વ્યવસાયના વિકાસના વિવિધ તબક્કામાં તેના મૂલ્યનું મૂલ્યાંકન કરવાનું કાર્ય તેની સુસંગતતા ગુમાવતું નથી. એન્ટરપ્રાઇઝ એ લાંબા ગાળાની સંપત્તિ છે જે આવક પેદા કરે છે અને તેમાં ચોક્કસ રોકાણ આકર્ષણ હોય છે, તેથી તેના મૂલ્યનો પ્રશ્ન માલિકો અને મેનેજમેન્ટથી લઈને સરકારી એજન્સીઓ સુધીના ઘણા લોકો માટે રસનો છે.
મોટેભાગે, એન્ટરપ્રાઇઝના મૂલ્યનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે, તેઓ ઉપયોગ કરે છે આવક પદ્ધતિ (આવકનો અભિગમ), કારણ કે કોઈપણ રોકાણકાર માત્ર ઈમારતો, સાધનસામગ્રી અને અન્ય મૂર્ત અને અમૂર્ત અસ્કયામતોમાં જ નાણાંનું રોકાણ કરે છે, પરંતુ ભવિષ્યની આવકમાં કે જે માત્ર રોકાણની પુનઃપ્રાપ્તિ જ નહીં, પણ નફો પણ લાવી શકે છે, જેનાથી રોકાણકારની સુખાકારીમાં વધારો થાય છે. તે જ સમયે, ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ઑબ્જેક્ટ પસંદ કરતી વખતે અપેક્ષિત ભાવિ આવક પ્રવાહની માત્રા, ગુણવત્તા અને અવધિ વિશેષ ભૂમિકા ભજવે છે. નિઃશંકપણે, અપેક્ષિત આવકની રકમ સાપેક્ષ છે અને સંભવિત રોકાણની નિષ્ફળતાના જોખમના સ્તરને આધારે સંભવિતતાના પ્રચંડ પ્રભાવને આધીન છે, જેને પણ ધ્યાનમાં લેવું આવશ્યક છે.
નૉૅધ!આ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરતી વખતે મૂળભૂત ખર્ચ પરિબળ એ કંપનીની અપેક્ષિત ભાવિ આવક છે, જે એન્ટરપ્રાઇઝના માલિકો માટે ચોક્કસ આર્થિક લાભોનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે. કંપનીની આવક જેટલી વધારે છે, તેટલી ઊંચી, અન્ય વસ્તુઓ સમાન હોવાથી તેનું બજાર મૂલ્ય.
આવકની પદ્ધતિ એન્ટરપ્રાઇઝના મુખ્ય ધ્યેયને ધ્યાનમાં લે છે - નફો મેળવવો. આ સ્થિતિઓમાંથી, તે વ્યવસાય મૂલ્યાંકન માટે સૌથી વધુ પ્રાધાન્યક્ષમ છે, કારણ કે તે એન્ટરપ્રાઇઝની વિકાસની સંભાવનાઓ અને ભાવિ અપેક્ષાઓને પ્રતિબિંબિત કરે છે. વધુમાં, તે વસ્તુઓની આર્થિક અપ્રચલિતતાને ધ્યાનમાં લે છે, અને ડિસ્કાઉન્ટ રેટ દ્વારા બજારના પાસાઓ અને ફુગાવાના વલણોને પણ ધ્યાનમાં લે છે.
તમામ નિર્વિવાદ ફાયદાઓ હોવા છતાં, આ અભિગમ વિવાદાસ્પદ અને નકારાત્મક પાસાઓ વિના નથી:
- તે તદ્દન શ્રમ-સઘન છે;
- આવકની આગાહી કરતી વખતે તે ઉચ્ચ સ્તરની વ્યક્તિત્વ દ્વારા વર્ગીકૃત થયેલ છે;
- સંભાવનાઓ અને સંમેલનોનું ઉચ્ચ પ્રમાણ છે, કારણ કે વિવિધ ધારણાઓ અને નિયંત્રણો સ્થાપિત છે;
- અંદાજિત આવક પર વિવિધ જોખમી પરિબળોનો પ્રભાવ મહાન છે;
- નિવેદનોમાં એન્ટરપ્રાઇઝ દ્વારા દર્શાવવામાં આવેલી વાસ્તવિક આવકને વિશ્વસનીય રીતે નિર્ધારિત કરવી સમસ્યારૂપ છે, અને શક્ય છે કે નુકસાન ઇરાદાપૂર્વક વિવિધ હેતુઓ માટે પ્રતિબિંબિત થાય છે, જે સ્થાનિક સાહસોની માહિતીની અસ્પષ્ટતા સાથે સંકળાયેલ છે;
- બિન-મુખ્ય અને અધિક અસ્કયામતો માટે એકાઉન્ટિંગ જટિલ છે;
- બિનલાભકારી સાહસોનું મૂલ્યાંકન ખોટું છે.
એન્ટરપ્રાઇઝના ભાવિ આવકના પ્રવાહો અને અપેક્ષિત ગતિએ કંપનીની પ્રવૃત્તિઓના વિકાસને વિશ્વસનીય રીતે નિર્ધારિત કરવાની ક્ષમતા પર વિશેષ ધ્યાન આપવું આવશ્યક છે. આગાહીની ચોકસાઈ બાહ્ય આર્થિક વાતાવરણની સ્થિરતા દ્વારા પણ ખૂબ પ્રભાવિત છે, જે અસ્થિર રશિયન આર્થિક પરિસ્થિતિ માટે મહત્વપૂર્ણ છે.
તેથી, કંપનીઓનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે આવકના અભિગમનો ઉપયોગ કરવાની સલાહ આપવામાં આવે છે જ્યારે:
- તેમની પાસે હકારાત્મક આવક છે;
- આવક અને ખર્ચની વિશ્વસનીય આગાહી કરવી શક્ય છે.
આવકના અભિગમનો ઉપયોગ કરીને કંપનીના મૂલ્યની ગણતરી
આવકના અભિગમનો ઉપયોગ કરીને વ્યવસાયના મૂલ્યનો અંદાજ નીચેની સમસ્યાઓના ઉકેલ સાથે શરૂ થાય છે:
1) એન્ટરપ્રાઇઝની ભાવિ આવકની આગાહી;
2) એન્ટરપ્રાઇઝની ભાવિ આવકનું મૂલ્ય વર્તમાન ક્ષણમાં લાવવું.
આ સમસ્યાઓનો સાચો ઉકેલ આકારણી કાર્યના પર્યાપ્ત અંતિમ પરિણામો મેળવવામાં ફાળો આપે છે. આગાહીના અભ્યાસક્રમમાં ખૂબ મહત્વ એ આવકનું સામાન્યકરણ છે, જેની મદદથી એક-વખતના વિચલનો દૂર કરવામાં આવે છે, ખાસ કરીને, એક-વખતના વ્યવહારોના પરિણામે દેખાય છે, ઉદાહરણ તરીકે, જ્યારે બિન-કોર અને વધારાનું વેચાણ કરવામાં આવે છે. અસ્કયામતો આવકને સામાન્ય બનાવવા માટે, આંકડાકીય પદ્ધતિઓનો ઉપયોગ સરેરાશ, ભારિત સરેરાશ અથવા એક્સ્ટ્રાપોલેશન પદ્ધતિની ગણતરી કરવા માટે થાય છે, જે હાલના વલણોનું વિસ્તરણ છે.
વધુમાં, સમયાંતરે નાણાંના મૂલ્યમાં થતા ફેરફારોના પરિબળને ધ્યાનમાં લેવું હિતાવહ છે - વર્તમાનમાં આવકની સમાન રકમ ભવિષ્યના સમયગાળા કરતાં વધુ કિંમત ધરાવે છે. કંપનીની આવક અને ખર્ચની આગાહી કરવા માટેના સૌથી સ્વીકાર્ય સમયના મુશ્કેલ પ્રશ્નને ઉકેલવાની જરૂર છે. એવું માનવામાં આવે છે કે ઉદ્યોગોની અંતર્ગત ચક્રીય પ્રકૃતિને પ્રતિબિંબિત કરવા માટે, વાજબી આગાહી કરવા માટે, ઓછામાં ઓછા 5 વર્ષનો સમયગાળો આવરી લેવો જરૂરી છે. ગાણિતિક અને આંકડાકીય પ્રિઝમ દ્વારા આ મુદ્દા પર વિચાર કરતી વખતે, આગાહીનો સમયગાળો લંબાવવાની ઇચ્છા છે, એમ ધારીને કે મોટી સંખ્યામાં અવલોકનો કંપનીના બજાર મૂલ્યનું વધુ વાજબી મૂલ્ય આપશે. જો કે, અનુમાનની અવધિના પ્રમાણમાં વધારો કરવાથી આવક અને ખર્ચ, ફુગાવો અને રોકડ પ્રવાહના મૂલ્યોની આગાહી કરવી વધુ મુશ્કેલ બને છે. કેટલાક મૂલ્યાંકનકારો નોંધે છે કે સૌથી વધુ વિશ્વસનીય આવકની આગાહી 1-3 વર્ષ માટે હશે, ખાસ કરીને જ્યારે આર્થિક વાતાવરણમાં અસ્થિરતા હોય, કારણ કે જેમ જેમ આગાહીનો સમયગાળો વધે છે તેમ, અંદાજની શરત વધે છે. પરંતુ આ અભિપ્રાય માત્ર ટકાઉ ઓપરેટિંગ સાહસો માટે જ સાચો છે.
મહત્વપૂર્ણ!કોઈ પણ સંજોગોમાં, આગાહીનો સમયગાળો પસંદ કરતી વખતે, તમારે કંપનીનો વિકાસ દર સ્થિર ન થાય ત્યાં સુધીનો સમયગાળો આવરી લેવાની જરૂર છે, અને અંતિમ પરિણામોની સૌથી વધુ સચોટતા પ્રાપ્ત કરવા માટે, તમે આગાહીના સમયગાળાને નાના મધ્યવર્તી સમયગાળામાં વિભાજિત કરી શકો છો, ઉદાહરણ તરીકે, અડધું વર્ષ.
સામાન્ય શબ્દોમાં, એન્ટરપ્રાઇઝનું મૂલ્ય આગાહીના સમયગાળા દરમિયાન એન્ટરપ્રાઇઝની પ્રવૃત્તિઓમાંથી આવકના પ્રવાહોનો સરવાળો કરીને નક્કી કરવામાં આવે છે, જે અગાઉ વર્તમાન ભાવ સ્તર સાથે ગોઠવવામાં આવે છે, અનુમાન પછીના વ્યવસાયના મૂલ્યના ઉમેરા સાથે. સમયગાળો (ટર્મિનલ મૂલ્ય).
આવકના અભિગમનું મૂલ્યાંકન કરવા માટેની સૌથી સામાન્ય બે પદ્ધતિઓ છે: આવક મૂડીકરણ પદ્ધતિઅને ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિ. તેઓ અંદાજિત ડિસ્કાઉન્ટ અને કેપિટલાઇઝેશન દરો પર આધારિત છે જેનો ઉપયોગ ભાવિ કમાણીના વર્તમાન મૂલ્યને નિર્ધારિત કરવા માટે થાય છે. અલબત્ત, આવકના અભિગમના માળખામાં, ઘણી વધુ વિવિધ પદ્ધતિઓનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે, પરંતુ મૂળભૂત રીતે તે તમામ ડિસ્કાઉન્ટિંગ રોકડ પ્રવાહ પર આધારિત છે.
મૂલ્યાંકન પદ્ધતિ પસંદ કરવામાં મુખ્ય ભૂમિકા આકારણીના હેતુ અને તેના પરિણામોના હેતુપૂર્વકના ઉપયોગ દ્વારા ભજવવામાં આવે છે. અન્ય પરિબળોની પણ અસર હોય છે, ઉદાહરણ તરીકે, એન્ટરપ્રાઇઝના પ્રકારનું મૂલ્ય, તેના વિકાસનો તબક્કો, આવકમાં ફેરફારનો દર, માહિતીની ઉપલબ્ધતા અને તેની વિશ્વસનીયતાની ડિગ્રી વગેરે.
આવક મૂડીકરણ પદ્ધતિ ( સિંગલ-પીરિયડ કેપિટલાઇઝેશન મેથડ, SPCM)
આવક મૂડીકરણ પદ્ધતિ એ દરખાસ્ત પર આધારિત છે કે વ્યવસાયનું બજાર મૂલ્ય ભાવિ કમાણીના વર્તમાન મૂલ્ય જેટલું છે. તે એવી કંપનીઓ પર લાગુ કરવું સૌથી યોગ્ય છે કે જેમણે પહેલેથી જ અસ્કયામતો એકઠી કરી છે, વર્તમાન આવકની સ્થિર અને અનુમાનિત રકમ ધરાવે છે, અને તેની વૃદ્ધિનો દર મધ્યમ અને પ્રમાણમાં સ્થિર છે, જ્યારે વર્તમાન સ્થિતિ \ નો ચોક્કસ ખ્યાલ આપે છે. ભવિષ્યની પ્રવૃત્તિઓમાં લાંબા ગાળાના વલણો. અને ઊલટું: કંપનીના સક્રિય વિકાસના તબક્કે, પુનર્ગઠનની પ્રક્રિયા દરમિયાન અથવા અન્ય સમયે જ્યારે નફા અથવા રોકડ પ્રવાહમાં નોંધપાત્ર વધઘટ હોય (જે ઘણા સાહસો માટે લાક્ષણિક છે), આ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરવા માટે અનિચ્છનીય છે, કારણ કે અયોગ્ય મૂલ્ય આકારણી પરિણામ મેળવવાની ઉચ્ચ સંભાવના છે.
આવક કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિ પૂર્વદર્શી માહિતી પર આધારિત છે, જ્યારે ભવિષ્યના સમયગાળા માટે, ચોખ્ખી આવકની રકમ ઉપરાંત, અન્ય આર્થિક સૂચકાંકો એક્સ્ટ્રાપોલેટેડ છે, ઉદાહરણ તરીકે, મૂડીનું માળખું, વળતરનો દર અને કંપનીનું જોખમ સ્તર.
આવક કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરીને એન્ટરપ્રાઇઝનું મૂલ્યાંકન નીચે મુજબ કરવામાં આવે છે:
વર્તમાન બજાર મૂલ્ય = ડીપી (અથવા પી નેટ) / કેપિટલાઇઝેશન રેટ,
જ્યાં ડીપી રોકડ પ્રવાહ છે;
પી સ્વચ્છ છે - ચોખ્ખો નફો.
નૉૅધ!મૂલ્યાંકન પરિણામની વિશ્વસનીયતા કેપિટલાઇઝેશન દર પર ખૂબ આધાર રાખે છે, તેથી તેની ગણતરીની ચોકસાઈ પર વિશેષ ધ્યાન આપવું જોઈએ.
મૂડીકરણ દર તમને ચોક્કસ સમયગાળા માટે કમાણી અથવા રોકડ પ્રવાહ મૂલ્યોને મૂલ્યના માપમાં રૂપાંતરિત કરવાની મંજૂરી આપે છે. એક નિયમ તરીકે, તે ડિસ્કાઉન્ટ પરિબળમાંથી લેવામાં આવે છે:
મૂડીકરણ દર = ડી- ટી આર,
જ્યાં ડી- ડિસ્કાઉન્ટ દર;
T r - રોકડ પ્રવાહ અથવા ચોખ્ખા નફાનો વૃદ્ધિ દર.
તે સ્પષ્ટ છે કે કેપિટલાઇઝેશન રેશિયો એ જ કંપનીના ડિસ્કાઉન્ટ રેટ કરતા ઘણી વાર ઓછો હોય છે.
પ્રસ્તુત સૂત્રોમાંથી જોઈ શકાય છે કે, કઈ રકમનું મૂડીકરણ કરવામાં આવે છે તેના આધારે, રોકડ પ્રવાહ અથવા ચોખ્ખા નફાના અપેક્ષિત વૃદ્ધિ દરને ધ્યાનમાં લેવામાં આવે છે. અલબત્ત, વિવિધ પ્રકારની આવક માટે કેપિટલાઇઝેશન રેટ અલગ અલગ હશે. તેથી, આ પદ્ધતિનો અમલ કરતી વખતે પ્રાથમિક કાર્ય એ સૂચક નક્કી કરવાનું છે કે જે કેપિટલાઇઝ કરવામાં આવશે. આ કિસ્સામાં, મૂલ્યાંકન તારીખ પછીના વર્ષ માટે આવકની આગાહી કરી શકાય છે અથવા પાછલી માહિતીનો ઉપયોગ કરીને ગણતરી કરેલ આવકની સરેરાશ રકમ નક્કી કરી શકાય છે. નેટ કેશ ફ્લો એન્ટરપ્રાઇઝની સંચાલન અને રોકાણ પ્રવૃત્તિઓને સંપૂર્ણ રીતે ધ્યાનમાં લેતો હોવાથી, તે મોટાભાગે કેપિટલાઇઝેશન માટેના આધાર તરીકે ઉપયોગમાં લેવાય છે.
તેથી, તેના આર્થિક સારમાં મૂડીકરણ દર ડિસ્કાઉન્ટ પરિબળની નજીક છે અને તેની સાથે મજબૂત રીતે સંકળાયેલ છે. ડિસ્કાઉન્ટ રેટનો ઉપયોગ વર્તમાન સમયમાં ભાવિ રોકડ પ્રવાહને ઘટાડવા માટે પણ થાય છે.
ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિ ( ડિસ્કાઉન્ટેડ કેશ-ફ્લો, ડીસીએફ)
ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિ તમને અપેક્ષિત આવક મેળવવા સાથે સંકળાયેલા જોખમોને ધ્યાનમાં લેવાની મંજૂરી આપે છે. આ પદ્ધતિનો ઉપયોગ વાજબી ગણાશે જ્યારે ભાવિ આવકમાં નોંધપાત્ર ફેરફારની આગાહી કરવામાં આવશે, ઉપર અને નીચે બંને. વધુમાં, કેટલીક પરિસ્થિતિઓમાં આ પદ્ધતિ સંપૂર્ણપણે લાગુ પડે છે, ઉદાહરણ તરીકે, એન્ટરપ્રાઇઝનું વિસ્તરણ, જો આકારણી સમયે તે તેની સંપૂર્ણ ઉત્પાદન ક્ષમતા પર કામ કરતું નથી, પરંતુ નજીકના ભવિષ્યમાં તેને વધારવાનો ઇરાદો ધરાવે છે; ઉત્પાદન વોલ્યુમમાં આયોજિત વધારો; સામાન્ય રીતે વ્યવસાય વિકાસ; સાહસોનું વિલીનીકરણ; નવી ઉત્પાદન તકનીકોનો પરિચય, વગેરે. આવી પરિસ્થિતિઓમાં, ભવિષ્યના સમયગાળામાં વાર્ષિક રોકડ પ્રવાહ સમાન રહેશે નહીં, જે સ્વાભાવિક રીતે, આવકના મૂડીકરણ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરીને કંપનીના બજાર મૂલ્યની ગણતરી કરવાનું અશક્ય બનાવે છે.
નવા સાહસો માટે, ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરવાની એકમાત્ર સંભવિત પદ્ધતિ પણ છે, કારણ કે મૂલ્યાંકન સમયે તેમની સંપત્તિનું મૂલ્ય ભવિષ્યમાં આવક પેદા કરવાની ક્ષમતા સાથે સુસંગત ન હોઈ શકે.
અલબત્ત, તે ઇચ્છનીય છે કે જે એન્ટરપ્રાઇઝનું મૂલ્ય છે તે અનુકૂળ વિકાસ વલણો અને નફાકારક વ્યવસાય ઇતિહાસ ધરાવે છે. વ્યવસ્થિત નુકસાન સહન કરતી અને નકારાત્મક વૃદ્ધિ દર ધરાવતી કંપનીઓ માટે, ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિ ઓછી યોગ્ય છે. નાદારીની ઉચ્ચ સંભાવના ધરાવતી કંપનીઓનું મૂલ્યાંકન કરતી વખતે ખાસ કાળજી લેવી જરૂરી છે. આ કિસ્સામાં, આવકનો અભિગમ બિલકુલ લાગુ પડતો નથી, જેમાં આવકના મૂડીકરણ પદ્ધતિનો સમાવેશ થાય છે.
ડિસ્કાઉન્ટેડ કેશ ફ્લો પદ્ધતિ વધુ લવચીક છે, કારણ કે તેનો ઉપયોગ ભવિષ્યના રોકડ પ્રવાહની આઇટમ-બાય-આઇટમ આગાહીનો ઉપયોગ કરીને કોઈપણ ઓપરેટિંગ એન્ટરપ્રાઇઝને મૂલ્ય આપવા માટે કરી શકાય છે. કંપનીના મેનેજમેન્ટ અને માલિકો માટે તેના બજાર મૂલ્ય પરના વિવિધ મેનેજમેન્ટ નિર્ણયોની અસરને સમજવાનું કોઈ નાનું મહત્વ નથી, એટલે કે, વ્યવસાયના પરિણામી વિગતવાર ખર્ચ મોડલના આધારે મૂલ્ય વ્યવસ્થાપનની પ્રક્રિયામાં તેનો ઉપયોગ કરી શકાય છે. અને પસંદ કરેલ આંતરિક અને બાહ્ય પરિબળો માટે તેની સંવેદનશીલતા જુઓ. આ તમને ભવિષ્યમાં જીવન ચક્રના કોઈપણ તબક્કે એન્ટરપ્રાઇઝની પ્રવૃત્તિઓને સમજવાની મંજૂરી આપે છે. અને સૌથી અગત્યનું: આ પદ્ધતિ રોકાણકારો માટે સૌથી વધુ આકર્ષક છે અને તેમના હિતોને પૂર્ણ કરે છે, કારણ કે તે ભાવિ બજાર વિકાસ અને ફુગાવાની પ્રક્રિયાઓની આગાહી પર આધારિત છે. જો કે આમાં કેટલીક મુશ્કેલી પણ છે, કારણ કે અસ્થિર કટોકટીની અર્થવ્યવસ્થાની સ્થિતિમાં ઘણા વર્ષો અગાઉથી આવકના પ્રવાહની આગાહી કરવી ખૂબ મુશ્કેલ છે.
