Daromad yondashuvi - bu ko'chmas mulk, tashkilot mulki va biznesning o'zi qiymatini baholash usullarining butun kombinatsiyasi bo'lib, kelajakda kutilayotgan iqtisodiy foydani konvertatsiya qilish orqali qiymatni aniqlash amalga oshiriladi. Ushbu yondashuvning nazariy asoslari juda ishonchli. Investitsiya qiymati - kelajakdagi foydaning joriy qiymati bo'lib, investitsiyalarning xavfliligini aks ettiruvchi daromad stavkasi bo'yicha diskontlangan.
Bu o'rinli va mulkni ishlab chiqarish va sotishda foydalaniladigan har qanday mavjud korxona, shuningdek, ijobiy foyda olish sharti bilan uning biznesi uchun mos keladi. Baholanayotgan biznesga investitsiya qilish xavfining kattaligi diskont stavkasi orqali namoyon bo'ladi. Iqtisodiy ma'noda, endi bu rolni investorlar tomonidan xavf darajasi bo'yicha taqqoslanadigan investitsiya ob'ektlariga qo'yilgan kapitaldan talab qiladigan daromad darajasi yoki baholash vaqtida taqqoslanadigan risklar bilan alternativ investitsiya variantlari bo'yicha daromad darajasi o'ynaydi. .
Xususiyatlari
Daromad yondashuvini amalda qo'llash juda qiyin bo'lib chiqadi, chunki qiymatning har bir muhim hal qiluvchi omilini - daromad darajasi va foydani baholash kerak. Agar ushbu usullar korxonani baholashda qo'llanilsa, unda ularning barcha asosiy elementlarini, shu jumladan har bir alohida element tomonidan yaratilgan foyda, xarajatlar va xavflarga bevosita ta'sir ko'rsatadigan kompaniyaning aylanmasi, tannarxini chuqur tahlil qilish kerak. .
Juda tez-tez ishlatiladi. Misol uchun, agar biz sotib olish yoki qo'shilish haqida gapiradigan bo'lsak, unda bu usul xarajat yoki bozor usulidan ko'ra ko'proq qo'llaniladi. Xaridorning kapital qo'yilmasi endi kelajakda sof pul oqimlari olinishini kutish bilan amalga oshiriladi, buni kafolatlangan deb atash mumkin emas, chunki ular ma'lum risklar bilan tavsiflanadi. Daromad yondashuvi bizga qiymatning ushbu asosiy determinantlarini baholashga imkon beradi, bozor yondashuvi esa, odatda, kelajakni hisobga olmagan holda, retrospektiv davr uchun narx-daromad nisbati yoki boshqa shunga o'xshash daromadlarni ko'paytirishni talab qiladi.
Bozor ko'paytmalari odatda ishonchsiz bo'lib, kelajakdagi daromadlar va chegirma stavkalari prognozlari bilan daromadli yondashuv yordamida erishish mumkin bo'lgan qat'iylik darajasini ta'minlay olmaydi. Misol uchun, yil uchun qo'llaniladigan narx-daromad nisbati kelgusi yillarda kutilayotgan o'zgarishlarni etarli darajada aks ettirmaydi. To'g'ri bo'lganlar investorlarning umumiy afzalliklarini namoyish qilish imkoniyatini beradi va ko'pincha sotuvchilar yoki sanoat manbalari tomonidan keltiriladi.
Foydalanish
Korxona byudjeti to'g'risidagi ma'lumotlar ham tahlil va himoyaga muhtoj, bu esa yaratilgan reja, prognozlar va asosiy takliflarning moliyaviy oqibatlarini o'zgartirish va ishlab chiqishga majbur qiladi. Biznesni baholashda daromad yondashuvi sotib olishning ma'lum foydalari daromadlarning ko'payishi, xarajatlarni qisqartirish, jarayonni yaxshilash yoki kapital xarajatlarni kamaytirish bilan bog'liq bo'lgan barcha taxminlarni o'lchaydi. Ushbu yondashuvdan foydalanib, siz bularning barchasini o'lchashingiz va muhokama qilishingiz mumkin. Bundan tashqari, u kutilayotgan foyda olish vaqtini aniqlash uchun ishlatilishi mumkin, shuningdek, imtiyozlar uzoqroq kelajakka o'tishi bilan korxona qiymatini pasaytirish jarayonini ko'rsatishi mumkin.
Daromad yondashuvidan foydalanish xaridorlar va sotuvchilar uchun biznesning adolatli bozor qiymatini, shuningdek, uning bir yoki bir nechta strategik xaridorlar uchun investitsiya qiymatini hisoblash uchun vositani taqdim etadi. Agar bu farq aniq ko'rsatilgan bo'lsa, sotuvchilar va xaridorlar sinergiyaning afzalliklarini osongina aniqlashlari va ongli qarorlar qabul qilishlari mumkin.
Biznesni baholashda daromad yondashuvidan foydalanganda shuni yodda tutish kerakki, hisoblangan qiymat bevosita faoliyatda foydalaniladigan barcha mulkning qiymatidan iborat. Amaldagi yondashuv doirasida eng katta qiziqish uyg'otadigan baholashning bir necha usullari mavjud. Xususan, daromadga yondashuvning quyidagi usullari qo'llaniladi: pul oqimlarini kapitallashtirish va diskontlash. Siz ularni batafsilroq ko'rib chiqishingiz mumkin.
Usullari
Pul oqimlarini kapitallashtirish usulidan foydalangan holda, korxonaning umumiy qiymati korxonaning mulkiy salohiyati tomonidan yaratilgan pul oqimlariga qarab aniqlanadi. korxona yoki umuman korxona - ma'lum bir hisob-kitob davri uchun moliyaviy resurslarning barcha kirib kelishi va chiqishi o'rtasidagi farq. Odatda, hisob-kitoblar uchun bir yillik davr qo'llaniladi. Usul kutilayotgan pul oqimining reprezentativ darajasini oqimning umumiy miqdorini taxmin qilingan kapitallashuv stavkasiga bo'lish orqali joriy qiymatga aylantirishdan iborat. Bunday holda, ma'lum tuzatishlar bilan daromad oqimi mos keladi.
Pul oqimlarini hisoblashning an'anaviy usulini qo'llash uchun kapitallashuvga mutlaq pul oqimi miqdorini aniqlash uchun naqd bo'lmagan xarajatlarga sof foydani (soliqlardan keyin hisoblangan) qo'shing. Ushbu hisoblash usulini erkin pul oqimini hisoblash bilan solishtirganda soddalashtirilgan deb hisoblash mumkin, bu qo'shimcha ravishda zarur kapital qo'yilmalarni va aylanma mablag'larni to'ldirish zarurligini hisobga oladi.
Naqd pul oqimini diskontlash
Bu usul asosan korxonaning o'zi tomonidan ishlab chiqarilgan kutilayotgan pul oqimlariga asoslanadi. Uning xarakterli farqi shundaki, pul oqimining reprezentativ darajasini aniqlash uchun qiymatni baholash talab qilinadi. Bu usul barcha rivojlanish istiqbollarini hisobga olgan holda foydalanish mumkinligi tufayli rivojlangan mamlakatlarda eng keng tarqalgan. Umuman olganda, pul oqimi sof aylanma mablag'lar va kapital qo'yilmalarning o'sishini olib tashlagan holda summa va amortizatsiyaga tengdir.
Diskontlangan pul oqimi usulidan foydalanish uchun quyidagi shartlar mavjud:
- moliyaviy oqimlarning kelajakdagi darajalari hozirgisidan farq qiladi, deb ishonish uchun asoslar mavjud, ya'ni biz rivojlanayotgan korxona haqida gapiramiz;
- biznesdan foydalanishdan keladigan kelajakdagi pul oqimlarini oqilona baholash uchun imkoniyatlar mavjud yoki;
- ob'ekt qurilish bosqichida, to'liq yoki qisman;
- Korxona yirik ko'p funktsiyali savdo ob'ektidir.
