobga olish uchun mamlakat xavfini qo'shish kerak. Investor uchun u riskning yo'qligi va yuqori likvidlik darajasi bilan tavsiflangan daromad darajasini ifodalaydi. Risksiz stavka ma'lum bir korxonaga investitsiyalarni tavsiflovchi turli xil xavf turlarini baholash uchun asos sifatida ishlatiladi, buning asosida kerakli daromad darajasi quriladi.

Beta - bu xavf o'lchovidir. Qimmatli qog'ozlar bozorida riskning ikki turi mavjud: ma'lum bir kompaniyaga xos bo'lgan, bu "tizimsiz risk" (mikroiqtisodiy omillar bilan belgilanadi) va bozor miqyosida, aktsiyalari muomalada bo'lgan barcha kompaniyalar uchun xarakterli, "tizimli" deb ataladi. xavf” (makroiqtisodiy omillar bilan belgilanadi). Kapital aktivlari narxini belgilash modelida beta koeffitsienti tizimli xavf miqdorini aniqlash uchun ishlatiladi. Beta ma'lum bir kompaniya aktsiyalarining umumiy daromadliligidagi tebranishlar amplitudasi asosida butun fond bozorining umumiy daromadiga nisbatan hisoblanadi.

Jamiyat aktsiyalarining davr uchun umumiy daromadi

bu yerda Pt - davr oxiridagi aksiyaning bozor bahosi;

R0 -- davr boshidagi aksiyaning bozor bahosi;

D - davr uchun to'langan dividendlar.

Aktsiyalari narxi va shuning uchun umumiy daromadi juda o'zgaruvchan bo'lgan kompaniyaga investitsiya qilish xavfliroq va aksincha. Umuman bozor uchun beta koeffitsienti 1 ga teng. Demak, agar kompaniyaning beta koeffitsienti 1 ga teng bo'lsa, bu uning umumiy daromadliligidagi tebranishlar butun bozor daromadining o'zgarishi bilan to'liq bog'liqligini bildiradi. uning tizimli riski o'rtacha bozor darajasiga teng. Beta-versiyasi 1,5 bo'lgan kompaniyaning umumiy daromadi bozor daromadidan 50% tezroq harakat qiladi. Misol uchun, agar aktsiyaning o'rtacha bozor daromadi 10% ga kamaysa, bu kompaniyaning umumiy daromadi 15% ga kamayadi.

Jahon amaliyotida beta koeffitsientlari odatda fond bozorining statistik ma'lumotlarini tahlil qilish yo'li bilan hisoblanadi. Bu ish ixtisoslashgan kompaniyalar tomonidan amalga oshiriladi. Beta koeffitsientlari haqidagi ma'lumotlar bir qator moliyaviy ma'lumotnomalarda va fond bozorlarini tahlil qiluvchi ba'zi davriy nashrlarda nashr etiladi. Professional baholovchilar odatda beta koeffitsientlarini hisoblamaydilar.

Ommaviy kompaniyalar uchun chop etilgan beta-versiyalari odatda har bir alohida kompaniyaning kapital tuzilishini aks ettiradi. Ular ba'zan "lever betas" deb ataladi, ya'ni. kompaniyaning moliyaviy resurslari va kapital tuzilishini aks ettiradi. Agar kompaniyaning kaldıraç darajasi o'z tengdoshlarinikidan sezilarli darajada farq qilsa yoki tengdoshlar leverage bir-biridan farq qilsa, beta-verajni ishlatishdan oldin kaldıraç ta'sirini olib tashlash maqsadga muvofiqdir. Buning uchun taqqoslanadigan kompaniyalar uchun unlevered betalarni hisoblash kerak.

Unlevered beta - bu kompaniyaning qarzi bo'lmaganida bo'ladigan beta. Keyin kompaniyaning baholanishi xavfi o'z tengdoshlariga nisbatan qayerda ekanligini aniqlashingiz kerak. Va nihoyat, bir yoki bir nechta qabul qilingan kapital tuzilmalari asosida baholanayotgan kompaniya uchun yangi kaldıraç beta-verajini hisoblash kerak. Natijada bozordan olingan, baholanayotgan kompaniya uchun moliyaviy leverage darajasiga moslashtirilgan beta-versiya bo'ladi.

Kreditsiz beta-ni hisoblash formulasi (kapital tarkibida 100% o'z kapitalini hisobga olgan holda)

Bu = B l / l + (l - t) Wd / Biz

bu erda Vu undirilmagan beta;

B l -- beta dastagi;

t -- kompaniya uchun soliq stavkasi;

Wd --kapital tarkibidagi qarzning ulushi;

Biz o'z kapitalining ulushimiz.

Bozorning umumiy daromadlilik ko'rsatkichi o'rtacha bozor daromadi indeksidir va statistik ma'lumotlarni uzoq muddatli tahlil qilish asosida mutaxassislar tomonidan hisoblanadi.

Diskont stavkasini kümülatif qurish usuli formulasi

E(R i) = R f + RP m + RP s + Rp u

bu erda E(R i) - i qimmatli qog'ozdan kutilayotgan (bozor talab qiladigan) daromadlilik darajasi;

R f - baholash sanasidagi risksiz qimmatli qog'ozning daromadlilik darajasi;

RP m - kapital riski uchun umumiy "bozor" mukofoti;

RP s - kichik kompaniyalar uchun risk mukofoti;

Rp u - ma'lum bir kompaniya uchun tizimsiz xavf uchun mukofot.

Barcha investitsiya qilingan kapitalning pul oqimi uchun o'z kapitali va qarz mablag'lari bo'yicha og'irlikdagi rentabellik stavkalari yig'indisiga teng diskont stavkasi qo'llaniladi (qarz olingan mablag'larning daromadlilik darajasi bankning kreditlar bo'yicha foiz stavkasi), bu erda og'irliklar. kapital tarkibidagi qarz va o'z mablag'larining ulushlari. Ushbu chegirma stavkasi kapitalning o'rtacha vaznli qiymati (WACC) deb ataladi.

