અધિકારોની સોંપણી શું છે

રેડીમેડ રિયલ એસ્ટેટ ખરીદવાથી અસાઇનમેન્ટ દ્વારા રિયલ એસ્ટેટ ખરીદવાના ફાયદા

સોંપણીના જોખમોને કેવી રીતે ઘટાડવું

સોંપણી પર દસ્તાવેજો

રિયલ એસ્ટેટ વકીલ

ગોર્ડન એન્ડ્રી એડ્યુઆર્ડોવિચ

નવી ઇમારતમાં એપાર્ટમેન્ટ અથવા એપાર્ટમેન્ટમાં સ્પષ્ટ ફાયદા છે - ત્યાં કોઈ કાનૂની ઇતિહાસ અથવા શ્યામ ફોલ્લીઓ નથી, બાંધકામ આધુનિક ડિઝાઇન અનુસાર અને આધુનિક સામગ્રીનો ઉપયોગ કરીને હાથ ધરવામાં આવે છે, અને આસપાસના ચોક્કસ સ્તરના આવા પદાર્થોમાં છે. નવી ઇમારત ખરીદવાના નિર્ણયમાં ઓછામાં ઓછું પરિબળ કિંમત નથી. "ખાડો" પર ચોરસ મીટર દીઠ ખર્ચ 2016 માં શરૂ કરાયેલી વસ્તુઓ માટે સમાપ્ત થયેલ એક કરતાં લગભગ 30% ઓછો છે, અને અગાઉ તે 50% સુધી પહોંચ્યો હતો.

બાંધકામના તબક્કા દરમિયાન રશિયામાં નવી ઇમારતોમાં એપાર્ટમેન્ટ્સનું વેચાણ વિવિધ કાનૂની યોજનાઓ અનુસાર હાથ ધરવામાં આવે છે, જેનો ઉપયોગ ઓફિસ સ્પેસ, એપાર્ટમેન્ટ્સ, પાર્કિંગની જગ્યાઓ અને અન્ય બિન-રહેણાંક જગ્યાઓના વેચાણમાં પણ થાય છે.

મોસ્કો પ્રદેશમાં, તાજેતરના વર્ષોમાં, બાંધકામના તબક્કે એપાર્ટમેન્ટ્સ, ઑફિસો અને પાર્કિંગની જગ્યાઓ મુખ્યત્વે ઇક્વિટી પાર્ટિસિપેશન એગ્રીમેન્ટ્સ (EPA) હેઠળ અથવા પહેલેથી જ નિષ્કર્ષિત EPA હેઠળ અધિકારોની સોંપણી દ્વારા વેચવામાં આવે છે.

અલબત્ત, ખરીદદાર માટે ઇક્વિટી પાર્ટિસિપેશન એગ્રીમેન્ટ (DPA) માં પ્રવેશવું વધુ વિશ્વસનીય છે, પરંતુ કેટલીકવાર ડેવલપર પાસે વેચાણ માટે કોઈ એપાર્ટમેન્ટ બાકી રહેતું નથી અથવા ડેવલપર શરૂઆતમાં માત્ર અધિકારોની સોંપણી દ્વારા વેચાણનો ઉપયોગ કરે છે.

અધિકારોની સોંપણી શું છે

અધિકારોની સોંપણી, અથવા અધિકારોની યોગ્ય રીતે સોંપણી, એ રશિયન ફેડરેશનના નાગરિક સંહિતાના કાયદાકીય શબ્દ છે. તેનો અર્થ કરારમાં એક પક્ષ (લેણદાર) ને બદલવા માટેની પ્રક્રિયા છે. અધિકારોની સોંપણીને સોંપણી પણ કહેવામાં આવે છે (રશિયન ફેડરેશનના સિવિલ કોડની કલમ 382).

ઉદાહરણ તરીકે: DDU કરાર પૂર્ણ કરતી વખતે, એક પક્ષ - વિકાસકર્તા - એપાર્ટમેન્ટ બિલ્ડિંગ અથવા અન્ય રિયલ એસ્ટેટ બનાવવાનું બાંયધરી લે છે અને, તેને કાર્યરત કર્યા પછી, શેર કરેલ બાંધકામમાં સહભાગીને શેર ટ્રાન્સફર કરે છે, અને સહભાગી બાંધકામમાં સહભાગી કરે છે. DDU કરાર દ્વારા સ્થાપિત નાણાંની રકમ ચૂકવવા માટે.

આમ DDU કરારમાં બે પક્ષો છે - વિકાસકર્તા અને વહેંચાયેલ બાંધકામમાં સહભાગી (શેરહોલ્ડર). જો શેરહોલ્ડરે DDU કરાર હેઠળ સમગ્ર રકમ ચૂકવી દીધી હોય, તો તે ડેવલપરનો લેણદાર બની જાય છે અને વિકાસકર્તાને પૂર્ણ બાંધકામ પ્રોજેક્ટ સોંપવાની માંગ કરવાનો અધિકાર ધરાવે છે.

તે જ સમયે, રશિયન ફેડરેશનના નાગરિક સંહિતાના કલમ 382 અને કાયદાના કલમ 8 અનુસાર "બાંધકામમાં વહેંચાયેલ ભાગીદારી પર ..." નંબર 214-એફઝેડ, શેરધારકને તેના અધિકારો સોંપવાનો અધિકાર છે. કોઈપણ વ્યક્તિને DDU.

આ સોંપણીને અનુરૂપ કરાર અથવા અધિકારો (દાવાઓ) ની સોંપણી પરના કરાર દ્વારા ઔપચારિક કરવામાં આવે છે.

આમ, DDU કરારમાં શેરધારકનું સ્થાન એક નવો શેરધારક લે છે. અને DDU કરાર હેઠળ મૂળ શેરધારકના તમામ અધિકારો તેમજ જવાબદારીઓ નવા શેરધારકને ટ્રાન્સફર કરવામાં આવે છે. ઉદાહરણ તરીકે, જો એપાર્ટમેન્ટનો વિસ્તાર માપના પરિણામોના આધારે વધે તો એપાર્ટમેન્ટ માટે વધારાના પૈસા ચૂકવો.

અધિકારોની સોંપણી અને ખરીદી અને વેચાણ કરાર વચ્ચેનો તફાવત

અધિકારોની સોંપણી અને નવી બિલ્ડિંગમાં ઍપાર્ટમેન્ટના વેચાણ અને ખરીદી માટેના કરાર વચ્ચેનો તફાવત એ પ્રશ્નની સંપૂર્ણ યોગ્ય રચના નથી. તે પૂછવું યોગ્ય છે: DDU હેઠળ અધિકારોની સોંપણી અને નવી બિલ્ડિંગમાં એપાર્ટમેન્ટની ખરીદી અને વેચાણ વચ્ચે શું તફાવત છે.

હકીકત એ છે કે ખરીદી અને વેચાણ કરાર હેઠળ તમે બિલ્ડીંગમાં એપાર્ટમેન્ટ, ઑફિસ અથવા પાર્કિંગની જગ્યા વેચી શકો છો જે બનાવવામાં આવી છે અને કાર્યરત છે. બાંધકામના તબક્કે, એપાર્ટમેન્ટ તે શરતો પર ખરીદવામાં આવે છે કે જેના હેઠળ તે "વિક્રેતા" - વિકાસકર્તા દ્વારા વેચવામાં આવે છે. જો ડેવલપર સાથે DDU કરાર કરવામાં આવ્યો હોય, તો શેરધારક આ એપાર્ટમેન્ટને બાંધકામ સમયગાળા દરમિયાન માત્ર DDU કરારમાં અધિકારોની સોંપણી દ્વારા વેચી શકે છે, DDU હેઠળ અધિકારોની સોંપણી અંગેના કરારને સમાપ્ત કરીને. કારણ કે આવી પ્રક્રિયા સીધી રીતે વહેંચાયેલ બાંધકામ 214-FZ (કલમ 8) પર કાયદા દ્વારા પ્રદાન કરવામાં આવી છે.

આમ, ડીડીયુ હેઠળ અધિકારોની સોંપણીથી નવી ઇમારતમાં એપાર્ટમેન્ટની ખરીદી અને વેચાણ વચ્ચેનો મૂળભૂત તફાવત એ ઑબ્જેક્ટ છે. નવી ઇમારતની ખરીદી અને વેચાણમાં, આ એક વસ્તુ (એપાર્ટમેન્ટ) છે; સોંપણીમાં, આ માંગ કરવાનો અધિકાર છે કે વિકાસકર્તા એપાર્ટમેન્ટને સ્થાનાંતરિત કરવાની તેની જવાબદારી પૂર્ણ કરે. હકીકતમાં, સોંપણી દ્વારા તેઓ દાવો કરવાનો અધિકાર વેચે છે.

ફિનિશ્ડ એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવા વિરુદ્ધ ટ્રાન્સફર દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવાના ફાયદા

જો પ્રશ્ન DDU હેઠળ અસાઇનમેન્ટ દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવાના ફાયદાઓ વિરુદ્ધ નવી બિલ્ડીંગમાં ફિનિશ્ડ એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવાનો છે, તો આવા બે ફાયદા છે:

1) DDU દ્વારા અને સોંપણી દ્વારા, કાનૂની અર્થમાં, પ્રથમ દસ્તાવેજો સાથે સંપૂર્ણપણે નવું, પ્રાથમિક ઘર હસ્તગત કરવામાં આવે છે.

ફિનિશ્ડ નવી બિલ્ડિંગમાં એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવું એ સેકન્ડરી માર્કેટ પરનું એપાર્ટમેન્ટ છે. ભૂતકાળની નોંધણી સંબંધિત તમામ કાનૂની પ્રશ્નો સાથે.

2) અસાઇનમેન્ટ દ્વારા ખરીદી કરતી વખતે, એપાર્ટમેન્ટમાં કોઈ નોંધાયેલ વ્યક્તિઓ હશે નહીં, અને એપાર્ટમેન્ટનો ઉપયોગ કરવાનો અધિકાર જાળવી રાખતી વ્યક્તિઓ હોઈ શકતી નથી.

3) તે કિંમતનો પ્રશ્ન છે. બાંધકામના સમયગાળા દરમિયાનની કિંમત નવી બિલ્ડિંગમાં તૈયાર રહેઠાણ કરતાં હંમેશા 30% સુધી ઓછી હોય છે. તે જ સમયે, અસાઇનમેન્ટ દ્વારા શેરહોલ્ડર પાસેથી એપાર્ટમેન્ટ ખરીદતી વખતે, તમે તેને ડેવલપર પાસેથી ઓછી કિંમતે પણ ખરીદી શકો છો. ટ્રાન્સફર ખરીદનાર ઘણી બચત કરી શકે છે.

પરંતુ જો તમે ક્રેડિટ (મોર્ટગેજ) પર અસાઇનમેન્ટ દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ ખરીદો છો, તો કિંમતમાં નોંધપાત્ર તફાવત હોવા છતાં, શેરહોલ્ડરનું જોખમ અલબત્ત વધારે છે, કારણ કે સમાપ્ત આવાસ અહીં છે, અને બાંધકામ ક્યારે પૂર્ણ થશે તે પ્રશ્ન છે.

અસાઇનમેન્ટ દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ ખરીદતી વખતે જોખમો

અલબત્ત, અસાઇનમેન્ટ દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ ખરીદતી વખતે જોખમો છે. અને બાંધકામમાં વિલંબનું જોખમ મુખ્ય નથી.