Diskontlangan pul oqimi usuli orqali ko'chmas mulkni baholashda daromadli yondashuv eng yaxshisidir, ammo undan foydalanish juda ko'p mehnat talab qiladi. Ushbu usuldan foydalanmasdan turib amalga oshirib bo'lmaydigan taxminlar mavjud. Ular orasida investitsiya loyihasini keyinchalik baholash bilan ishlab chiqish bor.
Diskontlash usulining afzalliklari
Agar siz ko'chmas mulk yoki biznesni chegirma usuli orqali baholashda daromadli yondashuvni qo'llasangiz, ba'zi asosiy afzalliklarni aniqlashingiz mumkin. Avvalo, biz biznesdan olinadigan kelajakdagi foyda to'g'ridan-to'g'ri mahsulot ishlab chiqarishning kutilayotgan joriy xarajatlarini keyinchalik sotish bilan hisobga olishi va ishlab chiqarish yoki savdo ob'ektlarini saqlash va kengaytirish bilan bog'liq kelajakdagi kapital qo'yilmalar to'g'ridan-to'g'ri hisobga olinishi haqida gapiramiz. ularning joriy amortizatsiyasi orqali faqat bilvosita foyda prognozi.
Muhim nuqtalar
Investitsion hisob-kitoblar ko'rsatkichi sifatida foyda yoki zarar etishmasligi mavjud bo'lganda daromad yondashuvidan foydalangan holda ob'ektni baholash foydaning buxgalteriya hisoboti ko'rsatkichi bo'lib xizmat qilishi va shuning uchun muhim manipulyatsiyalarga duchor bo'lishiga tuzatish kiritilishi bilan amalga oshiriladi. jarayon.
Diskontlangan pul oqimi usuli uchta model guruhini o'z ichiga oladi:
Agar daromad yondashuvi dividendlarni diskontlash modeliga muvofiq qo'llanilsa, aktsiyalarni to'lash qiymati pul oqimining dalili sifatida ishlatiladi. Model xorij amaliyotida korxona aktivlari qiymatini aniqlash va baholashda keng qo‘llanilishiga qaramay, uning kamchiliklari ko‘p. Taqsimlanmagan daromadli modellarda buxgalteriya darajasi yo'q. Dividend siyosatida nafaqat aniq korxonalar, balki butun mamlakatlarda ham farq bor. Foydasi bo'lmagan korxonalarda bu usuldan foydalanish mumkin emas. Ushbu model minoritar aktsiyalarning qiymatini hisoblash uchun eng mos keladi.
Qoldiq daromad modeli
Qoldiq yondashuv modeli orqali baholashga daromad yondashuvi qoldiq daromad miqdori pul oqimining ko'rsatkichi sifatida ishlatilishini nazarda tutadi, ya'ni haqiqiy foyda va aktsiyadorlar tomonidan bashorat qilingan foyda miqdori o'rtasidagi farq. kompaniyaning o'zini yoki uning aktsiyalarini sotib olish. Agar korxona qiymati ushbu modelga mos keladigan taxminlar asosida hisoblangan bo'lsa, u bundan keyin qolgan kutilayotgan daromad miqdorining joriy qiymatiga teng bo'ladi. Ushbu model moliyaviy hisobotlarda taqdim etilgan ma'lumotlarning sifatiga sezilarli sezgirlikni namoyish etadi. Rossiya sharoitlari uchun bunday ma'lumotlarning etarliligi jiddiy shubhalarga sabab bo'ladi.
Aksiyadorlar uchun foyda
Tabiiyki, ma'lum bir tarixga ega bo'lgan korxonaning aktsiyadorlari yoki aktsiyadorlari, shuningdek, dividendlarni to'lash faktlari o'z kompaniyasining qiymatini hisoblash uchun diskontlash modelidan foydalanishlari mumkin. Vaziyat shundaki, ushbu sektordagi kompaniyalar aktsiyadorlari kamdan-kam hollarda ozchilikdir, shuning uchun ular uchun eng to'g'ri yo'l ko'chmas mulk va biznesni chegirmali erkin pul oqimi modeli orqali baholashda daromadli yondashuvdan foydalanishdir. Ushbu tizimda asosiylari chegirma stavkalari yoki investitsiya qilingan kapitaldan kutilayotgan daromadli erkin pul oqimlaridir. Ushbu modeldan foydalanishdagi eng katta muammo - bu erkin pul oqimi prognozining to'g'riligi, shuningdek, diskont stavkasini adekvat aniqlash.
Agar ta'rifi yuqorida keltirilgan daromadli yondashuvni qo'llasak, diskontlangan pul oqimlari usulidan foydalanganda daromad sifatida pul daromadining bir qismini zarur qayta investitsiyalashdan keyin muomaladan olib qo'yilishi mumkin bo'lgan rejalashtirilgan moliyaviy oqimlar hisobga olinadi. biznesdan kutilgan. Ko'rsatkich sifatida pul oqimlari korxona tomonidan qo'llaniladigan buxgalteriya tizimiga va uning amortizatsiya siyosatiga bog'liq emas. Shu bilan birga, har qanday naqd pul harakati - kirish va chiqishni hisobga olish kerak. Diskontlash mablag'larining moliyaviy ma'nosini baholash shunday bo'ladiki, ushbu jarayonlar natijasida ular investor tomonidan belgilangan pul oqimi olingan vaqtga qadar mavjud bo'lgan miqdorlarga kamayadi, agar u buni amalga oshirsa. o'z mablag'larini hozirda ushbu biznesga investitsiya qilmasdan, balki boshqa bir investitsiya aktiviga, masalan, bozordagi qimmatli qog'ozga yoki bank depozitiga.
Qo'shimcha texnikalar
Misoli ilgari tasvirlangan daromad yondashuvi so'nggi paytlarda kamroq va kamroq qo'llanilmoqda, endi esa baholash usuli eng keng tarqalgan. U barcha turdagi aktivlarni baholash uchun qo'llaniladi va optsionning asosiy xususiyatlariga ega bo'lgan har qanday aktivni optsion sifatida baholash mumkin degan fikrga asoslanadi. Hozirgi vaqtda daromadli yondashuvdan voz kechish ko'pincha optsion narxlash modeli (mos ravishda Blek-Skoulz modeli) foydasiga amalga oshiriladi.
Bunday tizim, agar foydalanilsa, kompaniya yoki korxona katta yo'qotishlar bilan ishlagan taqdirda o'z kapitalining umumiy qiymatini baholash imkonini beradi. Ushbu model, agar butun korxona qiymati qarzning nominal miqdori darajasidan pastroq bo'lsa ham, korxonaning o'z kapitalining qiymati nima uchun nolga teng emasligini yanada tushuntirish uchun mo'ljallangan. Ammo bu afzallikni hisobga olsak ham, shuni ta'kidlash mumkinki, Rossiya korxonalarining qiymatini baholash uchun Blek-Skoulz modeli hozirgi kunda tobora ko'proq nazariy xususiyatga ega. Ushbu modelni mahalliy korxonalarda qo'llash mumkin bo'lmagan asosiy muammo - bu juda zarur bo'lgan model parametrlari uchun ba'zi haqiqiy ma'lumotlarning yo'qligi.
xulosalar
Biznes va ko'chmas mulkni baholashda daromadli yondashuv kamroq tarqalgan va bu ko'p sabablarga ko'ra sodir bo'ladi. Xususan, bu iste'mol bozorida foydalanishni qiyinlashtiradigan kamchiliklarga taalluqlidir. Avvalo, xizmatlar va mahsulotlar, materiallar va xom ashyoning kelajakdagi tannarxini, shuningdek, boshqa xarajatlar ko'rsatkichlari to'plamini prognoz qilish qanchalik qiyinligini ta'kidlash kerak. Shu bilan birga, ekspert baholarining ba'zi sub'ektivligi haqida gapirish mumkin. Bundan tashqari, muammo Rossiya korxonalari to'g'risidagi ma'lumotlarning past darajada oshkor etilishidir, ammo bu vakolatli hisob-kitoblarni amalga oshirish va Black-Scholes modelini tuzish uchun zarurdir. Bu ko'p jihatdan bunday korxonalarning korporativ madaniyatining pastligi bilan bog'liq.