Kapitalning o'rtacha tortilgan qiymati

WACC = k d (1 - t c) w d + k p w p + k s w s

bu erda k d - qarz kapitalini jalb qilish xarajatlari;

t c - korporativ daromad solig'i stavkasi;

w d - korxona kapitali tarkibidagi qarz kapitalining ulushi;

k p - ustav kapitalini jalb qilish qiymati (imtiyozli aksiyalar);

w p - korxona kapitali tarkibidagi imtiyozli aksiyalarning ulushi;

k s - jalb qilingan ustav kapitali (oddiy aksiyalar) qiymati;

w s - korxona kapitali tarkibidagi oddiy aksiyalarning ulushi.

Konseptual jihatdan kapital tarkibiga faqat uzoq muddatli majburiyatlar kiradi. Biroq, ko'plab yaqin kompaniyalar, ayniqsa kichik kompaniyalar, texnik jihatdan qisqa muddatli qarz (foizlar bilan yuklangan) bo'lgan uzoq muddatli qarz sifatida foydalanadilar. Bunday hollarda, tahlilchi bunday qarzni uzoq muddatli deb tasniflash yoki baholash uchun kapital tarkibiga kiritish kerakligini aniqlashi kerak.

WACC uchun holatlardan foydalaning. Masalan, kompaniyani sotib olish ko'zda tutilgan, shundan so'ng xaridor barcha o'z va qarz kapitali egalarini to'liq to'lashni va kompaniyani yangi usulda, o'zi uchun qulay bo'lgan tarzda to'liq qayta moliyalashni niyat qiladi. Muhim nuqta shundaki, qarz va kapitalning nisbiy og'irligi balans qiymatiga emas, balki har bir komponentning bozor qiymatiga asoslanishi kerak.

Agar kompaniya yoki kompaniyadagi ulush "xuddi shunday" baholansa, ya'ni. Agar kapital tuzilmasi o'zgarishsiz qoladi deb hisoblansa, u holda mavjud kapital tarkibidagi qarz miqdoridan foydalanish kerak. Agar nazorat ulushi oqilona bozor qurilishi standarti bo'yicha baholansa, u holda sanoatning o'rtacha kapital tuzilmasi mos keladi, chunki nazorat ulushini sotib oluvchi kapital tarkibini o'zgartirish imkoniyatiga ega bo'ladi va eng katta ehtimollik bilan natija sanoatning o'rtacha ko'rsatkichiga yaqin bo'ladi. Agar nazorat paketi investitsiya qiymati standarti bo'yicha baholansa, kelajakdagi yoki hozirgi egasining haqiqiy yoki istalgan kapital tarkibidan foydalanish kerak.

DCF usuli yordamida mulk qiymatini hisoblash quyidagi formula yordamida amalga oshiriladi:

Bu erda PV - joriy qiymat;

Ci - t davrining pul oqimi;

Bu t davridagi pul oqimi uchun diskont stavkasi;

M - qoldiq qiymat.

Qoldiq qiymat yoki reversiya qiymati diskontlangan bo'lishi kerak (oxirgi prognoz yil omili bo'yicha) va pul oqimlarining joriy qiymatlari yig'indisiga qo'shilishi kerak.

Shunday qilib, mulkning qiymati = rejalashtirilgan pul oqimlarining joriy qiymati + qoldiq qiymatining hozirgi qiymati (qaytarilish) ga teng.

3-bob. Qisqacha nazariy ma'lumotlar va masalani hisoblash uchun formulalar

Aktsiya - bu uning egasining kompaniyaning ustav kapitalidagi ishtirokini ko'rsatadigan qimmatli qog'oz. Aksiyalarning ikkita toifasi mavjud: oddiy va imtiyozli. Oddiy aktsiya suzuvchi daromad olish huquqini beradi, ya'ni. kompaniya faoliyati natijalariga qarab daromadlar, shuningdek boshqaruvda ishtirok etish huquqi (bir aksiya - bitta ovoz). Imtiyozli aksiya egasi, qoida tariqasida, oddiy aksiya egasiga nisbatan kafolatlangan qat’iy foiz ko‘rinishida dividendlar olish, shuningdek jamiyat tugatilgandan so‘ng aktivlar balansidagi ulush olish bo‘yicha imtiyozli huquqqa ega. . Obligatsiyalar bilan bog'liq vaziyatga o'xshab, aktsiyalarni baholash uchun bir nechta miqdoriy xususiyatlar qo'llaniladi: ichki, nominal, balans qiymati, konvertatsiya va tugatish qiymatlari, shuningdek, emissiya va birja narxlari. Obligatsiyalarda bo'lgani kabi, aktsiyaning ichki qiymati, masalan, formuladan foydalangan holda hisoblangan taxmindir.

Vt = ?t Ct /(1+r)t

Oddiy aktsiyalarga kelsak, ularni baholashning turli usullari ma'lum; ularning eng keng tarqalgani, ularning kelajakdagi daromadlarini baholashga asoslangan usul, ya'ni. yuqoridagi formulani qo'llash bo'yicha. Dividendlarning kutilayotgan dinamikasiga qarab, formulaning o'ziga xos taqdimoti o'zgaradi:

1. Doimiy dividendlar bo'lgan variantda formula qo'llaniladi

Vt = A/r (nol o'sish modeli)

2. Agar dividendlar doimiy o'sish sur'atida ko'paysa (doimiy o'sish modeli). Keyin dividendning asosiy qiymati (ya'ni oxirgi to'langan dividend) D ga teng bo'lsin va u har yili g o'sish sur'ati bilan o'sib boradi. Prognoz davrining birinchi yili oxirida D(1+g), ikkinchi yil oxirida D(1+g) 2 va boshqalar miqdorida dividend to‘lanadi. Keyin formula

Vt =? Ct /(1+r) t ko‘rinishga ega: Vt = ?~ t=1 D(1+g) t /(1+r)t

Aslida, a'zolarining doimiy nisbiy o'zgarishi bilan post-numerando annuitetning hozirgi qiymatini aniqlash kerak.

Vt = D(1+g) /(r- g)

Bu formula Gordon modeli deb ham ataladi va r>g bo'lganda mantiqiy bo'ladi. Shubhasiz, formulaning numeratori doimiy o'sish bosqichining birinchi kutilgan dividendini anglatadi.

