Земли сельхозназначения привлекают граждан своей экологической чистотой. Поэтому многие стремятся приобрести загородный участок, для последующей застройки. Что можно строить на таких участках?
Рекламные слоганы компаний, которые занимаются продажей земли, обещают, что участки предназначены для жилого строительства. Однако попытавшись получить разрешение на строительство, граждане натыкаются на отказ. Это связано с тем, что земли сельскохозяйственного назначения находятся под особым контролем государства. Поэтому порядок использования таких угодий регламентирован действующим законодательством.
Если заглянуть в Земельный Кодекс, можно наткнуться на весьма расплывчатые формулировки. Например: «заниматься строительством может заинтересованное или надлежащее лицо». Кроме того, строить дом на территориях сельхозназначения, допускается только после согласования с соответствующими инстанциями.
Наибольшую сложность вызовет получение разрешения от экологической службы. Вам потребуется доказать, что возведённая постройка не нарушит экологическую ситуацию. Давайте разберёмся, какое строительство на землях сельхозназначения допустимо в 2018 году.
Разбираемся с определениями
Весь земельный фонд России разделён на семь категорий по целевому предназначению. Есть территории, выделенные под градостроительство и промышленные объекты. Получить разрешение на строительство не составит труда.
Существуют земли, относящиеся к категории природоохранных зон. Они не предназначены для жилищного строительства и находятся под охраной государства. То же самое относится к землям резерва, которые временно изъяты из оборота.
Отдельной строкой идут земли сельскохозяйственного назначения. Эти территории расположены вне градостроительных образований и предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности. За нецелевое использование или загрязнение таких угодий полагается административная и гражданская ответственность.
На 2018 год, участки сельхозназначения предназначены для:
- ведения подсобного хозяйства в личных целях;
- производства сельскохозяйственной продукции и растительного сырья;
- устройства фермерских хозяйств;
- садоводства;
- разведения пресноводных рыб в искусственных или натуральных изолированных водоёмах.
Как видите, о строительстве жилого дома или технических построек речь не идёт. Однако, сельское хозяйство невозможно без развитой инфраструктуры. Поэтому допускается строительство коровников, курятников, складских помещений, дорог, обустройство ангаров для автотранспорта.
Обычно для возведения жилого дома требуется перевод участка сельхозназначения в другую категорию. Это связано со сбором довольно внушительного пакета и получением соответствующего разрешения от местного муниципалитета.
Исход такого решения весьма неоднозначен: в равной степени можно получить одобрение и отказ. Отсюда возникает вопрос: можно ли строить дом без этой бумажной волокиты? Оказывается, можно, при соблюдении определённых условий.
Участки для личного пользования
Обычно это земли сельскохозяйственного назначения, входящие в территориальные образования садовых товариществ и кооперативов. Согласно действующему законодательству, эти наделы отведены под дачное строительство.
И опять мы сталкиваемся с расплывчатой юридической формулировкой. Что следует понимать под дачным строительством? По нормативным актам, под это определение попадают временные постройки, непредназначенные для всесезонного проживания. Прописаться в таком строении или зарегистрировать его, как объект недвижимости — весьма сложно.
Кроме того, допускается возведение технических построек: навесов, помещений для скота и домашней птицы, теплиц и сараев. Разрешение на строительство перечисленных объектов получать не требуется.
Обратите внимание, что возведение жилого здания, попадающего под определение капитальной постройки, не допускается. Это считается нецелевым использованием выделенного участка.
Кроме того, закон запрещает заниматься любой коммерческой деятельностью, на угодьях, выделенных для ведения личного хозяйства. Чтобы строить дом, потребуется изменение категории земли. Стоит отметить, что для таких участков – это вполне осуществимая процедура.
Фермерские хозяйства
Здесь ситуация выглядит несколько иначе. Земли сельскохозяйственного назначения, отведённые для организации фермерских хозяйств, допускается использовать следующим образом:
- организация охотничьих угодий с разведением диких животных;
- использование пахотных и плодородных земель для выращивания агрокультур;
- обустройство пастбищ, разведение домашней птицы и скота;
- строительство складских помещений и других строений, необходимых для обеспечения функциональности фермерского хозяйства.