• સોંપણીનું મુખ્ય જોખમ ડબલ વેચાણ છે.જ્યારે એપાર્ટમેન્ટ એકને નહીં, પરંતુ ઘણા ખરીદદારોને વેચી શકાય છે. મોટી મિલકતો પર વેચાણના પ્રારંભિક તબક્કામાં ભૂલથી આવું થઈ શકે છે, જ્યારે એપાર્ટમેન્ટમાં છૂટ આપવામાં આવે છે અને ખરીદદારોનો મોટો ધસારો હોય છે. કોન્ટ્રાક્ટ તૈયાર કરતી વખતે તકનીકી ભૂલો છે. પરંતુ છેતરપિંડી પણ થાય છે.
• બોજો સાથે એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવાનું જોખમ. વિકાસકર્તાઓ માટે નવી ઇમારતોમાં એપાર્ટમેન્ટને લોન સામે, અથવા મકાન સામગ્રીના સપ્લાયર્સ અથવા કોન્ટ્રાક્ટરો સાથેના કરારો હેઠળ કોલેટરલ તરીકે ગીરો રાખવાનું અસામાન્ય નથી. અને તેઓ સોંપણી પર આવા એપાર્ટમેન્ટ્સ વેચી શકે છે. મુશ્કેલી એ છે કે સપ્લાયર (કોન્ટ્રાક્ટર)ને ડેવલપરના દેવાની સંપૂર્ણ ચુકવણી કરીને જ આવા એપાર્ટમેન્ટમાંથી બોજ દૂર કરવાનું શક્ય છે.

નવેમ્બર 2016 માં, જ્યારે DDU સમાપ્ત કરતા પહેલા નવી ઇમારતનું નિરીક્ષણ કરવામાં આવ્યું ત્યારે, અમને જાણવા મળ્યું કે DDU કરાર, જે અસાઇનમેન્ટ હેઠળ અમે અમારા ક્લાયન્ટ માટે તૈયારી કરી રહ્યા હતા, કોર્ટ દ્વારા ફીટીંગ્સના સપ્લાય પરના દેવા માટે એક મહિના પહેલા જ પૂર્વસૂચન કરવામાં આવ્યું હતું. ઘરના બાંધકામ માટે. તે બહાર આવ્યું છે કે આ કરાર ગીરો હતો. પરંતુ ડેવલપરે આ અંગે ચુપકીદી સેવી હતી અને ખરીદી માટે કાનૂની આધાર માટે અરજી કરતા પહેલા ગ્રાહક દ્વારા એડવાન્સ આપવામાં આવ્યું હતું.

• "વિવાદિત એપાર્ટમેન્ટ" ખરીદવાનું જોખમ.વિકાસકર્તા, રોકાણકાર અથવા વ્યક્તિ પાસેથી એપાર્ટમેન્ટ ખરીદતી વખતે પરિસ્થિતિ ઊભી થઈ શકે છે. જો નવી ઇમારતનો વિક્રેતા કાનૂની વિવાદનો પક્ષકાર હોય, તો તેની મિલકત જપ્ત કરવામાં આવી શકે છે અથવા તેના પર પૂર્વબંધી કરી શકાય છે (દેવું ચૂકવવા માટે વેચવામાં આવે છે).
• અસાઇનમેન્ટને અમાન્ય તરીકે ઓળખવાનું જોખમ. મોટે ભાગે સાથે જોવા મળે છેજો સોંપણી માટે તૃતીય પક્ષની સંમતિની જરૂર હોય તો પરિસ્થિતિ. એક નિયમ તરીકે, આ ત્યારે થાય છે જ્યારે વ્યક્તિઓ દ્વારા સોંપણી કરવામાં આવે છે.

હકીકત એ છે કે રશિયન ફેડરેશનના કૌટુંબિક સંહિતા અનુસાર, રાજ્ય નોંધણીને આધિન એક વ્યવહાર માટે બીજા જીવનસાથીની સંમતિ જરૂરી છે. એવું બને છે કે ટ્રાન્ઝેક્શન દરમિયાન વિક્રેતાના લગ્ન વિશે કોઈ માહિતી નથી. અને થોડા સમય પછી, વ્યવહારને અમાન્ય જાહેર કરવા માટે મુકદ્દમો દેખાય છે.

એ નોંધવું જોઈએ કે જોખમો: 1) બોજ સાથે એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવું, 2) વિવાદિત એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવું, 3) નવી ઇમારતમાં સમાપ્ત એપાર્ટમેન્ટ ખરીદતી વખતે કરારને અમાન્ય બનાવવો પણ શક્ય છે. વધુમાં, તેમાં નોંધાયેલ વ્યક્તિઓ અથવા સંસ્થાઓ પણ હોઈ શકે છે.

સોંપણી કરાર હેઠળ વેચનારના જોખમો શું છે?

અધિકારોના વિક્રેતા પાસે એપાર્ટમેન્ટના વિક્રેતા જેટલું જ જોખમ છે - સોંપેલ અધિકાર (એપાર્ટમેન્ટ માટેની કિંમત) માટે નાણાં પ્રાપ્ત કરતા નથી. અને આ ઘણી વાર થાય છે. જો વ્યવહાર યોગ્ય રીતે ગોઠવવામાં આવ્યો હોય, તો નાણાં ગુમાવવાનું જોખમ ન્યૂનતમ છે, પરંતુ તે અસ્તિત્વમાં છે અને સૈદ્ધાંતિક રીતે તેને બાકાત કરી શકાતું નથી. સ્વતંત્ર રીતે વ્યવહારો કરતી વખતે, જોખમ ખૂબ ઊંચું હોય છે. હકીકત એ છે કે સુરક્ષિત ચૂકવણી ફક્ત સલામત ડિપોઝિટ બોક્સ અથવા ખાતા દ્વારા જ કરી શકાય છે. ડિપોઝિટ બોક્સ અથવા એકાઉન્ટની ઍક્સેસ સંબંધિત દસ્તાવેજોનો ખોટો અમલ વેચનાર અને પૈસા વચ્ચે અવરોધ ઉભો કરશે, જે ખરીદનારની અખંડિતતા પર સંપૂર્ણપણે નિર્ભર રહેશે.

જો તમે આમાં એક કરાર ઉમેરો છો જે સામગ્રીના સંદર્ભમાં વિચાર્યું નથી, તો તમે કાં તો પૈસાને ગુડબાય કહી શકો છો અથવા લાંબા સમય સુધી તેની પાછળ દોડી શકો છો.

અન્ય જોખમોમાં બેંકનું લાઇસન્સ રદ કરવું અથવા સેફ ડિપોઝિટ બોક્સમાંથી નાણાંની ચોરીનો સમાવેશ થાય છે. જોખમો એકદમ વાસ્તવિક છે, અમે અમારા ગ્રાહકો સાથે સમાન વસ્તુમાંથી પસાર થયા. લાઇસન્સ રદ કરવાની બે જાણીતી સ્ટેટ બેંકોના ઉપયોગ દ્વારા વળતર આપવામાં આવે છે, પરંતુ આ બેંકોમાં ચોરીને બાકાત રાખવી અશક્ય છે. બેંકો દ્વારા ઉપયોગમાં લેવાતા લોકર ભાડા કરારમાં, સામગ્રીની સલામતીની જવાબદારી સંબંધિત કોઈ જોગવાઈ નથી.

એપાર્ટમેન્ટના ડબલ વેચાણને કેવી રીતે ટાળવું

ડબલ વેચાણથી પોતાને બચાવવાની બે રીત છે:

• વ્યવહાર કરતા પહેલા પસંદ કરેલ એપાર્ટમેન્ટ તપાસો. રિયલ એસ્ટેટ રજિસ્ટર (યુએસઆરએન) માંથી અર્ક મેળવવા અને એપાર્ટમેન્ટ માટેના તમામ દસ્તાવેજો તપાસવા જરૂરી છે.
• સોંપણી કરારમાં, એવી શરતોનો ઉલ્લેખ કરો કે જે તમારા જોખમોને ઘટાડે.

બોજો, વિવાદો, ધરપકડનું જોખમ

સૈદ્ધાંતિક રીતે, બોજો, વિવાદો, ધરપકડના જોખમોને રિયલ એસ્ટેટ રજિસ્ટર (યુએસઆરએન) ના અર્કનો ઉપયોગ કરીને ઓળખવા જોઈએ. જો કે, હાલમાં, રાજ્ય સિસ્ટમ આ માહિતીની વિશ્વસનીયતાની બાંયધરી આપતી નથી.

વધુમાં, ખૂબ જ કાયદો "રિયલ એસ્ટેટની રાજ્ય નોંધણી પર" નંબર 218-એફઝેડમાં ખાણ છે - રિયલ એસ્ટેટ રજિસ્ટરમાંથી અર્ક તૈયાર કરવા માટેનો લઘુત્તમ સમયગાળો 3 કાર્યકારી દિવસો છે. તદનુસાર, અર્ક પ્રાપ્ત કરતી વખતે, અરજદાર પાસે એવી માહિતી હોય છે જે 3 કામકાજના દિવસો કે તેથી વધુ જૂની હોય.

તેથી, ટ્રાન્ઝેક્શન તૈયાર કરતી વખતે એપાર્ટમેન્ટની સ્વચ્છતાની કાનૂની તપાસ દ્વારા જ બાંધકામ હેઠળના એપાર્ટમેન્ટ પર બોજો, વિવાદો, ધરપકડના જોખમોને ઘટાડવાનું શક્ય છે.

આ સમાપ્ત નવી ઇમારતની ખરીદી પર સમાનરૂપે લાગુ પડે છે.

જે અસાઇનમેન્ટ પર એપાર્ટમેન્ટ વેચે છે

સોંપણી પરના એપાર્ટમેન્ટ્સ આના દ્વારા વેચવામાં આવે છે:

• વિકાસકર્તા, જો એપાર્ટમેન્ટ્સ અગાઉ કોઈ ત્રીજી સંસ્થામાં નોંધાયેલ હોય.

આ યોજના સંપૂર્ણપણે કાયદેસર છે, પરંતુ સોંપણી કરારને પૂર્ણ કરવા અને તેના પર હસ્તાક્ષર કરવા માટે વિકાસકર્તાની સત્તાના યોગ્ય દસ્તાવેજોની જરૂર છે. સોંપણી માટે સંબંધિત દસ્તાવેજો પણ ઉપલબ્ધ હોવા જોઈએ. યોજનાનો ઉપયોગ ઘણી વાર થાય છે.

• વિકાસકર્તાના સપ્લાયર્સ અને કોન્ટ્રાક્ટરો, રોકાણકારો.

સ્વતંત્ર કાનૂની એન્ટિટી હોવાને કારણે, સપ્લાયર્સ, કોન્ટ્રાક્ટરો અને રોકાણકારો DDU કરાર હેઠળ એપાર્ટમેન્ટ સહિત કોઈપણ મિલકત ખરીદી શકે છે. જો જરૂરી હોય તો, આ સંસ્થાઓ બાંધકામ પૂર્ણ થવાની રાહ જોયા વિના ખરીદેલ એપાર્ટમેન્ટ વેચી શકે છે. DDU હેઠળ અધિકારોની સોંપણી પરના કરાર દ્વારા વેચાણ ઔપચારિક છે.

આ યોજના સંપૂર્ણપણે કાયદેસર છે, પરંતુ તેના માટે યોગ્ય નોંધણીની જરૂર છે, કારણ કે વેચાણકર્તાઓ કાનૂની સંસ્થાઓ છે. તદનુસાર, જે વ્યક્તિઓ, સપ્લાયર્સ, કોન્ટ્રાક્ટરો અને રોકાણકારો વતી, DDU હેઠળ નિષ્કર્ષ અને સોંપણી કરાર પર હસ્તાક્ષર કરે છે તેની યોગ્ય રીતે પુષ્ટિ થવી જોઈએ.