3. Dividendlari har xil o'sish sur'atida ortib borayotgan aktsiyalarni baholashda o'zgaruvchan o'sish modeli qo'llaniladi. Yuqoridagi formulaga ko'ra, oddiy aksiyaning joriy narxi g parametriga juda sezgir: undagi ozgina o'zgarish ham narxga sezilarli ta'sir ko'rsatishi mumkin. Shuning uchun hisob-kitoblarda ular ba'zan prognozlash oralig'ini subintervallarga bo'lishga harakat qilishadi, ularning har biri o'zining o'sish tezligi g bilan tavsiflanadi. Shunday qilib, agar biz mos ravishda o'sish sur'atlari g va q bo'lgan ikkita kichik intervalni tanlasak, formula quyidagi shaklni oladi:

Vt = D 0 *? n t=1 * (1+g) t /(1+r) t + D n * ? ~ t=n+1* (1+q) t /(1+r) t

bu erda D0 - asosiy vaqtda to'langan dividend; Dn --n-davrda dividendlar prognozi; g -- birinchi n davrdagi dividendlarning o'sish sur'atlari prognozi; q -- keyingi davrlarda dividendlarning o'sish sur'atlari prognozi.

Doimiy bo'lmagan o'sish bosqichining davomiyligi n yil bo'lsin, bu davrdagi dividendlar yil bo'yicha Ct ga teng, t = 1,2,... ,n; Cn+l -- doimiy o'sish fazasining g darajasi bilan kutilayotgan birinchi dividend; r - maqbul daromad darajasi.

Yuqoridagi diagrammadan ko'rinib turibdiki, birinchi n yilda yillik dividend qiymatining tizimsiz o'zgarishi bashorat qilinadi va (n+1) momentdan boshlab bu qiymat bir xilda oshadi, ya'ni.

Cn+1=Cn(1+g); Cn+2=Cn+1(1+g)= Cn(1+g) 2 va hokazo.

Bunday holda, formula

t = ?t * Ct /(1+r)t

shaklida yozilishi mumkin

Vt =? n t=1 * C t /(1+r) t + ? ~ t=n+1* C n (1+g) t - n /(1+r) t

Gordon formulasiga asoslanib, biz ikkinchi atamani tenglikning o'ng tomoniga aylantiramiz

Vt =? ~ t=n+1* S n (1+g) t - n /(1+r) t = 1/(1+r) n * ? ~ t=1* S n (1+g) t /(1+r) t = S n (1+g) /(r - g) * 1/(1+r) n

Shunday qilib, biz formulani olishimiz mumkin

Keyingi to'rt yil oxirida kompaniya quyidagi miqdorda dividendlar to'lashni kutmoqda: 1,5; 2,0; 2,5; $3,5 Agar dividendlar kelgusida yiliga 5% ga o'sishi kutilsa va kerakli daromad darajasi 19% bo'lsa, ushbu kompaniya ulushi uchun qanday narxni to'lashga tayyor bo'lar edingiz.

Gordon formulasini o'zgartirish natijasida biz quyidagilarni olamiz:

Vt =? n t=1 * Ct /(1+r) t + Cn(1+g)/r-g * 1/(1+r) n

Bu holda n = 4 bo'ladi

t - tegishli ravishda dividendlar to'lanadigan yillar soni

Ct - bu kompaniya har yili to'lashni kutayotgan dividendlar

Cn - kompaniya o'tgan yil uchun to'lashni kutayotgan dividendlar

r - talab qilinadigan daromad darajasi

g - operatsiyaning rentabelligi, bu holda 5%

Vt = (1,5/1 + 0,19) + (2,0/(1 + 0,19)2) + (2,5/(1 + 0,19)3) + (3,5/( 1 + 0,19)4) + (3,5(1+ 0,05) /0,19 - 0,05) * (1/(1 + 0,19)4) = $18,98. Shunday qilib, samarali bozorda firmaning aktsiyalari baholash vaqtida taxminan 18,98 dollarga sotilishi kerak.

Xulosa

Daromad usulining afzalligi shundaki, u muayyan davr mobaynida mulkka egalik qilishning barcha afzalliklarini ko'rsatadi. Salbiy tomoni shundaki, bu imtiyozlar kafolatlanmaydi. Kelajakdagi o'zgarishlarni yuqori ehtimollik bilan aniqlash mumkin, ammo kafolat bera olmaydi. Daromad usuli sotuvchilar va xaridorlar tijorat mulki sifatida maqsad qilgan ko'chmas mulk uchun afzalroqdir.

Ushbu maqolada daromad yondashuvini ifodalovchi ikkita usul ochib berilgan:

To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli bitta investitsiyadan olingan sof investitsiya daromadini, odatda baholashdan keyin birinchi bo'lib, umumiy kapitalizatsiya stavkasidan foydalangan holda joriy qiymatiga moslashtirishga asoslangan.

Diskontlangan pul oqimi usuli diskontlash omillaridan foydalangan holda bir necha yillar davomida ma'lum bir ob'ektga investitsiyalardan olingan kelajakdagi sof daromadni diskontlashni o'z ichiga oladi.

To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulining afzalliklari: bu usul to'g'ridan-to'g'ri bozor sharoitlarini aks ettiradi, chunki uni qo'llash daromad va qiymat nisbati nuqtai nazaridan, qoida tariqasida, ko'chmas mulk bilan bog'liq ko'p sonli operatsiyalarni, shuningdek kapitallashtirilgan daromadlarni hisoblashda tahlil qiladi. , gipotetik daromad hisoboti tuziladi, uning qurilishining asosiy printsipi ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilishning bozor darajasi haqidagi taxmindir.

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usulining asosiy muammolari:

1. Usul mulkni sezilarli darajada rekonstruksiya qilishni talab qilganda yoki tugallanmagan qurilish holatida bo'lganda foydalanish uchun tavsiya etilmaydi, ya'ni. Yaqin kelajakda barqaror daromad darajasiga erishish mumkin emas.

2. Rossiya sharoitida baholovchi duch keladigan asosiy muammo - bu ko'chmas mulk bozorining "axborot shaffofligi", birinchi navbatda, haqiqiy savdo operatsiyalari va operatsion xarajatlar to'g'risidagi ma'lumotlarning yo'qligi, har bir bozorda yuk omili bo'yicha statistik ma'lumotlarning yo'qligi. turli mintaqalarda segment. Natijada, NRR va kapitallashuv stavkasini hisoblash murakkab vazifaga aylanadi.