Aktsiyalarning katta qismi, shu jumladan yirik aksiyalar paketlari kichik doiradagi shaxslar qo'lida to'plangan va ustav kapitalidagi ulushi juda kichik bo'lgan kichik mulkdorlarning ulushi ahamiyatsiz. Ma'lum bo'lishicha, ko'plab korxonalar hech qanday ma'lumotni oshkor qilishdan manfaatdor emas. Shuning uchun daromad yondashuvi bo'yicha hisoblash Rossiyaning ko'pgina tarmoqlari va korxonalariga nisbatan sezilarli darajada murakkablashadi. Boshqa sharoitlarda u o'zining barcha afzalliklari va ishonchliligini namoyish qilib, eng yaxshi ishlaydi.
Daromad yondashuvi kompaniya qiymatini baholashning eng keng tarqalgan usuli hisoblanadi, chunki u kompaniyaga sarmoya kiritish to'g'risida qaror qabul qilishda qo'llaniladi. O'z pullarini biznesga sarmoya qilmoqchi bo'lgan har qanday investor kelajakda barcha investitsiyalarini qoplaydigan va foyda keltiradigan daromad olishni umid qiladi.
"Daromadga yondashuv - bu baholash ob'ektidan kutilayotgan daromadni aniqlashga asoslangan baholash ob'ektining qiymatini baholash usullari to'plami."
Ushbu yondashuv kelajakdagi daromadlarni baholash sanasiga prognoz qilish orqali kompaniya qiymatini hisoblashga asoslangan. Ushbu yondashuv kompaniyaning kelajakdagi daromadlarini aniq bashorat qilish mumkin bo'lganda qo'llaniladi.
Daromadga yondashuvning asosiy usullariga daromadlarni kapitallashtirish usuli va diskontlangan pul oqimi usuli kiradi.
Pul daromadlarini kapitallashtirish usuli ko'pincha aktivlarni to'plashga muvaffaq bo'lgan, barqaror ishlab chiqarishga ega va etuklik bosqichida bo'lgan kompaniyalarni baholash uchun ishlatiladi. Ushbu usul "daromad miqdori keyingi prognoz yillarida bir xil bo'ladi degan faraz ostida birinchi prognoz davridagi daromadlarni kapitallashtirish asosida kompaniyaning qiymatini baholashga" imkon beradi.
Daromadlarni kapitallashtirish usulida kompaniya oladigan kelajakdagi pul oqimlarini yoki kelajakdagi o'rtacha foydani aniqlash kerak.
Ushbu usul diskontlash usullariga nisbatan ancha sodda, chunki baholashda daromadning uzoq muddatli prognozini tuzish shart emas, ammo bu usulni qo'llash etuklik bosqichida bo'lgan barqaror korxonalar soni bilan cheklangan.
Shunday qilib, ushbu usuldan foydalanish imkoniyatini belgilovchi asosiy omil - bu ko'rib chiqilayotgan kompaniyadan barqaror daromadning mavjudligi. Daromadlarni kapitallashtirish usulining quyidagi bosqichlarini ajratish mumkin (Sharipo, 1989):
– daromadlar barqarorligini asoslash;
Siz kompaniyaning moliyaviy hisobotini tahlil qilish asosida daromadning barqaror yoki barqaror emasligini aniqlashingiz mumkin.
– kapitallashtirilgan daromad miqdorini aniqlash;
Kapitallashtiriladigan daromad miqdori baholash sanasidan keyin bir yil uchun rejalashtirilgan daromad sifatida yoki bir necha yillardagi o'rtacha daromad sifatida hisoblanishi mumkin.
– kapitallashuv stavkasini hisoblash;
Kompaniyaning kapitallashuv darajasi diskont stavkasidan daromad yoki pul oqimining kutilayotgan o'rtacha yillik o'sish sur'atini ayirish yo'li bilan olinadi. Ya'ni, kapitallashuv darajasi odatda diskont stavkasidan past bo'ladi.
- daromadlarni kapitallashtirish;
- yakuniy tuzatishlar kiritish.
Amalda, bozor tebranishlari va aksariyat kompaniyalar daromadlarining o'zgaruvchanligi tufayli daromadlarni kapitallashtirish usuli kamdan-kam qo'llaniladi.
Ko'pincha kompaniyalar o'z qiymatini baholash uchun diskontlangan pul oqimi usulidan foydalanadilar. Buning sababi shundaki, bu usul har yili pul oqimlarining o'zgarishiga tayanadi. Shunday qilib, diskontlangan pul oqimlari usuli ma'lum bir kompaniyaning kelajakdagi pul oqimlari prognoziga asoslanadi, ular kutilayotgan pul oqimlari xavfining funktsiyasi bo'lgan diskont stavkasi bo'yicha diskontlanadi (Gordon, 1962). Diskontlangan pul oqimlaridan foydalangan holda kompaniyaning qiymatini hisoblash quyidagi formula bo'yicha amalga oshiriladi:
bu erda: PV – kompaniyaning joriy qiymati;
CF - pul oqimi;
FV - aktivlarning prognozdan keyingi davrdagi qiymati;
R – chegirma stavkasi;
n – bashorat qilingan yillar soni.
Diskontlangan pul oqimi usuli ko'pincha o'sish yoki rivojlanish bosqichida bo'lgan kompaniyalar uchun qo'llaniladi, ya'ni. Bu nisbatan yosh kompaniyalar. Bunday kompaniyalarda kelajakdagi pul oqimlari hozirgilariga nisbatan sezilarli darajada farq qilishi yoki kompaniya kelajakdagi pul oqimlariga sezilarli ta'sir ko'rsatadigan investitsiya loyihasini amalga oshirishni xohlashi kutilmoqda.
Diskontlangan pul oqimlaridan foydalangan holda biznes qiymatini baholash bosqichlari quyidagilardan iborat:
a) kerakli ma'lumotlarni to'plash;
Korxonaning qiymatini hisoblash uchun kompaniya balansi, daromadlar to'g'risidagi hisobot, pul oqimlari to'g'risidagi hisobot va boshqa bozor ko'rsatkichlari ma'lumotlarini talab qiladi.
b) pul oqimi modelini tanlash;
Naqd pul oqimi - bu kompaniyaning pul mablag'lari kirishi va chiqishi o'rtasidagi farq. Pul oqimining ikkita asosiy modeli mavjud - o'z kapitalidagi pul oqimi va umumiy investitsiya qilingan kapital bo'yicha pul oqimi.
v) prognoz davrining davomiyligini aniqlash;
Prognoz davrining davomiyligi kompaniyaning asosiy ko'rsatkichlarining kutilayotgan o'sishiga va rahbariyat tomonidan qabul qilingan kompaniyaning rivojlanish rejalariga qarab belgilanadi. Ko'pincha, prognoz davri kompaniya pul oqimining doimiy o'sish sur'atiga erisha oladigan yillar soni sifatida qabul qilinadi.