• રિયલ એસ્ટેટ એજન્સી. તેઓ પાવર ઓફ એટર્ની, એજન્સી એગ્રીમેન્ટ, એજન્સી એગ્રીમેન્ટના આધારે સ્વતંત્ર રીતે સોંપણી કરારો કરી શકે છે અથવા નવી ઇમારતોમાં એપાર્ટમેન્ટના વેચાણનું આયોજન કરી શકે છે અને દસ્તાવેજો તૈયાર કરી શકે છે. પછીના કિસ્સામાં, DDU હેઠળ સોંપણી કરાર પર યોગ્ય વ્યક્તિ દ્વારા હસ્તાક્ષર કરવામાં આવે છે જેમને યોગ્ય સત્તાઓ જારી કરવામાં આવી છે.

આ યોજના કાયદેસર છે, પરંતુ દસ્તાવેજોની કાળજીપૂર્વક ચકાસણીની જરૂર છે.

• વ્યક્તિઓ શેરધારકો છે.

સોંપણીના જોખમોને કેવી રીતે ઘટાડવું

સોંપણીના જોખમો માત્ર વ્યવહારની તૈયારીમાં સંપૂર્ણ, સંપૂર્ણ તપાસ અને વ્યવહાર પૂર્ણ કરતી વખતે કાયદાનું પાલન કરીને ઘટાડી શકાય છે.

દાખ્લા તરીકે:

• ખાતરી કરો કે બાંધકામ કાયદેસર છે. આ કરવા માટે, વિકાસકર્તાના શીર્ષક દસ્તાવેજોના મૂળ વાંચો અને ટેક્સ સેવા સાથે વિકાસકર્તા વિશેની માહિતી તપાસો. બિલ્ડિંગ પરમિટ અને તેની માન્યતા અવધિ તપાસો. જમીનના પ્લોટ માટેના દસ્તાવેજો અને ચાલુ બાંધકામ સાથે તેનું પાલન તપાસો.
• તપાસો કે વિકાસકર્તા નાદારીના કોઈ ચિહ્નો નથી.
• DDU હેઠળ DDU કરાર અને સોંપણી ફરજિયાત રાજ્ય નોંધણીને આધીન છે. તેથી, ખાતરી કરો કે તમે જે એપાર્ટમેન્ટ ખરીદી રહ્યા છો તેના માટે DDU કરાર નોંધાયેલ છે.
• આ DDU કરાર પર કોઈ બોજો છે કે કેમ તે તપાસો.
• DDU હેઠળ અધિકારોની સોંપણી શક્ય છે જો શેરધારકે વિકાસકર્તાને DDU હેઠળ એપાર્ટમેન્ટની કિંમત સંપૂર્ણપણે ચૂકવી દીધી હોય. તેથી, શેરહોલ્ડર પાસેથી ચૂકવણીના દસ્તાવેજો તપાસો અને DDU કરાર સાથે ચૂકવેલ રકમ તપાસો.
• DDU હેઠળ શેરહોલ્ડર દ્વારા સંપૂર્ણ ચુકવણીની ડેવલપરની પુષ્ટિ મેળવો.
• જો જરૂરી હોય તો, DDU હેઠળ અધિકારો સોંપવા માટે વિકાસકર્તા પાસેથી સંમતિ મેળવો.
• જો જરૂરી હોય તો, તૃતીય પક્ષો પાસેથી સોંપણી માટે સંમતિ મેળવો (પત્ની, કાનૂની એન્ટિટીના સંચાલક મંડળો, વાલીપણા, બેંક - મોર્ટગેજ ધિરાણકર્તા, વગેરે.)
• ચુકવણી પ્રક્રિયા અને રાજ્ય નોંધણી સહિત અસાઇનમેન્ટ કરારની તમામ શરતો સાથે શેરધારક (એપાર્ટમેન્ટના વિક્રેતા) સાથે સંમત થાઓ.

સોંપણી પર દસ્તાવેજો

DDU કરાર હેઠળ અધિકારોની સોંપણીના પરિણામે, નવા શેરધારક પાસે નીચેના દસ્તાવેજો હોવા આવશ્યક છે:

• DDU શેર ભાગીદારી કરાર (મૂળ અથવા પ્રમાણિત નકલ), Rosreestr માં નોંધાયેલ, તેમજ તમામ પરિશિષ્ટો અને તેમાં ઉમેરાઓ (જો કોઈ હોય તો).
• DDU કરાર હેઠળ ચુકવણી માટે મૂળ શેરધારકના ચુકવણી દસ્તાવેજો અને કરારો (જો કોઈ હોય તો).
• મૂળ શેરધારક દ્વારા DDU હેઠળ ચુકવણીની ડેવલપર દ્વારા પુષ્ટિ
• ઉપરોક્ત દસ્તાવેજોને સ્થાનાંતરિત કરવાની ક્રિયા.
• Rosreestr માં નોંધાયેલ DDU હેઠળ અધિકારોની સોંપણી માટેનો કરાર.
• વિકાસકર્તાની સંમતિ, જો DDU હેઠળ અધિકારોની સોંપણી પરનો કરાર ત્રિપક્ષીય નથી અને તેમાં વિકાસકર્તા સામેલ નથી.
• તૃતીય પક્ષોને DDU હેઠળના અધિકારોની સોંપણી માટે સંમતિ: DDU હેઠળના મૂળ શેરધારકના જીવનસાથી (જો પત્ની હોય તો), મોર્ટગેજ માટે લેણદાર બેંકની સંમતિ (જો DDU લોન પર મોર્ટગેજમાં હોય તો) , વાલીપણાની સંમતિ (જો શેરધારક સગીર હોય), વગેરે.
• ડીડીયુ હેઠળ સોંપણી કરાર હેઠળ નવા શેરધારક દ્વારા ચુકવણી માટેના ચુકવણી દસ્તાવેજો.

અસાઇનમેન્ટ દરમિયાન એપાર્ટમેન્ટ પર બોજો

DDU હેઠળ એપાર્ટમેન્ટ ખરીદતી વખતે, તેમાં કોઈ બોજો ન હોવો જોઈએ. તે જ સમયે, જો DDU કરાર હેઠળ ખરીદી કરતી વખતે ક્રેડિટ ફંડનો ઉપયોગ કરવામાં આવ્યો હતો, તો બેંકોને કોલેટરલની સ્થાપનાની જરૂર છે - એપાર્ટમેન્ટ પર મોર્ટગેજ.

બાંધકામના તબક્કે એપાર્ટમેન્ટ ખરીદતી વખતે, ડીડીયુ કરાર પર પ્રતિજ્ઞા (ગીરો) મૂકવામાં આવે છે, બાંધકામ પૂર્ણ થયા પછી એપાર્ટમેન્ટની માલિકીની નોંધણી કરતી વખતે પ્રતિજ્ઞાની નોંધણી કરવાની જવાબદારી સાથે.

મોર્ટગેજ સાથે DDU હેઠળ અસાઇનમેન્ટ દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ ખરીદતી વખતે, લેણદાર બેંક સાથે વ્યવહાર યોજના તૈયાર કરવી જરૂરી છે. કારણ કે નવા શેરધારક DDU કરારના બોજને પોતાની રીતે દૂર કરી શકશે નહીં (બેંકની સંમતિ વિના).

આ જ અન્ય બોજોને લાગુ પડે છે - ધરપકડ, પ્રતિબંધ જે DDU કરાર પર કોર્ટના નિર્ણય અથવા બેલિફ દ્વારા લાદવામાં આવી શકે છે.

કયા કિસ્સાઓમાં તમને ખરીદેલી રિયલ એસ્ટેટના અધિકારોની રાજ્ય નોંધણીનો ઇનકાર કરવામાં આવશે?

કોઈપણ રિયલ એસ્ટેટ ખરીદવાનો અંતિમ તબક્કો એ માલિકીની રાજ્ય નોંધણી અને નવા માલિક (ખરીદનાર) ને માલિકીનું ટ્રાન્સફર છે. આ અસાઇનમેન્ટ દ્વારા રિયલ એસ્ટેટની ખરીદી પર સમાનરૂપે લાગુ પડે છે. વહેંચાયેલ બાંધકામ (DDU કરાર) માં ભાગીદારી માટેનો કરાર ફરજિયાત રાજ્ય નોંધણીને આધીન છે, અને આવી નોંધણીની ક્ષણથી નિષ્કર્ષિત (અમલમાં આવે છે) માનવામાં આવે છે.

DDU હેઠળ અધિકારોની સોંપણી પરનો કરાર પણ તેની રાજ્ય નોંધણી પછી જ અમલમાં આવે છે. નવા વર્ષ 2017 થી, રિયલ એસ્ટેટ (એપાર્ટમેન્ટ, મકાનો, પ્લોટ, વગેરે) ના અધિકારોની રાજ્ય નોંધણી તેમજ કરારની નોંધણીની પ્રક્રિયામાં નોંધપાત્ર ફેરફાર થયો છે. એવા કિસ્સાઓ વિશે કે જેમાં તમને એપાર્ટમેન્ટ અને અન્ય રિયલ એસ્ટેટના અધિકારોની રાજ્ય નોંધણીનો ઇનકાર કરવામાં આવશે.

મારા મિત્રો હવે બે મહિનાથી નવી બિલ્ડિંગમાં એપાર્ટમેન્ટ ખરીદી શક્યા નથી. ના, સમસ્યા એ નથી કે તેઓ ખૂબ પસંદ કરે છે. તેઓ માત્ર પહેલેથી જ બનેલી ઇમારતમાં એપાર્ટમેન્ટ ઇચ્છે છે જે કાર્યરત થવાના છે. પરંતુ, જેમ જેમ તે તારણ આપે છે, વિકાસકર્તા પાસેથી વધુ કોઈ એપાર્ટમેન્ટ બાકી નથી, અને અધિકારોની સોંપણી દ્વારા વેચાણ માટે ફક્ત આવાસ ઉપલબ્ધ છે. આ તેમને ચિંતા કરે છે. ખરેખર, આપણે શેનાથી ડરવું જોઈએ?

અધિકારોની સોંપણી શું છે?

પ્રથમ, ચાલો રિયલ એસ્ટેટની સ્થિતિ જોઈએ. અહીં કંઈ ડરામણી નથી. આ એપાર્ટમેન્ટ પ્રાઇમરી માર્કેટના છે અને જ્યાં સુધી ઘર કાર્યરત ન થાય ત્યાં સુધી ખાનગી માલિકો (અને ડેવલપર તરફથી નહીં)ના આવાસ માત્ર અધિકારોની સોંપણી દ્વારા વેચવામાં આવે છે.

સારમાં, આ કોઈ એપાર્ટમેન્ટનું વેચાણ નથી, પરંતુ માત્ર એક કરાર છે જેના હેઠળ શેરહોલ્ડર ભવિષ્યમાં મિલકતનો માલિક બનશે.

મારિયા લિટિનેત્સ્કાયા

મેટ્રીયમ ગ્રુપના મેનેજિંગ પાર્ટનર

એટલે કે, જે વ્યક્તિએ ડેવલપર પાસેથી સીધું એપાર્ટમેન્ટ ખરીદ્યું છે તે તમને ઑબ્જેક્ટ પોતે વેચતી નથી, પરંતુ તેનો દાવો કરવાનો અધિકાર આપે છે. ઑબ્જેક્ટ હજી પણ માત્ર દસ્તાવેજીકૃત છે, અને તેની પાસે શરતી નંબરિંગ છે.

ઘરને કાર્યરત કર્યા પછી, તેને પોસ્ટલ સરનામું સોંપવામાં આવે છે, શેરધારકો માલિકીનું પ્રમાણપત્ર રજીસ્ટર કરે છે, અને પછીના તમામ વ્યવહારો ખરીદી અને વેચાણ કરાર હેઠળ કરવામાં આવે છે.

“શેર્ડ કન્સ્ટ્રક્શનમાં ભાગીદારી પર” ફેડરલ કાયદા અનુસાર, પક્ષકારો ટ્રાન્સફર ડીડ પર હસ્તાક્ષર કરે ત્યાં સુધી કરારની રાજ્ય નોંધણીની ક્ષણથી અધિકારોની સોંપણીની મંજૂરી છે. મકાનને કાર્યરત કરવાની પરવાનગી મેળવતા પહેલા ટ્રાન્સફર ડીડ પર હસ્તાક્ષર કરી શકાતા નથી,” મીલ-નોવોસ્ટ્રોઇકી કંપનીના જનરલ ડિરેક્ટર નતાલ્યા શતાલિનાએ નોંધ્યું.