Ko'chmas mulkni baholashda diskontlangan pul oqimi usuli to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuliga nisbatan afzalliklarga ega, chunki ko'chmas mulk bozorining rivojlanish tendentsiyalarini hisobga olish imkonini beradi. Shuningdek, taqdim etilgan metodologiya tugallanmagan qurilish, er uchastkalari va investitsiya loyihalari qiymatini baholashda qo'llaniladi.

Agar kapitallashuv darajasi daromad darajasidan oshsa, ya'ni. mulkchilik davrida ob'ektning qiymati va/yoki daromad kamayadi, kapitallashuv koeffitsientida kapitalning asosiy summasini qaytarishni hisobga olish zarur bo'ladi. Investitsiya qilingan kapitalni qaytarishning 3 usuli mavjud: Ring usuli, Invud usuli va Xoskold usuli.

Ring modeli daromad oqimining har yili qisqarishini nazarda tutadi. Doimiy ravishda o'sib borayotgan ijara stavkalari sharoitida bunday taxmin juda shubhali ko'rinadi. Shuning uchun bu model amalda qo'llanilmaydi. Xoskold usuli ko'chmas mulkni baholashda ham keng qo'llanilmadi, chunki u ijaradan olingan pul yillar davomida omonatda yoki boshqa xavf-xatarsiz va shunga mos ravishda kam daromadli vositalarda to'plangan vaziyatni anglatadi, bu odatiy bo'lmagan. samarali egasi strategiyasi uchun. Invud modeli keng tarqaldi, bu ko'rinib turibdiki, zamonaviy bozor haqiqatlarini aks ettiradi.

Roʻyxat adabiyot

1. D. V. Vinogradov. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti: Darslik - Vladim. davlat Universitet; - Vladimir, 2007. - 136 p.

2. Ko'chmas mulkni baholash: Universitetlar uchun darslik / Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova.- 2-nashr, qayta ko'rib chiqilgan. Va qo'shimcha - M.: Moliya va statistika, 2008.- 560 b.: kasal.

3. Ko'chmas mulkni baholash: Universitetlar uchun darslik / Ed. prof. V.A. Shvandara. - M.: BIRLIK - DANA, 2005. - 303 b.

4. Sysoev O.E. Bino va inshootlarni xarajat usuli yordamida texnik-iqtisodiy baholash: Darslik. - M.: Qurilish universitetlari uyushmasi nashriyoti, 2004. - 120 b.

5. Iqtisodiyot va ko'chmas mulkni boshqarish: Universitetlar uchun darslik / Ed. ed. P.G. Grabovoy. Smolensk: "Smolin Plus" nashriyoti, M.: "ASV" nashriyoti, 1999 yil.

6. Mulkni boshqarishning iqtisodiy usullari: Darslik / V.Ya. Mishchenko, N.I. Truxina, O.K. Meshcheryakova; Voronej. davlat arch.-qurilish. Univ. - Voronej, 2003. - 114 p.

Allbest.ur saytida e'lon qilingan

Shunga o'xshash hujjatlar

Pul oqimini diskontlash usulida diskont stavkasi tushunchasi va ma'nosi. Daromad yondashuvi doirasida diskont stavkasini aniqlash, hisoblash va qo'llash. Kapitalizatsiya stavkasi tushunchasi, uni daromadlarni kapitallashtirish usulida qo'llash xususiyatlari.

kurs ishi, 28.02.2010 qo'shilgan


Ko'chmas mulkni baholashda daromadli yondashuvning tamoyillari, afzalliklari va kamchiliklari. Kapitallashtirish nazariyasi va kapitallashuv koeffitsientlari, kapitallashuv stavkalarini hisoblash usullari. Qoldiq texnikasi yordamida baholash. Diskont stavkasini hisoblash usullari.

referat, 2010-03-17 qo'shilgan


Ko'chmas mulkni baholashda daromad yondashuvidan foydalanish xususiyatlari. To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usulining tamoyillari. Ko'chmas mulkdan foydalanishdan sof daromadni aniqlash bosqichlari. Kapitalizatsiya stavkalarini hisoblash, ko'chmas mulk qiymatini hisoblash usullari.

kurs ishi, 05/10/2010 qo'shilgan


Daromad yondashuvi nuqtai nazaridan ko'chmas mulkni baholashning asosiy usullarini ko'rib chiqish - foydani kapitallashtirish usuli va pul oqimlarini diskontlash usuli. Prognoz davrida ob'ektni ishlatish davridagi daromad va xarajatlar miqdorini prognozlash.

kurs ishi, 06.09.2011 qo'shilgan


Daromad yondashuvi - bu baholash ob'ektining qiymatini baholash usullari to'plami bo'lib, undan kutilayotgan daromadni aniqlashga asoslangan. Diskontlangan pul oqimi usulidan foydalangan holda korxonani baholashning asosiy bosqichlari, uning kamchiliklari. Foydani kapitallashtirish usulining mohiyati.

kurs ishi, 2010 yil 13-04-da qo'shilgan


Korxona foydasini kapitallashtirish usulini qo'llashning mohiyati va iqtisodiy mazmuni, xususiyatlari, uni amalga oshirishning asosiy bosqichlari va bosqichlari, kuchli va zaif tomonlarini baholash. Kapitalizatsiya stavkasini hisoblash tartibi va tegishli hisob-kitoblarni amalga oshirish bosqichlari.

test, 27.11.2009 yil qo'shilgan


Korxonaning bozor qiymatini aniqlashda daromad yondashuvini qo'llash xususiyatlari. Daromadga yondashuv asosidagi tamoyillar va ularning mazmuni. Korxona qiymatini hisoblash bosqichlari. Xarajatlarni tahlil qilish va prognoz qilish. Diskont stavkasini aniqlash.

taqdimot, 04/14/2016 qo'shilgan


Ko'chmas mulk bozorining xususiyatlari. Ko'chmas mulkni baholash tushunchasi, tamoyillari va maqsadlari. Mehmonxonani tijorat ko'chmas mulk ob'ekti sifatida baholash texnologiyasi, daromad usullari va me'yoriy-daromadli yondashuv. Daromadlarni kapitallashtirish usulidan foydalangan holda mehmonxonani baholash jarayoni.

kurs ishi, 02/07/2010 qo'shilgan


Kelajakdagi daromadning joriy qiymatini aniqlashga asoslangan biznesni baholashga daromad yondashuvi usullari. Xarajatlar va investitsiyalar tahlili, prognozi. Rossiya Federatsiyasida transport vositalarini baholashda daromadli yondashuvni ishlab chiqish. Daromad usulining afzalliklari va kamchiliklari.

kurs ishi, 05/06/2015 qo'shilgan


Daromadlarni kapitallashtirish usuli, uning afzalliklari, kamchiliklari, asosiy muammolari, qo'llash shartlari. Ko'chmas mulkni baholash bosqichlari. Diskontlangan pul oqimi usulini hisoblash algoritmi. Ring, Inwood va Hoskold usullaridan foydalangan holda investitsiya qilingan kapitalni tiklash.