d) yalpi daromadlar va xarajatlarni, shuningdek ularning prognozini retrospektiv tahlil qilish;
Kompaniyaning yalpi daromadlari va xarajatlarini prognoz qilishda ikkita usuldan foydalanish mumkin: jamlangan va batafsil yondashuvlar. Konsolidatsiyalangan yondashuv o'tgan yillardagi o'sish sur'atlarini hisobga olgan holda hisoblangan daromadlar prognoziga asoslanadi. Xarajatlarning prognoz qiymatini hisoblashda ushbu yondashuv o'zgaruvchan xarajatlar daromadlarning o'sishi bilan mutanosib ravishda oshishini nazarda tutadi. Batafsil yondashuv katta hajmdagi ma'lumotlarni o'rganishga asoslangan. Shunday qilib, yalpi daromadni hisoblash uchun o'tgan yillardagi mahsulotlarni sotish hajmi, mahsulotlarning joriy va prognoz narxlari to'g'risidagi ma'lumotlar, iqtisodiy sharoitlarning o'zgarishi bo'yicha mutaxassis prognozlari talab qilinadi. Xarajatlarni hisoblash uchun ushbu yondashuv ishlab chiqarish tannarxini tannarx elementlari bo'yicha aniqlaydi.
e) prognoz davrining har bir yili uchun pul oqimini hisoblash;
Pul oqimini hisoblashning ikkita usuli mavjud. Birinchi usul - bilvosita usul bo'lib, u kompaniyaning faoliyat sohalaridagi pul oqimlarini tahlil qilish orqali amalga oshiriladi. Ushbu usul pul oqimi byudjetini tuzish va pul oqimini keyingi hisoblashga asoslangan. Ikkinchi usul to'g'ridan-to'g'ri usul bo'lib, daromad va xarajatlar moddalari bo'yicha pul oqimlarini tahlil qilishga qaratilgan, ya'ni. u kompaniyaning balansiga qarashga va undan keyin pul oqimini hisoblashga asoslanadi.
f) diskont stavkasini belgilash;
Diskont stavkasini hisoblashda quyidagi omillar hisobga olinadi: jalb qilingan kapitalning turli manbalarining mavjudligi, vaqt o'tishi bilan pul qiymatining o'zgarishi va yuzaga kelishi mumkin bo'lgan xavflar. Qaysi pul oqimi modeli tanlanganiga asoslanib, kompaniya diskont stavkasini aniqlaydi: kapital pul oqimi uchun bu yig'ilgan stavka modeli yoki kapital aktivlarini narxlash modeli (CAPM) va investitsiya qilingan kapital pul oqimi uchun bu o'rtacha og'irlikdagi xarajatlardir. kapital (WACC) modeli. .
g) kelajakdagi pul oqimlarining joriy qiymatini va kompaniyaning prognozdan keyingi davrdagi qiymatini, shuningdek ularning umumiy qiymatini hisoblash;
Prognozdan keyingi davr kompaniyaning qolgan umri bo'lib, uning davomida pul oqimlarining o'rtacha barqaror o'sish sur'ati kutilmoqda. Prognozdan keyingi davrda kompaniyaning qiymatini hisoblash uchun qaytarish qiymati hisoblanadi. Reversiya - bu prognoz davri oxirida korxonani qayta sotishdan olingan daromad. Kompaniyaning kelajakdagi rivojlanish istiqbollariga qarab, reversiyani hisoblashning bir necha usullari mavjud. Reversiyani hisoblashning quyidagi usullari mavjud: tugatish qiymati usuli, sof aktivlar qiymati usuli, taxminiy sotish usuli va Gordon modeli.
h) yakuniy tuzatishlar kiritish.
Diskontlangan pul oqimi usuli kompaniyaning qanchalik istiqbolli ekanligini ko'rsatadigan kompaniyaning bozor bahosini olish imkonini beradi. Shuning uchun bu usul o'z aktivlarini daromadli, rivojlanayotgan va istiqbolli kompaniyaga investitsiya qilmoqchi bo'lgan investorlar uchun eng jozibador baholash usuli hisoblanadi.
Kompaniyaning qiymatini hisoblash uchun daromad yondashuvidan foydalanish ham afzalliklarga, ham kamchiliklarga ega. Daromad usulining afzalliklari quyidagilardan iborat:
- bu yondashuv kompaniyaning daromadlari va xarajatlaridagi kelajakdagi o'zgarishlarni hisobga oladi. Shunday qilib, u kompaniyaning rentabelligini ko'rsatadi, bu esa o'z navbatida dividendlar olishni xohlaydigan egalarining manfaatlarini qondiradi;
– ushbu yondashuvdan foydalanish kompaniyaga sarmoya kiritish to‘g‘risida qaror qabul qilishga yordam beradi, ya’ni bu yondashuv potentsial investorlarning manfaatlarini hisobga oladi;
- bu yondashuv kompaniyaning rivojlanish istiqbollarini hisobga oladi.
Ushbu yondashuvning asosiy kamchiliklari quyidagilardan iborat:
- iqtisodiyotning barqaror emasligi sababli uzoq muddatli daromadlar va xarajatlar oqimini prognoz qilishning qiyinligi. Natijada, noto'g'ri prognoz qilish ehtimoli prognoz davrining ortishi bilan ortadi;
- kapitallashuv va diskont stavkalarini hisoblashning murakkabligi, chunki ularni hisoblashning turli usullari mavjud;
- rejalashtirilgan daromadga sezilarli ta'sir ko'rsatishi mumkin bo'lgan xavflarning mavjudligi;
- kompaniyaning real daromadlari va uning moliyaviy hisobotlarida ko'rsatilganlari o'rtasidagi nomuvofiqlik ehtimoli.
Natijada, daromadli yondashuvning afzalliklari va kamchiliklari borligini aytishimiz mumkin, ammo bugungi kunda u biznes qiymatini baholashda amaliyotda keng qo'llaniladi.
ROSSIYA FEDERASİYASI MOLIYA VAZIRLIGI
FEDERAL DAVLAT TA'LIM MASSASASI
OLIY KASBIY TA'LIM
"Umumrossiya davlat soliq akademiyasi
Rossiya Federatsiyasi Moliya Vazirligi"
Fan: "Ko'chmas mulkni baholash"
Ko'chmas mulkni baholashda daromad yondashuvi
To‘ldiruvchi: Skorodumova O.Yu.
Mutaxassisligi: soliqlar va soliqqa tortish
Guruh: NZ - 401
Moskva 2009 yil
Kirish
Daromadga yondashuvning o'ziga xos xususiyatlari
Sof operatsion daromadni aniqlash
Kapitallashuv nazariyasi va kapitallashuv koeffitsientlari
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv
Kapitalizatsiya stavkalarini hisoblash usullari
Diskontlangan daromad oqimi
Qoldiq texnikasi yordamida baholash
DAROMAD YUNDASHISHINI FOYDALANISHNING PUL VA KASHLARI
Xulosa
Adabiyot
Kirish
Hozirgi vaqtda ko'chmas mulk aksiyadorlik jamiyati, davlat va munitsipal mulkdorlarning samarali faoliyatini ta'minlash va nihoyat, har bir shaxsning normal hayotini ta'minlash uchun zarur resurslardan biri (kadrlar, moliyaviy, moddiy-texnik va axborot resurslari bilan bir qatorda). .
Shu bilan birga, ko'chmas mulk egalarining eng muhim mulkiy tarkibiy qismidir. Uning taxminiy qiymatiga ko'ra, ko'chmas mulk 30-40% gacha (albatta, ko'chmas mulk minimal qo'llaniladigan bir qator zamonaviy faoliyat sohalari mavjud, masalan, kichik biznesda, onlayn-do'konlarda va hokazo).