તમારા કાન ખુલ્લા રાખો

જો કે, ખરીદનાર સાવચેત રહો. અધિકારોની સોંપણી પરના એપાર્ટમેન્ટ્સ મુખ્યત્વે રોકાણકારો દ્વારા વેચવામાં આવે છે. બાંધકામના પ્રારંભિક તબક્કે, તેઓ ડેવલપર પાસેથી પ્રારંભિક, લઘુત્તમ કિંમતે આવાસ ખરીદે છે અને તેને ઊંચી કિંમતે ખરીદનારને "સોંપણી" કરે છે. આ કિસ્સામાં, વિક્રેતા ભાવમાં તફાવતના 13% ની રકમમાં રાજ્યની તિજોરીમાં કર (વ્યક્તિગત આવકવેરો) ચૂકવવા માટે બંધાયેલા છે.

મારિયા લિટિનેત્સ્કાયા ગણતરીનું નીચેનું ઉદાહરણ આપે છે. ધારો કે શેરહોલ્ડરે 4 મિલિયન રુબેલ્સ માટે એપાર્ટમેન્ટ ખરીદ્યું અને તેને 6 મિલિયન રુબેલ્સમાં વેચે છે. તદનુસાર, તેણે રાજ્યને 2 મિલિયન રુબેલ્સ, એટલે કે 260 હજાર રુબેલ્સના તફાવત પર કર ચૂકવવો આવશ્યક છે. દરેક જણ નફો વહેંચવા માંગતો નથી, તેથી ઘણા વિક્રેતાઓ જાણીજોઈને તેઓ જે મિલકત વેચી રહ્યાં છે તેના મૂલ્યને ઓછો અંદાજ આપે છે.

જો રોકાણકાર પાસે ઘરને કાર્યરત કરતા પહેલા એપાર્ટમેન્ટ વેચવાનો સમય ન હતો, તો પછી, નવા નિયમો અનુસાર, તેણે ખરીદી અને વેચાણ કરારમાં મિલકતના કેડસ્ટ્રલ મૂલ્યના 70% કરતા ઓછી ન હોય તેવી રકમ સૂચવવી આવશ્યક છે. નહિંતર, ટેક્સની ગણતરી ઑબ્જેક્ટના કેડસ્ટ્રલ મૂલ્યના આધારે કરવામાં આવે છે, જે 0.7 ના ગુણાંક દ્વારા ગુણાકાર કરવામાં આવે છે.

સામાન્ય રીતે હાઉસિંગનું કેડસ્ટ્રલ મૂલ્ય બજાર મૂલ્ય કરતાં ઓછું અથવા તેની બરાબર હોય છે. ચાલો કહીએ કે તે સમાન 4 મિલિયન રુબેલ્સ છે, એટલે કે, 4,000,000*0.7 = 2,800,000, આ રકમના 13% 364 હજાર રુબેલ્સ છે. અપૂર્ણ આવાસ હજુ સુધી કેડસ્ટ્રે પર મૂકવામાં આવ્યું નથી, તેથી નિયમ તેના પર લાગુ થતો નથી. તેથી, અધિકારો સોંપતી વખતે, રોકાણકારને નીચી કિંમત દર્શાવવાથી કંઈ અટકાવતું નથી. જે બાકી છે તે ખરીદનારને સમજાવવાનું છે.

પરંતુ નિષ્ણાતો સર્વસંમતિથી ખરીદદારોને મિલકતના મૂલ્યને ઓછું કરવા માટે સંમત ન થવાની સલાહ આપે છે, અન્યથા તેઓને એપાર્ટમેન્ટ વિના અને પૈસા વિના છોડી શકાય છે.

આ કેવી રીતે થઈ શકે?

ચાલો કહીએ કે તમે સંમત થયા છો, પછી ટ્રાન્ઝેક્શન Rosreestr માં નોંધણી અને નાણાં ટ્રાન્સફર સાથે પ્રમાણભૂત યોજના અનુસાર આગળ વધે છે. બધું વ્યવસ્થિત લાગે છે, અને તમે રાહતનો શ્વાસ લો છો, પરંતુ થોડા સમય પછી તે બહાર આવ્યું છે કે વેચનારના સંબંધીઓએ સોદાનો વિરોધ કરવાનું નક્કી કર્યું છે (ઉદાહરણ તરીકે, ભૂતપૂર્વ શેરહોલ્ડરે અસમર્થ હોવા પર એપાર્ટમેન્ટ વેચ્યું તે આધારે). કોર્ટના નિર્ણય દ્વારા, ટ્રાન્ઝેક્શનને અમાન્ય જાહેર કરવામાં આવી શકે છે, અને ખરીદનાર ફક્ત કરારમાં ઉલ્લેખિત રકમ પરત કરવા પર વિશ્વાસ કરી શકે છે.

અધિકારોની સોંપણી દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ વેચવા માટે, વેચાણકર્તાએ વિકાસકર્તાની સંમતિ મેળવવી આવશ્યક છે. તેથી, ખરીદનાર, અનુસાર નતાલિયા શતાલિના,ઇક્વિટી પાર્ટિસિપેશન એગ્રીમેન્ટ (EPA) નો કાળજીપૂર્વક અભ્યાસ કરવા યોગ્ય છે - શું તેમાં વિકાસકર્તાની સંમતિ મેળવવા માટેની પ્રક્રિયા માટે અધિકારોની સોંપણી અથવા વિશેષ આવશ્યકતાઓ પર પ્રતિબંધ છે? વિક્રેતા તમને મૂળ કરાર અથવા તેની નોટરાઇઝ્ડ નકલ તેમજ મિલકત માટે ચુકવણીની પુષ્ટિ કરતા દસ્તાવેજો આપવા માટે બંધાયેલા છે. માર્ગ દ્વારા, કેટલીક બાંધકામ કંપનીઓ તેમની સંમતિ માટે ચોક્કસ રકમ ચાર્જ કરી શકે છે, મોટેભાગે તે વ્યવહારની રકમના 1-2% હોય છે. જો કે, તમારે મોટે ભાગે ટ્રાન્સફર ફી ચૂકવવી પડશે, તેથી વધારાના ખર્ચ માટે તૈયાર રહો.

શેરહોલ્ડરે દેવાની સંપૂર્ણ રકમ ચૂકવી દીધા પછી જ વિકાસકર્તા ઘણીવાર અસાઇનમેન્ટ પર હકારાત્મક નિર્ણય આપે છે. જો આપણે મોર્ટગેજ વિશે વાત કરી રહ્યા છીએ, તો સોંપણી માટે લોન જારી કરનાર બેંકની સંમતિની જરૂર છે.

જો કોઈ રોકાણકાર પરવાનગી વિના ઘર વેચવાનો પ્રયાસ કરે છે, તો વ્યવહાર અમાન્ય થઈ શકે છે.

આ કિસ્સામાં, ખરીદનારને ફરીથી રોકાણકાર પાસેથી પ્રથમ ડીડીયુમાં દર્શાવેલ રકમ જ પ્રાપ્ત થશે, તે હકીકત હોવા છતાં કે તેણે ઊંચા ભાવે એપાર્ટમેન્ટ ખરીદ્યું હતું. નતાલ્યા શતાલિના ચેતવણી આપે છે કે ડીડીયુ હેઠળ અધિકારોની સોંપણી એક અલગ કરારમાં ઔપચારિક છે, જે રાજ્ય નોંધણીને આધીન છે. આ પહેલા કોઈ ચૂકવણી કરવી જોઈએ નહીં.

જો તમારી પાસે અથવા વેચનાર પાસે ગીરો છે

હકીકત એ છે કે એપાર્ટમેન્ટ બાંધકામ હેઠળની ઇમારતમાં ખરીદવામાં આવ્યું હોવા છતાં, ગીરો વ્યાજ ગૌણ આવાસની ખરીદી માટે લોન આપવા માટેની શરતો સાથે તુલનાત્મક છે. તેથી, તમારે વ્યાજ પર વધુ પડતી ચૂકવણીના તફાવતને સરભર કરવા માટે રોકાણકારને સારા ડિસ્કાઉન્ટ માટે પૂછવું પડશે. તે જ સમયે, બધી બેંકો સોંપણી કરાર હેઠળ રિયલ એસ્ટેટને ધિરાણ આપવા તૈયાર નથી. પરંતુ જો તમારી પાસે તેનો ટેકો હોય, તો પ્રક્રિયા પણ સરળ રહેશે નહીં.

“બેંકમાં એક વિશેષ ખાતું ખોલવામાં આવશે, જેમાં ખરીદનાર પાસેથી ડાઉન પેમેન્ટ અને બેંકના લોન ફંડ ટ્રાન્સફર કરવામાં આવશે. સોંપણી કરારની નોંધણી કર્યા પછી, તમામ ભંડોળ વેચનારના ખાતામાં ટ્રાન્સફર કરવામાં આવે છે. જો વિક્રેતાએ 3.5 મિલિયન રુબેલ્સ માટે એપાર્ટમેન્ટ ખરીદ્યું હોય, અને હવે તેને 4 મિલિયન રુબેલ્સ માટે સોંપણી દ્વારા વેચવા માંગે છે, તો ખરીદનારને 3.5 મિલિયન રુબેલ્સની કિંમતના આધારે મોર્ટગેજ આપવામાં આવશે. અને તફાવત રસીદ સાથે દોરવામાં આવે છે: 500 હજાર રુબેલ્સ. સેલમાં મૂકો, જે વેચનાર પણ સોંપણી કરારની નોંધણી કર્યા પછી ખોલે છે," બેસ્ટ-નોવોસ્ટ્રોય કંપનીના બોર્ડ ઓફ ડિરેક્ટર્સના અધ્યક્ષ ઇરિના ડોબ્રોખોટોવા વિગતો સ્પષ્ટ કરે છે.

જો પ્રથમ રોકાણકારે પણ મોર્ટગેજ સાથે એપાર્ટમેન્ટ ખરીદ્યું હોય, તો તે પહેલા તેને ચૂકવવું આવશ્યક છે.

પહેલું પગલું એ વિક્રેતા અને ખરીદનાર વચ્ચેના લોન કરારનું અમલીકરણ છે. દસ્તાવેજ લેખિતમાં દોરવામાં આવ્યો છે, પરંતુ તે નોંધણીને પાત્ર નથી. આ એક રસીદ જેવું કંઈક છે, જેના આધારે ખરીદનાર એપાર્ટમેન્ટના વેચનારને પૈસા ટ્રાન્સફર કરે છે, જે બદલામાં, લોનની ચુકવણી કરે છે અને "બોજ" દૂર કરે છે.

બીજું પગલું એ અધિકારોની સોંપણી દ્વારા ખરીદનારને મિલકતની પુનઃ નોંધણી છે. સાચું, આ બધું ત્યારે જ શક્ય છે જો ખરીદનાર રોકડ સાથે આવે.

જો બે ગીરો ધારકો (વિક્રેતા અને ખરીદનાર બંને) પાથ ક્રોસ કરે છે, તો સોંપણી કાં તો અશક્ય છે અથવા પૂર્ણ કરવી ખૂબ મુશ્કેલ છે.

રિયલ એસ્ટેટ ખરીદવી એ એક જટિલ પ્રક્રિયા છે, અને અધિકારોની સોંપણી કોઈ અપવાદ નથી. જે લોકો તેને સો વખત સુરક્ષિત રીતે રમવાનું પસંદ કરે છે તેઓ આ પ્રકારના વ્યવહાર દ્વારા બંધ થઈ શકે છે, જો કે, ઘણા એવા પણ છે જેઓ આ રીતે એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવા માટે તૈયાર છે. એક વસ્તુ સ્પષ્ટ છે: જો ખરીદનાર પાસે તેના પોતાના ભંડોળના 100% છે, તો આ કરવાનું સરળ છે.