તેથી, ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરીને વ્યવસાયના મૂલ્યની ગણતરી માટેનો પ્રારંભિક આધાર એ આગાહી છે, જેનો સ્ત્રોત રોકડ પ્રવાહ વિશેની પુનઃ માહિતી છે. ડિસ્કાઉન્ટેડ ભાવિ આવકનું વર્તમાન મૂલ્ય નક્કી કરવા માટેનું પરંપરાગત સૂત્ર નીચે મુજબ છે:
વર્તમાન બજાર મૂલ્ય = સમયગાળા માટે રોકડ પ્રવાહ t / (1 + ડી)t.
ડિસ્કાઉન્ટ રેટ એ વ્યવસાયના વર્તમાન મૂલ્ય માટે ભાવિ કમાણી ઘટાડવા માટે જરૂરી વ્યાજ દર છે. રોકાણકાર માટે, તે મૂલ્યાંકન સમયે જોખમના તુલનાત્મક સ્તર સાથે વૈકલ્પિક રોકાણો પર વળતરનો આવશ્યક દર છે.
મૂલ્યાંકન માટેના આધાર તરીકે ઉપયોગમાં લેવાતા રોકડ પ્રવાહના પ્રકાર (ઇક્વિટી અથવા કુલ રોકાણ કરેલ મૂડી)ના આધારે, ડિસ્કાઉન્ટ દરની ગણતરી કરવાની પદ્ધતિ નક્કી કરવામાં આવે છે. રોકાણ કરેલ અને ઇક્વિટી મૂડી માટે રોકડ પ્રવાહની ગણતરી માટેની યોજનાઓ કોષ્ટકમાં રજૂ કરવામાં આવી છે. 12.
કોષ્ટક 1. રોકાણ કરેલ મૂડી માટે રોકડ પ્રવાહની ગણતરી
કોષ્ટક 2. ઇક્વિટી માટે રોકડ પ્રવાહની ગણતરી
|
અનુક્રમણિકા |
બોટમ લાઇન કેશ ફ્લો પર અસર (+/–) |
|
ચોખ્ખો નફો | |
|
ઉપાર્જિત અવમૂલ્યન | |
|
પોતાની કાર્યકારી મૂડીમાં ઘટાડો | |
|
પોતાની કાર્યકારી મૂડીમાં વધારો | |
|
સંપત્તિનું વેચાણ | |
|
મૂડી રોકાણો | |
|
લાંબા ગાળાના ઋણમાં વધારો | |
|
લાંબા ગાળાના દેવું ઘટાડવું | |
|
ઇક્વિટી માટે રોકડ પ્રવાહ |
જેમ તમે જોઈ શકો છો, ઇક્વિટી મૂડી માટે રોકડ પ્રવાહની ગણતરી માત્ર એમાં જ અલગ પડે છે કે રોકાણ કરેલી મૂડી માટે રોકડ પ્રવાહની ગણતરી કરવા માટેના અલ્ગોરિધમમાંથી મેળવેલા પરિણામને લાંબા ગાળાના ઋણમાં ફેરફાર માટે એડજસ્ટ કરવામાં આવે છે. પછી રોકડ પ્રવાહને અપેક્ષિત જોખમો અનુસાર ડિસ્કાઉન્ટ કરવામાં આવે છે, જે ચોક્કસ એન્ટરપ્રાઇઝના સંબંધમાં ગણવામાં આવતા ડિસ્કાઉન્ટ દરમાં પ્રતિબિંબિત થાય છે.
તેથી, ઇક્વિટી મૂડી માટેનો રોકડ પ્રવાહ ડિસ્કાઉન્ટ દર માલિક દ્વારા જરૂરી રોકાણ કરેલી મૂડી પરના વળતરના દર જેટલો હશે, રોકાણ કરેલી મૂડી - ઉધાર લીધેલા ભંડોળ પર વળતરના ભારિત દરનો સરવાળો (એટલે કે, લોન પર બેંકનો વ્યાજ દર) અને ઇક્વિટી મૂડી પર, જ્યારે તેમના ચોક્કસ વજન મૂડી માળખામાં ઉધાર લીધેલા અને ઇક્વિટી ફંડના શેર દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે. રોકાણ કરેલ મૂડી માટે રોકડ પ્રવાહ ડિસ્કાઉન્ટ દર કહેવાય છે મૂડીની ભારિત સરેરાશ કિંમત, અને તેની ગણતરી કરવાની અનુરૂપ પદ્ધતિ છે મૂડી પદ્ધતિની ભારિત સરેરાશ કિંમત(મૂડીની ભારિત સરેરાશ કિંમત, WACC). ડિસ્કાઉન્ટ રેટ નક્કી કરવાની આ પદ્ધતિનો ઉપયોગ મોટેભાગે થાય છે.
વધુમાં, ઇક્વિટી માટે રોકડ પ્રવાહ ડિસ્કાઉન્ટ રેટ નક્કી કરવા માટે નીચેની સૌથી સામાન્ય પદ્ધતિઓનો ઉપયોગ કરી શકાય છે:
- મૂડી સંપત્તિ મૂલ્યાંકન મોડેલ ( CAPM);
- સંશોધિત મૂડી સંપત્તિ મૂલ્યાંકન મોડેલ ( MCAPM);
- સંચિત બાંધકામ પદ્ધતિ;
- અધિક નફો મોડલ ( ઇવો) અને વગેરે.
ચાલો આ પદ્ધતિઓને વધુ વિગતવાર ધ્યાનમાં લઈએ.
મૂડી પદ્ધતિની ભારિત સરેરાશ કિંમત ( WACC)
તેનો ઉપયોગ તેમના શેરના ગુણોત્તર દ્વારા ઇક્વિટી અને ઉધાર લીધેલી મૂડી બંનેની ગણતરી કરવા માટે થાય છે, તે મૂડીનું બજાર મૂલ્ય દર્શાવે છે; આ મોડેલ માટે ડિસ્કાઉન્ટ દર સૂત્ર દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે:
DWACC= S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,
જ્યાં C зк એ ઉધાર લીધેલી મૂડીની કિંમત છે;
એન નફો - આવકવેરા દર;
Дзк - કંપનીના મૂડી માળખામાં ઉધાર લીધેલી મૂડીનો હિસ્સો;
Ср - શેર મૂડી (પ્રિફર્ડ શેર) આકર્ષવાની કિંમત;
ડી પીઆર - કંપનીના મૂડી માળખામાં પસંદગીના શેરનો હિસ્સો;
સોઆ - શેર મૂડી (સામાન્ય શેર) આકર્ષવાની કિંમત;
ડી ob - કંપનીના મૂડી માળખામાં સામાન્ય શેરનો હિસ્સો.
કંપની જેટલી મોંઘી ઇક્વિટી મૂડીને બદલે સસ્તા ઉધાર લીધેલા ભંડોળને આકર્ષે છે, તેટલું ઓછું મૂલ્ય WACC. જો કે, જો તમે શક્ય તેટલા સસ્તા ઉધાર લીધેલા ભંડોળનો ઉપયોગ કરવા માંગતા હો, તો તમારે એન્ટરપ્રાઇઝની બેલેન્સ શીટની તરલતામાં અનુરૂપ ઘટાડો વિશે પણ યાદ રાખવું જોઈએ, જે ચોક્કસપણે ક્રેડિટ વ્યાજ દરોમાં વધારો તરફ દોરી જશે, કારણ કે બેંકો માટે આ પરિસ્થિતિ છે. વધેલા જોખમો અને રકમથી ભરપૂર WACC, અલબત્ત, વધશે. આમ, તરલતાના સંદર્ભમાં તેમના સંતુલનના આધારે પોતાના અને ઉધાર લીધેલા ભંડોળને શ્રેષ્ઠ રીતે જોડીને, "ગોલ્ડન મીન" નિયમનો ઉપયોગ કરવો યોગ્ય રહેશે.
મૂડી સંપત્તિ મૂલ્યાંકન પદ્ધતિ ( કેપિટલ એસેટ પ્રાઇસીંગ મોડલ, CAPM)
સાર્વજનિક રૂપે ટ્રેડેડ શેર્સની નફાકારકતામાં ફેરફાર વિશે શેરબજારોમાંથી માહિતીના વિશ્લેષણના આધારે. આ કિસ્સામાં, ઇક્વિટી મૂડી માટે ડિસ્કાઉન્ટ રેટની ગણતરી કરતી વખતે, નીચેના સૂત્રનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે:
ડી CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + આર,
જ્યાં D b/r જોખમ-મુક્ત વળતરનો દર છે;
β - ખાસ ગુણાંક;
ડી આર - સમગ્ર બજારનું કુલ વળતર (સિક્યોરિટીઝનો સરેરાશ બજાર પોર્ટફોલિયો);
P 1 - નાના સાહસો માટે બોનસ;
P 2 - વ્યક્તિગત કંપની માટે વિશિષ્ટ જોખમ માટે પ્રીમિયમ;
આર- દેશનું જોખમ.
જોખમ-મુક્ત દરનો ઉપયોગ કંપનીમાં રોકાણ સાથે સંકળાયેલા વિવિધ પ્રકારના જોખમોનું મૂલ્યાંકન કરવા માટેના આધાર તરીકે થાય છે. વિશેષ બીટા ગુણાંક ( β ) દેશમાં બનતી આર્થિક અને રાજકીય પ્રક્રિયાઓ સાથે સંકળાયેલા વ્યવસ્થિત જોખમનું પ્રમાણ દર્શાવે છે, જેની ગણતરી શેરબજારના કુલ વળતરની સરખામણીમાં ચોક્કસ કંપનીના શેરના કુલ વળતરમાં વિચલનોના આધારે કરવામાં આવે છે. કુલ બજાર વળતર સૂચક એ સરેરાશ બજાર વળતર સૂચક છે, જે આંકડાકીય માહિતીના લાંબા ગાળાના સંશોધનના આધારે વિશ્લેષકો દ્વારા ગણવામાં આવે છે.
CAPMરશિયન શેરબજારની અવિકસિત પરિસ્થિતિઓમાં લાગુ કરવું ખૂબ મુશ્કેલ છે. આ બીટા અને માર્કેટ રિસ્ક પ્રીમિયમ નક્કી કરવાના પડકારોને કારણે છે, ખાસ કરીને નજીકના વ્યવસાયો માટે જે સ્ટોક એક્સચેન્જમાં સૂચિબદ્ધ નથી. વિદેશી વ્યવહારમાં, જોખમ-મુક્ત વળતરનો દર, એક નિયમ તરીકે, લાંબા ગાળાના સરકારી બોન્ડ્સ અથવા બિલો પર વળતરનો દર છે, કારણ કે તેમાં ઉચ્ચ સ્તરની તરલતા અને નાદારીનું ખૂબ ઓછું જોખમ હોવાનું માનવામાં આવે છે. રાજ્ય નાદારીની સંભાવના વ્યવહારીક રીતે બાકાત છે). જો કે, રશિયામાં, કેટલીક ઐતિહાસિક ઘટનાઓ પછી, સરકારી જામીનગીરીઓ મનોવૈજ્ઞાનિક રીતે જોખમ-મુક્ત માનવામાં આવતી નથી. તેથી, રશિયાની Sberbank સહિતની પાંચ સૌથી મોટી રશિયન બેંકોની લાંબા ગાળાની વિદેશી ચલણ થાપણો પર સરેરાશ દર, જે મુખ્યત્વે આંતરિક બજાર પરિબળોના પ્રભાવ હેઠળ રચાય છે, તેનો ઉપયોગ જોખમ મુક્ત દર તરીકે થઈ શકે છે. મતભેદ અંગે β , પછી વિદેશમાં તેઓ મોટાભાગે શેરબજારની આંકડાકીય માહિતીનું વિશ્લેષણ કરીને વિશિષ્ટ કંપનીઓ દ્વારા ગણતરી કરાયેલ નાણાકીય ડિરેક્ટરીઓમાં આ સૂચકોના તૈયાર પ્રકાશનોનો ઉપયોગ કરે છે. મૂલ્યાંકનકારોને સામાન્ય રીતે આ ગુણોત્તર જાતે ગણતરી કરવાની જરૂર નથી.
સંશોધિત મૂડી સંપત્તિ મૂલ્યાંકન મોડેલ ( MCAPM)
કેટલાક કિસ્સાઓમાં, સંશોધિત મૂડી સંપત્તિ મૂલ્યાંકન મોડેલનો ઉપયોગ કરવો વધુ સારું છે ( MCAPM), જેમાં જોખમ પ્રીમિયમ જેવા સૂચકનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે, એન્ટરપ્રાઇઝના મૂલ્યવાન અવ્યવસ્થિત જોખમોને ધ્યાનમાં લેતા. અવ્યવસ્થિત જોખમો (વિવિધ જોખમો)- આ એવા જોખમો છે જે કંપનીમાં અવ્યવસ્થિત રીતે ઉદ્ભવે છે જેને વૈવિધ્યકરણ દ્વારા ઘટાડી શકાય છે. તેનાથી વિપરીત, વ્યવસ્થિત જોખમ બજાર અથવા તેના વિભાગોની સામાન્ય હિલચાલને કારણે થાય છે અને તે ચોક્કસ સુરક્ષા સાથે સંકળાયેલું નથી. તેથી, આ સૂચક તેની લાક્ષણિક અસ્થિરતા સાથે શેરબજારના વિકાસની રશિયન પરિસ્થિતિઓ માટે વધુ યોગ્ય છે:
D M CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P જોખમ,
જ્યાં D b/r એ રશિયન સ્થાનિક વિદેશી ચલણ લોન પર વળતરનો જોખમ-મુક્ત દર છે;
β - એક ગુણાંક જે બજાર (બિન-વૈવિધ્યક્ષમ) જોખમનું માપ છે અને ચોક્કસ ઉદ્યોગમાં કંપનીઓના રોકાણોની નફાકારકતામાં ફેરફારની સંવેદનશીલતાને પ્રતિબિંબિત કરે છે અને શેરબજારની નફાકારકતામાં વધઘટ થાય છે;
ડી આર - સમગ્ર બજારની નફાકારકતા;
P જોખમ એ જોખમ પ્રીમિયમ છે જે મૂલ્યાંકન કરવામાં આવતી કંપનીના અવ્યવસ્થિત જોખમોને ધ્યાનમાં લે છે.
સંચિત પદ્ધતિ
તે વિવિધ પ્રકારના રોકાણ જોખમોને ધ્યાનમાં લે છે અને તેમાં સામાન્ય આર્થિક અને ઉદ્યોગ-વિશિષ્ટ અને એન્ટરપ્રાઇઝ-વિશિષ્ટ પરિબળો બંનેના નિષ્ણાત મૂલ્યાંકનનો સમાવેશ થાય છે જે આયોજિત આવક પ્રાપ્ત ન કરવાનું જોખમ બનાવે છે. કંપનીનું કદ, નાણાકીય માળખું, ઉત્પાદન અને પ્રાદેશિક વૈવિધ્યકરણ, મેનેજમેન્ટની ગુણવત્તા, નફાકારકતા, આવકની આગાહી વગેરે જેવા પરિબળો સૌથી મહત્ત્વના પરિબળો છે. ડિસ્કાઉન્ટ દર જોખમ-મુક્ત વળતરના દરના આધારે નક્કી કરવામાં આવે છે. જે ચોક્કસ પરિબળોને ધ્યાનમાં લઈને, આપેલ કંપનીમાં રોકાણના જોખમ માટે વધારાનું પ્રીમિયમ ઉમેરવામાં આવે છે.
જેમ આપણે જોઈ શકીએ છીએ, સંચિત અભિગમ કંઈક અંશે સમાન છે CAPM, કારણ કે તે બંને રોકાણના જોખમ સાથે સંકળાયેલ વધારાની આવકના ઉમેરા સાથે જોખમ-મુક્ત સિક્યોરિટીઝ પરના વળતરના દર પર આધારિત છે (એવું માનવામાં આવે છે કે જોખમ જેટલું વધારે તેટલું વધારે વળતર).
ઓલ્સન મોડલ ( એડવર્ડ્સ-બેલ-ઓહલ્સન વેલ્યુએશન મોડલ, EBO), અથવા વધારાની આવક (નફો) પદ્ધતિ
આવક અને ખર્ચ અભિગમના ઘટકોને સંયોજિત કરે છે, અમુક અંશે તેમના ગેરફાયદાને ઘટાડે છે. કંપનીનું મૂલ્ય વધારાની આવકના પ્રવાહને ડિસ્કાઉન્ટ કરીને નક્કી કરવામાં આવે છે, એટલે કે, ઉદ્યોગની સરેરાશથી વિચલિત થઈને અને ચોખ્ખી સંપત્તિના વર્તમાન મૂલ્યને. આ મોડેલનો ફાયદો એ છે કે ગણતરી કરવા માટે આકારણી સમયે ઉપલબ્ધ સંપત્તિના મૂલ્ય પર ઉપલબ્ધ માહિતીનો ઉપયોગ કરવાની ક્ષમતા. આ મોડેલમાં નોંધપાત્ર હિસ્સો વાસ્તવિક રોકાણો દ્વારા કબજે કરવામાં આવે છે, અને માત્ર શેષ નફાની આગાહી કરવી જરૂરી છે, એટલે કે, રોકડ પ્રવાહનો તે ભાગ જે ખરેખર કંપનીના મૂલ્યમાં વધારો કરે છે. જો કે આ મોડેલ ઉપયોગમાં કેટલીક મુશ્કેલીઓ વિનાનું નથી, તે વ્યવસાય મૂલ્યને મહત્તમ કરવા સંબંધિત સંસ્થાની વિકાસ વ્યૂહરચના વિકસાવવામાં ખૂબ જ ઉપયોગી છે.
કંપનીના કુલ બજાર મૂલ્યની ગણતરી
એકવાર વ્યવસાયનું પ્રારંભિક મૂલ્ય નિર્ધારિત થઈ જાય, પછી અંતિમ બજાર મૂલ્ય મેળવવા માટે સંખ્યાબંધ ગોઠવણો કરવી આવશ્યક છે:
- પોતાની કાર્યકારી મૂડીની અધિક/અછત માટે;
- એન્ટરપ્રાઇઝની બિન-મુખ્ય સંપત્તિ પર;
- વિલંબિત કર સંપત્તિ અને જવાબદારીઓ પર;
- ચોખ્ખા દેવા પર, જો કોઈ હોય તો.
ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહની ગણતરીમાં આવકની આગાહી સાથે સંકળાયેલી પોતાની કાર્યકારી મૂડીની જરૂરી રકમનો સમાવેશ થતો હોવાથી, જો તે વાસ્તવિક મૂલ્ય સાથે સુસંગત ન હોય, તો પોતાની કાર્યકારી મૂડીનો વધારાનો ઉમેરો કરવો જોઈએ, અને ઉણપને મૂલ્યમાંથી બાદ કરવી જોઈએ. પ્રારંભિક ખર્ચની. આ જ બિન-કાર્યક્ષમ અસ્કયામતોને લાગુ પડે છે, કારણ કે માત્ર તે જ અસ્કયામતો કે જેનો ઉપયોગ રોકડ પ્રવાહ પેદા કરવા માટે કરવામાં આવ્યો હતો તેનો ગણતરીમાં સમાવેશ કરવામાં આવ્યો હતો. આનો અર્થ એ છે કે જો એવી બિન-મુખ્ય અસ્કયામતો હોય કે જેનું ચોક્કસ મૂલ્ય હોય કે જે રોકડ પ્રવાહમાં ધ્યાનમાં લેવામાં આવતું નથી, પરંતુ તે પ્રાપ્ત કરી શકાય છે (ઉદાહરણ તરીકે, વેચાણ પર), તો વ્યવસાયનું પ્રારંભિક મૂલ્ય વધારવું જરૂરી છે આવી અસ્કયામતોનું મૂલ્ય, અલગથી ગણવામાં આવે છે. જો એન્ટરપ્રાઇઝનું મૂલ્ય રોકાણ કરેલી મૂડી માટે ગણવામાં આવે છે, તો પરિણામી બજાર મૂલ્ય સમગ્ર રોકાણ કરેલી મૂડીને લાગુ પડે છે, એટલે કે, તેમાં ઇક્વિટીની કિંમત ઉપરાંત, કંપનીની લાંબા ગાળાની જવાબદારીઓનું મૂલ્ય પણ શામેલ છે. આનો અર્થ એ છે કે ઇક્વિટી મૂડીનું મૂલ્ય મેળવવા માટે, લાંબા ગાળાના દેવાની રકમ દ્વારા સ્થાપિત મૂલ્યના મૂલ્યને ઘટાડવું જરૂરી છે.
તમામ ગોઠવણો કર્યા પછી, મૂલ્ય પ્રાપ્ત થશે, જે કંપનીની ઇક્વિટીનું બજાર મૂલ્ય છે.