Учитывая, что самому фермеру тоже нужно где-то жить, последний пункт прямо указывает, что можно строить дом на участке сельхозназначения. Если следовать букве закона, такое разрешение даёт статья № 263 ГК РФ и положения 40, 43 Земельного Кодекса.
Однако есть и некоторые ограничения. В частности, допускается возведение жилого строения не выше 3-х этажей. Зато постройку можно официально зарегистрировать, с присвоением адреса и пропиской для собственника.
Земли сельскохозяйственной деятельности
Под это определение попадают участки сельхозназначения, выделенные для обработки земли и производства растительного сырья. Можно ли строить на этой территории?
По закону допускается строительство некапитальных построек хозяйственного назначения. Сюда относятся ангары, складские помещения, производственные цеха, не противоречащие целевому использованию земли.
Для таких сооружений не требуется разрешение на строительство с последующей регистрацией. Если запланировать капитальную жилую постройку, разрешение на строительство нужно обязательно. В этой ситуации, земли сельскохозяйственного назначения подлежат застройке при соблюдении определённых норм и требований.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Предусмотрены определённые правила владения и эксплуатации таких земель физическими и юридическими лицами .
Сельскохозяйственные земли (СХ-земли) представляют собой возобновляемый природный ресурс, выступающий в определённых видах деятельности и средством производства, а деятельность человека на таких землях регламентируется Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002.
Согласно п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ, сельскохозяйственные земли имеют в своём составе наделы земли, предназначенные:
- Для непосредственного сельскохозяйственного производства;
- Для дорог и коммуникаций, обеспечивающих такое производство;
- Для различного вида защитных насаждений и модификаций ландшафта;
- Для водных объектов.
К защитным насаждениям относятся предохраняющие поля от выветривания , а также различные насыпи и каналы, регулирующие влажность заболоченной или засушливой почвы.
К водным объектам относятся специальные водоёмы, использующиеся для разведения различных видов рыб.
Виды разрешённого использования СХ-земель
Земли, предназначенные для непосредственного сельскохозяйственного производства, имеют, согласно п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, следующие основные способы использования:
- Организация (КФХ);
- (ЛПХ) полевого типа;
- Занятия и/или огородничеством;
- Занятия животноводством и рыбоводством;
- Осуществление выпаса скота и сенокошения;
- Ведение охотничьего хозяйства;
- строительство.
Крестьянско-фермерское хозяйство организуется для производства сельскохозяйственной продукции либо группой лиц, владеющих данным КФХ по долевому принципу, в зависимости от вложенного капитала, либо владельцем-фермером, являющимся индивидуальным предпринимателем, и наёмными работниками.
Согласно ст. 19 закона «О Крестьянском (фермерском) хозяйстве», данная организация с фермером во главе может производить, транспортировать, хранить и реализовывать созданную продукцию.
Индивидуальное подсобное хозяйство может быть реализовано на
сельскохозяйственных землях только полевого типа, то есть для выращивания растительных культур или выпаса скота без права возведения жилых и вспомогательно-технических построек с фундаментом (разрешены только временные переносные бытовки).
Земли, выделяемые для садоводства или огородничества, обычно выделяются в общем ареале, в котором пользователи отдельных выделенных участков создают общественное объединение для решения общих задач.
Такое объединение бывает трёх типов:
- Потребительский кооператив;
- Товарищество;
- Некоммерческое партнёрство.
Важно помнить, что ведение хозяйства не в соответствии с видом разрешённого использования данного надела земли наказывается вплоть до отъёма такого надела.
Статусы земель и категории разрешённого использования таких земель имеются на кадастровых картах в органах Росреестра.
Правила пользования землями сельскохозяйственного назначения
Согласно п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, вести деятельность на земельных наделах, относящихся к сельскохозяйственным землям, могут следующие категории лиц:
- Граждане, создающие ЛПХ или КФХ;
- Садоводы и огородники;
- Казачьи общества;
- Подразделения научных и образовательных организаций, относящихся к сельскому хозяйству;
- Общины коренных малочисленных этносов.
