Когда строительство жилого многоквартирного дома не завершено, а продать квартиру нужно, стороны сделки производят переуступку прав по договору долевого участия. Делается это потому что дольщик не является хозяином жилья до момента подписания акта приема-передачи до окончания стройки. Он является лишь инвестором, располагает своими правами участника ДДУ, поэтому именно их может переуступить, т.е. продать.
Содержимое страницы
Переуступку прав по ДДУ также называют договором цессии, стороны именуются: цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Юридически это не совсем верно, так как при подписании этого документа новый дольщик получает не только вытекающие из ДДУ права, но и обязанности инвестора.
Нормативной базой данной сделки являются 11-ая статья Федерального Закона ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве МКД и других объектов недвижимости» и 24-ая Глава Гражданского Кодекса Российской Федерации «Перемена лиц в обязательстве». Процедура переуступки достаточно распространена на рынке, так как предоставляет возможность обойти продолжительный процесс оформления квартиры в собственность.
Варианты оформления переуступки в долевом строительстве
Существует два способа сменить собственника строящейся квартиры:
- Заключив предварительный контракт на продажу жилья.
- Оформив классический договор переуступки по ДДУ.
Предварительный договор купли-продажи жилья можно оформить быстрее. Но пользоваться этим способом не рекомендуется. По факту происходит не переуступка прав по договору долевого участия, а стороны договариваются о том, что после окончания строительства МКД они заключат обычный договор купли-продажи квартиры. До этого продавец еще должен официально войти в права собственности объекта недвижимости. Предварительная сделка купли-продажи несет в себе ряд рисков и возможных негативных сценариев:
- По данному контракту вы не приобретаете права инвестора стройки МКД, а лишь получаете заверение в том, что квартиру вам продадут после окончания строительства.
- Проверить, существует ли обременение по этой квартире (оформлена квартира через ипотечный кредит или находится в залоге по другим причинам), вы не сможете.
- Если начнутся проблемы с застройщиком, не получится отстаивать свои права в суде, либо других инстанциях. Все возможности защитить свои интересы, вытекающие из договора долевого участия, остаются у изначального инвестора.
- Недостаточное госрегулирование этого вопроса позволяет недобросовестному продавцу заключить сразу несколько таких предварительных договоров.
Несмотря на большое количество минусов при оформлении переуступки квартиры путем предварительной ее продажи новому владельцу, этот вариант до сих пор не запрещен законодательно. Для покупателя он нежелателен и возможен лишь при максимальной уверенности в добропорядочности продавца.
Переуступка прав участника ДДУ
Этот способ продать или купить права на будущую собственность отличается продолжительностью оформления и наличием сразу нескольких этапов его проведения. Но покупатель в данном случае будет защищен нормами ФЗ-214 и будет иметь полноценные права дольщика.
Важно! Строительная компания, которая возводит МКД, выступает обязательной третьей стороной сделки. Согласие застройщика на переход прав требования по договору ДДУ к другому лицу – обязательное условие сделки по переуступке имущественных прав. Если соглашение девелопера не будет получено, а имущественные права будут переуступлены – такой контракт могут признать недействительным в судебном порядке.
Главным плюсом оформления договора цессии является то, что смену будущего собственника квартиры контролирует Росреестр. Регистрация переуступки прав по договору долевого участия сразу на нескольких лиц исключается, эта схема намного более безопасна для покупателя.
Существуют и некоторые минусы проведения переуступки таким образом:
- Процесс оформления достаточно длителен, особенно если переуступаемая квартира приобреталась через ипотеку.
- Требуется участие компании-застройщика. Некоторые строительные компанию эту опцию делают платной, законодательство не запрещает им устанавливать подобные поборы.
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
Как оформляется договор переуступки имущественных прав
Чтобы правильно подготовиться к проведению сделки, продавцу и покупателю нужно пройти несколько этапов:
- Обзавестись согласием застройщика. Для того чтобы договор переуступки был законным, нужны письменные доказательства того, что девелопер не возражает против его заключения.
- Если стороны состоят в браке, обязательно нужно получить нотариальное согласие на проведение сделки от каждого из супругов.