વ્યવસાય આગાહી અવધિના અંત પછી પણ આવક ઉત્પન્ન કરવામાં સક્ષમ છે. આવક સ્થિર થવી જોઈએ અને સમાન લાંબા ગાળાના વિકાસ દર સુધી પહોંચવી જોઈએ. અનુમાન પછીના સમયગાળામાં ખર્ચની ગણતરી કરવા માટે, તમે ડિસ્કાઉન્ટની ગણતરી કરવા માટે નીચેની પદ્ધતિઓમાંથી એકનો ઉપયોગ કરી શકો છો:
- લિક્વિડેશન મૂલ્ય અનુસાર;
- ચોખ્ખી સંપત્તિ મૂલ્ય દ્વારા;
- ગોર્ડનની પદ્ધતિ અનુસાર.
ગોર્ડન મોડેલનો ઉપયોગ કરતી વખતે, ટર્મિનલ મૂલ્યને અનુમાન પછીના સમયગાળાના પ્રથમ વર્ષ માટે રોકડ પ્રવાહના ગુણોત્તર અને ડિસ્કાઉન્ટ દર અને રોકડ પ્રવાહના લાંબા ગાળાના વૃદ્ધિ દર વચ્ચેના તફાવત તરીકે વ્યાખ્યાયિત કરવામાં આવે છે. ટર્મિનલ મૂલ્ય પછી તે જ ડિસ્કાઉન્ટ દરે વર્તમાન મૂલ્યોમાં ઘટાડો થાય છે જેનો ઉપયોગ આગાહી સમયગાળા માટે રોકડ પ્રવાહને ડિસ્કાઉન્ટ કરવા માટે થાય છે.
પરિણામે, વ્યવસાયનું કુલ મૂલ્ય આગાહી સમયગાળામાં આવકના પ્રવાહોના વર્તમાન મૂલ્યોના સરવાળા તરીકે અને અનુમાન પછીના સમયગાળામાં કંપનીના મૂલ્ય તરીકે નક્કી કરવામાં આવે છે.
નિષ્કર્ષ
આવકના અભિગમનો ઉપયોગ કરીને કંપનીના મૂલ્યનું મૂલ્યાંકન કરવાની પ્રક્રિયામાં, રોકડ પ્રવાહનું નાણાકીય મોડેલ બનાવવામાં આવે છે, જે જાણકાર મેનેજમેન્ટ નિર્ણયો લેવા, ખર્ચને શ્રેષ્ઠ બનાવવા, ડિઝાઇન ક્ષમતા વધારવાની શક્યતાઓનું વિશ્લેષણ કરવા અને વોલ્યુમમાં વિવિધતા લાવવા માટેના આધાર તરીકે સેવા આપી શકે છે. ઉત્પાદનોની. આ મોડેલ મૂલ્યાંકન પૂર્ણ થયા પછી ઉપયોગી રહેશે.
બજાર મૂલ્યની ગણતરી કરવા માટે એક અથવા બીજી પદ્ધતિ પસંદ કરવા માટે, તમારે પહેલા આકારણીના હેતુ અને તેના પરિણામોના આયોજિત ઉપયોગ વિશે નિર્ણય લેવાની જરૂર છે. પછી તમારે નજીકના ભવિષ્યમાં કંપનીના રોકડ પ્રવાહમાં અપેક્ષિત ફેરફારનું વિશ્લેષણ કરવું જોઈએ, નાણાકીય સ્થિતિ અને વિકાસની સંભાવનાઓને ધ્યાનમાં લેવી જોઈએ અને ઉદ્યોગ સહિત વૈશ્વિક અને રાષ્ટ્રીય એમ બંને રીતે આસપાસના આર્થિક વાતાવરણનું પણ મૂલ્યાંકન કરવું જોઈએ. જો, જ્યારે સમયનો અભાવ હોય, ત્યારે તમારે વ્યવસાયનું બજાર મૂલ્ય શોધવાની જરૂર હોય, અથવા અન્ય અભિગમોનો ઉપયોગ કરીને પ્રાપ્ત પરિણામોની પુષ્ટિ કરવી હોય, અથવા જ્યારે રોકડ પ્રવાહનું ઊંડાણપૂર્વકનું વિશ્લેષણ અશક્ય હોય અથવા જરૂરી ન હોય, તો તમે ઉપયોગ કરી શકો છો. ઝડપથી પ્રમાણમાં વિશ્વસનીય પરિણામ મેળવવા માટે કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિ. અન્ય કિસ્સાઓમાં, ખાસ કરીને જ્યારે આવકનો અભિગમ બજાર મૂલ્યની ગણતરી કરવાનો એકમાત્ર રસ્તો હોય, ત્યારે ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિને પ્રાધાન્ય આપવામાં આવે છે. શક્ય છે કે અમુક પરિસ્થિતિઓમાં કંપનીના મૂલ્યની ગણતરી કરવા માટે એકસાથે બંને પદ્ધતિઓની જરૂર પડશે.
અને અલબત્ત, આપણે એ ન ભૂલવું જોઈએ કે આવકના અભિગમનો ઉપયોગ કરીને મેળવેલ મૂલ્ય વિશ્લેષકની લાંબા ગાળાની મેક્રોઇકોનોમિક અને ઉદ્યોગની આગાહીઓની ચોકસાઈ પર સીધો આધાર રાખે છે. જો કે, આવકના અભિગમને લાગુ કરવાની પ્રક્રિયામાં રફ આગાહી સૂચકાંકોનો ઉપયોગ પણ કંપનીની અંદાજિત કિંમત નક્કી કરવામાં ઉપયોગી થઈ શકે છે.
નોલેજ બેઝમાં તમારું સારું કામ મોકલો સરળ છે. નીચેના ફોર્મનો ઉપયોગ કરો
વિદ્યાર્થીઓ, સ્નાતક વિદ્યાર્થીઓ, યુવા વૈજ્ઞાનિકો કે જેઓ તેમના અભ્યાસ અને કાર્યમાં જ્ઞાન આધારનો ઉપયોગ કરે છે તેઓ તમારા ખૂબ આભારી રહેશે.
http://www.allbest.ru/ પર પોસ્ટ કર્યું
પરિચય
પ્રકરણ 2. કેપિટલાઇઝેશન થિયરી અને કેપિટલાઇઝેશન રેશિયો. રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિ
2.2 કેપિટલાઇઝેશન રેશિયોની ગણતરી. કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિના ફાયદા અને ગેરફાયદા
2.3 ડિસ્કાઉન્ટેડ કેશ ફ્લો પદ્ધતિ
પ્રકરણ 3. સમસ્યાની ગણતરી માટે સંક્ષિપ્ત સૈદ્ધાંતિક માહિતી અને સૂત્રો
નિષ્કર્ષ
ગ્રંથસૂચિ
પરિચય
કોઈપણ મિલકતના મૂલ્યનો અંદાજ એ ચોક્કસ બજારમાં ચોક્કસ સમયે તેના દ્વારા લાવવામાં આવેલી સંભવિત અને વાસ્તવિક આવકને ધ્યાનમાં લઈને નાણાકીય દ્રષ્ટિએ કોઈ વસ્તુનું મૂલ્ય નક્કી કરવાની વ્યવસ્થિત, લક્ષિત પ્રક્રિયા છે.
આકારણીનો ઉદ્દેશ એ મિલકતનો કોઈપણ ભાગ છે જે તેના માલિકને સોંપાયેલ અધિકારો સાથે છે. આ વ્યવસાય, કંપની, એન્ટરપ્રાઇઝ, પેઢી, બેંક અથવા ચોક્કસ પ્રકારની અસ્કયામતો, મૂર્ત અને અમૂર્ત બંને હોઈ શકે છે.
વ્યવસાયનું મૂલ્યાંકન ત્રણ અભિગમોના પરિપ્રેક્ષ્યમાં કરવામાં આવે છે: નફાકારક; ખર્ચાળ તુલનાત્મક
પેઢીના બજાર મૂલ્યનો અંદાજ કાઢવા માટેના આવકના અભિગમમાં તેની વર્તમાન અને ભાવિ સંભવિતતાનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે રોકડ પ્રવાહ અથવા આવકનું વિશ્લેષણ કરવાનો સમાવેશ થાય છે. તે તમને કંપનીની અસ્કયામતો દ્વારા પેદા થતી વર્તમાન અને ભાવિ આવકનો અંદાજ કાઢવા દે છે. આ અભિગમમાં વિવિધ પરિસ્થિતિઓમાં લાગુ કરવામાં આવતી ઘણી પદ્ધતિઓનો સમાવેશ થાય છે. આવકના અભિગમમાં સૌથી વધુ ઉપયોગમાં લેવાતી પદ્ધતિ ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિ છે.
મૂડીરોકાણના હેતુઓના દૃષ્ટિકોણથી આ મૂલ્યાંકન પદ્ધતિ સૌથી સ્વીકાર્ય છે, કારણ કે કોઈપણ રોકાણકાર જે ઓપરેટિંગ સાહસોમાં નાણાંનું રોકાણ કરે છે તે આખરે અસ્કયામતોનો સમૂહ નહીં, પરંતુ ભાવિ આવકનો પ્રવાહ ખરીદે છે, જે તેને રોકાણની પુનઃપ્રાપ્તિ અને નફો મેળવવાની મંજૂરી આપે છે. .
આ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરીને એન્ટરપ્રાઇઝનું મૂલ્યાંકન કરતી વખતે, ડિસ્કાઉન્ટ રેટની ગણતરી કરવામાં આવે છે, જે બદલામાં, ગણતરીના આધાર તરીકે મૂલ્યાંકન માટે કયા પ્રકારનાં રોકડ પ્રવાહનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે તેના આધારે, વિવિધ પદ્ધતિઓનો ઉપયોગ કરીને પણ ગણતરી કરી શકાય છે. આ પદ્ધતિઓમાંથી એક ડિસ્કાઉન્ટ રેટના સંચિત બાંધકામની પદ્ધતિ છે.
કાર્યના વિષયની સુસંગતતા એ છે કે બિનવ્યવસ્થિત રોકાણના જોખમના પરિબળોમાં, જેની હાજરી માટે મૂલ્યાંકન કરેલ વ્યવસાયને ડિસ્કાઉન્ટ રેટના સંચિત બાંધકામની પદ્ધતિના માળખામાં તપાસવામાં આવે છે, ચોક્કસ સંખ્યામાં જોખમો ઓળખવામાં આવે છે. આ જોખમો પ્રવૃત્તિના પ્રકાર તરીકે વ્યવસાયના જોખમને દર્શાવતા નથી, પરંતુ વ્યવસાય કરતા એન્ટરપ્રાઇઝ (ફર્મ)નું સંચાલન કરવાની જોખમને દર્શાવે છે.
પ્રકરણ 1. આવકના અભિગમનો સાર
1.1 આવક અભિગમનું માળખું
આવકનો અભિગમ એ ભાવિ આવકના વર્તમાન મૂલ્યનું નિર્ધારણ છે જે મિલકતના ઉપયોગ અને તેના સંભવિત વધુ વેચાણના પરિણામે ઊભી થશે.
વિદેશી દેશોમાં વ્યવસાય મૂલ્યાંકન માટે આ સૌથી સામાન્ય અભિગમ છે. રશિયન પરિસ્થિતિઓમાં તેનો ઉપયોગ કેટલીક વિશિષ્ટતાઓ ધરાવે છે. સૌ પ્રથમ, એન્ટરપ્રાઇઝના વાસ્તવિક રોકડ પ્રવાહની ગણતરી કરવી જરૂરી છે. આ કરવા માટે, તમારે વાસ્તવિક આવક અને ખર્ચ શોધવાની જરૂર છે, અને માત્ર બેલેન્સ શીટ ડેટાનો ઉપયોગ કરવાની જરૂર નથી. આવકમાં, સૌ પ્રથમ, તમારે એવા ઉત્પાદનોના વેચાણ પર ધ્યાન આપવાની જરૂર છે જે બેલેન્સ શીટ પર દેખાતા નથી (તેના વેચાણની વાસ્તવિક કિંમત પર ધ્યાન આપવું). ખર્ચમાં કાચો માલ અને ઊર્જા સંસાધનોની ખરીદીની વાસ્તવિક કિંમત તેમજ વાસ્તવિક વેતનને ધ્યાનમાં લેવું આવશ્યક છે.
આવકનો અભિગમ રિયલ એસ્ટેટના વર્તમાન મૂલ્યને ભાવિ રોકડ પ્રવાહના વર્તમાન મૂલ્ય તરીકે અંદાજે છે, એટલે કે. પ્રતિબિંબિત કરે છે:
આવકની ગુણવત્તા અને જથ્થો કે જે મિલકત તેના ઉપયોગી જીવન દરમિયાન પેદા કરી શકે છે;
જે ઑબ્જેક્ટનું મૂલ્યાંકન કરવામાં આવે છે અને પ્રદેશ બંને માટે વિશિષ્ટ જોખમો.
આવકનો અભિગમ નક્કી કરવા માટે વપરાય છે:
1. રોકાણ મૂલ્ય, કારણ કે સંભવિત રોકાણકાર ઑબ્જેક્ટ માટે આ ઑબ્જેક્ટમાંથી ભાવિ આવકના વર્તમાન મૂલ્ય કરતાં વધુ ચૂકવણી કરશે નહીં;
2. બજાર કિંમત.
માલિક મુખ્યત્વે 3 કારણોસર મિલકત મેળવે છે: તેના પોતાના ઉપયોગ માટે (ઉદાહરણ તરીકે, આવાસ); આ ઑબ્જેક્ટમાંથી આવક મેળવવા માટે; પ્રતિષ્ઠા વધારવા માટે.
આવકના અભિગમમાં 2 પદ્ધતિઓનો સમાવેશ થાય છે: આવક મૂડીકરણ પદ્ધતિ;
ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિ.
આ પદ્ધતિઓ એ આધાર પર આધારિત છે કે રિયલ એસ્ટેટનું મૂલ્ય ભવિષ્યમાં આવકના પ્રવાહો પેદા કરવા માટે મૂલ્યવાન મિલકતની ક્ષમતા દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે. બંને પદ્ધતિઓમાં, મિલકતમાંથી ભાવિ આવકને તેના મૂલ્યમાં રૂપાંતરિત કરવામાં આવે છે, આ મિલકતની જોખમ લાક્ષણિકતાના સ્તરને ધ્યાનમાં લેતા. આ પદ્ધતિઓ માત્ર આવકના પ્રવાહોને પરિવર્તિત કરવાની રીતમાં અલગ પડે છે.
આવકના મૂડીકરણ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરતી વખતે, એક સમયની આવકને રિયલ એસ્ટેટના મૂલ્યમાં રૂપાંતરિત કરવામાં આવે છે, અને જ્યારે ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે, ત્યારે સંખ્યાબંધ આગાહી વર્ષો માટે તેના હેતુપૂર્વકના ઉપયોગની આવક, તેમજ તેના પુનઃવેચાણમાંથી થતી આવક. આગાહી સમયગાળાના અંતે મિલકત.
1.2 આવકના અભિગમના તબક્કા અને પદ્ધતિઓ
આવકનો અભિગમ એ હકીકત પર આધારિત છે કે મિલકતનું મૂલ્ય જેમાં મૂડીનું રોકાણ કરવામાં આવ્યું છે તે આવકની ગુણવત્તા અને જથ્થાના વર્તમાન મૂલ્યાંકનને અનુરૂપ હોવું જોઈએ જે આ મિલકત પેદા કરવામાં સક્ષમ છે. રિયલ એસ્ટેટનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે આવકના અભિગમમાં, તમારે રોકાણ અને તેમની પ્રેરણાની સમજ હોવી જરૂરી છે, રોકાણકાર માટે ઉપલબ્ધ નાણાકીય પદ્ધતિઓને સમજવી જરૂરી છે.
આવકનો અભિગમ એ રિયલ એસ્ટેટના મૂલ્યનું મૂલ્યાંકન કરવા માટેની પદ્ધતિઓનો સમૂહ છે, જે તેમાંથી અપેક્ષિત આવકના વર્તમાન મૂલ્યને નિર્ધારિત કરવા પર આધારિત છે.
આવકના અભિગમના આધારે રિયલ એસ્ટેટના મૂલ્યની ગણતરી કરવા માટેની પૂર્વશરત એ તેનું ભાડું છે. રિયલ એસ્ટેટમાંથી ભાવિ આવકને વર્તમાન મૂલ્યમાં રૂપાંતરિત કરવા માટે આવકનું મૂડીકરણ હાથ ધરવામાં આવે છે.
આવકનું મૂડીકરણ એ એક પ્રક્રિયા છે જે ભાવિ આવક અને મૂલ્યની મિલકતના વર્તમાન મૂલ્ય વચ્ચેનો સંબંધ નક્કી કરે છે. આવક અભિગમ માટે મૂળભૂત સૂત્ર છે:
જ્યાં V એ મિલકતનું મૂલ્ય છે
I - આકારણી કરવામાં આવી રહેલી મિલકતમાંથી અપેક્ષિત આવક;
R એ વળતર અથવા નફાનો દર છે.
મૂડીકરણની વિવિધ પદ્ધતિઓ, આવક અને નફાના માર્જિનને માપવાની વિવિધ રીતો છે.
આવકને ચોખ્ખી ઓપરેટિંગ આવક તરીકે સમજવામાં આવે છે જે મિલકત એક વર્ષમાં પેદા કરી શકે છે.
વળતરનો દર એ ગુણોત્તર અથવા મૂડીકરણ દર છે.
મૂડીકરણ દર એ વળતરનો દર છે જે આવક અને મૂલ્યાંકન કરવામાં આવી રહેલી મિલકતના મૂલ્ય વચ્ચેના સંબંધને પ્રતિબિંબિત કરે છે. મૂડીકરણના બે મુખ્ય ક્ષેત્રો છે:
2) મૂડી પરના વળતરના દર અનુસાર આવકનું મૂડીકરણ.
વાર્ષિક આવક અને મૂડીકરણ દર એ બે મૂલ્યો છે જે સીધા મૂડીકરણમાં ગણવામાં આવે છે. મિલકતના બજાર મૂલ્યના ગુણોત્તર અને તે બનાવેલી ચોખ્ખી વાર્ષિક આવકનો ઉપયોગ મિલકતમાંથી ભાવિ આવકને તેના વર્તમાન મૂલ્યમાં રૂપાંતરિત કરવા માટે થાય છે. આ સૂચકને મૂડીકરણ દર કહેવામાં આવે છે. રિયલ એસ્ટેટની માલિકીના સમયગાળા દરમિયાન આવકના વિશ્લેષણના પરિણામે, મિલકતમાંથી અપેક્ષિત આવક નક્કી કરવામાં આવે છે, પરંતુ તે પણ ધ્યાનમાં લે છે કે શું આવકમાં ઘટાડો અથવા વધારો થવાની અપેક્ષા છે, રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરવાનું જોખમ શું છે. દેવું અને ઇક્વિટી મૂડી માટે.
ડિસ્કાઉન્ટ રેટ મિલકતના ઉપયોગના પરિણામે ઉદ્ભવતા રોકડ પ્રવાહના મૂલ્યની ચોક્કસ બિંદુએ પુનઃગણતરી કરતી વખતે લાગુ કરવામાં આવતા ચક્રવૃદ્ધિ વ્યાજ દરનો સંદર્ભ આપે છે.
આવકના અભિગમનો ઉપયોગ કરીને મિલકતના મૂલ્યાંકનના મુખ્ય તબક્કાઓ:
1) આકારણીના ઑબ્જેક્ટમાંથી તમામ સંભવિત રસીદોની રકમની ગણતરી;
2) વાસ્તવિક કુલ આવકની ગણતરી;
3) આકારણીના ઑબ્જેક્ટ સાથે સંકળાયેલા ખર્ચની ગણતરી - આ શરતી સ્થિર, શરતી ચલ, અનામત ખર્ચ છે;
4) નેટ ઓપરેટિંગ આવકની રકમનું નિર્ધારણ;
5) અપેક્ષિત આવકનું વર્તમાન મૂલ્યમાં રૂપાંતર: પ્રત્યક્ષ મૂડીકરણ; મૂડી પરના વળતરના દર અનુસાર આવકનું મૂડીકરણ: રોકડ પ્રવાહની છૂટ, ગણતરીના નમૂનાઓ અનુસાર મૂડીકરણ
આવકના અભિગમમાં એન્ટરપ્રાઇઝની મિલકતના નિકાલ અને તેના વધુ વેચાણની સંભાવનાના પરિણામે ઉદ્ભવતા ભાવિ આવકના વર્તમાન મૂલ્યને નિર્ધારિત કરીને એન્ટરપ્રાઇઝનું બજાર મૂલ્ય સ્થાપિત કરવાનો સમાવેશ થાય છે.
આવક અભિગમ પદ્ધતિઓનો ઉપયોગ કરીને એન્ટરપ્રાઇઝ મૂલ્યાંકન નીચેના સિદ્ધાંતો પર આધારિત છે:
માલિક ભવિષ્યની અંદાજિત કમાણીનાં વર્તમાન મૂલ્ય કરતાં ઓછી કિંમતે વ્યવસાય વેચશે નહીં;
એન્ટરપ્રાઇઝમાં રોકાણનો ખર્ચ ભવિષ્યના લાભો પર આધાર રાખે છે જે રોકાણકારને આ એન્ટરપ્રાઇઝમાંથી પ્રાપ્ત થશે;
સંભવિત ખરીદદાર કંપનીમાં શેર માટે ભાવિ આવક લાવી શકે તેના કરતાં વધુ ચૂકવણી કરશે નહીં.