અધિકારોની સોંપણી દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવું એ એક ચોક્કસ અને જટિલ પ્રક્રિયા છે, જે વ્યવહારમાં ઘણી વાર થતી નથી. અધિકારોની સોંપણીની કાનૂની પ્રકૃતિ સિવિલ કોડ સહિત અનેક કાનૂની કૃત્યો દ્વારા નિયંત્રિત થાય છે, જે ઘણા પ્રશ્નો અને વિવાદાસ્પદ પરિસ્થિતિઓને ઉભા કરે છે.

અધિકારોની સોંપણી: તે શું છે અને તે કેવી રીતે ઔપચારિક છે?

રિયલ એસ્ટેટની ખરીદી અને વેચાણના ક્ષેત્રમાં, દાવાઓની સોંપણી બે વિકલ્પોમાં શક્ય છે:

• પ્રારંભિક ખરીદી અને વેચાણ કરાર હેઠળ. જો આવા કરારનો નિષ્કર્ષ કાઢવામાં આવે છે, તો આ કિસ્સામાં એપાર્ટમેન્ટની ખરીદી અને વેચાણ માટેના મુખ્ય કરારના નિષ્કર્ષની માંગ કરવાનો અધિકાર આપવામાં આવે છે, પરંતુ આ એપાર્ટમેન્ટના સ્થાનાંતરણની માંગ કરવાનો અધિકાર નથી. આ ઉપરોક્ત કરારની કાનૂની પ્રકૃતિને કારણે છે પ્રારંભિક કરાર અનુસાર, પક્ષો એપાર્ટમેન્ટ વેચતા નથી, પરંતુ માત્ર ભવિષ્યમાં તેના સંભવિત સંપાદન પર સંમત થાય છે.

પ્રાથમિક કરારના નિષ્કર્ષની તારીખથી મુખ્ય કરારના નિષ્કર્ષ સુધીના સમયગાળા દરમિયાન જ અધિકારોની સોંપણી શક્ય છે.

પ્રારંભિક કરાર રાજ્ય નોંધણીને આધીન હોય તે જરૂરી નથી. યાદ રાખો: ઍપાર્ટમેન્ટની ખરીદી માટે નાણાં ફક્ત મુખ્ય કરાર હેઠળ ટ્રાન્સફર કરવામાં આવે છે; અગાઉથી કોઈપણ વધારાની ક્રિયાઓ કરવાની જરૂર નથી!

બાંધકામમાં સહિયારી ભાગીદારીના કરાર હેઠળ. અધિકાર સોંપતા પહેલા, ઇક્વિટી સહભાગિતા કરાર હેઠળની તમામ ચૂકવણી કરવી આવશ્યક છે. નહિંતર, બાકીના તમામ ખર્ચ એપાર્ટમેન્ટના નવા માલિક પર "લટકાવવામાં આવશે".

આવા કરાર હેઠળ, વિકાસકર્તા પાસેથી માલિકને એપાર્ટમેન્ટના ટ્રાન્સફર અને સ્વીકૃતિ પ્રમાણપત્ર પર હસ્તાક્ષર ન થાય ત્યાં સુધી જ અધિકારોની સોંપણી શક્ય છે. અસાઇનમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ, જેમ કે ઇક્વિટી પાર્ટિસિપેશન એગ્રીમેન્ટ, ફરજિયાત રાજ્ય નોંધણીને આધીન છે.

અધિકારોની સોંપણી માટે વ્યવહાર કરવા માટેની પ્રક્રિયા

અસાઇનમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ હેઠળના અધિકારો નવા માલિકને માત્ર એટલી હદે ટ્રાન્સફર કરવામાં આવે છે કે તેઓ અગાઉના માલિકના હતા. તેથી, સોંપણી કરારમાં જ, શક્ય તેટલી વધુ વિગતમાં સૂચવવું જરૂરી છે કે કયા કરાર હેઠળ અધિકાર સોંપવામાં આવ્યો છે અને કયા દસ્તાવેજો નવા માલિકને સ્થાનાંતરિત કરવામાં આવ્યા છે.

બાંધકામમાં વહેંચાયેલ સહભાગિતા માટેના કરારની કિંમતની અંતિમ ચુકવણી પછી અથવા નવા માલિકને દેવું ટ્રાન્સફર કરવા સાથે જ અધિકારોની સોંપણી કરી શકાય છે.

અધિકારોની સોંપણી ફક્ત વિકાસકર્તાની ભાગીદારી સાથે થાય છે. તેણે વ્યવહાર માટે તેની સંમતિ આપવી પડશે.

પક્ષકારો દ્વારા સોંપણી કરાર પર હસ્તાક્ષર કર્યા પછી, ખરીદનાર પાસે હોવું આવશ્યક છે:

કરાર કે જેના હેઠળ અધિકાર "સોંપાયેલ" છે, એટલે કે, મુખ્ય કરાર;
. પક્ષકારો વચ્ચે સમાધાનની પુષ્ટિ કરતો દસ્તાવેજ;
. સોંપણી માટે વિકાસકર્તાની સંમતિ (વધુમાં, જો એપાર્ટમેન્ટ ક્રેડિટ પર ખરીદવામાં આવ્યું હોય તો બેંકની સંમતિની જરૂર પડી શકે છે);
. બધા દસ્તાવેજોના સ્થાનાંતરણની ક્રિયા;
. સોંપણી કરાર.

નિષ્ણાતોના જણાવ્યા મુજબ, બાંધકામમાં શેર ભાગીદારી કરાર હેઠળ અધિકારોની સોંપણી માટે કરારમાં પ્રવેશ કરવો એ સૌથી ઓછો જોખમી વિકલ્પ છે. એક સ્પષ્ટ વત્તા 214-FZ હેઠળ "વધારાની" સુરક્ષા છે. એક સ્પષ્ટ ગેરલાભ એ છે કે જો બાંધકામમાં શેર ભાગીદારીનો કરાર સમાપ્ત કરવામાં આવે છે, તો અંતિમ ખરીદનારને માત્ર તે જ રકમ પાછી મળે છે જે શેર સહભાગિતા કરારમાં ઉલ્લેખિત છે, અને તે રકમ નહીં કે જે તેમને સોંપણી કરાર હેઠળ ચૂકવવામાં આવી હતી.

અને સામાન્ય નિયમ તરીકે, ઘર બનાવવાના પ્રારંભિક તબક્કામાં એપાર્ટમેન્ટની કિંમત ન્યૂનતમ છે, તેથી તફાવત નોંધપાત્ર હોઈ શકે છે.

અધિકારોની સોંપણી દ્વારા નવી ઇમારતમાં એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવું

બાંધકામમાં વહેંચાયેલ સહભાગિતા માટેના કરારની નોંધણી થઈ ગયા પછી, જ્યાં સુધી ટ્રાન્સફર અને સ્વીકૃતિ પ્રમાણપત્ર પર હસ્તાક્ષર ન થાય ત્યાં સુધી, એપાર્ટમેન્ટનો માલિક તેની માલિકીનો અધિકાર અન્ય વ્યક્તિને સોંપી શકે છે.

એક નિયમ તરીકે, ત્યાં બે મુખ્ય હેતુઓ છે: નિમ્ન-ગુણવત્તાવાળા આવાસથી છૂટકારો મેળવવો (કોન્ટ્રેક્ટના નિષ્કર્ષ પછી આ સ્પષ્ટ થાય છે) અને પૈસા કમાવવાની તક (ઘરની કમિશનિંગની તારીખ જેટલી નજીક છે, તેની કિંમત વધારે છે. ફલેટ).

પ્રથમ સમસ્યા એ છે કે અધિકારોની સોંપણી પૂર્ણ થઈ ગયા પછી, નવા માલિકને જૂના માલિકને આવાસની ગુણવત્તા વિશે દાવા કરવાનો અધિકાર નથી; હવે તે વિકાસકર્તા સાથે સીધો "સંવાદ" કરે છે અને તેના પર તમામ દાવા કરે છે.

અધિકારોની સોંપણી વર્તમાન કાયદાનો વિરોધાભાસ કરી શકતી નથી અને નીચેના કેસોમાં તેને મંજૂરી છે:

એપાર્ટમેન્ટના પ્રથમ માલિક દ્વારા કરારની કિંમત ચૂકવવામાં આવે તે પછી (આ વિકાસકર્તાના સંબંધિત દસ્તાવેજ દ્વારા પુષ્ટિ કરવામાં આવે છે);
. જો બાંધકામમાં સહિયારી ભાગીદારી પરનો કરાર દાવાઓની સોંપણી માટે વિકાસકર્તાની સંમતિ પ્રદાન કરે છે, તો પછી આવી સંમતિ વિના વ્યવહારને અમાન્ય જાહેર કરી શકાય છે;
. જો એપાર્ટમેન્ટ મોર્ટગેજ સાથે ખરીદવામાં આવ્યું હોય, તો પછી અધિકારોની સોંપણી માટે લોન આપનાર બેંકની સંમતિ જરૂરી છે.

સિવિલ કોડની કલમ 390 એ નિયમ સ્થાપિત કરે છે કે, ઉપરોક્ત શરતોનું પાલન ન કરવાના કિસ્સામાં, મૂળ માલિક ડેવલપરને જવાબદાર છે. ત્યારપછી તેની પાસેથી સોંપણી કરાર હેઠળ ચૂકવવામાં આવેલી રકમ, અન્ય લોકોના ભંડોળના ઉપયોગ માટે વ્યાજ અને થયેલા નુકસાન માટે વળતર વસૂલવામાં આવશે.

દાવાના અધિકારોની સોંપણી રાજ્ય નોંધણીને આધીન છે. પરંતુ વ્યવહારમાં, નીચેની છેતરપિંડીવાળી યોજનાઓ જેમાં કોન્ટ્રાક્ટના અવેજીનો સમાવેશ થાય છે તે શક્ય છે: એપાર્ટમેન્ટના ભાવિ ખરીદદારો સાથે પ્રારંભિક ખરીદી અને વેચાણ કરાર કરવામાં આવે છે, જે ફરજિયાત નોંધણીને આધિન નથી, અને એપાર્ટમેન્ટ ઘણી વખત "ફરીથી વેચવામાં" આવે છે. સમજદાર ખરીદદારો પૈસા ટ્રાન્સફર કરે છે, અને વેચનાર અદૃશ્ય થઈ જાય છે. તદનુસાર, આને અવગણવા માટે, બાંધકામમાં સહિયારી ભાગીદારીના કરાર હેઠળ જ દાવાના અધિકારો સોંપવા માટે સંમત થાઓ.

વિકાસકર્તાને લેખિતમાં સોંપણીની જાણ કરવી આવશ્યક છે.

નાદારી કાયદા હેઠળ દાવાની સોંપણીને પડકારી શકાય છે.

અધિકારોની સોંપણી શંકાસ્પદ વ્યવહાર ગણી શકાય જો તે ઓછી કિંમતે કરવામાં આવે અને ઓછામાં ઓછા એક વર્ષ પહેલાં મિલકતના ભૂતપૂર્વ માલિક સામે નાદારીની કાર્યવાહી શરૂ કરવામાં આવે.

અધિકારોની સોંપણીની નોંધણી "પૂર્વદર્શી રીતે"

ઇક્વિટી સહભાગિતા કરાર હેઠળ અધિકારોની સોંપણી આ કરારના નિષ્કર્ષની ક્ષણથી એપાર્ટમેન્ટના સ્વીકૃતિ પ્રમાણપત્ર પર હસ્તાક્ષર કરવાની તારીખ સુધી શક્ય છે.