К последней категории относят малые народы Крайнего Севера, Сибири и . Сельскохозяйственные земли предоставляются таким народам в пользование для целей, соответствующих их традиционному укладу жизни.
Строительство на сельскохозяйственных землях
Возведение жилых и нежилых сооружений на СХ-землях производится в соответствии с видом разрешённого использования таких земель.
Так как все наделы земли, относящиеся к сельскохозяйственной категории, находятся вне границ поселений, то на такие наделы, в соответствии с п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, не распространяется действие градостроительного регламента.
Возведение жилых домов допускается на земельных наделах следующих категорий землепользования:
- Крестьянско-фермерские хозяйства;
- Садоводческие объединения;
- Дачные посёлки;
- Охотничьи хозяйства.
В крестьянском хозяйстве может быть построен полноценный дом для проживания фермера-главы хозяйства и его семьи, и в таком доме можно получить регистрацию на постоянной основе. Также допускаются пристройки-бытовки для наёмных работников и технические здания (склады продукции, маслобойни и т.д.).
В садоводческих объединениях и дачных посёлках разрешается строительство жилого дома для отдыха, но получить регистрацию в таком доме затруднительно.
Для этого дачный или садовый домик должен соответствовать необходимым нормам, предъявляемым к жилым помещениям, а многие старые домики таким нормам не отвечают.
На сельскохозяйственных землях для огородничества возводить жилой дом нельзя. К таким землям относятся, например, небольшие арендуемые наделы под посадку картофеля.
Также нельзя строить дом на СХ-землях, предназначенных для ведения полевого личного подсобного хозяйства, так как дома можно возводить только на землях ЛПХ, относящихся к категории земель населённых пунктов.
Важно помнить, что на земельных наделах, представляющих особую природную ценность, запрещено строительство любого типа. К таким землям относят, в частности, участки с большим слоем плодородного чернозёма в экологически чистых районах.
Изменение категории земли
Стремление градостроителей расширить размеры городских поселений можно осуществить путём перевода сельскохозяйственных земель в категорию земель поселений.
Такой перевод, согласно ст. 7 Федерального закона «О переводе земель… из одной категории в другую» от 21.12.2004, возможен только при особых обстоятельствах, связанных с:
- Консервацией земель;
- Изменением границ населённых пунктов;
- Созданием заповедников;
- Размещением промышленных объектов;
- Переводом непригодных для сельского хозяйства земель в другие категории;
- Строительством необходимых дорог и коммуникаций;
- Оборонными целями;
- Добычей полезных ископаемых;
- Размещением социально значимых объектов.
Перевод осуществляется чаще всего для изменения границ поселений (второй случай).
Расширение городских границ может происходить как при переводе приграничных полевых наделов в городские земли для многоэтажного строительства, так и при включении дачных или садовых посёлков в границы города с уже построенными домами.
Для смены категории земли необходимо в земельный комитет местной администрации, приложив к заявлению документ, свидетельствующий о праве собственности на надел, подлежащий переводу в другую категорию земель и указав в заявлении основание для такого перевода.
Важно помнить, что при переводе застроенных дачных посёлков в городской частный сектор такие посёлки должны соответствовать градостроительным требованиям, касающимся не только состояния жилых построек, но и наличия коммуникаций и проходимости таких коммуникаций.
Ширина улиц и тротуаров также должна соответствовать определённым нормам, иначе перевод в городские земли будет невозможным.
Следует знать, что перевод земли из сельскохозяйственной категории в другую невозможен, если наделов земли, подлежащих переводу, превышает среднюю стоимость земель в данной местности более, чем на половину.
Перед подачей заявления на смену категории земли необходимо определиться, для чего такой перевод необходим, так как в некоторых случаях, например, для получения разрешения на строительство дома, достаточно просто поменять вид разрешённого пользования СХ-земли без перевода в другую категорию.
связанной с сельским хозяйством, или же деятельности, не разрешённой для данной категории землепользования, наказывается, согласно ст. 8.8 Федерального закона № 195 (КоАП), штрафом в размере, зависящем от статуса лиц, нарушивших правила пользования землёй, и от конкретных обстоятельств.