રોકડ પ્રવાહ મૂડીકરણ ગુણોત્તર
પ્રકરણ 2. કેપિટલાઇઝેશન થિયરી અને કેપિટલાઇઝેશન રેશિયો. ડિસ્કાઉન્ટેડ કેશ ફ્લો પદ્ધતિ
2.1 આવક મૂડીકરણ પદ્ધતિ
આવકના મૂડીકરણ પદ્ધતિ એ આવકના અભિગમના માળખામાં વપરાતી મૂલ્યાંકન પદ્ધતિ છે, જેમાં ઑબ્જેક્ટનું મૂલ્ય મૂડીકરણ ગુણાંક દ્વારા ઑબ્જેક્ટના ઉપયોગથી વર્તમાન (વર્ષ માટે) આવકને વિભાજિત કરીને નક્કી કરવામાં આવે છે. કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિ લાગુ કરવા માટે એક આવશ્યક અને ફરજિયાત શરત એ ધારણા છે કે નજીકના ભવિષ્યમાં ઑબ્જેક્ટ દ્વારા પેદા થતી આવક વર્તમાનની નજીક, લગભગ સમાન સ્તરે રહેશે.
આવકના મૂડીકરણ પદ્ધતિનો સાર એ છે કે રિયલ એસ્ટેટ પ્રોપર્ટીનું મૂલ્ય વાર્ષિક નેટ ઓપરેટિંગ આવક (NOI) ને વર્તમાન મૂલ્યમાં રૂપાંતરિત કરીને નક્કી કરવામાં આવે છે.
મૂળભૂત સૂત્ર:
જ્યાં C એ મિલકતની કિંમત છે (નાણાકીય એકમો)
NOI - નેટ ઓપરેટિંગ આવક અથવા નેટ ઓપરેટિંગ આવક
Rk -- કેપિટલાઇઝેશન રેશિયો
કેપિટલાઇઝેશન રેશિયો એ એક સૂચક છે જે રિયલ એસ્ટેટના મૂલ્યમાં અપેક્ષિત વાર્ષિક આવક (ANI) ના ગુણોત્તરને પ્રતિબિંબિત કરે છે:
જ્યાં Rk એ કેપિટલાઇઝેશન રેશિયો છે
Rn - રોકાણ કરેલ મૂડી પર રોકાણકારનો વળતરનો દર - બજારમાં જોખમને ધ્યાનમાં લેતા રોકાણકાર દ્વારા રોકાણ કરવાથી અપેક્ષિત વળતરનો દર.
Nv - મૂડી પર વળતરનો દર - વ્યાજ દર જે પ્રારંભિક રોકાણના વળતરની ખાતરી કરે છે. દર આવકને બે ભાગમાં વિભાજિત કરે છે: રિયલ એસ્ટેટમાં મૂડી રોકાણોની ભરપાઈ અને મિલકતની માલિકીની આવકની પ્રાપ્તિ.
મૂલ્યાંકન પ્રેક્ટિસમાં, મૂડી પર વળતરના દરની ગણતરી કરવા માટે 3 પદ્ધતિઓનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે: રિંગ પદ્ધતિ, ઇનવુડ પદ્ધતિ અને હોસ્કોલ્ડ પદ્ધતિ.
રીંગ પદ્ધતિ. જ્યારે મુખ્ય રકમ સમાન હપ્તામાં ચૂકવવાની અપેક્ષા હોય ત્યારે આ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે. વળતરનો દર એ મૂળ મૂડીનો વાર્ષિક હિસ્સો છે જે વ્યાજમુક્ત રિકવરી ફંડમાં ચૂકવવામાં આવે છે. આ શેર મૂડીના 100% વળતર પર છે.
ઇનવુડ પદ્ધતિ. જો મૂડી વળતરની રકમ રોકાણ પરના વળતરના દરે ફરીથી રોકાણ કરવામાં આવે તો આ પદ્ધતિનો ઉપયોગ થાય છે. આ કિસ્સામાં, કેપિટલાઇઝેશન રેશિયોના ઘટક તરીકે વળતરનો દર સમાન વ્યાજ દરે પુનઃપ્રાપ્તિ ફંડ પરિબળ સમાન છે.
હોસ્કોલ્ડની પદ્ધતિ. જ્યારે પ્રારંભિક રોકાણ પર વળતરનો દર થોડો વધારે હોય અને તે જ દરે પુનઃરોકાણ અસંભવિત હોય ત્યારે વપરાય છે. પુનઃરોકાણ કરાયેલ ભંડોળને જોખમ-મુક્ત દરે આવક પ્રાપ્ત થવાની અપેક્ષા છે.
જો આવકનો પ્રવાહ લાંબા ગાળામાં સ્થિર હોય અને નોંધપાત્ર હોય, અને જો આવકનો પ્રવાહ સ્થિર ગતિએ વધી રહ્યો હોય તો આ પદ્ધતિનો ઉપયોગ થાય છે.
આ પદ્ધતિ એવી પરિસ્થિતિમાં લાગુ પડતી નથી કે જ્યાં મિલકતનું મૂલ્યાંકન કરવામાં આવી રહ્યું છે તે અપૂર્ણ બાંધકામ પ્રોજેક્ટ છે અથવા તેને નોંધપાત્ર પુનર્નિર્માણની જરૂર છે, એટલે કે, તે નજીકના ભવિષ્યમાં સ્થિર આવક પેદા કરી શકશે નહીં.
વાસ્તવિક વેચાણ વ્યવહારો, ઓપરેટિંગ ચૂકવણીઓ વગેરેની માહિતીના અભાવને કારણે, રશિયન બજારની "માહિતી અસ્પષ્ટતા" નેટ ઓપરેટિંગ આવક અને મૂડીકરણ દરની ગણતરી કરવી મુશ્કેલ બનાવે છે.
આવક મૂડીકરણ પદ્ધતિના તબક્કાઓ:
1. આવક નિર્માણની સ્થિરતા માટેનું સમર્થન;
2. આવકનો પ્રકાર પસંદ કરવો કે જેનું મૂડીકરણ કરવામાં આવશે;
3. મૂડીકૃત આવકની રકમનું નિર્ધારણ;
4. મૂડીકરણ દરની ગણતરી;
5. આવકનું મૂડીકરણ;
6. અંતિમ સુધારાઓ કરવા.
તબક્કો 1. આવકના નિર્માણની સ્થિરતા (સાપેક્ષ સ્થિરતા)નું સમર્થન સામાન્ય નાણાકીય નિવેદનોના વિશ્લેષણના આધારે હાથ ધરવામાં આવે છે.
તબક્કો 2. આવકના પ્રકારને પસંદ કરી રહ્યા છીએ જેનું મૂડીકરણ કરવામાં આવશે. વ્યાપાર મૂલ્યાંકનમાં મૂડીકૃત આવક આવક અથવા સૂચકો હોઈ શકે છે જે એક અથવા બીજી રીતે અવમૂલ્યન શુલ્કને ધ્યાનમાં લે છે: કર પછી ચોખ્ખો નફો, કર પહેલાં નફો, રોકડ પ્રવાહ.
પ્રોફિટ કેપિટલાઇઝેશન એવી પરિસ્થિતિઓ માટે સૌથી યોગ્ય છે જેમાં કંપનીને લાંબા ગાળામાં લગભગ સમાન નફો મેળવવાની અપેક્ષા હોય છે.
સ્ટેજ 3. મૂડીકૃત આવકની રકમ નક્કી કરવી. મૂડીકરણને આધીન આવકની રકમ તરીકે નીચેની પસંદગી કરી શકાય છે:
1. મૂલ્યાંકન તારીખ પછી એક વર્ષ માટે અનુમાનિત આવકની રકમ;
2. પસંદ કરેલ પ્રકારની આવકનું સરેરાશ મૂલ્ય, પૂર્વદર્શી અને સંભવતઃ, આગાહીના ડેટાના આધારે ગણવામાં આવે છે.
આવકનું સામાન્યકરણ મહત્વપૂર્ણ ભૂમિકા ભજવે છે, એટલે કે. આવકના પ્રવાહમાં એક-વખતના તફાવતોને દૂર કરવા.
અનુમાનિત સામાન્ય આવકના કદનું નિર્ધારણ સરળ સરેરાશ, ભારિત સરેરાશ અથવા એક્સ્ટ્રાપોલેશન પદ્ધતિની ગણતરી માટે આંકડાકીય સૂત્રોનો ઉપયોગ કરીને હાથ ધરવામાં આવે છે.
સ્ટેજ 4. મૂડીકરણ દરની ગણતરી.
કેપિટલાઇઝેશન રેટ એ એક ગુણાંક છે જે એક વર્ષની આવકને ઑબ્જેક્ટની કિંમતમાં રૂપાંતરિત કરે છે.
મૂડીકરણ દર વાર્ષિક આવક અને મિલકત મૂલ્યના ગુણોત્તર દ્વારા વર્ગીકૃત થયેલ છે:
જ્યાં V એ કિંમત છે, R એ કેપિટલાઇઝેશન દર છે; I-- મૂલ્યાંકન તારીખ પછી એક વર્ષ માટે અપેક્ષિત આવક;
મૂડીકરણ દર ઉદ્યોગ સંશોધનના આધારે મૂલ્યાંકનકર્તા દ્વારા સેટ કરી શકાય છે.
2.2.કેપિટલાઇઝેશન રેશિયોની ગણતરી. કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિના ફાયદા અને ગેરફાયદા
મૂડીકરણ દર નક્કી કરવા માટે ઘણી પદ્ધતિઓ છે:
* મૂડી ખર્ચની ભરપાઈને ધ્યાનમાં લેતા (સંપત્તિના મૂલ્યમાં ફેરફાર માટે સમાયોજિત);
* લિંક્ડ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ મેથડ, અથવા ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ગ્રુપ ટેકનિક;
* ડાયરેક્ટ કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિ.
મૂડી ખર્ચની ભરપાઈને ધ્યાનમાં લેતા કેપિટલાઇઝેશન રેશિયોનું નિર્ધારણ.
મૂડીકરણ ગુણોત્તરમાં બે ભાગોનો સમાવેશ થાય છે:
1) રોકાણ પર વળતરનો દર (મૂડી), જે વળતર છે જે રોકાણકારને ભંડોળના ઉપયોગ માટે ચૂકવવામાં આવવું જોઈએ, ચોક્કસ રોકાણો સાથે સંકળાયેલા જોખમ અને અન્ય પરિબળોને ધ્યાનમાં લેતા;
2) મૂડી વળતર દર, એટલે કે. પ્રારંભિક રોકાણ રકમની ચુકવણી. વધુમાં, કેપિટલાઇઝેશન રેશિયોનું આ તત્વ માત્ર અસ્કયામતોના અવમૂલ્યનીય ભાગને જ લાગુ પડે છે.
મૂડી પર વળતરનો દર સંચિત બાંધકામ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરીને બનાવવામાં આવે છે:
જોખમ-મુક્ત વળતરનો દર +
જોખમ પ્રિમીયમ +
રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ +
ઓછી રિયલ એસ્ટેટ તરલતા + માટે પ્રીમિયમ
ઇન્વેસ્ટમેન્ટ મેનેજમેન્ટ એવોર્ડ્સ.
વળતરનો જોખમ-મુક્ત દર એ અત્યંત પ્રવાહી અસ્કયામતો પરનો વ્યાજ દર છે, એટલે કે. આ એક એવો દર છે જે "ફર્મ્સ અને વ્યક્તિઓના ભંડોળને બિન-વળતરના જોખમ વિના રોકાણ કરવાની વાસ્તવિક બજાર તકોને પ્રતિબિંબિત કરે છે." OFZ અને VEB પરની ઉપજ ઘણીવાર જોખમ-મુક્ત દર તરીકે લેવામાં આવે છે.
આકારણી પ્રક્રિયામાં, તે ધ્યાનમાં લેવું જરૂરી છે કે નજીવા અને વાસ્તવિક જોખમ-મુક્ત દરો રૂબલ અને વિદેશી ચલણ બંને હોઈ શકે છે. જ્યારે નજીવા દરને વાસ્તવિકમાં અને તેનાથી વિપરિતમાં પુનઃગણતરી કરવામાં આવે ત્યારે, અમેરિકન અર્થશાસ્ત્રી અને ગણિતશાસ્ત્રી I. ફિશરના સૂત્રનો ઉપયોગ કરવાની સલાહ આપવામાં આવે છે, જે તેમણે 20મી સદીના 30 ના દાયકામાં પ્રાપ્ત કરી હતી:
જ્યાં Rн નોમિનલ રેટ છે;
આરઆર - વાસ્તવિક દર;
Jinf - ફુગાવો સૂચકાંક (વાર્ષિક ફુગાવો દર).
વિદેશી વિનિમય જોખમ-મુક્ત દરની ગણતરી કરતી વખતે, ડૉલર ફુગાવાના સૂચકાંકને ધ્યાનમાં લઈને ફિશર સૂત્રનો ઉપયોગ કરીને ગોઠવણ કરવાની સલાહ આપવામાં આવે છે, અને જ્યારે રૂબલ જોખમ-મુક્ત દર - રૂબલ ફુગાવો સૂચકાંક નક્કી કરવામાં આવે છે.
રૂબલના વળતરના દરને ડૉલરના દરમાં રૂપાંતરિત કરવું અથવા તેનાથી વિપરીત નીચેના સૂત્રોનો ઉપયોગ કરીને કરી શકાય છે:
જ્યાં ડૉ, ડીવી રૂબલ અથવા વિદેશી ચલણ આવક દર છે;
કુર્સ - વિનિમય દરનો દર, %.
જોખમ પ્રીમિયમના વિવિધ ઘટકો:
* ઓછી તરલતા માટે પ્રીમિયમ;
* રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણના જોખમ માટે પ્રીમિયમ;
* રોકાણ વ્યવસ્થાપન માટે પ્રીમિયમ.
લિંક કરેલ રોકાણ પદ્ધતિ, અથવા રોકાણ જૂથ તકનીક.
જો મિલકત ઇક્વિટી અને ઉધાર લીધેલી મૂડીનો ઉપયોગ કરીને ખરીદવામાં આવે છે, તો મૂડીકરણ ગુણોત્તર રોકાણના બંને ભાગો માટે વળતરની આવશ્યકતાઓને પૂર્ણ કરે છે. ગુણોત્તરનું મૂલ્ય સંબંધિત રોકાણ પદ્ધતિ અથવા રોકાણ જૂથ તકનીક દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે.
ઉધાર લીધેલી મૂડી માટેના મૂડીકરણ ગુણોત્તરને ગીરો સ્થિર કહેવામાં આવે છે અને તેની ગણતરી નીચેના સૂત્રનો ઉપયોગ કરીને કરવામાં આવે છે:
જ્યાં Rm એ ગીરો સ્થિર છે;
DO - વાર્ષિક ચૂકવણી;
K - મોર્ટગેજ લોનની રકમ.
ગીરો સ્થિરાંક ચક્રવૃદ્ધિ વ્યાજના છ કાર્યોના કોષ્ટક દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે: તે વ્યાજ દર અને વળતર ભંડોળ પરિબળના સરવાળા અથવા અવમૂલ્યનના એકમ દીઠ યોગદાન પરિબળની બરાબર છે.
ઇક્વિટી માટેના મૂડીકરણ દરને ગીરો સ્થિર કહેવામાં આવે છે અને તેની ગણતરી નીચેના સૂત્રનો ઉપયોગ કરીને કરવામાં આવે છે:
જ્યાં Rc એ ઇક્વિટી કેપિટલાઇઝેશન રેશિયો છે;
પીટીસીએફ - કર પહેલાં વાર્ષિક રોકડ પ્રવાહ;
Ks એ ઇક્વિટી મૂડીની રકમ છે.
એકંદર કેપિટલાઇઝેશન રેશિયો ભારિત સરેરાશ તરીકે નિર્ધારિત થાય છે:
જ્યાં M એ મોર્ગેજ ડેટ રેશિયો છે.
જો સંપત્તિના મૂલ્યમાં ફેરફારની આગાહી કરવામાં આવે છે, તો મૂડીની મુખ્ય રકમ (પુનઃમૂડીકરણ પ્રક્રિયા) કેપિટલાઇઝેશન રેશિયોમાં વળતરને ધ્યાનમાં લેવું જરૂરી બને છે. મૂડી પરના વળતરના દરને કેટલાક સ્ત્રોતોમાં પુનઃમૂડીકરણ ગુણોત્તર કહેવામાં આવે છે. પ્રારંભિક રોકાણ પુનઃપ્રાપ્ત કરવા માટે, નેટ ઓપરેટિંગ આવકનો એક ભાગ પુનઃપ્રાપ્તિ માટે વ્યાજના વ્યાજ દરે રિકવરી ફંડમાં અલગ રાખવામાં આવે છે.
રોકાણ કરેલ મૂડી પુનઃપ્રાપ્ત કરવાની ત્રણ રીતો છે:
*. મૂડીની સીધી-રેખા વળતર (રિંગ પદ્ધતિ);
*.રિપ્લેસમેન્ટ ફંડ અને રોકાણ પરના વળતરના દર (ઈનવુડ પદ્ધતિ)ના આધારે મૂડીનું વળતર. તેને કેટલીકવાર વાર્ષિકી પદ્ધતિ કહેવામાં આવે છે;
*. વળતર ભંડોળ અને જોખમ-મુક્ત વ્યાજ દર (હોસ્કોલ્ડ પદ્ધતિ) પર આધારિત મૂડીનું વળતર.
રીંગ પદ્ધતિ.
જ્યારે મુખ્ય રકમ સમાન હપ્તામાં ચૂકવવામાં આવશે તેવી અપેક્ષા હોય ત્યારે આ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરવો યોગ્ય છે. મૂડી પરના વળતરના વાર્ષિક દરની ગણતરી સંપત્તિના મૂલ્યના 100%ને તેના બાકીના ઉપયોગી જીવન દ્વારા વિભાજિત કરીને કરવામાં આવે છે, એટલે કે. તે સંપત્તિના સેવા જીવનનો પારસ્પરિક છે. વળતરનો દર એ વ્યાજમુક્ત વળતર ભંડોળમાં મૂકવામાં આવેલી પ્રારંભિક મૂડીનો વાર્ષિક હિસ્સો છે:
જ્યાં n એ બાકીનું આર્થિક જીવન છે;
Ry એ રોકાણ પર વળતરનો દર છે.
જો મૂડી પરનું વળતર રોકાણ પરના વળતરના દરે ફરીથી રોકાણ કરવામાં આવે તો ઇનવુડ પદ્ધતિનો ઉપયોગ થાય છે. આ કિસ્સામાં, કેપિટલાઇઝેશન રેશિયોના ઘટક તરીકે વળતરનો દર રોકાણ માટે સમાન વ્યાજ દરે રિપ્લેસમેન્ટ ફંડ પરિબળ જેટલો છે:
જ્યાં SFF વળતર ભંડોળ પરિબળ છે;
Y = R (રોકાણ પર વળતરનો દર).
હોસ્કોલ્ડની પદ્ધતિ. જ્યારે પ્રારંભિક રોકાણ પર વળતરનો દર થોડો ઊંચો હોય ત્યારે ઉપયોગમાં લેવાય છે, જે સમાન દરે પુનઃરોકાણ અસંભવિત બનાવે છે. પુનઃરોકાણ કરેલ ભંડોળ માટે, એવું માનવામાં આવે છે કે આવક જોખમ-મુક્ત દરે પ્રાપ્ત થશે:
જ્યાં Rb જોખમ-મુક્ત વ્યાજ દર છે.
જો એવું અનુમાન કરવામાં આવે છે કે રોકાણ તેના મૂલ્યનો માત્ર એક ભાગ ગુમાવશે, તો કેપિટલાઇઝેશન રેશિયોની ગણતરી થોડી અલગ રીતે કરવામાં આવે છે, કારણ કે મૂડી રિયલ એસ્ટેટના પુનર્વેચાણ દ્વારા અને આંશિક રીતે વર્તમાન આવક દ્વારા ચૂકવવામાં આવે છે.
આવક કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિના ફાયદા એ છે કે આ પદ્ધતિ બજારની પરિસ્થિતિઓને સીધી રીતે પ્રતિબિંબિત કરે છે, કારણ કે જ્યારે તે લાગુ કરવામાં આવે છે, ત્યારે સામાન્ય રીતે મોટી સંખ્યામાં રિયલ એસ્ટેટ વ્યવહારોનું વિશ્લેષણ આવક અને મૂલ્ય વચ્ચેના સંબંધના દૃષ્ટિકોણથી કરવામાં આવે છે, અને મૂડીકૃતની ગણતરી કરતી વખતે પણ. આવક, એક કાલ્પનિક આવક નિવેદન તૈયાર કરવામાં આવે છે, જેનો મૂળભૂત સિદ્ધાંત રિયલ એસ્ટેટ શોષણના બજાર સ્તરની ધારણા છે.
આવક મૂડીકરણ પદ્ધતિના ગેરફાયદા છે:
* જ્યારે બજાર વ્યવહારો વિશે કોઈ માહિતી ન હોય ત્યારે તેની અરજી મુશ્કેલ છે;
2.3 પદ્ધતિ ડિસ્કાઉન્ટેડ નાણાકીય સ્ટ્રીમ્સ
ડિસ્કાઉન્ટેડ કેશ ફ્લો (DCF) પદ્ધતિ વધુ જટિલ, વિગતવાર છે અને તમને તેમાંથી અસ્થિર રોકડ પ્રવાહ પ્રાપ્ત થવાના કિસ્સામાં ઑબ્જેક્ટનું મૂલ્યાંકન કરવાની મંજૂરી આપે છે, તેની રસીદની લાક્ષણિકતાઓનું મોડેલિંગ કરે છે. ડીસીએફ પદ્ધતિનો ઉપયોગ થાય છે જ્યારે:
* એવું માનવામાં આવે છે કે ભાવિ રોકડ પ્રવાહ વર્તમાન કરતા નોંધપાત્ર રીતે અલગ હશે;
* રિયલ એસ્ટેટમાંથી ભાવિ રોકડ પ્રવાહના કદને યોગ્ય ઠેરવવા માટેનો ડેટા છે;
*..આવક અને ખર્ચનો પ્રવાહ મોસમી છે;
*.. જે મિલકતનું મૂલ્યાંકન કરવામાં આવી રહ્યું છે તે એક વિશાળ બહુવિધ કાર્યકારી વ્યાપારી સુવિધા છે;
* .સંપત્તિ નિર્માણાધીન છે અથવા હમણાં જ બનાવવામાં આવી છે અને તેને કાર્યરત કરવામાં આવી રહી છે (અથવા કામગીરીમાં મુકવામાં આવી છે).