પરંતુ ઘણીવાર એવી પરિસ્થિતિ ઊભી થાય છે જ્યારે સ્વીકૃતિ પ્રમાણપત્ર પર હસ્તાક્ષર અને એપાર્ટમેન્ટની માલિકીની નોંધણી વચ્ચેનું અંતર 1-2 વર્ષ સુધી પહોંચે છે. એપાર્ટમેન્ટને લટકતા અટકાવવા માટે, સાહસિક માલિકો તેને સોંપણી કરાર હેઠળ અન્ય માલિકને "સ્થાનાંતરણ" કરવા માંગે છે. પરંતુ આ હવે કરી શકાતું નથી - બધી સમયમર્યાદા પસાર થઈ ગઈ છે. તમે "પૂર્વવર્તી રીતે" કરાર પૂર્ણ કરી શકતા નથી: તે ફરજિયાત રાજ્ય નોંધણીને આધિન છે. ઉકેલ નીચે મુજબ હોઈ શકે છે: વિકાસકર્તા સાથે કરાર દ્વારા, સ્વીકૃતિ પ્રમાણપત્રની તારીખ "વાજબી" મર્યાદામાં બદલાઈ જાય છે.

પરંતુ જો આપણે પ્રારંભિક ખરીદી અને વેચાણ કરાર હેઠળ સોંપણી વિશે વાત કરી રહ્યા છીએ, તો બધું ખૂબ સરળ છે - મુખ્ય કરારની તારીખ બદલાય છે જો તે હજી સુધી રાજ્ય નોંધણી પસાર કરી નથી.

અધિકારોની સોંપણી માટેના વ્યવહારમાં સીધા "સહભાગીઓ" વિકાસકર્તાઓ અને બેંકો હોવા જોઈએ (મોર્ટગેજ સાથેના એપાર્ટમેન્ટ માટે ચૂકવણી કરવાના કિસ્સામાં), તેઓ તેમની પોતાની શરતો આગળ મૂકી શકે છે, જેને ધ્યાનમાં લેવી આવશ્યક છે; અન્યથા, તેઓ અધિકારોની સોંપણી માટે તેમની સંમતિ આપશે નહીં, અને તેને અમાન્ય જાહેર કરવામાં આવશે.

સોંપણી કરારમાં પ્રવેશ કરવો કે નહીં તે નક્કી કરવાનું તમારા પર છે. પરંતુ સંભવિત જોખમોથી કોઈક રીતે પોતાને બચાવવા માટે, તમારે વિકાસકર્તા વિશે શક્ય તેટલી વધુ માહિતીની વિનંતી કરવાની જરૂર છે, ઘર માટેના દસ્તાવેજોની સમીક્ષા કરવી વગેરે. છેવટે, જેની પાસે માહિતી છે તે વિશ્વની માલિકી ધરાવે છે! કદાચ ભવિષ્યમાં આ તમને બિનજરૂરી સમસ્યાઓ અને સમયનો વ્યય ટાળવા દેશે.

છેલ્લું અપડેટ: 06/29/2018

પ્રશ્ન:

હું મારા એપાર્ટમેન્ટને નવી બિલ્ડિંગમાં વેચવા માંગુ છું. તે કેવી રીતે કરવું? ઘર હમણાં જ ડિલિવરી કરવામાં આવ્યું છે, પરંતુ માલિકી હજુ સુધી ઔપચારિક કરવામાં આવી નથી.

જવાબ:

નવી ઇમારતમાં એપાર્ટમેન્ટ વેચોપર તે જ કરવા કરતાં ઘણું સરળ છે. તે ખરીદનારને શોધવાના અર્થમાં નહીં, પરંતુ વ્યવહારને તૈયાર કરવા અને અંતિમ સ્વરૂપ આપવાના અર્થમાં સરળ છે. શા માટે?

કારણ કે એપાર્ટમેન્ટ નવી બિલ્ડીંગમાં છે કોઈ કાનૂની ઇતિહાસ નથી , અને મોટી સંખ્યામાં દસ્તાવેજો એકત્રિત કરવા અને તપાસવાની જરૂર નથી, જોડાણનો અભ્યાસ કરો મિલકત અધિકારોઅને ઉપયોગના અધિકારોએક એપાર્ટમેન્ટ માટે. આ, અને ન તો એક કે બીજું અહીં નથી. પછી ત્યાં શું છે? અહીં એપાર્ટમેન્ટ કેવી રીતે વેચવું?

અને ત્યાં જ છે દાવાના અધિકારોબાંધકામ હેઠળની ઇમારતમાં એપાર્ટમેન્ટ માટે. અને જો ઘર વાસ્તવમાં પહેલેથી જ બાંધવામાં આવ્યું હોય અને રાજ્ય કમિશનને સોંપવામાં આવ્યું હોય, તો પણ હસ્તાક્ષર કરતા પહેલા, ઇક્વિટી ધારક ફક્ત તેને વેચી શકે છે.

શા માટે સહી કરતા પહેલા? ટ્રાન્સફર અને સ્વીકૃતિ પ્રમાણપત્ર, અને નોંધણી પહેલાં નહીં માલિકી? કારણ કે એપાર્ટમેન્ટ શેરહોલ્ડરને ટ્રાન્સફર થયા પછી ( એક્ટ મુજબ), વિકાસકર્તા કરાર હેઠળ તેની જવાબદારીઓને ઔપચારિક રીતે પૂર્ણ કરે છે અને શેરહોલ્ડર ગુમાવે છે દાવો કરવાનો અધિકાર તેને.

જો શેરધારકે પહેલેથી જ હેઠળ એપાર્ટમેન્ટ સ્વીકાર્યું છે એક્ટ, પરંતુ હજુ સુધી એપાર્ટમેન્ટની માલિકી નોંધાયેલ નથી ( અને આ નોંધણીમાં ઘણા મહિનાઓ લાગી શકે છે), પછી તે પોતાની જાતને અમુક પ્રકારની અવઢવમાં શોધે છે. અધિકારોની જરૂરિયાતો તેની પાસે તે પહેલાથી જ નથી, પરંતુ મિલકત અધિકારો હજી નહિં. અને આ રાજ્યમાં, શેરધારકને કાયદેસર રીતે ફક્ત એપાર્ટમેન્ટ વેચવાનો અધિકાર છે પ્રારંભિક ખરીદી અને વેચાણ કરાર.

પરંતુ ખરીદદારો આ પ્રકારના કરાર હેઠળ પૈસા આપવા માટે ખૂબ જ અનિચ્છા ધરાવે છે, તેથી નવી ઇમારતોમાંના એપાર્ટમેન્ટ્સ ક્યાં તો હસ્તાક્ષર કરતા પહેલા વેચવામાં આવે છે. ટ્રાન્સફર અને સ્વીકૃતિ પ્રમાણપત્ર- દ્વારા દાવાના અધિકારોની સોંપણી પર કરાર, અથવા પ્રાપ્ત કર્યા પછી માલિકી- હંમેશની જેમ વેચાણ અને ખરીદી કરાર.

ચાલો આપણે તરત જ આરક્ષણ કરીએ કે આગળની ચર્ચા ફક્ત હેઠળના અધિકારોની સોંપણી વિશે હશે. જો કે સામાન્ય રીતે અન્ય પ્રકારના કરારો હેઠળ અધિકારો સોંપવાનું શક્ય છે વિકાસકર્તા, ફક્ત આ કરારો પહેલાથી જ ગ્રે તરીકે વર્ગીકૃત થયેલ છે. કાયદામાં વિકાસકર્તાદ્વારા મલ્ટી-એપાર્ટમેન્ટ હાઉસિંગના બાંધકામ માટે નાગરિકો પાસેથી ભંડોળ આકર્ષિત કરી શકે છે ડીડીયુ, અનુસાર. આ વિકલ્પ અમે ધ્યાનમાં લઈશું.

આ કાયદામાં ( FZ-214) કલમ 11 અસાઇનમેન્ટ દ્વારા પ્રોજેક્ટમાંથી ખસી જવાના શેરધારકના અધિકારને સ્પષ્ટ કરે છે ( સોંપણીઓ) પર દાવાના અધિકારો ડીડીયુ.

જેમાંથી તે અનુસરે છે કે શેરધારકને તેનું વેચાણ કરવાનો અધિકાર છે એપાર્ટમેન્ટના અધિકારોનો દાવો કરો સંમતિને ધ્યાનમાં લીધા વિના કોઈપણ વ્યક્તિ માટે નવી ઇમારતમાં વિકાસકર્તા (જ્યાં સુધી વિકાસકર્તા સાથેના DDU કરારમાં અન્યથા ઉલ્લેખિત ન હોય). પરંતુ એક ચેતવણી છે: જો શેરધારકે હજુ સુધી સંપૂર્ણ ચૂકવણી કરી નથી વિકાસકર્તાએપાર્ટમેન્ટ માટે, તો તેની સંમતિ અહીં જરૂરી છે. અને આ કિસ્સામાં દાવાના અધિકારોની સોંપણી સાથે, દેવું પણ નવા શેરધારકને સ્થાનાંતરિત કરવામાં આવે છે.

દાવાના અધિકારો સોંપીને નવી ઇમારતમાં એપાર્ટમેન્ટ વેચવાની પ્રક્રિયાઘણા મુખ્ય તબક્કામાં ઘટાડી શકાય છે. આ કરવા માટે, શેરહોલ્ડરને જરૂર પડશે:

1. એપાર્ટમેન્ટની વેચાણ કિંમત નક્કી કરો;
2. વેચાણ માટે જાહેરાતો પોસ્ટ કરો;
3. જો તે પહેલાથી જ પૂર્ણ થઈ ગયું હોય તો ખરીદનારને એપાર્ટમેન્ટ બતાવો;
4. ડીડીયુ સાથે સમીક્ષા માટે ખરીદનારને પ્રદાન કરો અને ડેવલપરને કરવામાં આવેલી ચુકવણીની પુષ્ટિ કરતી ચુકવણી સ્લિપ આપો;
5. ચુકવણીની શરતો પર સંમત થાઓ;
6. સોંપણી કરાર તૈયાર કરો અને સહી કરો;
7. Rosreestr માં સોંપણી કરારની નોંધણી કરો.

ચાલો આ મુદ્દાઓ પર થોડી વધુ વિગતમાં જઈએ.

નક્કી કરો એપાર્ટમેન્ટ વેચાણ કિંમત નવી ઇમારતમાં કોઈ મુશ્કેલી નથી. હકીકતમાં, તેણે આપણા માટે તે પહેલેથી જ કર્યું છે વિકાસકર્તા. આ બિલ્ડીંગમાંના એપાર્ટમેન્ટ્સ માટે તેનું વર્તમાન ભાવ સ્તર ચોક્કસપણે છે જેને અમે આધાર તરીકે લઈએ છીએ. અમારી નવી બિલ્ડીંગમાં આખી સંખ્યામાં એપાર્ટમેન્ટ સમાન શરતો હેઠળ અને તે જ સ્થિતિમાં વેચવામાં આવતા હોવાથી, અમે કિંમતમાં સુધારો કરી શકીએ તેવી શક્યતા નથી. તેથી, અમે ફક્ત સ્થાપિત સાથે સમાયોજિત કરીએ છીએ વિકાસકર્તાબિલ્ડિંગમાં સમાન એપાર્ટમેન્ટ્સ માટે ભાવ સ્તર અને, વેચાણની ઇચ્છિત ગતિના આધારે, અમે કિંમતમાંથી 2-3% ઉમેરી અથવા દૂર કરી શકીએ છીએ વિકાસકર્તા.