- Продавец должен получить у строительной компании справку, в которой будет зафиксировано состояние взаиморасчетов сторон ДДУ.
- В случае, если продавец участвовал в долевом строительстве при помощи ипотечного кредита, потребуется согласие банка на переуступку. Также необходимо будет обзавестись справкой об отсутствии просроченной задолженности по ипотеке.
- Оформить справку в Росреестре (форма ЕГРП). Стоимость оформления документа – 350 рублей.
После проведения вышеуказанных действий стороны подписывают договор цессии. Затем он направляется на регистрацию в МФЦ (многофункциональный центр оказания государственных услуг населению) или в Управление Росреестра. Уже через 10 дней можно получить справку об успешной регистрации вашей сделки.
На что обратить внимание покупателю при заключении договора цессии
Чтобы не подвергаться риску непрофессиональных или противозаконных действий со стороны третьих лиц, приобретающему права на жилой объект по ДДУ покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:
- Убедиться, что застройщик – это официально зарегистрированное юридическое лицо. Лучше всего, если данная строительная компания имеет богатый и успешный опыт возведения и сдачи в эксплуатацию подобных объектов.
- Проверить, имеется ли официальное разрешение на постройку МКД.
- Ознакомиться с проектной документацией на возводящийся объект. Подробная информация должна содержаться на сайте девелопера.
- Выяснить, на каких правах застройщик проводит работы на этом участке. Земля должна находиться в собственности у строительной компании или быть арендована у муниципалитета. Срок договора аренды должен стартовать от 3-х лет.
- Изучить изначальный ДДУ, убедиться что все его подписанты присутствуют и в контракте на перерегистрацию прав по договору долевого участия.
Что обязательно должно присутствовать в договоре переуступки
Покупатель должен внимательно изучить документ и проверить его на содержание обязательных пунктов, касающихся информации о:
- Реквизитах сторон контракта. Ф.И.О. текущего и будущего собственника прав. Наименование, адрес, банковские счета, Ф.И.О. должностного лица компании-застройщика.
- Если жилье приобреталось в ипотеку – банк должен стать стороной договора уступки прав.
- Согласии девелопера на проводимую сделку перехода прав на имущество.
- Дате подписания договора цессии.
- Порядке оплаты. Сумма передаваемых средств и срок платежа должны быть зафиксированы.
- Гарантиях продавца о том, что квартира не находится в залоге или под арестом.
Особенности переуступки имущественных прав при ипотеке
В этом случае заключение договора цессии немного усложняется, в процесс добавляются следующие этапы:
- Нужно получить согласие банка на продажу заемщиком имущественных прав его бывшим кредитором.
- Покупатель подтверждает свою платежеспособность, ведь он становится новым заемщиком по ипотечному кредиту. Банк должен быть уверен, что получит свои деньги.
- Оформляется новая ипотека на будущего владельца жилья.
- В это же время подписывается договор переуступки. Вероятно, что банк предложит свою форму этого документа.
Некоторые особенности регистрации договора цессии
Процесс переуступки достаточно трудоемок и содержит немало юридических тонкостей. Для покупателя не станет лишним зарегистрировать его у нотариуса. Это стоит сделать потому, что представитель нотариальной конторы более подкован юридически и поможет разобраться с деталями сделки. Нотариальная регистрация договора цессии не гарантирует то, что продавец является добропорядочным гражданином, но поможет разобраться в нюансах сделки.
Исключение двойной продажи квартиры подтверждается регистрацией контракта уступки имущественных прав по ДДУ в государственных органах. Сделать это можно в Управлении Росреестра или в любом Многофункциональном центре оказания услуг населению. Чтобы провести процедуру регистрации, потребуется предоставить следующие документы:
- Оригиналы паспортов сторон договора.
- Справку о том, что на квартиру не наложены никакие обременения в виде залога или ареста.
- Договор переуступки имущественных прав, сторонами которого являются: строительная компания, покупатель, продавец (возможно дополнительное участие в контракте третьих лиц: банка, поручителей и т.п.).
- Справку или другой документ, подтверждающий согласие банковского учреждения на проведение сделки в том случае, если первоначальный дольщик оплачивал взносы по ДДУ с помощью ипотечного кредита.