DCF પદ્ધતિ આવકના વર્તમાન મૂલ્યના આધારે રિયલ એસ્ટેટના મૂલ્યનો અંદાજ લગાવે છે, જેમાં અંદાજિત રોકડ પ્રવાહ અને શેષ મૂલ્યનો સમાવેશ થાય છે.
DCF ની ગણતરી કરવા માટે, નીચેના ડેટાની આવશ્યકતા છે:
* આગાહી સમયગાળાની અવધિ;
* રોકડ પ્રવાહના અનુમાન મૂલ્યો, રિવર્ઝન સહિત;
* ડિસ્કાઉન્ટ દર.
DCF પદ્ધતિ માટે ગણતરી અલ્ગોરિધમ.
1. આગાહીના સમયગાળાનું નિર્ધારણ. આંતરરાષ્ટ્રીય મૂલ્યાંકન પ્રથામાં, રશિયા માટે સરેરાશ આગાહીનો સમયગાળો 5-10 વર્ષ છે, લાક્ષણિક મૂલ્ય 3-5 વર્ષનો સમયગાળો હશે. આ એક વાસ્તવિક સમયગાળો છે જેના માટે વાજબી આગાહી કરી શકાય છે.
2. રોકડ પ્રવાહની રકમની આગાહી કરવી.
DCF પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરીને રિયલ એસ્ટેટનું મૂલ્યાંકન કરતી વખતે, મિલકતમાંથી અનેક પ્રકારની આવકની ગણતરી કરવામાં આવે છે:
1) સંભવિત કુલ આવક (PVI);
2) વાસ્તવિક કુલ આવક (DVD);
3) નેટ ઓપરેટિંગ આવક (NOI);
4) કર પહેલાં રોકડ પ્રવાહ;
5) કર પછી રોકડ પ્રવાહ.
વ્યવહારમાં, રશિયન મૂલ્યાંકનકારો રોકડ પ્રવાહને બદલે આવકમાં છૂટ આપે છે:
* CHOD (જે દર્શાવે છે કે મિલકત દેવાની જવાબદારીઓથી બોજરૂપ નથી તરીકે સ્વીકારવામાં આવી છે),
* ચોખ્ખો રોકડ પ્રવાહ ઓછો સંચાલન ખર્ચ, જમીન કર અને પુનઃનિર્માણ,
* કરપાત્ર આવક.
ડીસીએફ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરતી વખતે રોકડ પ્રવાહની ગણતરી કરવાની સુવિધાઓ.
1. મિલકત વેરો (રિયલ એસ્ટેટ ટેક્સ), જેમાં જમીન કર અને મિલકત કરનો સમાવેશ થાય છે, તેને સંચાલન ખર્ચના ભાગરૂપે વાસ્તવિક કુલ આવકમાંથી બાદ કરવો આવશ્યક છે.
2. આર્થિક અને કર અવમૂલ્યન એ વાસ્તવિક રોકડ ચુકવણી નથી, તેથી આવકની આગાહી કરતી વખતે અવમૂલ્યનને ધ્યાનમાં લેવું બિનજરૂરી છે.
4. જો મિલકતના રોકાણ મૂલ્યનું મૂલ્યાંકન કરવામાં આવે તો (ચોક્કસ રોકાણકાર માટે) લોન સર્વિસિંગ ચુકવણીઓ (વ્યાજ ચૂકવણી અને દેવાની ચુકવણી) નેટ ઓપરેટિંગ આવકમાંથી બાદ કરવી આવશ્યક છે. મિલકતના બજાર મૂલ્યનું મૂલ્યાંકન કરતી વખતે, લોન સર્વિસિંગ ચૂકવણીઓ કાપવી જરૂરી નથી.
5. મિલકતના માલિકનો વ્યવસાય ખર્ચ વાસ્તવિક કુલ આવકમાંથી બાદ કરવો જોઈએ જો તેનો હેતુ મિલકતની આવશ્યક લાક્ષણિકતાઓ જાળવવાનો હોય.
રિયલ એસ્ટેટ માટે રોકડ પ્રવાહ (CF)ની ગણતરી નીચે પ્રમાણે કરવામાં આવે છે:
1. DV એ ખાલી જગ્યા અને ભાડાની વસૂલાત અને અન્ય આવકમાંથી PV માઈનસ નુકસાનની રકમ જેટલી છે;
2. NAV એ રિયલ એસ્ટેટ સંબંધિત રિયલ એસ્ટેટ માલિકના DV માઇનસ OR અને વ્યવસાય ખર્ચની બરાબર છે;
3. કરવેરા પહેલાં DP એ NPV માઇનસ મૂડી રોકાણો અને લોનની સેવા અને લોન વૃદ્ધિ માટેના ખર્ચની રકમ સમાન છે.
4. મિલકતના માલિકના આવકવેરાની ચૂકવણી બાદ કર પહેલાં ડીપી DP બરાબર છે.
આગળનો મહત્વનો તબક્કો રિવર્ઝનની કિંમતની ગણતરી કરી રહ્યો છે. આનો ઉપયોગ કરીને રિવર્ઝનની કિંમતની આગાહી કરી શકાય છે:
1) બજારની વર્તમાન સ્થિતિના વિશ્લેષણના આધારે વેચાણ કિંમત સોંપવી, સમાન વસ્તુઓની કિંમતનું નિરીક્ષણ કરવું અને ઑબ્જેક્ટની ભાવિ સ્થિતિ અંગેની ધારણાઓ;
2) ..માલિકીના સમયગાળા દરમિયાન રિયલ એસ્ટેટના મૂલ્યમાં ફેરફાર અંગે ધારણાઓ બનાવવી;
3) સ્વતંત્ર રીતે ગણતરી કરેલ મૂડીકરણ દરનો ઉપયોગ કરીને આગાહીના સમયગાળાના અંતના વર્ષ પછીના વર્ષ માટે આવકનું મૂડીકરણ.
ડિસ્કાઉન્ટ રેટ નક્કી કરી રહ્યા છીએ. તકનીકી દૃષ્ટિકોણથી, એટલે કે. ગાણિતિક રીતે, ડિસ્કાઉન્ટ રેટ એ વ્યાજ દર છે જેનો ઉપયોગ ભાવિ (વર્તમાન સમયથી દૂર) આવકના પ્રવાહની પુનઃગણતરી કરવા માટે થાય છે, જેમાંથી વર્તમાન (આજના) મૂલ્યના એક મૂલ્યમાં અનેક હોઈ શકે છે, જે બજાર મૂલ્ય નક્કી કરવા માટેનો આધાર છે. ધંધાના. આર્થિક અર્થમાં, ડિસ્કાઉન્ટ રેટની ભૂમિકા એ તુલનાત્મક જોખમ સ્તરના રોકાણ પદાર્થોમાં રોકાણ કરેલી મૂડી પર રોકાણકારો દ્વારા જરૂરી વળતરનો દર છે અથવા બીજા શબ્દોમાં કહીએ તો, તે તુલનાત્મક સ્તર સાથે ઉપલબ્ધ રોકાણ વિકલ્પો પર વળતરનો આવશ્યક દર છે. મૂલ્યાંકન તારીખ પર જોખમ.
જો આપણે એન્ટરપ્રાઇઝના ભાગ પરના ડિસ્કાઉન્ટ રેટને સ્વતંત્ર કાનૂની એન્ટિટી તરીકે ધ્યાનમાં લઈએ, જે બંને માલિકો (શેરધારકો) અને લેણદારોથી અલગ હોય, તો તેને એન્ટરપ્રાઇઝ દ્વારા વિવિધ સ્ત્રોતોમાંથી મૂડી આકર્ષિત કરવાના ખર્ચ તરીકે વ્યાખ્યાયિત કરી શકાય છે. ડિસ્કાઉન્ટ રેટ અથવા મૂડીની કિંમતની ગણતરી ત્રણ પરિબળોને ધ્યાનમાં રાખીને કરવી આવશ્યક છે. પ્રથમ એ છે કે ઘણા સાહસો પાસે આકર્ષિત મૂડીના વિવિધ સ્ત્રોત હોય છે, જેને વળતરના વિવિધ સ્તરોની જરૂર હોય છે. બીજું રોકાણકારોએ નાણાંના સમય મૂલ્યને ધ્યાનમાં લેવાની જરૂરિયાત છે. ત્રીજું જોખમ પરિબળ છે. આ કિસ્સામાં, જોખમને અપેક્ષિત ભાવિ આવક મેળવવાની સંભાવનાની ડિગ્રી તરીકે વ્યાખ્યાયિત કરવામાં આવે છે.
ડિસ્કાઉન્ટ રેટ નક્કી કરવા માટે વિવિધ પદ્ધતિઓ છે, જેમાંથી સૌથી સામાન્ય છે:
ઇક્વિટી માટે રોકડ પ્રવાહ માટે:
* કેપિટલ એસેટ વેલ્યુએશન મોડલ;
* સંચિત બાંધકામની પદ્ધતિ;
તમામ રોકાણ કરેલ મૂડી માટે રોકડ પ્રવાહ માટે:
* મૂડી મોડેલની ભારિત સરેરાશ કિંમત.
ડિસ્કાઉન્ટ દરની ગણતરી મૂલ્યાંકનના આધાર તરીકે કયા પ્રકારના રોકડ પ્રવાહનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે તેના પર આધાર રાખે છે. ઇક્વિટી માટે રોકડ પ્રવાહ માટે, રોકાણ કરેલ મૂડી પર માલિકના વળતરના જરૂરી દરની બરાબર ડિસ્કાઉન્ટ દર લાગુ કરવામાં આવે છે.
કેપિટલ એસેટ વેલ્યુએશન મોડલ અનુસાર, ડિસ્કાઉન્ટ રેટ ફોર્મ્યુલા દ્વારા જોવા મળે છે
R = Rf + ? * (Rm - Rf) + S1+ S2+ C
જ્યાં R એ રોકાણકાર દ્વારા જરૂરી વળતરનો દર છે (ઇક્વિટી મૂડી પર);
Rf -- જોખમ-મુક્ત વળતરનો દર;
બીટા ગુણાંક (દેશમાં થતી મેક્રોઇકોનોમિક અને રાજકીય પ્રક્રિયાઓ સાથે સંકળાયેલ વ્યવસ્થિત જોખમનું માપ છે);
Rm એ સમગ્ર બજારનું કુલ વળતર છે (સિક્યોરિટીઝનો સરેરાશ બજાર પોર્ટફોલિયો);
S1 - નાના સાહસો માટે બોનસ;
S2 - વ્યક્તિગત કંપની માટે વિશિષ્ટ જોખમ માટે પ્રીમિયમ;
સી - દેશનું જોખમ.
સૌ પ્રથમ, એ નોંધવું જોઈએ કે કેપિટલ એસેટ પ્રાઇસિંગ મોડલ (સીએપીએમ - અંગ્રેજીમાં સામાન્ય રીતે ઉપયોગમાં લેવાતા સંક્ષેપમાં) શેરબજારની માહિતીના એરેના વિશ્લેષણ પર આધારિત છે, ખાસ કરીને, સાર્વજનિક રીતે ટ્રેડેડ શેરની ઉપજમાં ફેરફાર. નજીકની કંપનીઓ માટે ડિસ્કાઉન્ટ રેટ મેળવવા માટે મોડેલનો ઉપયોગ કરવા માટે વધારાના ગોઠવણોની જરૂર છે.
વિશ્વ વ્યવહારમાં, જોખમ-મુક્ત વળતરનો દર સામાન્ય રીતે લાંબા ગાળાની સરકારી દેવાની જવાબદારીઓ (બોન્ડ અથવા બીલ) પર વળતરનો દર છે; એવું માનવામાં આવે છે કે રાજ્ય તેની જવાબદારીઓની સૌથી વિશ્વસનીય બાંયધરી આપનાર છે (તેની નાદારીની સંભાવના વ્યવહારીક રીતે બાકાત છે). જો કે, પ્રેક્ટિસ બતાવે છે તેમ, રશિયામાં સરકારી સિક્યોરિટીઝ હંમેશા જોખમ-મુક્ત માનવામાં આવતી નથી. ડિસ્કાઉન્ટ રેટ નક્કી કરવા માટે, જોખમ-મુક્ત દરને જોખમના સૌથી નીચા સ્તર (રશિયન ફેડરેશનની Sberbank અથવા અન્ય સૌથી વિશ્વસનીય બેંકોમાં થાપણો પરનો દર) દ્વારા દર્શાવવામાં આવેલા રોકાણ પરના દર તરીકે લઈ શકાય છે. તમે પશ્ચિમી કંપનીઓ માટે જોખમ-મુક્ત દર પર પણ આધાર રાખી શકો છો, પરંતુ આ કિસ્સામાં રશિયામાં અસ્તિત્વમાં રહેલી વાસ્તવિક રોકાણ પરિસ્થિતિઓને ધ્યાનમાં લેવા માટે દેશનું જોખમ ઉમેરવું જરૂરી છે. રોકાણકાર માટે, તે વળતરના દરનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે જે જોખમની ગેરહાજરી અને ઉચ્ચ સ્તરની તરલતા દ્વારા વર્ગીકૃત થયેલ છે. જોખમ-મુક્ત દરનો ઉપયોગ સંદર્ભ બિંદુ તરીકે થાય છે કે જેના પર આપેલ એન્ટરપ્રાઇઝમાં વિવિધ પ્રકારના જોખમો દર્શાવતા રોકાણોનું મૂલ્યાંકન જોડાયેલું હોય છે, જેના આધારે વળતરનો આવશ્યક દર બનાવવામાં આવે છે.
બીટા એ જોખમનું માપ છે. શેરબજારમાં બે પ્રકારના જોખમ હોય છે: ચોક્કસ કંપની માટે વિશિષ્ટ, જેને "અનવ્યવસ્થિત જોખમ" (સૂક્ષ્મ આર્થિક પરિબળો દ્વારા નિર્ધારિત) પણ કહેવામાં આવે છે, અને બજાર-વ્યાપી, તમામ કંપનીઓની લાક્ષણિકતા કે જેના શેર ચલણમાં છે, જેને "વ્યવસ્થિત" કહેવાય છે. જોખમ" (મેક્રો ઇકોનોમિક પરિબળો દ્વારા નિર્ધારિત). કેપિટલ એસેટ પ્રાઇસીંગ મોડલમાં, બીટા ગુણાંકનો ઉપયોગ વ્યવસ્થિત જોખમની માત્રા નક્કી કરવા માટે થાય છે. બીટાની ગણતરી શેરબજારના કુલ વળતરની સરખામણીમાં ચોક્કસ કંપનીના શેરના કુલ વળતરમાં વધઘટના કંપનવિસ્તારના આધારે કરવામાં આવે છે.
આ સમયગાળા માટે કંપનીના શેરનું કુલ વળતર
જ્યાં Pt એ સમયગાળાના અંતે શેરની બજાર કિંમત છે;
Р0 -- સમયગાળાની શરૂઆતમાં શેરની બજાર કિંમત;
ડી - સમયગાળા માટે ચૂકવવામાં આવેલ ડિવિડન્ડ.
એવી કંપનીમાં રોકાણ કરવું કે જેના શેરની કિંમત અને તેથી એકંદર વળતર અત્યંત અસ્થિર છે અને તેનાથી ઊલટું જોખમ વધારે છે. સમગ્ર બજાર માટે બીટા ગુણાંક 1 ની બરાબર છે. તેથી, જો કોઈ કંપની પાસે 1 ની બરાબર બીટા ગુણાંક હોય, તો તેનો અર્થ એ છે કે તેના કુલ વળતરમાં વધઘટ સંપૂર્ણ રીતે બજારના વળતરમાં વધઘટ સાથે સંપૂર્ણપણે સંકળાયેલ છે અને તેનું વ્યવસ્થિત જોખમ બજારની સરેરાશ જેટલું છે. 1.5 ના બીટા સાથે કંપનીનું કુલ વળતર બજારના વળતર કરતાં 50% વધુ ઝડપથી આગળ વધશે. ઉદાહરણ તરીકે, જો શેરનું સરેરાશ બજાર વળતર 10% ઘટે છે, તો તે કંપનીનું કુલ વળતર 15% ઘટશે.
વિશ્વ વ્યવહારમાં બીટા ગુણાંકની ગણતરી સામાન્ય રીતે શેરબજારની આંકડાકીય માહિતીનું વિશ્લેષણ કરીને કરવામાં આવે છે. આ કાર્ય વિશિષ્ટ કંપનીઓ દ્વારા હાથ ધરવામાં આવે છે. બીટા ગુણાંક પરનો ડેટા સંખ્યાબંધ નાણાકીય સંદર્ભ પુસ્તકોમાં અને કેટલાક સામયિકોમાં પ્રકાશિત થાય છે જે શેર બજારોનું વિશ્લેષણ કરે છે. વ્યવસાયિક અંદાજકારો સામાન્ય રીતે બીટા ગુણાંકની ગણતરી કરતા નથી.
જાહેર કંપનીઓ માટે પ્રકાશિત બીટા સામાન્ય રીતે દરેક વ્યક્તિગત કંપનીના મૂડી માળખાને પ્રતિબિંબિત કરે છે. તેમને કેટલીકવાર "લિવર બેટા" કહેવામાં આવે છે, એટલે કે. કંપનીના નાણાકીય લાભ અને મૂડી માળખાને પ્રતિબિંબિત કરે છે. જો કંપનીનું લીવરેજ તેના સાથીદારો કરતા નોંધપાત્ર રીતે અલગ હોય અથવા સાથીદારોનું લીવરેજ એકબીજાથી અલગ હોય, તો બીટાનો ઉપયોગ કરતા પહેલા લીવરેજની અસરને દૂર કરવી ઇચ્છનીય છે. આ કરવા માટે, તુલનાત્મક કંપનીઓ માટે અનલિવરેજ્ડ બીટાની ગણતરી કરવી જરૂરી છે.
અનલિવરેજ્ડ બીટા એ બીટા છે જે કંપની પાસે હશે જો તેની પાસે દેવું ન હોય. તે પછી તમારે નિર્ધારિત કરવાની જરૂર છે કે કંપનીનું મૂલ્ય તેના સાથીદારોની તુલનામાં અવિભાજ્ય ધોરણે ક્યાં છે. છેલ્લે, એક અથવા વધુ ધારેલા મૂડી માળખાના આધારે મૂલ્યાંકન કરતી કંપની માટે નવા લીવરેજ બીટાની ગણતરી કરવી જોઈએ. પરિણામ બજારમાંથી લેવામાં આવેલ બીટા હશે, જે કંપની માટે મૂલ્યવાન નાણાકીય લાભના સ્તર માટે ખાસ ગોઠવવામાં આવશે.
અનલિવરેજ્ડ બીટાની ગણતરી માટેનું ફોર્મ્યુલા (મૂડી માળખામાં 100% ઇક્વિટી ધારણ કરીને)
બુ = B l/l + (l - t) Wd/We
જ્યાં Вu એ અનલિવરેજ્ડ બીટા છે;
B l -- લીવર બીટા;
t -- કંપની માટે કર દર;
Wd -- મૂડી માળખામાં દેવાનો હિસ્સો;
અમે ઇક્વિટી મૂડીનો હિસ્સો છીએ.
કુલ બજાર વળતર સૂચક એ સરેરાશ બજાર વળતર સૂચક છે અને આંકડાકીય માહિતીના લાંબા ગાળાના વિશ્લેષણના આધારે નિષ્ણાતો દ્વારા ગણતરી કરવામાં આવે છે.
ડિસ્કાઉન્ટ રેટના સંચિત બાંધકામની પદ્ધતિ માટેનું સૂત્ર
E(R i) = R f + RP m + RP s + Rp u
જ્યાં E(R i) એ સિક્યોરિટી i પર વળતરનો અપેક્ષિત (બજાર દ્વારા જરૂરી) દર છે;
R f મૂલ્યાંકન તારીખ મુજબ જોખમ-મુક્ત સુરક્ષા પર વળતરનો દર છે;
RP m એ ઇક્વિટી જોખમ માટેનું કુલ "માર્કેટ" પ્રીમિયમ છે;
RP s - નાની કંપનીઓ માટે જોખમ પ્રીમિયમ;
Rp u એ ચોક્કસ કંપની માટે અવ્યવસ્થિત જોખમ માટેનું પ્રીમિયમ છે.
તમામ રોકાણ કરેલ મૂડીના રોકડ પ્રવાહ માટે, ઇક્વિટી અને ઉછીના ભંડોળ પર વળતરના ભારિત દરના સરવાળાની બરાબર ડિસ્કાઉન્ટ દર લાગુ કરવામાં આવે છે (ઉછીના ભંડોળ પર વળતરનો દર એ લોન પરનો બેંકનો વ્યાજ દર છે), જ્યાં વજન હોય છે. મૂડી માળખામાં ઉછીના લીધેલા અને ઇક્વિટી ફંડના શેર. આ ડિસ્કાઉન્ટ દરને મૂડીની ભારિત સરેરાશ કિંમત (WACC) કહેવામાં આવે છે.