Если известна кадастровая стоимость надела, подвергшегося нецелевому использованию, то штрафы назначаются в процентах от кадастровой стоимости надела:
- Для физических лиц – от 0,5 до 1 процента, но не менее 10000 рублей;
- Для должностных лиц – от 1 до 1,5 процента, но не менее 20000 рублей;
- Для – от 1,5 до 2 процентов, но не менее 100000 рублей.
Размер штрафа в пределах, установленных законом, варьируется судьями и стремится к максимуму при нанесении вреда окружающей среде от нецелевого использования земель, особенно когда в деле фигурируют особо ценные плодородные угодья.
При неопределённой кадастровой стоимости надела земли штраф устанавливается в размере от 10 до 200 тысяч рублей, в зависимости от статуса нарушителя и последствий.
Важно понимать, что нарушение правил пользования наделом земли, предоставленным местной исполнительной властью на условиях аренды льготникам для строительства жилья или занятия садоводством может привести к потере права аренды и последующей приватизации надела земли.
Итак, сельскохозяйственные земли можно использовать для растениеводства и животноводства, и в некоторых случаях для возведения личных жилых домов. Чтобы избежать юридических проблем, владельцам земельных наделов важно знать вид разрешённой деятельности на таких наделах и действовать в рамках закона.
23:14 2016
В нашей стране почти все земельные активы, не занятые под лесами и водоемами, причислены к категории земель сельхозназначения. Приобретая участок, вы, скорее всего, столкнетесь с проблемой законности возведения дома или усадьбы на земле такой категории. Знать законодательные акты, касающиеся загородной недвижимости, важно, чтобы грамотно подобрать земельный надел для жилищного строительства.
Дом в деревне: плюсы и минусы
Приобретение дома в границах сельского населенного пункта имеет свои положительные и отрицательные стороны: не каждая деревня имеет хорошо развитую транспортную и социальную инфраструктуру (электричество и мобильную связь, газ и стационарный телефон), только в некоторых больших селах есть магазины, больницы, аптеки, школы, детские сады и библиотеки. Весомый момент — наличие дорог общего пользования, общественного транспорта, ухоженность земель, негативный — ограниченность выбора участков в пределах деревни, причем, без перспективы расширения территории, дом нельзя надолго оставлять без присмотра, а соседи могут быть не всегда дружелюбны.
Деревенские коммуникации значительно отличаются в разных областях и районах, зависят от расстояний до ближайших крупных населенных пунктов или интересных рекреационных объектов. И все же, на землях любых населенных пунктов можно без проблем строить частные дома (торговые точки, гостиницы, базы отдыха), вести личное подсобное хозяйство, в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, или просто использовать участок как дачу (или жить в сельском доме постоянно). Дом в деревне дает возможность получить там регистрацию (прописку).
Приобретать дом в деревне следует только в том случае, если вы соглашаетесь на тот уровень жизни, который там существует (например, магазин, работающий три раза в неделю). Ведь особняк в два-три этажа будет смотреться нелепо среди десятка старых обветшалых построек деревенской улицы. Исключение составляют лишь деревни, расположенные вблизи привлекательных водных объектов, где вслед за одним коттеджем может появиться множество других.
Если расстояние до крупного населенного пункта достаточно близкое, и вы в состоянии каждый день добираться туда на работу (отвозить детей в садик, школу), если вы готовы проживать в деревенском доме постоянно, если вам нужен небольшой земельный участок под огород и дачу, тогда смело начинайте поиски. Подойдут все ближайшие деревни вокруг вашего города. Землю и дом можно купить как у частных лиц, так и приватизировать (выкупить) земельный участок, принадлежащий органам местной власти.
Для желающих приобрести (построить) загородную недвижимость, но жить не в традиционной русской деревне, есть два кардинально противоположных варианта:
- дом, коттедж, дача, таунхаус в обустроенном новом коттеджном (дачном) поселке с охраной, дорогами и объектами социальной инфраструктуры в зависимости от масштабов поселка и его расстояния до крупного населенного пункта;
- уединенная усадьба, ранчо, дом или домик вдали от населенных пунктов, в живописной местности, на берегу реки, в лесу, в окружении обширных сельскохозяйственных или охотничьих угодий.