Shuning uchun ko'chmas mulkni baholash hozirgi rivojlanish bosqichida muhim va dolzarbdir. Ko'char mulkni baholash soliqqa tortish maqsadlarida ham, oldi-sotdi, garovga qo'yish, ijaraga berish va hokazolar uchun ham muhimdir.
Korxonalarning ko'chmas mulk va boshqa mulklarini baholashning bir necha usullari mavjud. Masalan: ko'chmas mulk va boshqa mulkni baholashda daromad, qiyosiy, xarajat va mulkiy yondashuvlar. Ushbu maqolada men daromad keltiradigan ko'chmas mulkni baholashda foydalaniladigan ko'chmas mulkni baholashga daromad yondashuvini muhokama qilaman.
DAROMADGA YONDORIShNING XUSUSIYATLARI
Daromad usuli kutish printsipiga asoslanadi, unda odatiy investor yoki xaridor ko'chmas mulkni kelajakdagi daromad yoki undan foyda olishni kutgan holda sotib oladi, ya'ni u quyidagilarni aks ettiradi:
mulk o'z hayoti davomida hosil qilishi mumkin bo'lgan daromadning sifati va miqdori;
baholanayotgan ob'ektga ham, mintaqaga ham xos xavflar.
Shunday qilib, aktivning qiymati kelajakda daromad olish qobiliyati sifatida belgilanishi mumkin. Vaqt omili bu erda ishlaydi va kelajakdagi daromad miqdori daromadlarni kapitallashtirish va diskontlash orqali nol nuqtasiga kamaytirilishi kerak.
Daromadga yondashuvning nazariy asosini baholash tamoyillari tashkil etadi, ularning eng muhimi, shuningdek, tahlili tegishli printsiplarga asoslanadigan omillar va holatlar (1-rasm).
Asosiy ta'sir doirasi
|
KUTILGANLAR (daromadni baholash asoslanadigan asosiy tamoyil) |
Narx omillari |
|
Daromad xususiyatlari |
|
|
Kapitalning xususiyatlari |
|
|
Imkoniyatlar |
|
|
ALMASHTIRISHLAR |
Analog ob'ektlarni tanlash va tahlil qilish |
|
Muqobil investitsiyalarni tahlil qilish |
|
|
TALIF VA TALAB |
Faktorlarni hisobga olish va tahlil qilish: qulaylik; tanqislik; raqobatbardoshlik; kapital bozoriga kirish imkoniyati; monopoliya, davlat nazorati, tadbirkorlik faoliyati; populyatsiya xususiyatlari |
|
Yakuniy mahsuldorlik (balans, depozit) |
Mulkni tahlil qilish: ko'chmas mulk elementlarining iqtisodiy muvofiqligi; undan foydalanish va erdan foydalanish turi |
Bozor va xarajat yondashuviga nisbatan daromadli yondashuvning asosiy afzalligi shundaki, u ko'p jihatdan investorning ko'chmas mulk haqidagi g'oyasini daromad manbai sifatida aks ettiradi, ya'ni ko'chmas mulkning ushbu sifati asosiy narx omili sifatida hisobga olinadi. . Baholashning daromadli yondashuvi bozor va xarajat yondashuvlari bilan chambarchas bog'liq. Masalan, daromadga yondashuvda qo'llaniladigan daromad stavkalari odatda taqqoslanadigan investitsiyalar tahlili asosida aniqlanadi; qo'shimcha investitsiyalar sifatida pul oqimini aniqlashda rekonstruksiya xarajatlaridan foydalaniladi; kapitallashuv usullari bozor va xarajat yondashuvlari o'rtasidagi farqlarni tuzatish uchun ishlatiladi.
Daromad yondashuvining asosiy kamchiligi shundaki, u boshqa baholash yondashuvlaridan farqli o'laroq, prognoz ma'lumotlariga asoslanadi.
Daromad yondashuvi doirasida ikkita usuldan foydalanish mumkin:
daromadlarni bevosita kapitallashtirish;
diskontlangan pul oqimlari.
Usullarning afzalliklari va kamchiliklari quyidagi mezonlar bo'yicha aniqlanadi (2-rasm).
|
Daromadga yondashuv usullarini solishtirish mezonlari |
Potentsial xaridorning (investorning) haqiqiy niyatlarini aks ettirish qobiliyati |
|
|
Tahlilga asoslangan axborotning turi, sifati va kengligi |
||
|
Raqobat tebranishlarini hisobga olish qobiliyati |
||
|
Ob'ektning qiymatiga ta'sir qiluvchi o'ziga xos xususiyatlarini hisobga olish qobiliyati |
Manzil |
|
|
potentsial rentabellik |
Ushbu usullar ko'chmas mulkning qiymati baholanayotgan mulkning kelajakda daromad oqimini yaratish qobiliyati bilan belgilanadi degan asosga asoslanadi. Ikkala usulda ham ko'chmas mulk ob'ektidan keladigan kelajakdagi daromad ushbu mulkning xavf darajasini hisobga olgan holda uning qiymatiga aylantiriladi. Bu usullar faqat daromad oqimlarini o'zgartirish usuli bilan farqlanadi.
Daromadlarni kapitallashtirish usullaridan foydalanganda, bir vaqtning o'zida daromad ko'chmas mulk qiymatiga aylantiriladi va diskontlangan pul oqimi usulidan foydalanganda, bir qator prognoz yillar uchun undan foydalanishdan olingan daromad, shuningdek sotishdan oldingi tushum. prognoz davri oxiridagi mulk ob'ektlari konvertatsiya qilinadi.
SOFO FOYDALANISH DAROMADLARINI ANIQLASH
To'liq egalik va ijarachi huquqlarini baholash uchun sof operatsion daromad (NOI) daromad oqimi sifatida hisoblanadi.
Ko'chmas mulk baholovchisi quyidagi daromad darajalari bilan ishlaydi:
Potensial yalpi daromad (GPI)
Haqiqiy yalpi daromad (DVD)
Sof operatsion daromad (NOI)
Potensial yalpi daromad (GPI) - bu ko'chmas mulkdan barcha yo'qotishlar va xarajatlarni hisobga olmagan holda 100% foydalanilganda olinishi mumkin bo'lgan daromad. Potensial yalpi daromad baholanayotgan mulk maydoniga va belgilangan ijara stavkasiga bog'liq va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
PVD= S x Ca
Bu erda S - ijaraga beriladigan maydon, m2;
Ca - 1m2 uchun ijara stavkasi
Ijara stavkasi mulkning joylashgan joyiga, uning jismoniy holatiga, aloqa vositalarining mavjudligiga, ijara muddatiga va boshqalarga bog'liq.
Ijara stavkalarining ikki turi mavjud (3-rasm).
shartnomaviy
bozor
Bozor ijarasi - bu shunga o'xshash mulklar bozorida hukmron bo'lgan stavka bo'lib, odatdagi uy egasi ijaraga olishga tayyor bo'lishi mumkin bo'lgan ijara haqi va odatdagi ijarachi gipotetik bitim bo'lgan mulkni ijaraga olishga tayyor. Bozor ijarasi stavkalari mulk egasining o'ziga tegishli bo'lgan, boshqaradigan va undan foydalanishi mumkin bo'lgan bepul mulkni baholash uchun ishlatiladi: agar mulk ijaraga berilgan bo'lsa, daromad oqimi qanday bo'ladi.
Shartnoma bo'yicha ijara stavkasi ijaraga beruvchining qisman mulkiy huquqlarini baholash uchun ishlatiladi. Bunday holda, baholovchi lizing shartnomalarini ularni tuzish shartlari nuqtai nazaridan tahlil qilishi maqsadga muvofiqdir.