માટે તમારા એપાર્ટમેન્ટની જાહેરાત આજે ઈન્ટરનેટ પૂરતું છે. એપાર્ટમેન્ટના વેચાણ માટે જાહેરાત કેવી રીતે કંપોઝ કરવી અને ક્યાં મૂકવી તે અમારામાં વિગતવાર વર્ણવેલ છે સ્ટેપ-બાય-સ્ટેપ સૂચનાઓ , અનુરૂપ પર. આ કિસ્સામાં, ઍપાર્ટમેન્ટની જાહેરાતના સિદ્ધાંત પર પ્રાથમિક બજારપરની જાહેરાતથી બહુ અલગ નથી ગૌણ. વધુમાં, ખરીદનારને ઘર અને તેમાંના એપાર્ટમેન્ટ્સ વિશે પહેલેથી જ ખ્યાલ છે, જાહેરાત માટે આભાર વિકાસકર્તા.

જો વિકાસકર્તાઆ મકાનમાં સક્રિય વેચાણ હજુ ચાલુ છે, તો પછી તમે અન્ય લોકો સાથે અમારું એપાર્ટમેન્ટ વેચવાની વિનંતી સાથે તેના વેચાણ વિભાગનો સંપર્ક કરી શકો છો. આ વેચાણને ઝડપી બનાવી શકે છે, પરંતુ તમારે વેચાણ સેવાઓ માટે કેટલાક નાણાંની ખોટ સ્વીકારવી પડશે.

જો ઘર પૂર્ણ થયું અને એપાર્ટમેન્ટ માટે યોગ્ય છે નિરીક્ષણ (કોંક્રિટ બોક્સના સ્વરૂપમાં પણ), તો પછી અમે ખરીદનાર માટે ત્યાં ટૂંકા પ્રવાસ કરવા માટે અચકાતા નથી. અગાઉથી કાળજી લેવી વધુ સારું છે કે આંતરિક સ્વચ્છ અને તેજસ્વી છે: અમે બાંધકામનો કચરો દૂર કરીએ છીએ અને તેજસ્વી લેમ્પ લટકાવીએ છીએ.

સાથે દસ્તાવેજો અહીં બધું સરળ છે - અમે ખરીદનારને અમારા બતાવીએ છીએ ઇક્વિટી પાર્ટિસિપેશન એગ્રીમેન્ટ (PAA) , જે અધિકારો હેઠળ અમે તેને સોંપીશું. અમે આ કરાર હેઠળ કરવામાં આવેલી તમામ ચૂકવણીની ચુકવણી નિવેદનો સાથે પુષ્ટિ કરીએ છીએ ( ખરીદનાર વધુમાં ડેવલપર પાસેથી ચુકવણી સમાધાન રિપોર્ટની વિનંતી કરી શકે છે.).

અહીં અમે અધિકારોની સોંપણી માટે બેંકની સંમતિ પણ ઉમેરીએ છીએ ( જો અમે આ એપાર્ટમેન્ટ મોર્ટગેજ સાથે ખરીદ્યું હોય). અને ટોચ પર અમે સોંપણી માટે જીવનસાથીની નોટરાઇઝ્ડ સંમતિ મૂકીએ છીએ ( જો અમારું એપાર્ટમેન્ટ અંદર છે).

આગળ અમે સૂચિત કરીએ છીએ વિકાસકર્તાઅધિકારોની સોંપણી દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ વેચવાના તમારા ઇરાદા વિશે. જો, સાથે અમારી ડીડીયુની શરતો અનુસાર વિકાસકર્તા, સોંપણી માટે તેની લેખિત સંમતિ ત્યાં નિર્ધારિત છે, પછી તે આ સંમતિ માટે ચોક્કસ રકમની માંગ કરી શકે છે. મારે તે આપવું પડશે. અહીં બધું કાયદેસર છે.

આગળનું પગલું ખરીદનાર સાથે સંમત થવાનું છે ( વ્યવહારોમાં નાણાકીય પતાવટની પદ્ધતિઓની વિગતો માટે, શબ્દાવલિમાંની લિંક જુઓ).

આ પછી, અમે દોરીએ છીએ અને વાસ્તવિક પર સહી કરીએ છીએ સોંપણીનો કરાર (આ કરારનું ફોર્મ ડેવલપર પાસેથી મેળવી શકાય છે) અને રજીસ્ટ્રેશન માટે તેને Rosreestr પર સબમિટ કરો. નિષ્કર્ષની રચના, ઘોંઘાટ અને શરતો વિશે વધુ વાંચો ( તેના નમૂના સહિત) - લિંક જુઓ.

આ નવી ઇમારતમાં એપાર્ટમેન્ટનું વેચાણ પૂર્ણ કરે છે. એપાર્ટમેન્ટ સ્વીકૃતિ પ્રમાણપત્ર નવા શેરધારક સહી કરશે વિકાસકર્તાઅમારી ભાગીદારી વિના. અને અમારા માટે સૌથી સુખદ બાબત એ છે કે એપાર્ટમેન્ટની સ્વીકૃતિ સાથે, માલિકીના અધિકારોની નોંધણી સાથે અને તેના જેવી બધી સમસ્યાઓ જે પાછળથી ઊભી થાય છે, તે ખરીદનાર પણ હલ કરશે. વિકાસકર્તા, અને અમારી સાથે નહીં. તેથી જ અમે તેને બધું આપ્યું. દાવાના અધિકારો .

અમારે રજિસ્ટ્રેશન પછી ઍપાર્ટમેન્ટ માટે આરક્ષિત નાણાં એકત્રિત કરવાનું છે સોંપણી કરારો .

હકીકત પરથી જ્યારે બરાબર અમે અમારા દાવાઓને નવી બિલ્ડિંગમાં એપાર્ટમેન્ટમાં વેચીશું, તે નિર્ભર રહેશે કિંમતઆ વેચાણ. અલબત્ત, અમારી કિંમત વર્તમાન કિંમતો સાથે સુસંગત રહેવાની રહેશે વિકાસકર્તાતે જ ઘરમાં, પરંતુ તમારે તે સમજવાની જરૂર છે કે કિંમતો વિકાસકર્તાએ જ રીતે એપાર્ટમેન્ટ્સનું વેચાણ ક્યારે થાય છે તેના પર નિર્ભર છે. અહીં વર્તમાન ભાવને શું અસર કરે છે?

સૌ પ્રથમ, કિંમત નક્કી કરવામાં આવશે તૈયારીનો તબક્કો બાંધકામ હેઠળ ઘર. નવી ઇમારતો માટે આ એક નિર્ણાયક પરિબળ છે. બાંધકામના પ્રારંભિક તબક્કામાં સૌથી ઓછી કિંમત છે. ઘર કાર્યરત થયા પછી સૌથી વધુ છે.

આ ઉપરાંત, કિંમત પર અસર થાય છે રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટની મોસમ અને અર્થતંત્રના મેક્રોઇકોનોમિક પરિબળો . ઉચ્ચ ઋતુઓ ( તે વધેલી માંગનો સમયગાળોપરંપરાગત રીતે સપ્ટેમ્બરના મધ્યથી ડિસેમ્બરના મધ્ય સુધીનો સમય માનવામાં આવે છે. ઉનાળાની રજાઓ પછી અને નવા વર્ષની રજાઓ પહેલાં), અને - ફેબ્રુઆરીથી મે રજાઓ. અન્ય મહિનામાં, માંગ મોટાભાગે ઘટે છે અને કિંમતો તેને સહેજ અનુસરે છે. મેક્રોઇકોનોમિક પરિબળો અંગે ( વિનિમય દરોમાં વધઘટ, નાણાકીય અથવા બાંધકામ ઉદ્યોગોમાં માળખાકીય સમસ્યાઓ, વગેરે.), તો અહીં, વેચાણનું આયોજન કરતી વખતે, તમારે બજારના વર્તમાન વિશ્લેષણ અને કિંમતના વલણો પર આધાર રાખવો પડશે.

ટેક્સ વિના નવી ઇમારતમાં એપાર્ટમેન્ટ કેવી રીતે વેચવું?

IN દાવાના અધિકારોની સોંપણી પર કરાર અમે તે રકમ સૂચવીશું જેના માટે અમે આ અધિકારો ખરીદનારને સોંપીશું. આ રકમ તેના પર નિર્ભર રહેશે કર રકમનવી ઇમારતમાં અમારા એપાર્ટમેન્ટના વેચાણમાંથી.

વ્યક્તિગત આવકવેરો ( વ્યક્તિગત આવકવેરો) પ્રાપ્ત કરવાના કિસ્સામાં અહીં થાય છે તફાવતમાંથી આવક અમારા નવા મકાનની ખરીદી અને વેચાણ વચ્ચે. અને અમે આ તફાવતના 13% રાજ્યને આપવા બંધાયેલા છીએ. પરંતુ જો વેચાણની રકમ ( અધિકારોની સોંપણી) કોઈ ચમત્કાર દ્વારા અમે અગાઉ આ એપાર્ટમેન્ટ ખરીદ્યું હતું તે રકમની બરાબર હોવાનું બહાર આવ્યું. વિકાસકર્તા, તો આપણો ટેક્સ બેઝ શૂન્ય થશે.

વિશે વધુ વાંચો ( ગણતરીના ઉદાહરણો સાથે) – ગ્લોસરીમાં લિંક જુઓ.

ઍપાર્ટમેન્ટ ખરીદતી અને વેચતી વખતે ક્રિયાઓની વિગતવાર અલ્ગોરિધમ ઇન્ટરેક્ટિવ નકશામાં રજૂ કરવામાં આવે છે. પૉપ-અપ વિંડોમાં ખુલે છે."> સ્ટેપ-બાય-સ્ટેપ સૂચનાઓ (પોપ-અપ વિન્ડોમાં ખુલશે).

અધિકારોની સોંપણી, એક નિયમ તરીકે, નવી ઇમારતો અને ઇક્વિટી ભાગીદારી કરારો સાથે હાથમાં જાય છે. ઘરને ઓપરેશનમાં મૂકતા પહેલા, બાંધકામના છેલ્લા તબક્કે એપાર્ટમેન્ટ્સ વેચતી વખતે તેનો ઉપયોગ થાય છે. વાસ્તવમાં, જો તમે બાંધકામના અંતિમ તબક્કે નવી ઇમારત ખરીદવા માંગતા હો, તો સંભવતઃ તમારે તેને સોંપણી કરાર હેઠળ ખરીદવું પડશે, કારણ કે સામાન્ય રીતે આ ક્ષણે વિકાસકર્તા પાસેથી વધુ એપાર્ટમેન્ટ બાકી નથી અને તમે ફક્ત પ્રારંભિક તબક્કામાં રોકાણ કરનારા રોકાણકારો પાસેથી ઇચ્છિત વસ્તુ ખરીદો.

સોંપણી શું છે?

જ્યાં સુધી નવી ઇમારત ન બને અને ચાલુ ન થાય ત્યાં સુધી, માલિકીના પ્રમાણપત્રને બદલે બાંધકામમાં રોકાણ કરનારા શેરધારકોના હાથમાં વહેંચાયેલ બાંધકામ (કહેવાતા DDU) માં ભાગીદારી માટે કરાર હોય છે. જ્યારે ઘર વિતરિત કરવામાં આવે ત્યારે એપાર્ટમેન્ટની માલિકીની નોંધણી માટે આ કરારો આવશ્યક અને પર્યાપ્ત શરત છે અને વાસ્તવમાં આ અધિકારને સુરક્ષિત કરે છે. તેથી આ અધિકારનું અન્ય વ્યક્તિને ટ્રાન્સફર સોંપણી કહેવાય છે. એટલે કે, દાવાના અધિકારોની સોંપણી પરના કરારનો અર્થ એ નથી કે એપાર્ટમેન્ટનું સંપાદન, પરંતુ તેને માલિકીમાં સ્થાનાંતરિત કરવાનો દાવો કરવાનો અધિકાર.

શા માટે તેઓ સોંપણી પર વેચે છે?