Эти варианты подразумевают строительство на землях из категории земель сельскохозяйственного назначения (исключение, когда коттеджный поселок строится в границах уже существующего населенного пункта).
Правовой режим использования земель сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного назначения – это все земли за пределами населенных пунктов, которые не относятся к землям лесного или водного фонда, землям энергетики и промышленности, землям запаса или особо охраняемым территориям. По правовому режиму они делятся , в соответствии со ст.1 федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. , на две категории :
- земельные участки, владение, пользование и распоряжение которыми регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения;
- земельные участки, владение, пользование и распоряжение которыми регулируются Земельным кодексом, Градостроительным кодексом , законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В соответствии с разрешенным использованием, на таких землях предусматривается гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, возведение зданий, строений, сооружений.
На земельных участках первой категории , для которых обычно устанавливаются виды разрешенного использования по новому классификатору с кодами 1.0-1.18 , строительство жилых зданий не разрешено. Единственными видами построек, которые могут быть размещены на таких землях, являются здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. При этом, если земельные участки отнесены к особо ценным сельскохозяйственным угодьям, то изменение вида их разрешенного использования или перевод в другую категорию земель не допускается. На земельных участках второй категории строительство разрешено (в частности, дачные земельные участки) .
Строительство коттеджей на сельскохозяйственной земле
Несмотря на широкое строительство коттеджей и коттеджных поселков, в данный момент эти понятия не получили законодательного разъяснения. По сути, такая застройка — дачное некоммерческое объединение граждан, регулируемое законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04. 98 г. . Основные правила строительства коттеджей на сельскохозяйственной земле основаны на положениях данного закона и Градостроительного кодекса РФ.
Коттедж – это одно-, полутора- или двухэтажный дом, жилой площадью до 100-150 кв. м, с небольшим приусадебным участком, предназначенный для проживания одной семьи. Данный вид строительства соответствует виду разрешенного использования земли (ВРИ) с кодом 2.1: «Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)». Она не предназначена для раздела на квартиры. На земельном участке можно выращивать плодовые, ягодные, овощные, бахчевые, декоративные сельхозкультуры, размещать гаражи и подсобные сооружения. Данный вид разрешенного использования земли чаще всего устанавливается для дачных земельных участков.
В соответствии с законом № 66-ФЗ, дачный земельный участок предоставляется гражданину или приобретается им в целях отдыха. На таком участке разрешено возводить жилое строение (без права регистрации в нем) или жилой дом высотой не больше трех этажей (с правом регистрации проживания), хозяйственные постройки, выращивать (или не выращивать) сельскохозяйственные культуры. При этом очень важно, чтобы земельный участок, в соответствии с зонированием территории, имел нужный вид разрешенного использования — код 2.1 «Малоэтажная жилая застройка».
При этом, на практике нельзя получить дачный земельный участок за пределами территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения граждан. Проект планировки и проект межевания территории (в соответствии с ГК РФ) должны быть согласованы на общем собрании членов объединения, а затем утверждены органом местного самоуправления. Строительство зданий можно начинать, пользуясь градостроительным регламентом, лишь после утверждения этих проектов. Коттеджный поселок – это всегда организованная застройка, организатором которой выступает обычно девелоперская компания или действительное некоммерческое объединение граждан во главе с органами управления.
Если вы обладаете достаточным капиталом и опытом в строительной сфере, то можете самостоятельно выбрать участок для организации и застройки коттеджного поселка , в том числе из земель сельскохозяйственного назначения. Земля под застройку приобретается у частных физических лиц (компаний) или через процедуру приватизации (за плату или бесплатно), получения в аренду земельных участков из государственной или муниципальной собственности.
- О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан / Федеральный закон от 15.04. 1998 года N 66-ФЗ (ред. от 31.12.2014) . – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173607/ .
- Об обороте земель сельскохозяйственного назначения / Федеральный закон № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ .
- Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/ .
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173884/?frame=6#p1048 .