Daromad yondashuvi

Ko'chmas mulkni baholashning daromadli yondashuvi ushbu mulkka egalik qilishdan (foydalanishdan) kutilayotgan daromadni hisoblash asosida mulk qiymatini aniqlashga asoslanadi. Bu ko'rsatkich juda muhim, chunki u kelajakda ob'ektning narxini taxmin qilish imkonini beradi.

Daromad yondashuvi bugungi kunda baholash amaliyotida ko'chmas mulkni baholashning eng ko'p qo'llaniladigan usullaridan biridir.

Zamonaviy iqtisodchi A.V.Vishnevetskiyning fikriga ko'ra, bu yondashuv "marginal" deb ham ataladi (inglizcha "margin" atamasidan, ko'pincha Rossiyada "foyda" tushunchasining analogi sifatida ishlatiladi). Marjinal yondashuvning qo'llanilishi shtatdagi iqtisodiy o'sish davrida aniq ifodalangan. Daromadga yondashuv "Tibbiy tekshiruv" protsedurasining ajralmas qismidir.

Daromad usuli asosan diskontlangan daromad oqimini (ushbu ob'ektga egalik qilish yoki undan foydalanishdan) hisoblash yo'li bilan ko'chmas mulk qiymatini aniqlashga asoslangan. Ushbu usul kutish printsipiga asoslanadi - daromadning joriy qiymatini va kelajakda ushbu mulkka egalik qilishdan olinishi mumkin bo'lgan boshqa imtiyozlarni belgilash. Mulk egasi o'z mulkini undan foydalanishni davom ettirish orqali olishi mumkin bo'lgan miqdordan kamiga bermasligi mantiqan, va xaridor keyinchalik ushbu mulkdan tijorat maqsadlarida foydalanish uchun to'lamaydi. uni olib keladi. Shunday qilib, mulkning narxi tomonlar o'rtasidagi kelishuv orqali kelajakdagi daromadning qiymatidan kelib chiqqan holda belgilanadi.

Daromad yondashuvidan foydalangan holda hisoblashda quyidagi usullar qo'llaniladi: daromadlarni kapitallashtirish va pul oqimlarini diskontlash. Ushbu texnikalar ushbu usulda asosiy hisoblanadi.

1) To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli texnologiyasiga muvofiq, qiymat soliq to'lashdan oldingi sof operatsion daromadning kapitalizatsiya stavkasiga nisbati bilan aniqlanadi. Kapitalizatsiya stavkasi baholovchi tomonidan bazaviy stavkadan kelib chiqib, uni risklarga moslashtirish orqali aniqlanadi.

2) Diskontlangan pul oqimlari usuli pul oqimlari notekis bo'lganda (beqaror daromad) yoki turli kapitallashuv koeffitsientlaridan foydalanganda qo'llaniladi. Metodikaga ko'ra, ob'ektning qiymati loyiha uchun chegirmali daromadlar yig'indisi sifatida belgilanadi. Buning uchun tanlangan davr uchun xarajatlar va investitsiyalar prognozi bilan pul oqimlari modelini aniqlash kerak. Diskont stavkasi kapitalizatsiya usuli bilan bir xil parametrlarni hisobga olgan holda belgilanadi.

Usulning mohiyati shundan iboratki, daromad yondashuvi ko'chmas mulk qiymatini kelajakdagi pul oqimlarining joriy qiymati sifatida baholaydi. Bundan tashqari, ushbu yondashuv baholanayotgan mulk uchun xavf darajasini, shuningdek baholanayotgan mulkning xizmat qilish muddati davomida olib kelishi mumkin bo'lgan daromad sifati va miqdorini aks ettiradi. Daromad yondashuvining asosiy afzalligi shundaki, u kelajakdagi investitsiya risklarini hozirdanoq hisobga olish imkonini beradi.

Usulning kamchiliklari shundaki, kelajakdagi daromad - ijaradan olinadigan daromadning taxminiy qiymati va mulkni kelajakda qayta sotish miqdori - baholovchi tomonidan bir qator omillarni tahlil qilish orqali aniqlanadi va shuning uchun u ma'lum bir xatoni o'z ichiga olishi mumkin, chunki u uzoq muddatga ko'chmas mulk bozorining holatini mutlaqo aniq aniqlash mumkin emas.

Uy-joy bilan operatsiyalarni amalga oshirayotganda, birinchi navbatda, uni baholash kerak. Ko'chmas mulkni baholashda turli xil yondashuvlar qo'llaniladi: daromad, qiyosiy, tannarx. Mamlakatimizda ko'chmas mulkni baholashda daromadli yondashuv mashhurlikka erishdi. Ushbu yondashuvning mohiyati nimada? Qanday hollarda kvadrat metrlarni baholashda ushbu yondashuvdan foydalanish tavsiya etiladi? Daromadga yondashuvning qanday usullari mavjud va ularning har biri qanday sharoitlarda qo'llaniladi? Hududni baholashda bu yondashuvdan qachon voz kechish mantiqiy?

Ko'chmas mulkni baholashning qanday usullari mavjud?

"Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" 1998 yil 29 iyuldagi 135-sonli Federal qonuni kabi yondashuvlarni ta'kidlaydi.:

• Qiyosiy- narxlari haqida ma'lumot mavjud bo'lgan uy-joylarni analoglari bilan taqqoslashga qaratilgan chora-tadbirlar majmui.
• Qimmat- eskirish va eskirishni hisobga olgan holda ob'ektni tiklash yoki almashtirishda talab qilinadigan xarajatlarni aniqlashga qaratilgan usullar. Xaridor tayyor mulk uchun shunga o'xshash ob'ektni yaratishdan ko'ra ko'proq pul to'lamaydi deb taxmin qilinadi.
• Foydali– nafaqat kvadrat metr narxini, balki undan kutilayotgan daromadni ham (masalan, ijara daromadi) hisoblashga asoslanadi.