- Изначальный договор долевого участия, заключенный застройщиком и продавцом имущества.
Налогообложение договоров переуступки имущественных прав
Еще несколько лет назад инвесторы активно использовали схему продажи недвижимости на стадии окончания строительства, когда имущественные права переуступались новому владельцу, а подоходный налог не платился. Государство пресекло данную схему уклонения от налогообложения. Теперь если физическое лицо продает квартиру или другой объект недвижимости, который находился в его владении не больше трех лет, оно обязано уплатить НДФЛ (налог с доходов физлиц) в бюджет.
Резиденты и нерезиденты Российской Федерации платят налог при переуступке по разным ставкам:
- граждане РФ платят 13%;
- резиденты других государств – 30%.
Базой налогообложения в данном случае является разница между ценой приобретения квартиры на начальном этапе строительства и ее продажной стоимостью на текущий момент, зафиксированной в договоре переуступки. Т.е. налог с доходов платится только с доли прибыли, которую получает инвестор.
Налоговые обязательства при переуступке появляются только у продающей недвижимость стороны. Уже после окончания строительства, когда новый владелец подпишет акт приемки-передачи жилплощади, зарегистрирует его и станет полноценным владельцем реальных квадратных метров, он будет обязан уплачивать налог на недвижимость согласно установленным в регионе его проживания ставкам.
Продавец по итогам календарного года обязан включить полученную маржу в состав своих совокупных доходов и подать в районную налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Инспектор проверит правильность заполнения документа и подтвердит рассчитанный налог. Его нужно будет уплатить до 30 апреля следующего за годом оформления переуступки по ДДУ годом.
Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
Современный рынок предлагает немало способов приобретения жилья: ипотека, долевое строительство и прочее. Еще один распространенный метод обзавестись жильем – заключить договор переуступки прав собственности на квартиру. Однако стоит учитывать целый ряд нюансов и этапы подобных сделок.
Что значит переуступка при покупке жилья
Термин цессия используется во многих сферах и означает – переуступку своих прав. Данный способ не является куплей-продажей, ведь он предполагает лишь смену дольщика по долевому участию. В результате за свои деньги покупатель получает права по сделке с застройщиком и обязанности. Среди которых требование передачи жилья и обязанности вносить регулярные выплаты по сделке, если сумма не была оплачена полностью.
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке юристами именуется, как договор цессии. Этот метод распространяют повсеместно. При этом покупатель – цессионарий, а продавец – цедент. Если приобретаемая недвижимость оплачена частично, то договор цессии при покупке квартиры в новостройке дополняется пунктами о передачи задолженности покупателю (долг выплачивается компании застройщика, порядок платежей отражен в ДДУ).
Официально установлено, что около 30% всех сделок по реализации недвижимости оформляют данным способом. Инвесторами долевого участия выступают физические лица и организации. Реализуется недвижимость по личным обстоятельствам или для получения прибыли. Гражданам полезно знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, а также то, как правильно ее оформить. Легитимность таких сделок с недвижимостью не оспаривается, если процесс основан на законных схемах (ДДУ, ПДКП, ЖСК). Кроме того, такое жилье, как правило, дешевле, чем предложения застройщика или собственников.
Если продать квартиру по переуступке в строящемся доме порой удается весьма выгодно, то покупатель должен помнить о рисках и недостатках сделки. При подписании бумаг передается не только право на получения жилья, как участника в долевой стройке, но и ряд обязанностей. Например, оплата остатка долга. Кроме того, может оказаться недобросовестной компания застройщика и подвести дольщиков (не осуществив своевременный ввод дома в эксплуатацию).
Какой бывает переуступка квартиры
После оформления сделки цессионарий фактически заменит покупателя, который заключал ДДУ с застройщиком. Что такое переуступка квартиры в новостройке – это передача только тех прав на недвижимость, которыми ранее располагал продавец. Существует несколько способов ее оформления:
- ДДУ (№ 214). Заключивший ранее договор с застройщиком гражданин имеет право потребовать передачу жилья ему, когда наступит оговоренный срок. Долевое участие регистрируется государственными органами, после чего у дольщика появляются права, передаются которые только по цессии, после регистрации ДДУ.