મૂડીનો ભારાંકિત સરેરાશ ખર્ચ
WACC = k d (1 - t c) w d + k p w p + k s w s
જ્યાં k d એ ઉધાર લીધેલી મૂડી એકત્ર કરવાની કિંમત છે;
t c - કોર્પોરેટ આવકવેરા દર;
w d એ એન્ટરપ્રાઇઝના મૂડી માળખામાં ઉધાર લીધેલી મૂડીનો હિસ્સો છે;
k p - શેર મૂડી (પ્રિફર્ડ શેર) આકર્ષવાની કિંમત;
w p એ એન્ટરપ્રાઇઝના મૂડી માળખામાં પસંદગીના શેરનો હિસ્સો છે;
k s - આકર્ષિત શેર મૂડીની કિંમત (સામાન્ય શેર);
w s એ એન્ટરપ્રાઇઝના મૂડી માળખામાં સામાન્ય શેરનો હિસ્સો છે.
વૈચારિક રીતે, મૂડી માળખામાં માત્ર લાંબા ગાળાની જવાબદારીઓનો સમાવેશ કરવામાં આવે છે. જો કે, ઘણી નજીકની કંપનીઓ, ખાસ કરીને નાની કંપનીઓ, વાસ્તવમાં લાંબા ગાળાના દેવા તરીકે ઉપયોગ કરે છે જે તકનીકી રીતે ટૂંકા ગાળાના દેવું છે (વ્યાજથી બોજ). આ કિસ્સાઓમાં, વિશ્લેષકે નક્કી કરવું જોઈએ કે શું આવા દેવાને લાંબા ગાળાના તરીકે વર્ગીકૃત કરવું અને મૂલ્યાંકનના હેતુઓ માટે મૂડી માળખામાં તેનો સમાવેશ કરવો કે કેમ.
WACC માટે કેસોનો ઉપયોગ કરો. ઉદાહરણ તરીકે, કંપનીની ખરીદીની કલ્પના કરવામાં આવી છે, જે પછી ખરીદનાર ઇક્વિટી અને ડેટ કેપિટલના તમામ ધારકોને સંપૂર્ણ ચૂકવણી કરવાનો ઇરાદો ધરાવે છે અને કંપનીને તેના માટે અનુકૂળ હોય તે રીતે નવી રીતે સંપૂર્ણપણે પુનઃધિરાણ કરવાનો ઇરાદો ધરાવે છે. મહત્વનો મુદ્દો એ છે કે ડેટ અને ઇક્વિટીનું સંબંધિત વજન પુસ્તકીય મૂલ્યોને બદલે દરેક ઘટકના બજાર મૂલ્યો પર આધારિત હોવું જોઈએ.
જો કોઈ કંપની અથવા કંપનીમાં શેરનું મૂલ્ય “જેમ છે તેમ” હોય, એટલે કે. જો મૂડીનું માળખું યથાવત રહેવાનું ધારવામાં આવે, તો વર્તમાન મૂડી માળખામાં દેવાની રકમનો ઉપયોગ કરવો જોઈએ. જો કન્ટ્રોલિંગ ઇન્ટરેસ્ટનું મૂલ્ય વાજબી માર્કેટ કન્સ્ટ્રક્ટ સ્ટાન્ડર્ડ હેઠળ કરવામાં આવે છે, તો ઉદ્યોગની સરેરાશ મૂડી માળખું યોગ્ય છે કારણ કે નિયંત્રિત વ્યાજના ખરીદનારને મૂડી માળખું બદલવાની તક મળશે અને સૌથી વધુ સંભવિત પરિણામ ઉદ્યોગની સરેરાશની નજીક હશે. જો નિયંત્રક વ્યાજને રોકાણ મૂલ્યના ધોરણ પર મૂલ્ય આપવામાં આવે છે, તો ભવિષ્ય અથવા વર્તમાન માલિકની વાસ્તવિક અથવા ઇચ્છિત મૂડી રચનાનો ઉપયોગ થવો જોઈએ.
ડીસીએફ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરીને મિલકતના મૂલ્યની ગણતરી સૂત્રનો ઉપયોગ કરીને હાથ ધરવામાં આવે છે:
જ્યાં પીવી વર્તમાન મૂલ્ય છે;
સી - પીરિયડ ટીનો રોકડ પ્રવાહ;
તે સમયગાળા t ના રોકડ પ્રવાહ માટે ડિસ્કાઉન્ટ દર છે;
M - શેષ મૂલ્ય.
શેષ મૂલ્ય, અથવા રિવર્ઝન મૂલ્ય, ડિસ્કાઉન્ટેડ હોવું જોઈએ (છેલ્લા આગાહી વર્ષના પરિબળ દ્વારા) અને રોકડ પ્રવાહના વર્તમાન મૂલ્યોના સરવાળામાં ઉમેરવું જોઈએ.
આમ, મિલકતનું મૂલ્ય = અંદાજિત રોકડ પ્રવાહનું વર્તમાન મૂલ્ય + શેષ મૂલ્યનું વર્તમાન મૂલ્ય (રિવર્ઝન) બરાબર છે.
પ્રકરણ 3. સમસ્યાની ગણતરી માટે સંક્ષિપ્ત સૈદ્ધાંતિક માહિતી અને સૂત્રો
શેર એ ઇક્વિટી સિક્યોરિટી છે જે કંપનીની ઇક્વિટી મૂડીમાં તેના માલિકની ભાગીદારી દર્શાવે છે. શેરની બે શ્રેણીઓ છે: સામાન્ય અને પસંદીદા. એક સામાન્ય શેર ફ્લોટિંગ આવક મેળવવાનો અધિકાર આપે છે, એટલે કે. કંપનીની પ્રવૃત્તિઓના પરિણામોના આધારે આવક, તેમજ મેનેજમેન્ટમાં ભાગ લેવાનો અધિકાર (એક શેર - એક મત). પ્રિફર્ડ શેરના માલિકને, નિયમ પ્રમાણે, સામાન્ય શેરના માલિક પર ગેરંટીકૃત નિશ્ચિત ટકાવારીના રૂપમાં ડિવિડન્ડ મેળવવાનો તેમજ કંપનીના લિક્વિડેશન પછી અસ્કયામતોના સંતુલનમાં હિસ્સો મેળવવાનો પ્રેફરન્શિયલ અધિકાર છે. . બોન્ડ્સ સાથેની પરિસ્થિતિની જેમ જ, શેરનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે ઉપયોગમાં લેવાતી ઘણી માત્રાત્મક લાક્ષણિકતાઓ છે: આંતરિક, નજીવી, પુસ્તક મૂલ્ય, રૂપાંતર અને લિક્વિડેશન મૂલ્યો, તેમજ ઇશ્યૂ અને વિનિમય કિંમતો. બોન્ડની જેમ, સ્ટોકનું આંતરિક મૂલ્ય એક અંદાજ છે, ઉદાહરણ તરીકે, સૂત્રનો ઉપયોગ કરીને ગણતરી કરવામાં આવે છે.
Vt = ?t Ct /(1+r)t
સામાન્ય શેરની વાત કરીએ તો, તેનું મૂલ્યાંકન કરવાની વિવિધ પદ્ધતિઓ જાણીતી છે; તેમાંથી સૌથી સામાન્ય પદ્ધતિ તેમની ભાવિ આવકના અંદાજ પર આધારિત છે, એટલે કે. ઉપરોક્ત સૂત્રના ઉપયોગ પર. ડિવિડન્ડની અપેક્ષિત ગતિશીલતાના આધારે, સૂત્રની વિશિષ્ટ રજૂઆત બદલાય છે:
1. સતત ડિવિડન્ડ સાથેના વિકલ્પમાં, સૂત્ર લાગુ કરવામાં આવે છે
Vt = A/r (શૂન્ય વૃદ્ધિ મોડલ)
2. જો ડિવિડન્ડ સતત વૃદ્ધિ દરે વધે છે (સતત વૃદ્ધિ મોડલ). પછી ડિવિડન્ડની બેઝ વેલ્યુ (એટલે કે, છેલ્લું ડિવિડન્ડ ચૂકવેલ) D ની બરાબર રહેવા દો અને તે g ના વૃદ્ધિ દર સાથે વાર્ષિક ધોરણે વધે છે. આગાહીના સમયગાળાના પ્રથમ વર્ષના અંતે, D(1 + g) ની રકમમાં ડિવિડન્ડ ચૂકવવામાં આવશે, બીજા વર્ષના અંતે D(1+g) 2, વગેરે. પછી સૂત્ર
Vt = ? Ct /(1+r) t ફોર્મ ધરાવે છે: Vt = ?~ t=1 D(1+g) t /(1+r)t
વાસ્તવમાં, તેના સભ્યોમાં સતત સંબંધિત ફેરફાર સાથે પોસ્ટ-ન્યુમેરેન્ડો વાર્ષિકીનું વર્તમાન મૂલ્ય નક્કી કરવું જરૂરી છે.
Vt = D(1+g) /(r-g)
આ સૂત્રને ગોર્ડન મોડેલ પણ કહેવામાં આવે છે અને જ્યારે r>g. દેખીતી રીતે, સૂત્રનો અંશ સતત વૃદ્ધિના તબક્કાના પ્રથમ અપેક્ષિત ડિવિડન્ડનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે.
3. જ્યારે વિકાસના વિવિધ દરે ડિવિડન્ડ વધે છે તેવા શેરોનું મૂલ્યાંકન કરતી વખતે, ચલ વૃદ્ધિ મોડેલનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે. ઉપરોક્ત સૂત્ર મુજબ, સામાન્ય શેરની વર્તમાન કિંમત પેરામીટર જી માટે ખૂબ જ સંવેદનશીલ છે: તેમાં થોડો ફેરફાર પણ કિંમતને નોંધપાત્ર રીતે અસર કરી શકે છે. તેથી, ગણતરીમાં તેઓ કેટલીકવાર આગાહી અંતરાલને પેટા-અંતરોમાં વિભાજીત કરવાનો પ્રયાસ કરે છે, જેમાંથી દરેક તેના પોતાના વિકાસ દર દ્વારા વર્ગીકૃત થયેલ છે. તેથી, જો આપણે અનુક્રમે g અને q વૃદ્ધિ દર સાથે બે પેટા અંતરાલ પસંદ કરીએ, તો સૂત્ર ફોર્મ લે છે:
Vt = D 0 * ? n t=1 * (1+g) t /(1+r) t + D n * ? ~ t=n+1* (1+q) t /(1+r) t
જ્યાં D0 એ બેઝ પોઈન્ટ પર સમયસર ચૂકવવામાં આવેલ ડિવિડન્ડ છે; Dn --nth સમયગાળામાં ડિવિડન્ડની આગાહી; g -- પ્રથમ n સમયગાળામાં ડિવિડન્ડ વૃદ્ધિ દરની આગાહી; q -- અનુગામી સમયગાળામાં ડિવિડન્ડના વૃદ્ધિ દરની આગાહી.
બિન-સતત વૃદ્ધિના તબક્કાનો સમયગાળો n વર્ષનો રહેવા દો, આ સમયગાળા દરમિયાન વર્ષ દ્વારા ડિવિડન્ડ Ct, t = 1.2,... n; Cn+l - દર g સાથે સતત વૃદ્ધિના તબક્કાનું પ્રથમ અપેક્ષિત ડિવિડન્ડ; r એ વળતરનો સ્વીકાર્ય દર છે.
ઉપરોક્ત રેખાકૃતિ પરથી તે સ્પષ્ટ છે કે પ્રથમ n વર્ષોમાં વાર્ષિક ડિવિડન્ડના મૂલ્યમાં એક અવ્યવસ્થિત ફેરફારની આગાહી કરવામાં આવે છે, અને તે ક્ષણ (n+1) થી શરૂ કરીને, આ મૂલ્ય સમાનરૂપે વધશે, એટલે કે.
Cn+1=Cn(1+g); Cn+2=Cn+1(1+g)= Cn(1+g) 2 વગેરે.
આ કિસ્સામાં સૂત્ર
t = ?t * Ct /(1+r)t
ફોર્મમાં લખી શકાય છે
Vt = ? n t=1 * C t /(1+r) t + ? ~ t=n+1* C n (1+g) t - n /(1+r) t
ગોર્ડન સૂત્રના આધારે, અમે સમાનતાની જમણી બાજુએ બીજા શબ્દને પરિવર્તિત કરીએ છીએ
Vt = ? ~ t=n+1* С n (1+g) t - n /(1+r) t = 1/(1+r) n * ? ~ t=1* С n (1+g) t /(1+r) t = С n (1+g) /(r - g) * 1/(1+r) n
તેથી, આપણે સૂત્ર મેળવી શકીએ છીએ
આગામી ચાર વર્ષના દરેકના અંતે, કંપની આ રકમમાં ડિવિડન્ડ ચૂકવવાની અપેક્ષા રાખે છે: 1.5; 2.0; 2.5; $3.5 જો ભવિષ્યમાં ડિવિડન્ડ દર વર્ષે 5% વધવાની અપેક્ષા હોય અને વળતરનો આવશ્યક દર 19% હોય તો તમે આ કંપનીના શેર માટે કેટલી કિંમત ચૂકવવા તૈયાર છો.
ગોર્ડનના સૂત્રને રૂપાંતરિત કરવાના પરિણામે, અમે મેળવીએ છીએ:
Vt = ? n t=1 * Ct /(1+r) t + Cn(1+g)/r-g * 1/(1+r) n
જ્યાં n = 4, આ કિસ્સામાં
t - વર્ષોની સંખ્યા જે દરમિયાન તે મુજબ ડિવિડન્ડ ચૂકવવામાં આવે છે
Ct એ ડિવિડન્ડ છે જે કંપની દર વર્ષે ચૂકવવાની અપેક્ષા રાખે છે
Cn એ ડિવિડન્ડ છે જે કંપની છેલ્લા વર્ષ માટે ચૂકવવાની અપેક્ષા રાખે છે
r - વળતરનો આવશ્યક દર
જી - ઓપરેશનની નફાકારકતા, આ કિસ્સામાં 5% દ્વારા
Vt = (1.5/1 + 0.19) + (2.0/(1 + 0.19)2) + (2.5/(1 + 0.19)3) + (3.5/(1 + 0.19)4) + (3.5(1+ 0.05) /0.19 - 0.05) * (1/(1 + 0.19)4) = $18.98. આમ, કાર્યક્ષમ બજારમાં, પેઢીના શેરનું મૂલ્યાંકન સમયે આશરે $18.98 પર ટ્રેડિંગ થવું જોઈએ.
નિષ્કર્ષ
આવક પદ્ધતિનો ફાયદો એ છે કે તે ચોક્કસ સમયગાળા દરમિયાન મિલકતની માલિકીના તમામ લાભો દર્શાવે છે. નુકસાન એ છે કે આ લાભોની ખાતરી આપવામાં આવતી નથી. ભાવિ ફેરફારો ઉચ્ચ સંભાવના સાથે નક્કી કરી શકાય છે, પરંતુ ખાતરી આપી શકાતી નથી. રિયલ એસ્ટેટ માટે ઉપજની પદ્ધતિ વધુ પ્રાધાન્યક્ષમ છે કે જે વેચાણકર્તાઓ અને ખરીદદારો વ્યાવસાયિક મિલકતો તરીકે લક્ષ્યાંકિત કરે છે.
આ પેપરમાં, આવકના અભિગમને રજૂ કરતી બે પદ્ધતિઓ જાહેર કરવામાં આવી હતી:
એક રોકાણમાં મળેલી ચોખ્ખી મૂડીરોકાણની આવક, સામાન્ય રીતે મૂલ્યાંકન પછી પ્રથમ, એકંદર મૂડીકરણ દરનો ઉપયોગ કરીને તેના વર્તમાન મૂલ્યમાં સમાયોજિત કરવા પર આધારિત સીધી કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિ.
ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિમાં ડિસ્કાઉન્ટ પરિબળોનો ઉપયોગ કરીને ઘણા વર્ષોમાં આપેલ ઑબ્જેક્ટમાં રોકાણોમાંથી પ્રાપ્ત ભાવિ ચોખ્ખી આવકને ડિસ્કાઉન્ટ કરવાનો સમાવેશ થાય છે.
ડાયરેક્ટ કેપિટલાઈઝેશન પદ્ધતિના ફાયદા: આ પદ્ધતિ બજારની સ્થિતિને સીધી પ્રતિબિંબિત કરે છે, કારણ કે તેની એપ્લિકેશનનું વિશ્લેષણ, આવક અને મૂલ્યના ગુણોત્તરના દૃષ્ટિકોણથી, નિયમ પ્રમાણે, મોટી સંખ્યામાં રિયલ એસ્ટેટ વ્યવહારો અને મૂડીકૃત આવકની ગણતરી કરતી વખતે પણ. , એક અનુમાનિત આવક નિવેદન તૈયાર કરવામાં આવ્યું છે, જેનું નિર્માણ મુખ્ય સિદ્ધાંત રિયલ એસ્ટેટ શોષણના બજાર સ્તર વિશેની ધારણા છે.
ડાયરેક્ટ કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિની મુખ્ય સમસ્યાઓ:
1. જ્યારે મિલકતને નોંધપાત્ર પુનર્નિર્માણની જરૂર હોય અથવા અધૂરા બાંધકામની સ્થિતિમાં હોય ત્યારે પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરવાની ભલામણ કરવામાં આવતી નથી, એટલે કે. નજીકના ભવિષ્યમાં સ્થિર આવકના સ્તરે પહોંચવું શક્ય નથી.
2. રશિયન પરિસ્થિતિઓમાં, મૂલ્યાંકનકર્તા દ્વારા સામનો કરવામાં આવતી મુખ્ય સમસ્યા એ રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટની "માહિતી અસ્પષ્ટતા" છે, મુખ્યત્વે વાસ્તવિક વેચાણ વ્યવહારો અને સંચાલન ખર્ચ પરની માહિતીનો અભાવ, દરેક બજારમાં લોડ ફેક્ટર પર આંકડાકીય માહિતીનો અભાવ. વિવિધ પ્રદેશોમાં સેગમેન્ટ. પરિણામે, NRR અને કેપિટલાઇઝેશન રેટની ગણતરી કરવી એક જટિલ કાર્ય બની જાય છે.
રિયલ એસ્ટેટનું મૂલ્યાંકન કરતી વખતે ડિસ્કાઉન્ટેડ કેશ ફ્લો પદ્ધતિ સીધી કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિ કરતાં ફાયદા ધરાવે છે, કારણ કે તમને રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટના વિકાસમાં વલણોને ધ્યાનમાં લેવાની મંજૂરી આપે છે. ઉપરાંત, પ્રસ્તુત પદ્ધતિનો ઉપયોગ અધૂરા બાંધકામ, જમીનના પ્લોટ અને રોકાણના પ્રોજેક્ટના મૂલ્યના મૂલ્યાંકનમાં થાય છે.
જો મૂડીકરણ દર વળતરના દર કરતાં વધી જાય, એટલે કે. ઑબ્જેક્ટનું મૂલ્ય અને/અથવા આવક માલિકીના સમયગાળા દરમિયાન ઘટે છે, મૂડીકરણ ગુણોત્તરમાં મૂડીની મુખ્ય રકમના વળતરને ધ્યાનમાં લેવું જરૂરી બને છે. રોકાણ કરેલી મૂડીને પુનઃપ્રાપ્ત કરવાની 3 રીતો છે: રિંગ પદ્ધતિ, ઇનવુડ પદ્ધતિ અને હોસ્કોલ્ડ પદ્ધતિ.
રિંગનું મોડેલ ધારે છે કે આવકનો પ્રવાહ વાર્ષિક ધોરણે ઘટશે. સતત વધતા ભાડાના દરોના સંદર્ભમાં આવી ધારણા ખૂબ જ શંકાસ્પદ લાગે છે. તેથી, આ મોડેલનો વ્યવહારીક ઉપયોગ થતો નથી. હોસ્કોલ્ડની પદ્ધતિને રિયલ એસ્ટેટ વેલ્યુએશનમાં પણ વ્યાપક ઉપયોગ મળ્યો નથી, કારણ કે તે એવી પરિસ્થિતિનો ઉલ્લેખ કરે છે કે જ્યાં ભાડામાંથી મળેલા નાણાં વર્ષો સુધી ડિપોઝિટ પર અથવા અન્ય જોખમ-મુક્ત અને તે મુજબ, ઓછી આવકવાળા સાધનોમાં એકઠા કરવામાં આવે છે, જે સામાન્ય નથી. અસરકારક માલિકની વ્યૂહરચના માટે. ઇનવુડ મોડેલ વ્યાપક બન્યું છે, જે દેખીતી રીતે, આધુનિક બજારની વાસ્તવિકતાઓને મોટાભાગે પ્રતિબિંબિત કરે છે.
યાદીસાહિત્ય
1. ડી.વી. વિનોગ્રાડોવ. રિયલ એસ્ટેટનું અર્થશાસ્ત્ર: પાઠ્યપુસ્તક - વ્લાદિમ. રાજ્ય યુનિવર્સિટી; - વ્લાદિમીર, 2007. - 136 પૃ.
2. રિયલ એસ્ટેટ મૂલ્યાંકન: યુનિવર્સિટીઓ / એડ માટે પાઠ્યપુસ્તક. એ.જી. ગ્ર્યાઝનોવા, એમ.એ. ફેડોટોવા.- 2જી આવૃત્તિ., સુધારેલ. અને વધારાના - એમ.: ફાઇનાન્સ એન્ડ સ્ટેટિસ્ટિક્સ, 2008.- 560 પૃષ્ઠ: ઇલ.