- О крестьянском фермерском хозяйстве / Федеральный закон от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ. —
Нередко в 2019 году люди задают вопрос, какие у земель сельхозназначения есть виды разрешённого использования. Сейчас все участки подлежат обязательному разделению. Ориентироваться нужно на характеристики земли, чтобы понять, для чего она может быть предназначена. К примеру, участки с плодородной почвой могут попасть в категорию, связанную с огородничеством. А та площадь, на которой находится лес, будет определена для переработки и заготовки лесных ресурсов. Стоит разобраться с тем, что такое разрешённое использование, какие у него есть виды и можно ли их менять.
Что собой представляет ВРИ земель сельхозназначения
- Сельскохозяйственного назначения.
- Поселения.
- Лесной фонд.
- Водяной фонд.
- Специального назначения (сюда входят участки, на которых размещают энергетические и промышленные объекты).
- Охраняемые природные территории (например, заповедники).
- Государственного запаса.
Стоит помнить о том, что каждый участок имеет свои характеристики. Обязательно прописывается категория, иначе говоря, целевое назначение. Также должен присутствовать вид разрешённого использования, то есть, указывается та деятельность, которую можно осуществлять на территории. И, конечно же, присутствует вид права. Это может быть собственность или аренда. Во втором случае человек не будет являться владельцем, но он сможет использовать участок за определённую цену.
Характеристики будут выглядеть примерно так:
- Категория – земли сельскохозяйственного назначения.
- Вид разрешённого использования – для ведения огородничества и садоводства.
- Вид права – собственность.
Отметим, что при необходимости можно сменить ВРИ, но для этого придётся проходить специальную процедуру.
Что входит в состав сельскохозяйственных земель
Ещё раз отметим, что земля сельскохозяйственного использования в основном предназначается для производства растительного сырья и продуктов питания. А находится она за чертой поселений. В данную категорию входят определённые ВРИ.
Что присутствует:
- Сооружения, которые применяются для хранения, производства и переработки продукции. Например, амбары, элеваторы и другое.
- Животноводство. То есть, разведение рогатого скота, свиней, пушных животных.
- Водные объекты, которые, к примеру, используются для разведения рабы.
- Выращивание саженцев, а также сооружение зданий для их размещения.
- Земля для культурных растений – для зерновых, плодовых, цветочных и ягодных культур, а также для овощей и лекарственных трав.
- Личное подсобное хозяйство.
- Жилая застройка.
- Исследовательская деятельность.
- Размещение транспортных путей.
- Научная и селекционная работа.
Читайте также О межевании земельного участка: что собой представляет, процедура
Если есть документ на участок, то в нём, как правило, прописан конкретный вид разрешённой деятельности. В этом случае использование земель сельскохозяйственного назначения возможно только с учётом ограничений.
Кто может использовать
Сельхозземля имеет разные ограничения, в том числе существует определённый круг лиц, который может ей воспользоваться. Следует ознакомиться со списком, прежде чем что-либо планировать.
У кого есть право:
- Некоммерческие организации. К ним относятся потребительские кооперативы и религиозные сообщества.
- Учебные и научные организации. А применять участки они могут для подготовки специалистов по сельскому хозяйству, а также для проведения исследований, которые позволят улучшить продуктивность подобного рода деятельности.
- Фермеры, которые ведут личные подсобные хозяйства.
- Коренные народы Дальнего востока. Они могут воспользоваться, чтобы сохранить промыслы и привычный образ жизни.
- Коммерческие организации.
- Казачьи сообщества.
Нередко возникает вопрос, будет ли законодательство разрешать строительство на подобной территории. Да, подобное возможно, но в определённых пределах. Причём у каждой подгруппы есть свои ограничения, которые потребуется учитывать. Например, могут быть разрешены постройки для сельскохозяйственного производства. Потребуются складские помещения, элеваторы, зерносушилки. Могут понадобиться водопроводы и дороги для нормальной деятельности. Иногда разрешено строить дома, коттеджи и помещения другого типа, которые можно использовать для жизни.
Но, несмотря на то, что строительство не запрещено, придётся придерживаться строгих норм. Необходимо учитывать пожарную безопасность, санитарные и экологические требования. Если этого не сделать, то тогда могут возникнуть проблемы с законом.