- Еще одна схема – оформление предварительного договора. Она исключает любые расчеты с застройщиком, покупатель получает лишь права на недвижимость. Этот вид сделки сопряжен с большим риском, например, необходимость повторно оплатить жилье. Заключайте только именной индоссамент (содержащий данные нового покупателя).
Как оформляется переуступка
Одним из главных правил оформления сделки является получение от застройщика согласия. Порядок оформления договора зависит от того, оплачена ли жилплощадь цедентом полностью, или имеется остаток долга. Если продавец полностью выкупил свою долю, то по цессии, покупателю передаются права по основной сделке, без обязательств перед застройщиком. Законодательство разрешает обойтись без согласия строительной организации, однако, нужно будет уведомить ее письмом.
Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме:
- Продавец передает покупателю бумаги, имеющие отношение к первоначальной сделке (квитанции, договора, дополнительные справки, документы на ипотеку и прочее).
- Покупатель убеждается, что передаваемые ему права действительны, выполняет свои обязательства.
- Заключается сделка.
Договор по переуступке прав
Документ, подтверждающий факт заключения сделки, должен включать приложение договора, подтверждающего права на реализуемое жилье в новостройке, имеющиеся у продавца (ДДУ). Кроме того, прилагается письменное согласие от компании-застройщика, полная информация о строительном объекте, банковские бумаги (договор ипотеки). Оформление возможно, если дом не сдан собственникам.
Риски при покупке квартиры
Если долго строиться и ждать жилья у вас желания нет, то данный вариант покупки недвижимости вполне вам подойдет. Однако, изучив, что такое переуступка квартиры в новостройках, не забывайте про возможные риски:
- Признание сделки недействительной. Произойти это может по разным причинам, поэтому важно указывать в договоре сумму, выплаченную продавцу (реальную).
- Двойные продажи. Считается, что данный вид мошенничества распространяется очень быстро по всем регионам страны. Однако избежать проблем можно легко – заключайте сделки на основания ДДУ, зафиксированного регистрационной палатой.
Облагается ли налогом продажа по переуступке
Кодекс РФ гласит, что все доходы граждан облагают налогом. Это правило распространяется на жилье и не только в новостройке, приобретенное по переуступке долевого участия. Однако вы можете уменьшить сбор на сумму понесенных вами расходов. Фактически налогообложение распространяется лишь на разницу суммы покупки жилья у застройщика и продажи по цессии. Но если платить сбор не нужно, то декларацию 3-НДФЛ обязательно нужно предоставить. В противном случае могут быть штрафы.
Видео: покупка жилья по переуступке
Последнее обновление: 29.06.2018
Вопрос:
Я хочу продать свою квартиру в новостройке. Как это сделать? Дом только что сдан, но право собственности еще не оформлялось.
Ответ:
Продать квартиру в новостройке гораздо проще, чем сделать то же самое на . Проще не в смысле поиска Покупателя, а в смысле подготовки и оформления сделки. Почему?
Потому что у квартиры в новостройке нет правовой истории , и нет необходимости собирать и проверять большое количество документов, изучая принадлежность прав собственности и прав пользования на квартиру. Это , и ни того, ни другого здесь нет. А что тогда есть? Как продать здесь квартиру?
А есть тут только права требования на квартиру в строящемся доме. И даже если дом фактически уже построен и сдан госкомиссии, все равно до подписания , дольщик может продать ее только по .
Почему именно до подписания Акта приема-передачи , а не до оформления права собственности ? Потому что после передачи квартиры дольщику (по Акту ), Застройщик формально выполняет свои обязательства по договору, и у дольщика пропадает право требования к нему.
Если же дольщик уже принял квартиру по Акту , но право собственности на квартиру еще не оформил (а это оформление может растянуться на несколько месяцев ), то он оказывается в некотором подвешенном состоянии. Прав требования у него УЖЕ нет, а прав собственности ЕЩЕ нет. И в этом состоянии дольщик юридически имеет право продать квартиру только по Предварительному договору купли-продажи .
Но Покупатели очень неохотно отдают деньги под такой вид договора, поэтому квартиры в новостройках продают либо до подписания Акта приема-передачи – по Договору переуступки прав требования , либо уже после получения права собственности – по обычному Договору купли-продажи .