3. રિયલ એસ્ટેટ મૂલ્યાંકન: યુનિવર્સિટીઓ / એડ માટે પાઠ્યપુસ્તક. પ્રો. વી.એ. શવંદરા. - એમ.: એકતા - દાના, 2005. - 303 પૃષ્ઠ.
4. Sysoev O.E. ખર્ચ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરીને ઇમારતો અને બંધારણોનું તકનીકી અને આર્થિક મૂલ્યાંકન: પાઠયપુસ્તક. - એમ.: એસોસિયેશન ઓફ કન્સ્ટ્રક્શન યુનિવર્સિટીઝનું પબ્લિશિંગ હાઉસ, 2004. - 120 પૃષ્ઠ.
5. અર્થશાસ્ત્ર અને રિયલ એસ્ટેટ મેનેજમેન્ટ: યુનિવર્સિટીઓ / એડ માટે પાઠ્યપુસ્તક. સંપાદન પી.જી. ગ્રેબોવોઈ. સ્મોલેન્સ્ક: પબ્લિશિંગ હાઉસ "સ્મોલિન પ્લસ", એમ.: પબ્લિશિંગ હાઉસ "એએસવી", 1999.
6. મિલકત વ્યવસ્થાપનની આર્થિક પદ્ધતિઓ: પાઠ્યપુસ્તક / V.Ya. મિશેન્કો, એન.આઈ. ટ્રુખીના, ઓ.કે. મેશેર્યાકોવા; વોરોનેઝ. રાજ્ય કમાન.-બિલ્ડ. યુનિવ. - વોરોનેઝ, 2003. - 114 પી.
Allbest.ur પર પોસ્ટ કર્યું
સમાન દસ્તાવેજો
રોકડ પ્રવાહ ડિસ્કાઉન્ટ પદ્ધતિમાં ડિસ્કાઉન્ટ રેટનો ખ્યાલ અને અર્થ. આવકના અભિગમના માળખામાં ડિસ્કાઉન્ટ રેટનું નિર્ધારણ, ગણતરી અને અરજી. મૂડીકરણ દરની વિભાવના, આવકના મૂડીકરણ પદ્ધતિમાં તેની એપ્લિકેશનની સુવિધાઓ.
કોર્સ વર્ક, 02/28/2010 ઉમેર્યું
રિયલ એસ્ટેટ મૂલ્યાંકન માટે આવક અભિગમના સિદ્ધાંતો, ફાયદા અને ગેરફાયદા. કેપિટલાઇઝેશન થિયરી અને કેપિટલાઇઝેશન રેશિયો, કેપિટલાઇઝેશન રેટની ગણતરી માટેની પદ્ધતિઓ. શેષ તકનીકનો ઉપયોગ કરીને અંદાજ. ડિસ્કાઉન્ટ દરની ગણતરી માટેની પદ્ધતિઓ.
અમૂર્ત, 03/17/2010 ઉમેર્યું
રિયલ એસ્ટેટ વેલ્યુએશનમાં આવકના અભિગમનો ઉપયોગ કરવાની સુવિધાઓ. ડાયરેક્ટ કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિના સિદ્ધાંતો. રિયલ એસ્ટેટના ઉપયોગથી ચોખ્ખી આવક નક્કી કરવાના તબક્કા. મૂડીકરણ દરની ગણતરી કરવા માટેની પદ્ધતિઓ, રિયલ એસ્ટેટના મૂલ્યની ગણતરી.
કોર્સ વર્ક, 05/10/2010 ઉમેર્યું
આવકના અભિગમના પરિપ્રેક્ષ્યમાં રિયલ એસ્ટેટ મૂલ્યાંકનની મુખ્ય પદ્ધતિઓની વિચારણા - નફાના મૂડીકરણની પદ્ધતિ અને રોકડ પ્રવાહને ડિસ્કાઉન્ટ કરવાની પદ્ધતિ. આગાહીના સમયગાળા દરમિયાન સુવિધાના સંચાલન દરમિયાન આવક અને ખર્ચની રકમની આગાહી કરવી.
કોર્સ વર્ક, 06/09/2011 ઉમેર્યું
આવકનો અભિગમ એ મૂલ્યાંકન ઑબ્જેક્ટના મૂલ્યનો અંદાજ કાઢવા માટેની પદ્ધતિઓનો સમૂહ છે, જેમાંથી અપેક્ષિત આવક નક્કી કરવા પર આધારિત છે. ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરીને એન્ટરપ્રાઇઝનું મૂલ્યાંકન કરવાના મુખ્ય તબક્કા, તેના ગેરફાયદા. નફો મૂડીકરણ પદ્ધતિનો સાર.
કોર્સ વર્ક, 04/13/2010 ઉમેર્યું
સાર અને આર્થિક સામગ્રી, એન્ટરપ્રાઇઝના નફાને મૂડી બનાવવાની પદ્ધતિના ઉપયોગની સુવિધાઓ, તેના અમલીકરણના મુખ્ય તબક્કા અને પગલાં, શક્તિ અને નબળાઇઓનું મૂલ્યાંકન. મૂડીકરણ દરની ગણતરી કરવાની પ્રક્રિયા અને અનુરૂપ ગણતરીઓ હાથ ધરવાના તબક્કાઓ.
ટેસ્ટ, 11/27/2009 ઉમેર્યું
એન્ટરપ્રાઇઝનું બજાર મૂલ્ય નક્કી કરતી વખતે આવકનો અભિગમ લાગુ કરવાની સુવિધાઓ. આવકના અભિગમ અને તેમની સામગ્રી અંતર્ગત સિદ્ધાંતો. એન્ટરપ્રાઇઝ મૂલ્યની ગણતરીના તબક્કાઓ. વિશ્લેષણ અને ખર્ચની આગાહી. ડિસ્કાઉન્ટ રેટ નક્કી કરી રહ્યા છીએ.
પ્રસ્તુતિ, 04/14/2016 ઉમેર્યું
રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટની વિશેષતાઓ. રિયલ એસ્ટેટ મૂલ્યાંકનનો ખ્યાલ, સિદ્ધાંતો અને હેતુઓ. કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ ઑબ્જેક્ટ તરીકે હોટલનું મૂલ્યાંકન કરવા માટેની તકનીક, આવકની પદ્ધતિઓ અને ધોરણ-આવકનો અભિગમ. આવક મૂડીકરણ પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરીને હોટેલ મૂલ્યાંકનની પ્રક્રિયા.
કોર્સ વર્ક, 02/07/2010 ઉમેર્યું
ભાવિ આવકના વર્તમાન મૂલ્યને નિર્ધારિત કરવાના આધારે વ્યવસાય મૂલ્યાંકન માટે આવક અભિગમની પદ્ધતિઓ. વિશ્લેષણ, ખર્ચ અને રોકાણોની આગાહી. રશિયન ફેડરેશનમાં વાહનોના મૂલ્યાંકન માટે આવકના અભિગમનો વિકાસ. આવકના અભિગમના ફાયદા અને ગેરફાયદા.
કોર્સ વર્ક, 05/06/2015 ઉમેર્યું
આવક મૂડીકરણ પદ્ધતિ, તેના ફાયદા, ગેરફાયદા, મુખ્ય સમસ્યાઓ, એપ્લિકેશનની શરતો. રિયલ એસ્ટેટ મૂલ્યાંકનના તબક્કાઓ. ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિની ગણતરી માટે અલ્ગોરિધમ. રીંગ, ઇનવુડ અને હોસ્કોલ્ડ પદ્ધતિઓનો ઉપયોગ કરીને રોકાણ કરેલ મૂડીની પુનઃપ્રાપ્તિ.
આવકનો અભિગમ
રિયલ એસ્ટેટ મૂલ્યાંકન માટે આવકનો અભિગમ આ મિલકતની માલિકી (ઉપયોગ) માંથી અપેક્ષિત આવકની ગણતરીના આધારે મિલકતની કિંમત નક્કી કરવા પર આધારિત છે. આ સૂચક ખૂબ જ મહત્વપૂર્ણ છે કારણ કે તે તમને ભવિષ્યમાં ઑબ્જેક્ટની કિંમતની આગાહી કરવાની મંજૂરી આપે છે.
આજે વેલ્યુએશન પ્રેક્ટિસમાં રિયલ એસ્ટેટ વેલ્યુએશનની સૌથી વધુ ઉપયોગમાં લેવાતી પદ્ધતિઓમાંથી એક આવકનો અભિગમ છે.
આધુનિક અર્થશાસ્ત્રી એ.વી. વિશ્નેવેત્સ્કી અનુસાર, આ અભિગમને "સીમાંત" પણ કહેવામાં આવે છે (અંગ્રેજી શબ્દ "માર્જિન" માંથી, ઘણીવાર "નફા" ની વિભાવનાના એનાલોગ તરીકે રશિયામાં વપરાય છે). રાજ્યમાં આર્થિક વૃદ્ધિના સમયગાળા દરમિયાન સીમાંત અભિગમની લાગુતા સ્પષ્ટપણે વ્યક્ત કરવામાં આવે છે. આવકનો અભિગમ એ "ડ્યુ ડિલિજન્સ" પ્રક્રિયાનો અભિન્ન ભાગ છે.
આવકની પદ્ધતિ મુખ્યત્વે ડિસ્કાઉન્ટેડ આવકના પ્રવાહની ગણતરી કરીને (આ ઑબ્જેક્ટની માલિકી અથવા ઉપયોગથી) રિયલ એસ્ટેટની કિંમત નક્કી કરવા પર આધારિત છે. આ પદ્ધતિ અપેક્ષાના સિદ્ધાંત પર આધારિત છે - આવકના વર્તમાન મૂલ્ય અને આ મિલકતની માલિકીથી ભવિષ્યમાં પ્રાપ્ત થઈ શકે તેવા અન્ય લાભો સ્થાપિત કરવા. તે તાર્કિક છે કે મિલકતનો માલિક તેની મિલકતનો શોષણ કરવાનું ચાલુ રાખીને પ્રાપ્ત કરી શકે તે રકમ કરતાં ઓછી રકમ માટે તેની મિલકત છોડશે નહીં, અને ખરીદનાર આ મિલકતનો વાણિજ્યિક હેતુઓ માટે અનુગામી ઉપયોગ કરતાં વધુ રકમ ચૂકવશે નહીં. તેને લાવશે. આમ, મિલકતની કિંમત પક્ષકારો વચ્ચેના કરાર દ્વારા ભાવિ આવકના મૂલ્યના આધારે નક્કી કરવામાં આવે છે.
આવકના અભિગમનો ઉપયોગ કરીને ગણતરી કરતી વખતે, નીચેની પદ્ધતિઓનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે: આવકનું મૂડીકરણ અને રોકડ પ્રવાહની છૂટ. આ પદ્ધતિમાં આ તકનીકો મુખ્ય છે.
1) ડાયરેક્ટ કેપિટલાઈઝેશન પદ્ધતિની ટેક્નોલોજી અનુસાર, મૂલ્ય કરવેરા પહેલાં ચોખ્ખી ઓપરેટિંગ આવક અને મૂડીકરણ દરના ગુણોત્તર દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે. મૂડીકરણ દર બેઝ રેટના આધારે મૂલ્યાંકનકર્તા દ્વારા જોખમો માટે એડજસ્ટ કરીને નક્કી કરવામાં આવે છે.
2) જ્યારે રોકડ પ્રવાહ અસમાન (અસ્થિર આવક) હોય અથવા વિવિધ કેપિટલાઇઝેશન રેશિયોનો ઉપયોગ કરતી વખતે ડિસ્કાઉન્ટેડ કેશ ફ્લો પદ્ધતિનો ઉપયોગ થાય છે. પદ્ધતિ અનુસાર, ઑબ્જેક્ટની કિંમત પ્રોજેક્ટ માટે ડિસ્કાઉન્ટેડ આવકના સરવાળા તરીકે નક્કી કરવામાં આવે છે. આ કરવા માટે, પસંદ કરેલ સમયગાળા માટે ખર્ચ અને રોકાણોની આગાહી સાથે રોકડ પ્રવાહનું મોડેલ નક્કી કરવું જરૂરી છે. ડિસ્કાઉન્ટ રેટ કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિની જેમ સમાન પરિમાણોને ધ્યાનમાં લઈને નક્કી કરવામાં આવે છે.
પદ્ધતિનો સાર એ છે કે આવકનો અભિગમ ભવિષ્યના રોકડ પ્રવાહના વર્તમાન મૂલ્ય તરીકે રિયલ એસ્ટેટના મૂલ્યનો અંદાજ કાઢે છે. વધુમાં, આ અભિગમ મૂલ્યાંકન કરવામાં આવી રહેલી મિલકત માટેના જોખમનું સ્તર તેમજ મૂલ્યાંકન કરવામાં આવી રહેલી મિલકત તેની સેવા જીવન દરમિયાન લાવી શકે તેવી આવકની ગુણવત્તા અને માત્રાને પ્રતિબિંબિત કરે છે. આવકના અભિગમનો મુખ્ય ફાયદો એ છે કે તે તમને ભાવિ રોકાણના જોખમોને ધ્યાનમાં લેવાની મંજૂરી આપે છે.
પદ્ધતિનો ગેરલાભ એ છે કે ભાવિ આવક - ભાડામાંથી આવકનું અનુમાનિત મૂલ્ય અને મિલકતના ભાવિ પુનર્વેચાણની રકમ - મૂલ્યાંકનકર્તા દ્વારા સંખ્યાબંધ પરિબળોનું વિશ્લેષણ કરીને નક્કી કરવામાં આવે છે, અને તેથી તેમાં ચોક્કસ ભૂલ હોઈ શકે છે, કારણ કે તે છે. લાંબા ગાળા માટે રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટની સ્થિતિને સંપૂર્ણપણે સચોટ રીતે નિર્ધારિત કરવું અશક્ય છે.
હાઉસિંગ સાથે વ્યવહારો હાથ ધરતી વખતે, સૌ પ્રથમ તેનું મૂલ્યાંકન કરવું જરૂરી છે. રિયલ એસ્ટેટ મૂલ્યાંકન માટે વિવિધ અભિગમોનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે: આવક, તુલનાત્મક, ખર્ચ. રિયલ એસ્ટેટ મૂલ્યાંકન માટે આવકનો અભિગમ આપણા દેશમાં લોકપ્રિય થયો છે. આ અભિગમનો સાર શું છે? ચોરસ મીટરનું મૂલ્યાંકન કરતી વખતે કયા કિસ્સાઓમાં આ અભિગમનો ઉપયોગ કરવાની સલાહ આપવામાં આવે છે? આવકના અભિગમની કઈ પદ્ધતિઓ અસ્તિત્વમાં છે અને તેમાંથી દરેકનો ઉપયોગ કઈ શરતો હેઠળ થાય છે? અંદાજિત ક્ષેત્રે આ અભિગમ છોડી દેવાનો ક્યારે અર્થ થાય છે?
રિયલ એસ્ટેટ વેલ્યુએશનની કઈ પદ્ધતિઓ છે?
29 જુલાઇ, 1998 ના ફેડરલ લો નંબર 135 "રશિયન ફેડરેશનમાં મૂલ્યાંકન પ્રવૃત્તિઓ પર" આવા અભિગમોને હાઇલાઇટ કરે છે જેમ કે:
- તુલનાત્મક- એનાલોગ સાથે હાઉસિંગની સરખામણી કરવાના હેતુથી પગલાંનો સમૂહ જેના માટે કિંમતની માહિતી ઉપલબ્ધ છે.
- ખર્ચાળ- વસ્તુઓને પુનઃસ્થાપિત કરવા અથવા બદલવાની ઘટનામાં જરૂરી ખર્ચને નિર્ધારિત કરવાના હેતુથી પદ્ધતિઓ, ઘસારાને ધ્યાનમાં લઈને. એવું માનવામાં આવે છે કે ખરીદનાર સમાન ઑબ્જેક્ટની રચના કરતાં સમાપ્ત મિલકત માટે વધુ ચૂકવણી કરશે નહીં.
- નફાકારક- માત્ર ચોરસ મીટરની કિંમતની જ નહીં, પણ તેનાથી અપેક્ષિત આવક (ઉદાહરણ તરીકે, ભાડાની આવક) પર પણ આધારિત છે.
આવકનો અભિગમ શું છે?
આ પદ્ધતિનો ઉપયોગ નીચેના સિદ્ધાંત પર આધારિત છે: જે ક્ષેત્રમાં નાણાંનું રોકાણ કરવામાં આવે છે તેની કિંમત વર્તમાનમાં ઑબ્જેક્ટની ગુણવત્તા અને ભવિષ્યમાં નફાની રકમને અનુરૂપ હોવી જોઈએ.
અભિગમનો ફાયદો એ છે કે તે રોકાણકારને આવકના સ્ત્રોત તરીકે મિલકતનું શ્રેષ્ઠ મૂલ્યાંકન કરવાની મંજૂરી આપે છે. ભવિષ્યમાં નફો પેદા કરવાની ક્ષેત્રની ક્ષમતાને આ વિસ્તારનું મૂલ્ય નક્કી કરતા મુખ્ય પરિબળ તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. ગેરલાભ એ છે કે આગાહીની માહિતીને આધાર તરીકે લેવામાં આવે છે.
આવકનો અભિગમ ડેટાને પ્રતિબિંબિત કરે છે જેમ કે:
- નફાની ગુણવત્તા અને જથ્થો કે જે રિયલ એસ્ટેટ સમયગાળા દરમિયાન પેદા કરવામાં સક્ષમ છે.
- જોખમો જે સુવિધા માટે અને પ્રદેશ બંને માટે લાક્ષણિક છે.
આવક અભિગમ પદ્ધતિઓ
જેવી પદ્ધતિઓ છે:
- આવકનું મૂડીકરણ.
- લિંક્ડ રોકાણ પદ્ધતિ.
- ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિ.
આવક મૂડીકરણ પદ્ધતિ કેવી રીતે કાર્ય કરે છે?
આ પદ્ધતિ ભવિષ્યમાં નફો અને વર્તમાનમાં રિયલ એસ્ટેટના મૂલ્ય વચ્ચેના સંબંધની ગણતરી કરે છે.
અભિગમ સૂત્ર આના જેવો દેખાય છે:
C = BH/K, ક્યાં
- સાથે- ચોરસ મીટરની કિંમત,
- BH- તેના શુદ્ધ સ્વરૂપમાં ચોક્કસ સમયગાળા માટે ઑબ્જેક્ટમાંથી અપેક્ષિત નફો,
- પ્રતિ- મૂડીકરણ દર (ગુણાંક).
આ શરતોનો અર્થ મિલકતની કિંમત અને તેનાથી ઉપલબ્ધ આવકનો ગુણોત્તર છે.
ડાયરેક્ટ કેપિટલાઈઝેશન પદ્ધતિ એ એક એવી પદ્ધતિ છે જેમાં સ્થિર સ્વરૂપમાં સ્થાવર મિલકત અને આવકનો ઉપયોગ કરવાની શરતો યથાવત રહે છે, અને પ્રારંભિક તબક્કે રોકાણની જરૂર નથી, અને મૂડી પર નફો અને વળતર પણ ધ્યાનમાં લેવામાં આવે છે.
ડાયરેક્ટ કેપિટલાઇઝેશન સાથે, જ્યારે રિપોર્ટિંગ અવધિ સમાપ્ત થાય છે ત્યારે વિસ્તારના સંભવિત પુનર્વેચાણને ધ્યાનમાં લીધા વિના ચોક્કસ સમયગાળા માટે મૂલ્ય રચાય છે.
જ્યારે ડાયરેક્ટ કેપિટલાઇઝેશનનો ઉપયોગ થાય છે:
- નાણાકીય પ્રવાહ શૂન્યથી ઉપર છે અને લાંબા સમય સુધી સ્થિર રહે છે.
- સમયાંતરે નફામાં થોડો વધારો થાય.
જો પદ્ધતિ લાગુ પડતી નથી:
- અસ્થિર નફો છે.
- જે બિલ્ડિંગમાં સુવિધા આવેલી છે તેનું બાંધકામ પૂર્ણ થયું નથી અથવા વિસ્તાર પુનઃસ્થાપનના તબક્કે છે.
ગણતરીના તબક્કા:
- અપેક્ષિત નફાની ગણતરી. ગણતરી કરતી વખતે, 12 મહિના અથવા વર્ષ માટે સરેરાશ લેવામાં આવે છે. રિયલ એસ્ટેટના સૌથી કાર્યક્ષમ ઉપયોગ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવામાં આવે છે.
- કેપિટલાઇઝેશન રેશિયોની ગણતરી કરવામાં આવે છે.
- વિસ્તારની કુલ કિંમત નક્કી કરવામાં આવે છે.
ડિસ્કાઉન્ટેડ કેશ ફ્લો મેથડ (DCF)
આ પદ્ધતિ સાથે, કિંમતની ગણતરી છેલ્લા કેટલાક વર્ષોની સમાન સમયગાળામાં કરવામાં આવે છે, અને રિયલ એસ્ટેટની કિંમત નક્કી કરતી વખતે, મિલકતના સંભવિત પુનર્વેચાણમાંથી આવકને ધ્યાનમાં લેવામાં આવે છે. પદ્ધતિનો ફાયદો એ છે કે જ્યારે નાણાકીય પ્રવાહ અસ્થિર હોય ત્યારે ઑબ્જેક્ટનું મૂલ્યાંકન કરવાની ક્ષમતા.
DCF નીચેના સંજોગોમાં લાગુ થાય છે:
- ભવિષ્યમાં રિયલ એસ્ટેટમાંથી આવકની રકમની ગણતરી કરવા માટે પૂરતી માહિતીની ઉપલબ્ધતા.