તે સમયગાળા દરમિયાન જ્યારે એક મકાન કે જેમાં વ્યક્તિની માલિકી વહેંચાયેલ હોય તે કાર્યમાં મૂકવામાં આવે છે, ટ્રાન્સફર અને સ્વીકૃતિ પ્રમાણપત્ર પર હસ્તાક્ષર કરવામાં આવે છે અને માલિકીનું પ્રમાણપત્ર જારી કરવામાં આવે છે, એપાર્ટમેન્ટ વેચી શકાતું નથી. અને આ સમયગાળો એક થી ઘણા મહિના સુધીનો હોઈ શકે છે. તેથી જ રોકાણકારો કે જેઓ આવી "અસ્થિર" સ્થિતિમાં રહેવા માંગતા નથી તેઓ ઘરની ડિલિવરી થાય તે પહેલાં તેમની મિલકત વેચવાનો પ્રયાસ કરે છે.

શા માટે તેઓ સોંપણી પર ખરીદે છે?

માલિકીના સ્થાનાંતરણ દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવાનો ફાયદો શું છે? અલબત્ત, કિંમતમાં. એક નિયમ તરીકે, એપાર્ટમેન્ટ્સના અધિકારો વ્યાવસાયિક રોકાણકારોને સોંપવામાં આવે છે જેઓ તેમના નાણાંનું જોખમ લે છે અને પાયાના ખાડાના તબક્કે રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરે છે. તે જ સમયે, તેઓ તેમના રોકાણ એપાર્ટમેન્ટ્સને તેમની મિલકત તરીકે રજીસ્ટર કરવાનું પસંદ કરતા નથી, અને પ્રમાણપત્ર સાથેના એપાર્ટમેન્ટ્સ વધુ ખર્ચાળ હોવા છતાં, તેઓ તેમને સોંપણી દ્વારા વેચવાનું પસંદ કરે છે. તેથી જ ઘરની ડિલિવરી પહેલા સ્ટેજ પર ટ્રાન્સફર દ્વારા ફિનિશ્ડ એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવાની પ્રથા ખૂબ વ્યાપક છે.

સોંપણી દરમિયાન જોખમો

અસાઇનમેન્ટ કરાર જે મુખ્ય જોખમ ઊભો કરી શકે છે તે તેની માન્યતા અમાન્ય છે. આના કારણો અલગ હોઈ શકે છે, પરંતુ તેમની પ્રકૃતિને ધ્યાનમાં લીધા વિના, ખરીદનાર અને વેચનાર બંનેનું રક્ષણ સમાન છે - તે વાસ્તવિક કિંમત દર્શાવે છે જે ચૂકવવામાં આવી હતી. નહિંતર, વિવાદાસ્પદ મુદ્દાઓના કિસ્સામાં, તમે તમારા પૈસા સંપૂર્ણ પાછા મેળવી શકશો નહીં.

કહેવાતા "ડબલ" વેચાણ, એટલે કે બે કે તેથી વધુ વ્યક્તિઓને એક એપાર્ટમેન્ટનું વેચાણ રોકાણ કરાર અથવા પ્રારંભિક વેચાણ કરારો હેઠળ થાય છે. તેથી, "ડબલ" વેચાણને ટાળવું એકદમ સરળ છે - તમારે ફક્ત નોંધણી સાથેના ઇક્વિટી સહભાગિતા કરાર હેઠળ અધિકારોની સોંપણીનો ઉપયોગ કરવાની જરૂર છે, કારણ કે ફક્ત રાજ્ય રજિસ્ટર અને રેકોર્ડ્સ તેમના અનુસાર જાળવવામાં આવે છે.

લગભગ 25% રિયલ એસ્ટેટ વ્યવહારો અધિકાર કરારની સોંપણી હેઠળ કરવામાં આવે છે. તેઓ એકદમ સલામત છે અને મોર્ટગેજ દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવાના કિસ્સામાં બેંકો દ્વારા મંજૂર કરવામાં આવે છે. અસાઇનમેન્ટ ટ્રાન્ઝેક્શન જે જોખમો વહન કરે છે તે સંભવિતપણે શેર-ઇક્વિટી બાંધકામના જોખમો સાથે સંકળાયેલા હોય છે, કારણ કે જ્યારે એપાર્ટમેન્ટ બાંધવામાં આવે અને તૈયાર હોય, ત્યારે પણ તે હકીકત નથી કે ઘર નિયમનકારી સત્તાવાળાઓ દ્વારા સ્વીકારવામાં આવશે અને તેને કાર્યરત કરવામાં આવશે. તેથી, અધિકારોની સોંપણી દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ ખરીદતી વખતે, વેચનાર ઉપરાંત, તમારે વિકાસકર્તાની જાતે જ કાળજીપૂર્વક તપાસ કરવી આવશ્યક છે.

અમે ભલામણ કરતા નથી કે ખરીદદારો એવા વિક્રેતાઓનો સંપર્ક કરે કે જેમની પાસે રાજ્ય નોંધણી સાથે વહેંચાયેલ બાંધકામમાં ભાગીદારી પરના કરાર સિવાયના કરાર છે. ફક્ત આવા કરારને 30 ડિસેમ્બર, 2004 ના ફેડરલ લૉ 214 "શેર્ડ બાંધકામમાં ભાગીદારી પર" દ્વારા સુરક્ષિત ગણવામાં આવે છે.

અધિકારોની સોંપણી દ્વારા એપાર્ટમેન્ટનું વેચાણ

એપાર્ટમેન્ટની માલિકીની સોંપણી પરનો કરાર અથવા અસાઇનમેન્ટ કરાર સમાન ફેડરલ કાયદાના આધારે કાર્ય કરે છે "શેર્ડ બાંધકામમાં ભાગીદારી પર." અને તેમ છતાં તે અધિકાર સોંપવા માટે વિકાસકર્તાની સંમતિ મેળવવાની જરૂરિયાત વિશે કહેતું નથી, મોટે ભાગે આ કરવું પડશે - આવી વસ્તુઓ DDU માં વિકાસકર્તાઓ દ્વારા શામેલ છે. અલબત્ત, ફેડરલ કાયદો બાંધકામ કંપનીના કરાર કરતા વધારે છે. જો કે, વિક્રેતા માટે તે વધુ સારું છે કે તે ડેવલપરને આગામી ટ્રાન્ઝેક્શન વિશે જાણ કરે અને આ અગાઉથી અને લેખિતમાં કરે. સારી પ્રતિષ્ઠા અને અનુભવ ધરાવતા વિકાસકર્તાઓ સોંપણી કરાર હેઠળ એપાર્ટમેન્ટના વેચાણમાં દખલ કરતા નથી.

એપાર્ટમેન્ટ વેચતી વખતે, જો તે લગ્ન દરમિયાન ખરીદવામાં આવ્યું હોય, તો વ્યવહાર માટે જીવનસાથીની નોટરાઇઝ્ડ સંમતિની જરૂર પડશે, કારણ કે "શેરિંગ" સંયુક્ત રીતે હસ્તગત કરેલી મિલકત છે. સંયુક્ત માલિકીના કિસ્સામાં, વ્યક્તિગત હાજરીની જરૂર પડી શકે છે.

અધિકારોની સોંપણી દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ ખરીદવું

અસાઇનમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ (અધિકારોની સોંપણી) હેઠળ એપાર્ટમેન્ટ ખરીદીને, ખરીદનાર વાસ્તવમાં બાંધકામમાં વહેંચાયેલ સહભાગિતા માટે કરારમાં વેચનારને બદલે છે. તે જ સમયે, તેની પાસે અનુરૂપ અધિકારો અને જવાબદારીઓ છે. શેરહોલ્ડરને ખરીદવાના કિસ્સામાં, શેરધારકના અધિકારો અને જવાબદારીઓ. ડેવલપરની તપાસ કરવી, વેચનારના પેમેન્ટ ડોક્યુમેન્ટ્સ જોવા અને ડેવલપર અને ઈક્વિટી ધારકની પરસ્પર જવાબદારીઓ સંપૂર્ણ રીતે પૂર્ણ થઈ છે તેની ખાતરી કરવી એ સારો વિચાર રહેશે. એ સુનિશ્ચિત કરવું જરૂરી છે કે એપાર્ટમેન્ટના વિક્રેતાએ ઇક્વિટી સહભાગિતા કરાર હેઠળ સંપૂર્ણ રકમ ચૂકવી દીધી છે. એપાર્ટમેન્ટ વિશેની માહિતી વેચનાર અને વિકાસકર્તા બંને પાસેથી મેળવી શકાય છે, અને પછી પાલન માટે તેની તુલના કરો.

એપાર્ટમેન્ટની માલિકીની સોંપણી અંગેનો કરાર

વિક્રેતા પાસેથી ખરીદદારને મિલકતના અધિકારોની સોંપણી માટેના કરારમાં દસ્તાવેજનું જોડાણ શામેલ હોવું આવશ્યક છે કે જેના હેઠળ વિક્રેતાએ અધિકાર પ્રાપ્ત કર્યો છે, જે હવે ખરીદનાર (DDU) ને પસાર થાય છે, તેમજ વ્યવહારની રકમ અને ચુકવણી. પ્રક્રિયા વધુમાં, આ અસાઇનમેન્ટ માટે ડેવલપરની સંમતિ તેમજ મિલકત વિશેની સંપૂર્ણ માહિતી હોવી આવશ્યક છે. ટ્રાન્સફર એગ્રીમેન્ટ તૈયાર કરવું એ ઘર કાર્યરત થાય અને ટ્રાન્સફર અને સ્વીકૃતિ પ્રમાણપત્ર પર હસ્તાક્ષર થાય તે પહેલાં જ શક્ય છે.

અધિકારોની સોંપણી પર કર

રશિયન ફેડરેશનના ટેક્સ કોડ અનુસાર, રશિયન નાગરિક દ્વારા પ્રાપ્ત થતી કોઈપણ આવક પર કર લાદવો આવશ્યક છે. જો તે અસાઇનમેન્ટ કરાર હેઠળ એપાર્ટમેન્ટના વેચાણમાંથી પ્રાપ્ત થયું હોય તો તે સહિત. આમ, માલિકીના એપાર્ટમેન્ટનું વેચાણ અથવા વહેંચાયેલ માલિકીનું વેચાણ હાથ ધરવામાં આવે છે તે ધ્યાનમાં લીધા વિના, આવક કરને આધીન છે. જો કે, ટેક્સ બેઝ પોતે જ કરવામાં આવેલા ખર્ચની રકમ દ્વારા ઘટાડી શકાય છે. વાસ્તવમાં, અસાઇનમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ હેઠળના વેચાણની રકમ અને વિકાસકર્તા પાસેથી "વધારા" ની ખરીદીની રકમના તફાવત પર જ ટેક્સ ચૂકવવો આવશ્યક છે.

ઉદાહરણ: ડેવલપર પાસેથી ખરીદેલ એપાર્ટમેન્ટની કિંમત 2,000,000 રુબેલ્સ છે અને એક વર્ષ પછી 2,500,000 રુબેલ્સમાં સોંપણી કરાર હેઠળ વેચવામાં આવી હતી. ટેક્સ 500,000 રુબેલ્સના 13% હશે, એટલે કે, 65,000 રુબેલ્સ.

દેખીતી રીતે, જો રકમ સમાન હોય, તો કર શૂન્ય છે. જો કે, બંને કિસ્સામાં જ્યારે કર ચૂકવવો આવશ્યક છે અને જ્યારે કર શૂન્ય હોય તેવા કિસ્સામાં, ફોર્મ 3-NDFL માં ટેક્સ રિટર્ન સબમિટ કરવું જરૂરી છે. નહિંતર, તમને સંપૂર્ણ વેચાણની રકમ માટે નોટિસ મોકલવામાં આવી શકે છે અથવા જાહેર કરવામાં નિષ્ફળતા માટે દંડ કરવામાં આવી શકે છે.