Daromad usuli qanday?

Ushbu usuldan foydalanish quyidagi printsipga asoslanadi: moliya kiritilgan hududning qiymati hozirgi vaqtda ob'ektning sifatiga va kelajakdagi foyda miqdoriga mos kelishi kerak.

Yondashuvning afzalligi shundaki, u investorga mulkni daromad manbai sifatida eng yaxshi baholash imkonini beradi. Hududning kelajakda foyda olish qobiliyati ushbu hududning qiymatini belgilovchi asosiy omil sifatida tan olinadi. Kamchilik shundaki, prognoz ma'lumotlari asos sifatida olinadi.

Daromad yondashuvi quyidagi ma'lumotlarni aks ettiradi:

• Ko'chmas mulk ma'lum bir davr mobaynida ishlab chiqarishga qodir bo'lgan foydaning sifati va miqdori.
• Ob'ektning o'zi uchun ham, mintaqa uchun ham xos bo'lgan xavflar.

Daromadga yondashuv usullari

kabi usullar mavjud:

• Daromadlarni kapitallashtirish.
• Bog'langan investitsiya usuli.
• Diskontlangan pul oqimi usuli.

Daromadni kapitallashtirish usuli qanday ishlaydi?

Ushbu usul kelajakdagi foyda va hozirgi ko'chmas mulk qiymati o'rtasidagi munosabatni hisoblab chiqadi.

Yondashuv formulasi quyidagicha ko'rinadi:

C = BH/K, Qayerda

• BILAN- kvadrat metr narxi;
• BH- ob'ektdan sof shaklda ma'lum bir davr uchun kutilayotgan foyda;
• TO– kapitallashuv darajasi (koeffitsient).

Bu atamalar mulk narxining undan olinadigan daromadga nisbatini bildiradi.

To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli - bu ko'chmas mulk va daromadlarni barqaror shaklda ishlatish shartlari o'zgarishsiz qoladigan va dastlabki bosqichda investitsiyalar talab qilinmaydigan, foyda va kapitalning rentabelligi hisobi yuritiladigan usul.

To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya bilan qiymat hisobot davri tugashi bilan hududni qayta sotishni hisobga olmagan holda ma'lum bir davr uchun shakllantiriladi.

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv qachon ishlatiladi:

• Moliyaviy oqimlar noldan yuqori va uzoq vaqt davomida barqaror bo'lib qoladi.
• Vaqt o'tishi bilan foydaning biroz o'sishi kuzatiladi.

Agar usul qo'llanilmaydi:

• Barqaror foyda mavjud.
• Ob'ekt joylashgan binoning qurilishi tugallanmagan yoki hudud restavratsiya bosqichida.

Hisoblash bosqichlari:

1. Kutilayotgan foydani hisoblash. Hisoblashda 12 oy yoki yil uchun o'rtacha ko'rsatkich olinadi. E'tibor ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanishga qaratilgan.
2. Kapitalizatsiya koeffitsienti hisoblanadi.
3. Hududning umumiy narxi aniqlanadi.

Diskontlangan pul oqimi usuli (DCF)

Ushbu usul bilan narx oxirgi bir necha yilga teng vaqt oralig'ida hisoblanadi va ko'chmas mulk qiymatini aniqlashda mulkni potentsial qayta sotishdan olingan daromad hisobga olinadi. Usulning afzalligi - moliyaviy oqimlar beqaror bo'lganda ob'ektni baholash qobiliyati.

DCF quyidagi holatlarda qo'llaniladi:

• Kelajakda ko'chmas mulkdan olinadigan daromad miqdorini hisoblash uchun etarli ma'lumotlarning mavjudligi.
• Hozirgi va kelajakdagi moliyaviy oqimlar (o'sish yoki pasayish nuqtai nazaridan) farq qiladi, deb ishonish uchun asoslar mavjud.
• Mulk tijorat mulki bo'lib, uning ko'p qirraliligi va katta maydoni bilan ajralib turadi.
• Foyda va xarajatlar mavsumiydir.
• Mulk qurilayotgan yoki endigina qayta qurilgan va foydalanishga topshirilishi kutilayotgan binoda joylashgan.

DCF uchun hisoblash quyidagi algoritmga muvofiq amalga oshiriladi:

1. Mavjud ma'lumotlarga asoslanib, prognoz davri olinadi. Rossiyada bu 35 yil.
2. Muayyan vaqt uchun foyda miqdori bashorat qilinadi.
3. Foyda oqimi to'xtatilgandan keyin maydonning qoldiq narxining umumiy qiymati hisoblanadi.
4. Vaqt o'tishi bilan olinadigan yoki to'lanadigan moliyaviy oqimni hisoblash uchun diskont stavkasini aniqlash. Shu tarzda xavf-mukofot nisbatini taxmin qilish mumkin.
5. Ko'chmas mulk narxlarini hisoblash.

Ba'zi hollarda, ko'chmas mulk operatsiyalari paytida bu zarur. Notariusga qachon murojaat qilishingiz kerakligini alohida maqolada tasvirlab berdik.
Kvartira sotib olayotganda qanday hujjatlarni tekshirish kerakligi haqida ma'lumot. Tekshiruv bitimning qonuniyligiga e'tiroz bildirish munosabati bilan kelajakda sudga tushmaslik uchun amalga oshirilishi kerak.

Daromad yondashuvidan voz kechish

Daromad usuli investitsiya maqsadi mavjud bo'lganda foydalanilganligi sababli, shaxsiy maqsadlar uchun turar-joy ko'chmas mulkini sotib olayotganda, bu usul mos kelmaydi. Bunday holda, qiyosiy yoki xarajat usullarini yoki ularning kombinatsiyasini qo'llash joizdir.

Hisob-kitoblarni amalga oshirish mumkin bo'lgan hujjatlar yo'qligi sababli baholovchi daromad usulidan voz kechadigan holatlar mavjud. Kerakli hujjatlarsiz baholash algoritmi buziladi, bu esa bitimning rentabelligini noto'g'ri tushunishga olib keladi.