Ijara stavkalarining turlariga ko'ra, lizing shartnomalari uchta katta guruhga bo'linadi:
belgilangan ijara stavkasi bilan (iqtisodiy barqarorlik sharoitida foydalaniladi);
o'zgaruvchan ijara stavkasi bilan (shartnoma muddati davomida ijara stavkalarini qayta ko'rib chiqish, qoida tariqasida, inflyatsiya sharoitida amalga oshiriladi);
foiz stavkasi bilan (ijaraga olingan mol-mulkdan foydalanish natijasida ijarachi olgan daromadning bir foizi ijara to'lovlarining belgilangan miqdoriga qo'shilganda).
Belgilangan ijara stavkasi bilan shartnoma tuzilgan taqdirda daromadlarni kapitallashtirish usulidan foydalanish tavsiya etiladi, boshqa hollarda diskontlangan pul oqimi usulidan foydalanish to'g'riroqdir. Kimga baholash Ko'chmas mulkAnnotatsiya >> Iqtisodiyot nazariyasi
KURS BO'YICHA: “Iqtisodiyot Ko'chmas mulk" MAVZU BO'YICHA: “Tuzilishi va tamoyillari foydali yondashuv Kimga baholash Ko'chmas mulk" VARIANT-25 Bozorning turli segmentlarida ishlash. Foydali yondashuv uchun ishlatiladi baholashlar Ko'chmas mulk, daromad keltirish. U asoslangan ...
Yondashuvlar Kimga baholash Ko'chmas mulk (1)
O'quv qo'llanma >> IqtisodiyotMuammoli baholashlar Rossiyadagi er uchastkalari. 3. Foydali yondashuv Foydali yondashuv xarajat ekanligiga asoslanadi Ko'chmas mulk, ... Asosiy formula foydali yondashuv(IRV - formula): V=I/R Ko'chmas mulk narx daraja bu erda V - xarajat Ko'chmas mulk, men - ...
Foydali yondashuv Kimga baholash biznes qiymati
Annotatsiya >> Iqtisodiyot nazariyasiFOYDALANISH YONDASHISH TO BAHOLASH BIZNES XARAJATLARI Ushbu bob eng mashhur usullarga bag'ishlangan baholashlar korxona qiymati - usullar... aktivlar bir necha bosqichlarni o'z ichiga oladi: 1. Baholangan Ko'chmas mulk oqilona bozorda korxona mulki...
Baho Ko'chmas mulk va mulk
Test >> MoliyaQolgan davrda pul oqimi. Baho xarajat Ko'chmas mulk. Foydali yondashuv V baholash Ko'chmas mulk joriy qiymatni aniqlash asosida...
Ko'chmas mulkni baholashda daromad yondashuvi ikkita usulni o'z ichiga oladi:
- daromadlarni kapitallashtirish usuli;
- diskontlangan pul oqimi usuli.
Daromadlarni kapitallashtirish usuli daromad keltiruvchi ko'chmas mulkni baholashda foydalaniladi. Ko'chmas mulkka egalik qilishdan olingan daromad, masalan, uni ijaraga berishdan olingan joriy va kelajakdagi daromadni, kelajakda sotilganda ko'chmas mulk qiymatining oshishi mumkin bo'lgan daromadni ko'rsatishi mumkin. Ushbu usulning natijasi ham binolar, inshootlar, ham er narxidan iborat.
Kapitallashtirish usulidan foydalangan holda baholash protsedurasining asosiy bosqichlarini ajratib ko'rsatish tavsiya etiladi.
1. Baholangan potentsial yalpi daromad. Bu ko'chmas mulk bozorida taqqoslanadigan ob'ektlar uchun amaldagi tarif va tariflarni tahlil qilish asosida amalga oshiriladi. Potensial yalpi daromad (GPI) - barcha yo'qotishlar va xarajatlarni hisobga olmagan holda ko'chmas mulkdan 100% foydalanishda olinishi mumkin bo'lgan daromad. RPE baholanayotgan mulkning maydoniga va qabul qilingan ijara stavkasiga bog'liq.
PVD = S∙ S a,
Qayerda S- maydoni kv. m., ijaraga berilgan, C a - 1 kv. m.
Qoida tariqasida, ijara stavkasi mulkning joylashgan joyiga, uning jismoniy holatiga, aloqa vositalarining mavjudligiga, ijara muddatiga va boshqalarga bog'liq.
2. Mulkdan to'liq foydalanmaslikdan hisoblangan yo'qotishlar va to'lovlarni undirishda yo'qotishlar baholanadi. PVDni yo'qotishlar miqdori bilan kamaytirish qiymatni beradi haqiqiy yalpi daromad(DVD), bu formula bilan aniqlanadi
DVD = PVD - yo'qotishlar.
3. Baholanayotgan mulkni ekspluatatsiya qilishning taxminiy xarajatlari hisoblab chiqiladi. Ob'ektning normal ishlashini va daromadlarni takror ishlab chiqarishni ta'minlash uchun davriy xarajatlar operatsion xarajatlar deb ataladi.
Operatsion xarajatlar odatda quyidagilarga bo'linadi:
o yarim doimiy xarajatlar;
o yarim o'zgaruvchan yoki operatsion xarajatlar;
o almashtirish xarajatlari yoki zaxiralari.
TO shartli ravishda doimiy Bularga xarajatlar kiradi, ularning miqdori ob'ektning operatsion yuki darajasiga va ko'rsatilayotgan xizmatlar darajasiga bog'liq bo'lmagan (masalan, sug'urta to'lovlari).
TO shartli o'zgaruvchilar xarajatlarni o'z ichiga oladi, ularning miqdori ob'ektning operatsion yuki darajasiga va ko'rsatilayotgan xizmatlar darajasiga bog'liq.
Asosiy shartli o'zgaruvchan xarajatlar - kommunal xarajatlar, hududni saqlash xarajatlari, boshqaruv xarajatlari, xizmat ko'rsatuvchi xodimlarning ish haqi va boshqalar.
TO almashtirish xarajatlari yaxshilanishning eskirgan qismlarini vaqti-vaqti bilan almashtirish xarajatlarini o'z ichiga oladi (odatda bunday qismlarga tom yopish, pol qoplamasi, sanitariya-texnik uskunalar va elektr jihozlari kiradi).
Hisob-kitoblar buning uchun pul ajratilganligini nazarda tutadi, garchi ko'pchilik mulk egalari buni aslida qilmasalar ham. Agar egasi mulkchilik davrida yomonlashayotgan yaxshilanishlarni almashtirishni rejalashtirsa, u holda belgilangan chegirmalar ko'rib chiqilayotgan usuldan foydalangan holda ko'chmas mulk qiymatini hisoblashda hisobga olinishi kerak.
Misol. Har 6 yilda bir marta talab qilinadigan kosmetik ta'mirlash egasiga 10 000 dollarga tushadi. Oxirgi ta'mirlash 2 yil oldin amalga oshirilgan. Muddati 5 yil. Egalikning birinchi yili uchun kosmetik ta'mirlash uchun almashtirish xarajatlarini hisoblash kerak.
Yechim. Keyingi ta'mirlash 4 yil ichida (6 - 2) amalga oshirilishi kerak, shuning uchun u hozirgi egasining javobgarligida bo'ladi va almashtirish xarajatlari:
10000 / 4 = $2500.
4. Bashorat qilingan sof operatsion daromad(NOR) DVDni operatsion xarajatlar miqdoriga kamaytirish orqali. Shunday qilib:
CHOD = DVD - Operatsion xarajatlar (amortizatsiya va amortizatsiya bundan mustasno).