Как правило, строить можно на участках промышленного, жилого и рекреационного типа. А в жилом доме можно даже прописаться, если человек занимается фермерской деятельностью. Ведь для того, чтобы выполнять это задачу, необходимо ежедневно находиться на участке. Эта же ситуация предполагает то, что человеку может понадобиться гараж, сарай, баня и прочее. А значит, можно будет сооружать помещения несельскохозяйственного назначения. Однако важно, чтобы их общая площадь не превышала 30% от размера участка.
Для ведения сельскохозяйственной деятельности необходимо иметь в собственности или в аренде, желательно долгосрочной, земельные угодья. Следует различать целевое назначение земель, согласно классификации.
Чтобы избежать досадных недоразумений, предлагаем подробно ознакомиться с важными нюансами, которые помогут ориентироваться в понятии состава и определить виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.
Классификатор земель сельхозназначения
Что представляет собой понятие - земли сельхозназначения? Это угодья (сельскохозяйственные и несельскохозяйственные), участки, наделы, которые предоставляются гражданам, физическим или юридическим лицам для осуществления сельскохозяйственной деятельности:
- производство сельхозпродукции;
- для ведения научно-исследовательской или учебной работы;
- для размещения соответствующей инфраструктуры.
- пашни;
- насаждения, в том числе многолетние;
- угодья для покосов;
- пастбища для выпаса скота;
- прогоны и дороги;
- лесные полосы, которые служат для защиты полей (исключение - лесохозяйственные земли);
- участки под хозпостройками и дворами;
- временно законсервированные наделы.
Государственный земельный кадастр определяет пригодность земель для ведения сельского хозяйства. В приоритете целевое использование ресурсов. Для строительства промышленных объектов и предприятий, автомагистралей, трубопроводов, линий связи и иных коммуникаций выделяются земли худшего качества, которые не попадают в категорию сельхозугодий.
Состав земель и категории использования
Все земли сельхозназначения подразделяют на категории. Согласно понятию «состав земель», определяются виды допустимого использования. Можно взять на вооружение следующую классификацию участков и наделов, подробно изложенную в таблице.
| Категории, виды земель сельхозназначения | Состав земель |
| Земли, которые можно использовать для ведения сельского хозяйства. | Участки, угодья, наделы за границей поселений. |
| Категория участков для ведения сельскохозяйственного производства. |
|
| Земля, предназначенная для ведения личного (подсобного) хозяйства. | Приусадебные и полевые участки. |
| Земли для садов или огородов. | Наделы предоставляются гражданам для выращивания:
|
| Категория дачного строительства. | Возможно использование участков для отдыха и строительства жилых сооружений. |
| Земли сенокосов, выпаса скота и животноводства. | Использование сельскохозяйственных участков для соответствующего вида деятельности:
|
| Ведение фермерского (крестьянского) хозяйства. | Можно использовать участки для зарегистрированного соответствующим образом фермерского (крестьянского) хозяйства. |
| Участки, занятые строениями или сооружениями, предназначенными для ведения сельского хозяйства. | Земли, на которых расположены строения/сооружения, предназначенные для хранения, производства или переработки (в том числе первичной) продуктов, полученных путем ведения сельскохозяйственной деятельности. |
| Земли, на которых расположены объекты несельскохозяйственного назначения. | Возможно использование участков худшего качества для строительства и размещения автомагистралей, линий электропередач, трубопроводов. |
| Земли для иных целей. | Использование участков для научно-исследовательских работ и реализации учебных программ. |
| Наделы для защитных насаждений. | Можно использовать участки для деревьев и кустарников. |
На землях, которые относятся к категории «для садов или огородов» можно возвести жилое строение для отдыха при условии отсутствия регистрации проживания лиц . В отличие от участков для ведения садоводческой деятельности и огородничества, можно использовать дачные наделы для строительства жилого дома с правом регистрации.
Приватизация земель сельхозназначения
Гражданам и юридическим лицам разрешено использование земель сельскохозяйственного назначения для осуществления соответствующей деятельности, которую определяют категории, описанные выше. В случае необходимости можно приватизировать сельхозугодья.