Mutaxassis ushbu videoda ko'chmas mulkni baholashga daromad yondashuvi haqida gapiradi:

Agar notijorat ko'chmas mulk sotib olinsa va sotib olish maqsadi investitsiya bo'lsa, daromad yondashuvini qo'llash mantiqan. Daromadga yondashuvning bir nechta usullari mavjud, ulardan foydalanishning oqilonaligi mutaxassis tomonidan ob'ektning xususiyatlariga va kvadrat metrni olish maqsadiga qarab baholanishi mumkin.

Advokatimiz sizga bepul maslahat beradi.

Mavzu 7. Ko'chmas mulkni baholashning daromad usuli.

1. Daromad usulining tuzilishi.

2. Daromad usulining asosiy tamoyillari.

3. Kapitallashtirish darajasi, diskontlash stavkasi.

4. Ijara to'lovlari shartlari.

5. Qayta tiklangan daromadlar va xarajatlar hisoboti.

6. To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli.

7. Qoldiq texnikasi yordamida baholash.

8. Kapitallashtirishning ikkinchi usuli.

Ko'chmas mulkni baholashning daromad usuli ko'chmas mulk daromadining odatiy xaridorining motivatsiyasini aks ettiradi: kerakli xususiyatlarga ega bo'lgan kelajakdagi daromad. Investitsiyalar hajmi va investitsiya ob'ektidan tijorat maqsadlarida foydalanishdan olinadigan foyda o'rtasida to'g'ridan-to'g'ri bog'liqlik mavjudligini hisobga olgan holda, ko'chmas mulkning qiymati u ishlab chiqaradigan daromadni olish huquqining qiymati sifatida aniqlanadi. Bu qiymat (bozor, investitsiyalar) baholanayotgan aktiv tomonidan olinadigan kelajakdagi daromadning joriy qiymati sifatida aniqlanadi.

Bozor va xarajat usuli bilan solishtirganda daromad usulining asosiy afzalligi shundaki, u ko'p jihatdan investorning daromad manbai sifatida ko'chmas mulk haqidagi g'oyasini aks ettiradi, ya'ni. Ko'chmas mulkning bu sifati asosiy narx omili sifatida hisobga olinadi. Baholashning daromad usuli bozor va tannarx usullari bilan chambarchas bog'liq. Masalan, daromad usulida qo'llaniladigan daromad stavkalari odatda taqqoslanadigan investitsiyalar tahlili asosida aniqlanadi, ta'mirlash xarajatlari qo'shimcha investitsiyalar sifatida pul oqimini aniqlashda qo'llaniladi va bozor va tannarx usullari o'rtasidagi farqlarni tuzatish uchun kapitalizatsiya usullari qo'llaniladi. Usulning asosiy kamchiligi shundaki, u boshqa ikkita baholash usulidan farqli o'laroq, prognoz ma'lumotlariga asoslanadi.

1. Daromad usulining tuzilishi.

Birinchi bosqichda, daromad usulini qo'llashda, mulkchilik davri uchun baholangan maydonni ijaraga berishdan kelajakdagi daromadlar prognozi tuziladi, ya'ni. investor mulkka egalik huquqini saqlab qolish niyatida bo'lgan vaqt uchun. Ijara to'lovlari mol-mulkni zarur tijorat holatida saqlash va boshqarish uchun zarur bo'lgan barcha operatsion davriy xarajatlardan tozalanadi, shundan so'ng mulkka egalik qilish muddati oxirida mulkning qiymati dastlabki qiymatiga nisbatan mutlaq yoki qisman prognoz qilinadi. reversiya qiymati deb ataladi. Oxirgi bosqichda to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish va diskontlangan pul oqimlari usullaridan foydalangan holda bashorat qilingan daromad va reversiya joriy qiymatga aylantiriladi. Kapitallashtirish usulini tanlash kutilayotgan daromadning tabiati va sifati bilan belgilanadi.

To'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv, agar daromad doimiy bo'lishi yoki bir oz sur'atda silliq o'zgarishi prognoz qilinsa, qo'llaniladi. Agar daromadlardagi o'zgarishlar dinamikasi sezilarli bo'lsa yoki bu o'zgarishlar tartibsiz bo'lsa, pul oqimini diskontlash qo'llaniladi.

Agar kelajakda kelajakdagi daromadlar bilan bog'liq noaniq vaziyat kutilsa, shunga o'xshash ob'ektlarga nisbatan sotish va ijara shartnomalari bo'yicha retrospektiv va joriy ma'lumotlarga tayangan holda to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulidan foydalanish tavsiya etiladi.

Qiymat faqat ikkita o'zgaruvchidan foydalangan holda to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli yordamida aniqlanadi: prognoz qilingan sof yillik daromad va tegishli kapitalizatsiya darajasi. Usulning asosi shundaki, erkin va raqobatbardosh bozorda ijara daromadlari qiymatining bir xil foydalanishdagi har bir aniqlangan ko'chmas mulk ob'ekti uchun sotish bahosiga nisbati ma'lum bir qiymat atrofida taqsimlanadi, bu asosiy hisoblanadi. kapitallashuv stavkasini tanlash uchun ko'rsatkich.

Shunday qilib, qiymat prognoz qilingan yillik daromadni bozor kapitallashuvi stavkasiga bo'lish yo'li bilan aniqlanadi, u tarixiy va joriy sotish va lizing ma'lumotlari asosida aniqlanadi yoki kapital qiymatining o'zgarishini qoplash uchun tuzatilgan kapitalning daromadlilik darajasi sifatida hisoblanadi. saqlash davridagi dastlabki kapital.

Kapitallashtirishning ikkinchi usuli, yuqorida aytib o'tilganidek, ko'chmas mulk qiymatini har bir davriy daromadni va mulkning taxminiy kelajakdagi qiymatini alohida diskontlash orqali kelajakdagi daromadlarning joriy qiymatlari yig'indisi sifatida belgilaydi. Ushbu hisob-kitoblarda chegirma stavkasi qo'llaniladi, bu kapital daromadining mos keladigan darajasi, aks holda daromadlilik darajasi yoki daromad darajasi deb ataladi.

2. Daromad usulining asosiy tamoyillari.

Daromad usulining nazariy asosini ko'chmas mulk bozori ishtirokchilarining xulq-atvor xususiyatlarini tahlil qilish va narxlar va narx yaratuvchi omillar o'rtasidagi funktsional munosabatlarni umumlashtirishni ifodalovchi baholash tamoyillari hisoblanadi.