- એવું માનવા માટેનું કારણ છે કે વર્તમાન અને ભવિષ્યમાં નાણાકીય પ્રવાહો અલગ હશે (વધારા કે ઘટાડાની દ્રષ્ટિએ).
- મિલકત એક વ્યાવસાયિક મિલકત છે, જે તેની વૈવિધ્યતા અને વિશાળ વિસ્તાર દ્વારા વર્ગીકૃત થયેલ છે.
- નફો અને ખર્ચ મોસમી છે.
- મિલકત એવી ઇમારતમાં સ્થિત છે જે નિર્માણાધીન છે અથવા હમણાં જ પુનઃબીલ્ડ કરવામાં આવી છે અને કમિશનિંગની રાહ જોઈ રહી છે.
DCF માટે ગણતરી નીચેના અલ્ગોરિધમ મુજબ હાથ ધરવામાં આવે છે:
- ઉપલબ્ધ ડેટાના આધારે, આગાહીનો સમયગાળો લેવામાં આવે છે. રશિયામાં તે 35 વર્ષ છે.
- આપેલ સમયગાળા માટે નફાની રકમની આગાહી કરવામાં આવે છે.
- નફાનો પ્રવાહ બંધ થયા પછી વિસ્તારની શેષ કિંમતના કુલ મૂલ્યની ગણતરી કરવામાં આવે છે.
- નાણાકીય પ્રવાહની ગણતરી કરવા માટે ડિસ્કાઉન્ટ રેટ નક્કી કરવો કે જે સમય જતાં પ્રાપ્ત થશે અથવા ચૂકવવામાં આવશે. આ રીતે જોખમ-થી-પુરસ્કારના ગુણોત્તરનો અંદાજ લગાવવો શક્ય છે.
- રિયલ એસ્ટેટના ભાવની ગણતરી.
કેટલાક કિસ્સાઓમાં, રિયલ એસ્ટેટ વ્યવહારો દરમિયાન તે જરૂરી છે. જ્યારે તમારે નોટરીનો સંપર્ક કરવો જોઈએ ત્યારે અમે એક અલગ લેખમાં વર્ણન કર્યું છે.
એપાર્ટમેન્ટ ખરીદતી વખતે કયા દસ્તાવેજો તપાસવાની જરૂર છે તે વિશેની માહિતી. ટ્રાન્ઝેક્શનની કાયદેસરતાને પડકારવાના સંબંધમાં ભવિષ્યમાં કોર્ટમાં સમાપ્ત ન થાય તે માટે ચેક કરવું આવશ્યક છે.
આવકના અભિગમનો ત્યાગ કરવો
જ્યારે રોકાણનું લક્ષ્ય હોય ત્યારે આવકની પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરવામાં આવતો હોવાથી, વ્યક્તિગત હેતુઓ માટે રહેણાંક રિયલ એસ્ટેટ ખરીદતી વખતે, આ પદ્ધતિ અયોગ્ય છે. આ કિસ્સામાં, તુલનાત્મક અથવા ખર્ચ પદ્ધતિઓ અથવા તેના સંયોજનનો ઉપયોગ કરવાની મંજૂરી છે.
એવા સંજોગો છે જ્યારે મૂલ્યાંકનકર્તા આવકની પદ્ધતિને નકારે છે કારણ કે દસ્તાવેજોના અભાવે જેના આધારે ગણતરીઓ કરી શકાય છે. જરૂરી દસ્તાવેજો વિના, મૂલ્યાંકન અલ્ગોરિધમનું ઉલ્લંઘન થાય છે, જે વ્યવહારની નફાકારકતાની ખોટી સમજણનું કારણ બને છે.
એક નિષ્ણાત આ વિડિઓમાં રિયલ એસ્ટેટ મૂલ્યાંકન માટે આવકના અભિગમ વિશે વાત કરે છે:
જો બિન-વાણિજ્યિક રિયલ એસ્ટેટ ખરીદવામાં આવી હોય અને ખરીદીનો હેતુ રોકાણનો હોય તો આવકનો અભિગમ લાગુ કરવામાં અર્થપૂર્ણ છે. આવકના અભિગમની ઘણી પદ્ધતિઓ છે; એક અથવા બીજાનો ઉપયોગ કરવાની વ્યાજબીતાનું મૂલ્યાંકન નિષ્ણાત દ્વારા કરી શકાય છે, જે ઑબ્જેક્ટની લાક્ષણિકતાઓ અને ચોરસ મીટર હસ્તગત કરવાના હેતુ પર આધારિત છે.
અમારા વકીલ તમને મફતમાં સલાહ આપશે.
વિષય 7. રિયલ એસ્ટેટ મૂલ્યાંકનની આવક પદ્ધતિ.
1. આવક પદ્ધતિનું માળખું.
2. આવક પદ્ધતિના મૂળભૂત સિદ્ધાંતો.
3. કેપિટલાઇઝેશન રેટ, ડિસ્કાઉન્ટિંગ રેટ.
4. ભાડાની ચૂકવણીની શરતો.
5. પુનઃરચિત આવક અને ખર્ચ નિવેદન.
6. ડાયરેક્ટ કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિ.
7. શેષ તકનીકનો ઉપયોગ કરીને અંદાજ.
8. કેપિટલાઇઝેશનની બીજી પદ્ધતિ.
રિયલ એસ્ટેટ મૂલ્યાંકનની આવક પદ્ધતિ આવક રિયલ એસ્ટેટના સામાન્ય ખરીદનારની પ્રેરણાને પ્રતિબિંબિત કરે છે: જરૂરી લાક્ષણિકતાઓ સાથે અપેક્ષિત ભાવિ આવક. રોકાણના કદ અને ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ઑબ્જેક્ટના વ્યાપારી ઉપયોગથી થતા લાભો વચ્ચે સીધો સંબંધ છે તે જોતાં, રિયલ એસ્ટેટનું મૂલ્ય તેમાંથી પેદા થતી આવક મેળવવાના અધિકારોના મૂલ્ય તરીકે વ્યાખ્યાયિત કરવામાં આવે છે. આ મૂલ્ય (બજાર, રોકાણ) એ મૂલ્યની સંપત્તિ દ્વારા પેદા થતી ભાવિ આવકના વર્તમાન મૂલ્ય તરીકે વ્યાખ્યાયિત કરવામાં આવે છે.
બજાર અને ખર્ચ પદ્ધતિની સરખામણીમાં આવકની પદ્ધતિનો મુખ્ય ફાયદો એ છે કે તે મોટાભાગે આવકના સ્ત્રોત તરીકે રિયલ એસ્ટેટના રોકાણકારના વિચારને પ્રતિબિંબિત કરે છે, એટલે કે. રિયલ એસ્ટેટની આ ગુણવત્તાને મુખ્ય કિંમતના પરિબળ તરીકે ધ્યાનમાં લેવામાં આવે છે. મૂલ્યાંકનની આવક પદ્ધતિ બજાર અને ખર્ચ પદ્ધતિઓ સાથે ગાઢ રીતે સંબંધિત છે. ઉદાહરણ તરીકે, આવકની પદ્ધતિમાં વપરાતા વળતરના દરો સામાન્ય રીતે તુલનાત્મક રોકાણોના પૃથ્થકરણ પરથી નક્કી કરવામાં આવે છે, વધારાના રોકાણ તરીકે રોકડ પ્રવાહ નક્કી કરવા માટે નવીનીકરણ ખર્ચનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે, અને બજાર અને ખર્ચ પદ્ધતિઓ વચ્ચેના તફાવતોને સમાયોજિત કરવા માટે મૂડીકરણ પદ્ધતિઓનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે. પદ્ધતિનો મુખ્ય ગેરલાભ એ છે કે, અન્ય બે આકારણી પદ્ધતિઓથી વિપરીત, તે આગાહીના ડેટા પર આધારિત છે.
1. આવક પદ્ધતિનું માળખું.
પ્રથમ તબક્કે, આવકની પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરતી વખતે, માલિકીના સમયગાળા માટે આકારણી કરેલ જગ્યા ભાડે આપવાથી ભાવિ આવકની આગાહી કરવામાં આવે છે, એટલે કે. રોકાણકાર મિલકતની માલિકી જાળવી રાખવા માગે છે તે સમય માટે. જરૂરી વ્યાપારી સ્થિતિ અને વ્યવસ્થાપનમાં મિલકતને જાળવવા માટે જરૂરી તમામ ઓપરેટિંગ સામયિક ખર્ચમાંથી લીઝની ચૂકવણી સાફ કરવામાં આવે છે, જે પછી માલિકીના સમયગાળાના અંતે મિલકતની કિંમત મૂળ કિંમતની તુલનામાં સંપૂર્ણ અથવા અપૂર્ણાંક દ્રષ્ટિએ અનુમાન કરવામાં આવે છે - કહેવાતા રિવર્ઝન મૂલ્ય. છેલ્લા તબક્કે, અનુમાનિત આવક અને પ્રત્યાવર્તનને પ્રત્યક્ષ મૂડીકરણ અને ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ પદ્ધતિઓનો ઉપયોગ કરીને વર્તમાન મૂલ્યમાં રૂપાંતરિત કરવામાં આવે છે. મૂડીકરણ પદ્ધતિની પસંદગી અપેક્ષિત આવકની પ્રકૃતિ અને ગુણવત્તા દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે.
જો આવક સતત અથવા સહેજ ગતિએ સરળતાથી બદલાતી રહેવાની આગાહી કરવામાં આવે તો ડાયરેક્ટ કેપિટલાઇઝેશનનો ઉપયોગ થાય છે. જો આવકમાં ફેરફારોની ગતિશીલતા નોંધપાત્ર હોય અથવા આ ફેરફારો અનિયમિત હોય, તો રોકડ પ્રવાહ ડિસ્કાઉન્ટિંગનો ઉપયોગ થાય છે.
જો ભવિષ્યમાં ભાવિ આવક સંબંધિત અનિશ્ચિત પરિસ્થિતિની અપેક્ષા રાખવામાં આવે છે, તો સમાન વસ્તુઓના સંબંધમાં વેચાણ અને લીઝ કરાર પરના પૂર્વનિર્ધારિત અને વર્તમાન ડેટા પર આધાર રાખીને, સીધી કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરવાની પણ સલાહ આપવામાં આવે છે.
મૂલ્ય માત્ર બે ચલોનો ઉપયોગ કરીને ડાયરેક્ટ કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરીને નક્કી કરવામાં આવે છે: અંદાજિત ચોખ્ખી વાર્ષિક આવક અને અનુરૂપ કેપિટલાઇઝેશન દર. પદ્ધતિનો આધાર એ હકીકત છે કે મફત અને સ્પર્ધાત્મક બજારમાં ભાડાની આવકના મૂલ્યો અને સમાન ઉપયોગના દરેક ઓળખાયેલ રિયલ એસ્ટેટ ઑબ્જેક્ટ્સ માટે વેચાણ કિંમતોનો ગુણોત્તર ચોક્કસ મૂલ્યની આસપાસ વિતરિત કરવામાં આવે છે, જે મુખ્ય છે. મૂડીકરણ દર પસંદ કરવા માટે સૂચક.
આમ, બજાર મૂડીકરણ દર દ્વારા અંદાજિત વાર્ષિક આવકને વિભાજિત કરીને મૂલ્ય નક્કી કરવામાં આવે છે, જે કાં તો ઐતિહાસિક અને વર્તમાન વેચાણ અને લીઝની માહિતીના આધારે નક્કી કરવામાં આવે છે, અથવા મૂલ્યમાં ફેરફારની ભરપાઈ કરવા માટે સમાયોજિત મૂડી પરના વળતરના દર તરીકે ગણવામાં આવે છે. હોલ્ડિંગ સમયગાળા દરમિયાન મૂળ મૂડી.
બીજી કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિ, પહેલેથી જ નોંધ્યું છે તેમ, દરેક સામયિક આવક અને મિલકતના અંદાજિત ભાવિ મૂલ્યને અલગથી ડિસ્કાઉન્ટ કરીને ભાવિ આવકના વર્તમાન મૂલ્યોના સરવાળા તરીકે રિયલ એસ્ટેટનું મૂલ્ય નક્કી કરે છે. આ ગણતરીઓમાં, ડિસ્કાઉન્ટ રેટનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે, જે મૂડી પરના વળતરનો અનુરૂપ દર છે, અન્યથા તેને વળતરનો દર અથવા વળતરનો દર કહેવામાં આવે છે.
2. આવક પદ્ધતિના મૂળભૂત સિદ્ધાંતો.
આવકની પદ્ધતિનો સૈદ્ધાંતિક આધાર મૂલ્યાંકનના સિદ્ધાંતો છે, જે રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં સહભાગીઓની વર્તણૂકીય લાક્ષણિકતાઓના વિશ્લેષણના સામાન્યીકરણ અને ભાવ અને ભાવ-રચના પરિબળો વચ્ચેના કાર્યાત્મક સંબંધોનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે.
અમે એવા સિદ્ધાંતો રજૂ કરીએ છીએ જે આવક પદ્ધતિ માટે સૌથી મહત્વપૂર્ણ છે, તેમજ પરિબળો અને સંજોગો, જેનું વિશ્લેષણ અનુરૂપ સિદ્ધાંત પર આધારિત છે.
પ્રભાવનું સિદ્ધાંત ક્ષેત્ર
અપેક્ષાઓઆગાહી ડેટાની સંપૂર્ણ શ્રેણી:
(મૂળભૂત સિદ્ધાંત, કિંમતના પરિબળો,
જેના પર આવક, મૂડીની લાક્ષણિકતાઓ,
આવક અંદાજ) ગુણાંક
અવેજીએનાલોગ વસ્તુઓની પસંદગી અને વિશ્લેષણ,
વૈકલ્પિક રોકાણોનું વિશ્લેષણ
માંગએકાઉન્ટિંગ અને પરિબળોનું વિશ્લેષણ:
અને સૂચનોઉપયોગીતા, અછત,
સ્પર્ધાત્મકતા,
મૂડી બજારની ઉપલબ્ધતા,
એકાધિકાર, રાજ્ય નિયંત્રણ
વ્યવસાયિક પ્રવૃત્તિ,
વસ્તી લાક્ષણિકતાઓ
અંતિમમિલકતનું વિશ્લેષણ:
ઉત્પાદકતાદસ્તાવેજોનું આર્થિક અનુપાલન
(બેલેન્સ, ડિપોઝિટ) રિયલ એસ્ટેટ,
તેનો ઉપયોગ અને જમીનના ઉપયોગનો પ્રકાર
3. કેપિટલાઇઝેશન રેટ, ડિસ્કાઉન્ટિંગ રેટ.
મૂડીકરણ દર રોસૂત્ર અનુસાર ડાયરેક્ટ કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિમાં વપરાય છે
જ્યાં વી કિંમત છે
NOI એ અપેક્ષિત નેટ ઓપરેટિંગ આવકનું પ્રતિનિધિત્વ મૂલ્ય છે
મૂડીકરણ દરમાં મૂડી પર વળતરનો દર (રોકાણ કરેલ ભંડોળ, અથવા પ્રારંભિક રોકાણ) અને વળતરનો દર શામેલ છે, જે રોકાણ કરેલા મૂળ ભંડોળની પુનઃપ્રાપ્તિને ધ્યાનમાં લે છે.
વળતરના કોઈપણ દરની જેમ, કેપિટલાઇઝેશન રેટ મુખ્યત્વે આપેલ સંપત્તિમાં રોકાણ કરાયેલા ભંડોળના જોખમોને પ્રતિબિંબિત કરે છે.
ડિસ્કાઉન્ટ દર(વળતરનો દર, વળતરનો દર) બીજી કેપિટલાઇઝેશન પદ્ધતિમાં વપરાય છે - ડિસ્કાઉન્ટેડ કેશ ફ્લો પદ્ધતિ. કિંમત નક્કી કરવા માટેની સામાન્ય અભિવ્યક્તિ નીચે મુજબ છે:
જ્યાં હું ડિસ્કાઉન્ટ રેટ છે
FV - માલિકીના સમયગાળાના અંતે મિલકતની પુનઃવેચાણ કિંમત (રિવર્ઝન)
એન - હોલ્ડિંગ સમયગાળો
એલ - ચુકવણી અવધિ નંબર
મૂલ્યને દરેક રિવર્ઝન અવધિ માટે આવકના વર્તમાન મૂલ્યોના સરવાળા તરીકે વ્યાખ્યાયિત કરવામાં આવે છે, જે યોગ્ય દરે ગણવામાં આવે છે. ડિસ્કાઉન્ટ દર i ને અન્યથા રોકાણ પર વળતરનો દર કહેવામાં આવે છે. આ મૂલ્ય મૂડી રોકાણોની કાર્યક્ષમતાને પણ દર્શાવે છે. તે તમામ કુલ આવકને ધ્યાનમાં લે છે (રોકાણ પરનું વળતર અને સંપત્તિના મૂલ્યમાં ફેરફારથી થતી આવક), પ્રારંભિક રોકાણ અને સાકાર થયેલી આર્થિક અસરને સમય અને જોખમના પરિબળોને અનુરૂપ બનાવે છે. મૂડી બજાર, સિક્યોરિટીઝ માર્કેટ અને રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ રોકાણના સાધનોની એક સિસ્ટમનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે તે હકીકતને ધ્યાનમાં લેતા ડિસ્કાઉન્ટ રેટ ધ્યાનમાં લેવો જોઈએ. આ સિસ્ટમની એકતા, ખાસ કરીને, સામાન્ય પસંદગીના માપદંડો દ્વારા નક્કી કરવામાં આવે છે: જોખમ અને નફાકારકતા. ડિસ્કાઉન્ટ દરની પસંદગી જોખમના તુલનાત્મક સ્તર સાથે ઉપલબ્ધ વૈકલ્પિક રોકાણ વિકલ્પોના વિશ્લેષણ પર આધારિત છે, એટલે કે. આ દર મૂડીની તક ખર્ચ તરીકે ગણવામાં આવે છે.
4. ભાડા સંબંધોની શરતો.
રિયલ એસ્ટેટમાંથી આવકની આગાહી કરવાનો આધાર ભાડા સંબંધોનું વિશ્લેષણ છે. મૂલ્યાંકનકર્તા અથવા રિયલ એસ્ટેટ વિશ્લેષકે લીઝ પર ઉપલબ્ધ તમામ ઐતિહાસિક અને વર્તમાન માહિતી એકત્રિત કરવાની જરૂર છે અને, તેમના વિશ્લેષણના આધારે, લીઝની ચૂકવણીની લાક્ષણિકતાઓ પર લીઝમાં સમાવિષ્ટ શરતોની અસર નક્કી કરવાની જરૂર છે.
ચાલો મુખ્ય શરતો જોઈએ કે જેના હેઠળ લીઝ કરારો અલગ હોઈ શકે છે, જો કે વ્યવહારમાં આ શરતોની શ્રેણી ઘણી વિશાળ હોઈ શકે છે. ચોક્કસ હેતુ માટે સ્થાનિક રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ માટે સૌથી સામાન્ય હોય તેવી ભાડાની શરતોને ઓળખવી જરૂરી છે અને બજારની સ્થિતિમાં લાવવા માટે એનાલોગ પ્રોપર્ટીઝ માટે કોન્ટ્રાક્ટ રેન્ટલ રેટના મૂલ્યોમાં ગોઠવણો કરવી જરૂરી છે.
ભાડાની શરતો સંક્ષિપ્ત સમજૂતી
કરારો
ભાડાની ચૂકવણીના પ્રકાર
નિશ્ચિત કરાર સાથે, કરાર સામાન્ય રીતે સમાપ્ત થાય છે
ટૂંકા ગાળા માટે અથવા અપેક્ષિત રીતે ભાડાના દરો
આર્થિક સ્થિરતા
સંભવિત ભાવ ફેરફારો ધ્યાનમાં લેવા માટે એડજસ્ટ કરેલ છે
ભાડાની ચૂકવણી અથવા મિલકત મૂલ્ય
ટકાવારી ભાડા સાથે સતત ભાડાના મૂલ્ય સુધી
ચુકવણીઓ ટકાવારી ઉમેરે છે
ઉદ્યોગસાહસિક દ્વારા પેદા થતી આવક
ભાડૂતની ટેલી પ્રવૃત્તિ
શોષણનું વિતરણ
સિયોન ખર્ચ
કુલ ભાડું તમામ ઓપરેટિંગ ખર્ચ દ્વારા વહન કરવામાં આવે છે
માલિક
નેટ ભાડું તમામ ઓપરેટિંગ ખર્ચ દ્વારા વહન કરવામાં આવે છે
ભાડૂત
મધ્યવર્તી વિકલ્પ: માલિક અને ભાડૂત બોજ વહેંચે છે
માં સંચાલન ખર્ચ
લીઝની શરતો અનુસાર
કરાર પર જાઓ
અવધિ
લીઝ કરાર
ટૂંકા ગાળાના 1 વર્ષ સુધી
મધ્યમ અવધિ 1-3 વર્ષ
લાંબા ગાળાના 3 વર્ષથી વધુ
લીઝ લંબાવવા માટે વધારાના અધિકારનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે-
કરાર લંબાવવા માટે ભાડૂત સાથે કરાર
વોરા માન્યતા અવધિની સમાપ્તિ પછી
વર્તમાન કરાર દ્વારા
મિલકત અધિકારોની ખરીદી માટે પ્રેફરન્શિયલ પ્રદાન કરે છે
લીઝ્ડ રિયલ એસ્ટેટ માટે, ભાડૂતને ખરીદવાનો અધિકાર છે