В данном случае разрешена передача участков в собственность предприятиям, учреждения/организациям, работникам/служащим коммунальных или государственных учреждений, сферы культуры или здравоохранения, в том числе пенсионерам. Необходимо соблюдение следующего условия - территориальная принадлежность участков сельхозназначения соответствующему совету. Как это осуществить?
Разрешение на приватизацию выдает соответствующий полномочный орган исполнительной власти или самоуправление после принятия решения. Для этих целей претендент - гражданин или юрлицо, должны обратиться с заявлением/ходатайством.
Земли передаются в собственность вышеназванным лицам бесплатно. Это важный нюанс, который следует знать гражданам!
Важно помнить: размеры участков, которые можно использовать для ведения сельскохозяйственной деятельности и крестьянского (фермерского) хозяйства, бесплатно передаются вышеперечисленной категории граждан в объеме, не превышающем законодательно установленные нормы.
Приватизации также подлежат:
- дороги внутрихозяйственного назначения;
- хоздворы;
- защитные лесные полосы с насаждениями деревьев и кустарников;
- сооружения гидротехнического назначения;
- водоемы.
В процессе приватизации участков и земель сельхозназначения, соответствующие исполнительные органы (в том числе местного самоуправления) создают специальный резервный фонд. Необходимо согласовать все пункты, согласно месторасположению наделов и угодий. Данный резервный фонд относится к коммунальной или госсобственности и предназначен для целевого перераспределения земель в дальнейшем.
Купля/продажа земель сельхозназначения: на что обратить внимание
Если принято решение приобрести в собственность земельный надел или участок для ведения сельскохозяйственной деятельности, следует обратить внимание на ряд важных нюансов. В первую очередь надо определить удаленность земель от городской черты. Это особенно важно при покупке дачного участка. Место для отдыха выбирают исходя из личных потребностей, но важным фактором является возможность быстро добраться до работы/учебы.
Не последнюю роль играет инфраструктура. Дачникам в любом случае придется часто наведываться в город, поэтому стоит заранее определиться с потенциальными возможностями или трудностями. Если придется добираться автобусом или железнодорожным транспортом, необходимо узнать о наличии и режиме маршрутов. Далеко не все дачники пользуются личным автотранспортом. Поэтому, по возможности, максимально нивелируйте проблемы.
Выбирая участок для ведения крестьянского хозяйства, обратите внимание на плотность населения и удаленность от автомагистралей. Не последнюю роль играет газификация, наличие линий электропередачи, связи.
Все эти нюансы влияют на конечную стоимость земли, которую можно оговаривать, исходя из каждого вышеперечисленного пункта. Большую роль играет организованный вывоз мусора и бытовых отходов. Следует заранее обратить внимание на данный фактор, чтобы потом эта проблема не стала неприятным сюрпризом.
При оформлении документов, необходимых для осуществления сделки купли/продажи, заранее проконсультируйтесь со специалистами. Возможно, необходимо обратиться в кадастр, чтобы получить соответствующую информацию.
Следует помнить о целевом использовании земель сельскохозяйственного назначения. Если необходима регистрация проживания, надо приобретать участок с назначением - дачное строительство. В противном случае можно построить жилой дом, но без возможности регистрации.
Если в собственности есть земля для ведения фермерского хозяйства, но необходимо дополнительные угодья для сенокошения и выпаса, можно заключить договор аренды (возможно, долгосрочный) с владельцами - физическими или юридическими лицами, в том числе местной громадой. Участки для садоводства можно приобретать как в личную, так и в коллективную собственность.
Следует помнить, что на землях, выделенных для огородничества, недопустимо выращивать многолетние растения или возводить капитальные строения. Разрешается только разместить временные сооружения для хранения инвентаря или отдыха. В случае нарушений, местные исполнительные органы могут обязать владельцев снести сооружения за свой счет и наложить штраф.
Землю для ведения подсобного хозяйства могут приобретать не только граждане, но и предприятия/организации с последующим выделением участков в пользование свои служащим. Приватизация данных наделов не предусмотрена. Как вариант, можно купить землю, обратившись с соответствующим ходатайством к владельцам.
Не следует использовать сельхозземли не по назначению. Это чревато санкциями со стороны регулирующих органов.