5. Hisoblangan kapitallashuv darajasi. Ikkinchisini aniqlashning bir necha usullari mavjud:
o kümülatif qurilish usuli;
o kapital xarajatlarni qoplashni hisobga olgan holda kapitallashuv koeffitsientini aniqlash usuli;
o bog'langan investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi;
o to'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli.
Kümülatif qurilish usuli. Ko'chmas mulkni baholashda kapitallashuv darajasi ikki elementdan iborat:
o investitsiyalarning daromadlilik stavkalari (kapitalning daromadlilik stavkalari). Bu vaqt, xavf va ma'lum bir investitsiya bilan bog'liq boshqa omillarni hisobga olgan holda, investorga pul qiymati uchun to'lanishi kerak bo'lgan tovondir.
o kapitalning rentabelligi (qoplash) darajasi. Kapitalning qaytarilishi dastlabki investitsiya summasining qaytarilishini anglatadi. Bundan tashqari, kapitallashuv nisbatining bu elementi faqat eskirish va yıpranma uchun amal qiladi, ya'ni. aktivlarning bir qismi qiymatini yo'qotish.
Kapitalning rentabellik darajasi quyidagilarga asoslanadi:
1) risksiz daromad darajasi;
2) tavakkalchilik bo'yicha to'lovlar;
3) ko'chmas mulkning past likvidligi uchun mukofotlar;
4) investitsiyalarni boshqarish uchun mukofotlar.
Risksiz daromad darajasi. U asos sifatida ishlatiladi, unga ilgari sanab o'tilgan komponentlarning qolgan qismi qo'shiladi. Xavfsiz stavkani aniqlash uchun siz xavf-xatarsiz operatsiyalar uchun o'rtacha Evropa ko'rsatkichlaridan ham, ruscha ko'rsatkichlardan ham foydalanishingiz mumkin.
O'rtacha Evropa ko'rsatkichlaridan foydalanilganda, ma'lum bir mamlakatga investitsiya qilish xavfi uchun mukofot, mamlakat xavfi.
Rossiya ko'rsatkichlari davlat obligatsiyalari bo'yicha daromadlilik darajasi yoki afzalroq bo'lgan eng yuqori ishonchlilik toifasidagi banklarning xorijiy valyutadagi depozitlari bo'yicha stavkalari (qiyoslash muddati va miqdori) asosida olinadi. Risksiz stavka ma'lum bir mulkka investitsiya qilish uchun minimal kompensatsiyani belgilaydi.
Risk mukofoti. Barcha investitsiyalar, ilgari sanab o'tilganlardan tashqari, baholanayotgan ko'chmas mulk turining xususiyatlariga qarab, yuqori darajadagi xavfga ega. Xavf qanchalik katta bo'lsa, birinchisining o'rnini qoplash uchun foiz stavkasi shunchalik yuqori bo'lishi kerak.
Past likvidlik mukofoti. Likvidlik mulkni naqd pulga qanchalik tez aylantirish mumkinligini o'lchaydi. Ko'chmas mulk nisbatan past likvidli hisoblanadi. Bu mukofot, ayniqsa, ipoteka yomon rivojlangan mamlakatlarda yuqori.
Investitsion boshqaruv mukofoti. Investitsiyalar qanchalik xavfli va murakkab bo'lsa, u shunchalik malakali boshqaruvni talab qiladi. Investitsiyalarni boshqarish xarajatlari kiritilgan ko'chmas mulkni boshqarish bilan adashtirmaslik kerak operatsion xarajatlar.
Kapital xarajatlarni qoplashni hisobga olgan holda kapitallashuv koeffitsientini aniqlash usuli. Avval ta’kidlanganidek, kapitallashuv darajasi ko'chmas mulkda u investitsiyalarning daromadlilik darajasi va kapitalning daromadlilik darajasini o'z ichiga oladi. Agar aktiv qiymatining o'zgarishi (pasayishi yoki o'sishi) bashorat qilinsa, hisobga olish kerak. kapitalni tiklashning kapitallashuv nisbati.
Investitsiya qilingan kapitalni qaytarishning uchta usuli mavjud:
1) kapitalning to'g'ri chiziqli qaytarilishi (Ring usuli);
2) o'rnini bosuvchi fond va investitsiyalarning rentabellik darajasi bo'yicha kapitalning qaytarilishi (Invud usuli). U ba'zan annuitet usuli deb ataladi;
3) kompensatsiya fondi va risksiz foiz stavkasi asosida kapitalni qaytarish (Xoskold usuli).
Ring usuli. Ushbu usuldan daromadlar oqimining muntazam ravishda qisqarishi kutilayotganda va asosiy qarz teng qismlarda to'lanishi kutilayotganda foydalanish maqsadga muvofiqdir. Kapitalning yillik rentabellik darajasi aktivning 100% qiymatini uning qolgan foydalanish muddatiga bo'lish yo'li bilan hisoblanadi, boshqacha aytganda, u aktivning ishlash muddatining o'zaro nisbatidir.
Misol. Investitsiya shartlari:
miqdori = 2000 AQSh dollari;
muddati = 5 yil;
Yechim. Yillik to'g'ri chiziqli rentabellik 20% ni tashkil qiladi, chunki aktivning 100% 5 yil davomida hisobdan chiqariladi (100% / 5 = 20%). Bunday holda, kapitallashuv nisbati: 20% + 12% = 32% bo'ladi.
Dastlabki investitsiyalarning 20 foizi har yili qaytariladi va investitsiyalarning 12 foizi qaytariladi. E'tibor bering, mutlaq ko'rsatkichlarda to'lanadigan foizlar yildan-yilga kamayib boradi, chunki ular asosiy qarzning kamayib borayotgan qoldig'iga hisoblab chiqiladi. Birinchi yil uchun foiz 240 dollarni tashkil qiladi; ikkinchisi uchun - 192; uchinchisi uchun - 144; to'rtinchisi uchun - 96; beshinchisi uchun - 48.
Inwood usuli. Ushbu usul prognoz davrida doimiy, teng daromad olish kutilayotganda qo'llaniladi. Ushbu daromad oqimining bir qismi investitsiya daromadini ifodalaydi, ikkinchisi esa kapitalni qoplash yoki qaytarishni ta'minlaydi.
Bundan tashqari, daromad oqimining miqdori bo'ladi investitsiyalarning daromadliligi, ikkinchisi esa kapitalni qoplash yoki qaytarishni ta'minlaydi.
Bundan tashqari, kapitalning daromadliligi qayta investitsiya qilinadi investitsiyalarning (kapitalning) daromadlilik darajasi bo'yicha. Bunday holda, kapitallashuv koeffitsientining tarkibiy qismi sifatida investitsiyalarning daromadlilik darajasi investitsiya uchun bir xil foiz stavkasi bo'yicha almashtirish fondi omiliga teng bo'ladi (bu omil murakkab foizlarning olti funktsiyasi jadvalidan olingan). Kapitalizatsiya koeffitsientining o'zi, teng daromad oqimi bilan, investitsiyalar rentabelligi darajasi va bir xil foizlar uchun kompensatsiya fondi koeffitsienti yig'indisiga teng bo'ladi (kapitalizatsiya koeffitsienti murakkab foizlarning olti funktsiyasi jadvalidan olinishi mumkin. ustunda birlik amortizatsiyasiga hissa).
Misol. Investitsiya shartlari:
miqdori = 2000 AQSh dollari;
muddati = 5 yil;
investitsiyalarning daromadlilik darajasi = 12%.