Biz daromad usuli uchun eng muhim bo'lgan tamoyillarni, shuningdek, tahlili tegishli printsipga asoslangan omillar va holatlarni taqdim etamiz.

PRINSİP TA'SIR SOLASI

Kutishlar Prognoz ma'lumotlarining to'liq diapazoni:

(asosiy tamoyil, narx omillari,

daromad, kapitalning xususiyatlari,

daromadlarni baholash) koeffitsientlari

O'zgartirishlar Analog ob'ektlarni tanlash va tahlil qilish;

Muqobil investitsiyalarni tahlil qilish

Talab Faktorlarni hisobga olish va tahlil qilish:

Va takliflar foydalilik, kamlik,

Raqobatbardoshlik,

Kapital bozorining mavjudligi,

Monopoliya, davlat nazorati

Tadbirkorlik faoliyati,

populyatsiya xususiyatlari

yakuniy Mulkni tahlil qilish:

hosildorlik hujjatlarning iqtisodiy muvofiqligi

(balans, depozit) ko'chmas mulk,

undan foydalanish va erdan foydalanish turi

3. Kapitallashtirish darajasi, diskontlash stavkasi.

Kapitallashtirish darajasi Ro formula bo'yicha to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv usulida qo'llaniladi

Bu erda V - xarajat

NOI kutilayotgan sof operatsion daromadning vakili qiymatidir

Kapitalizatsiya stavkasi kapitalning rentabellik darajasi (investitsiya qilingan mablag'lar yoki dastlabki investitsiyalar) va investitsiya qilingan dastlabki mablag'larning tiklanishini hisobga oladigan daromad stavkasini o'z ichiga oladi.

Har qanday daromad darajasi kabi, kapitalizatsiya darajasi, birinchi navbatda, ma'lum bir aktivga investitsiya qilingan mablag'lar duchor bo'lgan xavflarni aks ettiradi.

Chegirma stavkasi(foydalanish darajasi, daromad darajasi) ikkinchi kapitalizatsiya usulida - diskontlangan pul oqimi usulida qo'llaniladi. Xarajatlarni aniqlashning umumiy ifodasi quyidagicha:

bu erda i - chegirma stavkasi

FV - mulkka egalik qilish davri oxiridagi mulkni qayta sotish narxi (qayta tiklash)

N - ushlab turish muddati

L - to'lov davri raqami

Qiymat tegishli stavka bo'yicha hisoblangan har bir qaytarish davri uchun daromadning joriy qiymatlarining yig'indisi sifatida aniqlanadi. Diskont stavkasi i boshqacha tarzda investitsiyalarning daromadlilik darajasi deb ataladi. Bu qiymat kapital qo'yilmalarning samaradorligini ham tavsiflaydi. U barcha jami daromadlarni (investitsiyalar rentabelligi va aktiv qiymatining o'zgarishidan olingan daromad) hisobga oladi, dastlabki investitsiyalar va amalga oshirilgan iqtisodiy samarani vaqt va xavf omillariga moslashtiradi. Diskont stavkasi kapital bozori, qimmatli qog'ozlar bozori va ko'chmas mulk bozori investitsiya vositalarining yagona tizimini ifodalashini hisobga olgan holda ko'rib chiqilishi kerak. Ushbu tizimning birligi, xususan, umumiy tanlov mezonlari bilan belgilanadi: xavf va rentabellik. Diskont stavkasini tanlash riskning taqqoslanadigan darajasiga ega bo'lgan mavjud muqobil investitsiya variantlarini tahlil qilishga asoslanadi, ya'ni. bu stavka kapitalning imkoniyat qiymati sifatida qaraladi.

4. Ijara munosabatlarining shartlari.

Ko'chmas mulkdan olinadigan daromadlarni prognozlash uchun asos ijara munosabatlarini tahlil qilishdir. Baholovchi yoki ko'chmas mulk tahlilchisi lizing to'g'risidagi barcha mavjud tarixiy va joriy ma'lumotlarni to'plashi va ularning tahlili asosida lizing shartnomasida mavjud bo'lgan shartlarning lizing to'lovlari xususiyatlariga ta'sirini aniqlashi kerak.

Keling, lizing shartnomalari bir-biridan farq qilishi mumkin bo'lgan asosiy shartlarni ko'rib chiqaylik, garchi amalda bu shartlarning doirasi ancha kengroq bo'lishi mumkin. Muayyan maqsad uchun mahalliy ko'chmas mulk bozori uchun eng xos bo'lgan ijara shartlarini aniqlash va ularni bozor sharoitlariga etkazish uchun analog ob'ektlarni ijaraga berish bo'yicha shartnoma stavkalari qiymatiga tuzatishlar kiritish kerak.

IJARA SHARTLARI QISQA TUSHUNCHI

SHARTNOMALAR

Ijara to'lovlarining turlari

Belgilangan shartnoma bilan shartnoma odatda tuziladi

Qisqa muddatga yoki kutilgan ijara stavkalari

Iqtisodiy barqarorlik

Narxlarning mumkin bo'lgan o'zgarishlarini hisobga olgan holda tuzatilgan

Ijara to'lovlari yoki mulk qiymati

Foizli ijara bilan Doimiy ijara qiymatiga

To'lovlar foiz qo'shadi

Tadbirkor tomonidan ishlab chiqarilgan daromad

Ijarachining telly faoliyati

Ekspluatatsiyani taqsimlash

Sion xarajatlari

Yalpi ijara Barcha operatsion xarajatlar tomonidan qoplanadi

Egasi

Sof ijara Barcha operatsion xarajatlar tomonidan qoplanadi

Ijarachi

Oraliq variant: egasi va ijarachi yukni baham ko'radi

Operatsion xarajatlar

Lizing shartlariga muvofiq

Kelishuvlarga boring

Davomiyligi

Lizing shartnomalari

Qisqa muddatli 1 yilgacha

O'rta muddatli 1-3 yil

Uzoq muddatli 3 yildan ortiq

Ijara muddatini uzaytirish qo'shimcha huquqni ifodalaydi -

Ijarachi bilan shartnomani uzaytirish bo'yicha kelishuvlar

Vora amal qilish muddati tugaganidan keyin

Joriy shartnoma bo'yicha

Mulk huquqlarini sotib olish uchun imtiyozlar beradi

Ijaraga olingan ko'chmas mulk uchun ijarachi sotib olish huquqiga ega