Yechim. Yillik teng daromad oqimi 2000 ∙ 0,2774097 ga teng ("birlikning 12% amortizatsiyasi uchun badal" ustuni - 5 yil) = 554,81. Birinchi yil foizlari 240 (2000 yilga nisbatan 12%) va asosiy qarzning qaytarilishi = 314,81 (554,81 - 240).
Agar har yili olingan 314,81 yillik 12% ga qayta investitsiya qilinsa, ikkinchi yil oxirida asosiy qarzning daromadi 352,58 ga teng bo'ladi; uchinchining oxirida - 394,89; to'rtinchining oxirida - 442,28; va beshinchi oxirida - 495,35. Hammasi bo'lib, besh yil ichida 2000 so'mlik asosiy qarz qaytariladi. Ikkinchi yil boshida asosiy qarzning qoldig'i mos ravishda 1685,19 ni tashkil qiladi, hisoblangan foizlar 202,23 ga teng bo'ladi; uchinchi yil boshida asosiy qarzning qoldig'i 1332,61, foizlar esa mos ravishda 159,92 bo'ladi; keyingi yillarda: 937,72 va 112,53; 495,44 dollar va 59,46 dollar
Kapitalizatsiya koeffitsienti kapitalning (investitsiyalarning) daromadlilik darajasi 0,12 va kompensatsiya fondi koeffitsienti (12%, 5 yil uchun) 0,1574097 qo'shilishi bilan hisoblanadi. Natijada 0,2774097 kapitallashuv koeffitsienti, go'yo "amortizatsiya badallari" ustunidan olingan (12%, 5 yil uchun).
Xoskold usuli. U dastlabki investitsiyalar natijasida hosil bo'ladigan daromad darajasi shunchalik yuqori bo'lsa, qayta investitsiyalarning bir xil tezlikda amalga oshirilishi ehtimoldan yiroq bo'lganda qo'llaniladi. Shuning uchun investitsiya qilingan mablag'lar xavf-xatarsiz daromad olishi kutilmoqda.
Misol. Investitsiya loyihasi 5 yil davomida investitsiya (kapital)dan yillik 12% daromad olishni nazarda tutadi. Investitsiyalarning daromadlari 6% stavkada xavfsiz tarzda qayta investitsiya qilinishi mumkin.
Yechim. Agar kapitalning rentabellik darajasi 0,1773964 bo'lsa, bu 5 yil davomida 6% ni almashtirish fondi omili bo'lsa, u holda kapitallashuv koeffitsienti ( R) 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964 ga teng bo'ladi.
Bog'langan investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi. Ko'pgina mulklar yordamida sotib olinganligi sababli qarz oldi Va tenglik, kapitallashuv koeffitsienti sarmoyaning ikkala qismi uchun daromadlilik talablarini qondirishi kerak. Ushbu nisbatning qiymati tegishli investitsiya usuli yoki investitsiya guruhi texnikasi bilan belgilanadi. Qarzga olingan mablag'larning kapitallashuv koeffitsienti ipoteka konstantasi deb ataladi va quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
Agar kredit shartlari ma'lum bo'lsa, u holda ipoteka konstantasi murakkab foizlarning olti funktsiyasi jadvali bo'yicha aniqlanadi: u foiz stavkasi va tiklanish fondi koeffitsienti yig'indisi bo'ladi yoki amortizatsiya hissasi koeffitsientiga teng bo'ladi. birlik.
O'z kapitalini kapitallashtirish darajasi formula bo'yicha hisoblanadi:
Umumiy kapitallashuv darajasi o'rtacha og'irlik sifatida aniqlanadi
Qayerda M- tannarxdagi qarz mablag'larining ulushi; R M- qarzga olingan kapitalning kapitallashuv koeffitsienti; R E- o'z kapitali uchun kapitallashuv koeffitsienti.
To'g'ridan-to'g'ri kapitallashtirish usuli. Daromad yondashuvida aktivning qiymati quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
Qayerda V- baholangan ob'ektning qiymati; Y- CHOD, R- kapitallashuv nisbati.
Agar yuqoridagi formula NRRni qiymatga aylantirsa, quyidagi formula qiymatni kapitallashuv darajasiga aylantiradi:
Savdo narxlari va taqqoslanadigan mulklarning NAV qiymatlari bo'yicha bozor ma'lumotlariga asoslanib, kapitallashuv koeffitsientini hisoblash mumkin. Shu tarzda aniqlangan kapitallashuv nisbati umumiy deyiladi. Ushbu formula aktivni qayta sotish dastlabki investitsiya miqdoriga teng narxda amalga oshirilganda qo'llaniladi va shuning uchun kapitalizatsiya koeffitsientiga kapitalni qoplash bo'yicha mukofotni kiritishning hojati yo'q, shuningdek, teng daromadlar prognoz qilinganda.
Misol. Baholanayotgan mulk bilan taqqoslanadigan ko'chmas mulk haqida ma'lumot mavjud. Bu shuni ko'rsatadiki, taqqoslanadigan mulklar 325 000 dollarga sotilgan va NPV 30 000 dollarni tashkil etgan.
Yuqoridagi formula sizga umumiy kapitallashuv nisbatini topishga imkon beradi:
R = 30000 / 325000 = 0,09 yoki 9%.
6. Daromadlarni kapitallashtirish usulining oxirgi bosqichida ko‘chmas mulk qiymati prognoz qilinayotgan sof operatsion daromad qiymatini (4-bosqich natijasi) kapitallashuv koeffitsientiga (5-bosqich natijasi) bo‘lish yo‘li bilan aniqlanadi:
yoki NAV/Kapitalizatsiya darajasi.
Diskontlangan pul oqimi usuli.
Ushbu usul mulkdan foydalanish va uni sotish mumkin bo'lgan kelajakdagi daromadlarning joriy qiymatini aniqlash uchun ishlatiladi.
Diskontlangan pul oqimi usulidan foydalangan holda oqilona bozor qiymatini aniqlash bir necha bosqichlarga bo'linishi mumkin.
1. Mulkga egalik qilish davrida kelajakdagi daromadlar oqimining prognozi tuziladi.
2. Baholanayotgan mol-mulkning qiymati egalik davrining oxirida hisoblanadi, ya'ni. taklif qilingan sotish (qaytarish) qiymati, hatto sotish haqiqatda rejalashtirilmagan bo'lsa ham.
3. Mavjud bozorda baholanayotgan mulk uchun diskont stavkasi olinadi.
4. Saqlash davridagi daromadning kelajakdagi qiymati va reversiyaning taxminiy qiymati joriy qiymatga tushiriladi.
Shunday qilib:
Ko'chmas mulk qiymati = Davriy daromad oqimining hozirgi qiymati + Reversiyaning hozirgi qiymati.
Misol. Investor mulkni sotib oladi va oldindan to'lanishi kerak bo'lgan quyidagi ijara summalarini olgan holda 10 yilga ijaraga beradi. Chegirma stavkasi 11%.
| Yil | Yillik ijara, dollar | Joriy birlik narxi 11% | Joriy qiymat, dollar |
| 0,900901 | 55855,86 | ||
| 0,811622 | 51943,81 | ||
| 0,731191 | 48258,61 | ||
| 0,658731 | 44793,71 | ||
| 0,593451 | 41541,57 | ||
| 0,534641 | 38494,15 | ||
| 0,481658 | 35642,69 | ||
| 0,433926 | 32978,38 | ||
| 0,390925 | 30492,15 | ||
| Jami: lizing to‘lovlarining joriy qiymati 440000,93 | |||
| Mulk ijara muddati tugagunga qadar taxminan 600 000 dollarga teng bo'lishi kutilmoqda. Qayta tiklashning joriy narxi: | |||
| 0,352184 | 211310,40 | ||
| Jami: joriy mulk qiymati | 651311,33 |