Сразу оговоримся, что речь далее пойдет только о переуступке права по . Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком
, только эти договоры уже относятся к серым . По закону Девелопер
может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ
, в соответствии с . Именно этот вариант мы и рассмотрим.
В этом законе (ФЗ-214 ) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки ) прав требования по ДДУ .
Из чего следует, что дольщик имеет право продать свои права требования на квартиру в новостройке любому лицу независимо от согласия Застройщика (если иное не оговорено в договоре ДДУ с Застройщиком ). Но есть одна оговорка: если дольщик еще не рассчитался полностью с Застройщиком за квартиру, то его согласие здесь уже нужно обязательно. А вместе с переуступкой прав требования в таком случае одновременно происходит и перевод долга на нового дольщика.
Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. Для этого дольщику нужно будет:
- Определить цену продажи квартиры;
- Разместить рекламные объявления о продаже;
- Показать Покупателю квартиру, если она уже достроена;
- Предоставить Покупателю для ознакомления ДДУ и платежки, подтверждающие произведенную Застройщику оплату;
- Договориться об условиях расчетов;
- Подготовить и подписать Договор уступки прав требования;
- Зарегистрировать Договор уступки в Росреестре.
Пройдемся по этим пунктам чуть подробнее.
Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик . Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится. Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика .
Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета. Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ , на соответствующем . В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном . Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика .
Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.
Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки ), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.
С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ) , права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей ).
Сюда же добавляем согласие банка на уступку прав (если мы приобретали эту квартиру в ипотеку ). И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в ).
Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком , его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие. Придется дать. Здесь все по закону.
Следующим шагом мы договариваемся с Покупателем об (подробно о способах денежных расчетов в сделках – см. по ссылке в Глоссарии ).
После этого составляем и подписываем собственно Договор уступки (форму этого договора можно взять у Застройщика ) и отдаем его в Росреестр на регистрацию. Подробнее о составе, нюансах и условиях заключения (включая его образец ) – см. по ссылке.
На этом продажа квартиры в новостройке завершена. Акт приема-передачи квартиры новый дольщик будет подписывать уже с Застройщиком без нашего участия. И что самое для нас приятное, все возникшие потом проблемы с приемкой квартиры, с оформлением прав собственности и тому подобное, Покупатель будет решать тоже уже с Застройщиком , а не с нами. Для этого мы и передали ему все права требования .
Нам же останется только забрать зарезервированные деньги за квартиру после регистрации Договора уступки .
От того, когда именно
мы будем продавать свои права требования на квартиру в новостройке, будет зависеть и цена
этой продажи. Конечно, наша цена вынуждена будет держаться в русле текущих цен, установленных Застройщиком
в том же доме, но надо понимать, что цены Застройщика
точно так же зависят от того, когда именно происходит реализация квартир. Что здесь влияет на текущую цену?
Прежде всего, цена будет определяться стадией готовности строящегося дома. Для новостроек это определяющий фактор. Самая низкая цена – на начальных стадиях строительства. Самая высокая – после сдачи дома в эксплуатацию.
Кроме того, на цену влияют сезонность рынка недвижимости и макроэкономические факторы экономики . Высокими сезонами (т.е. периодами увеличение спроса ) традиционно считается время с середины сентября до середины декабря (после летних отпусков и до новогодних праздников ), и – с февраля по майские праздники. В остальные месяцы спрос, чаще всего, падает и цены соответственно слегка проседают за ним. Что касается макроэкономических факторов (скачков курсов валют, структурных проблем в финансовой или строительной отраслях и т.п. ), то здесь уже при планировании продажи надо полагаться на текущий анализ рынка и ценовых трендов.
Как продать квартиру в новостройке без налога?
В Договоре уступки прав требования мы будем указывать сумму, за которую мы уступаем эти права Покупателю. От этой суммы будет зависеть размер налога с продажи нашей квартиры в новостройке.
Налог на доходы физлиц (НДФЛ ) возникает здесь в случае получения дохода от разницы между покупкой и продажей нашей новостройки. И 13% с этой разницы мы обязаны отдать государству. Но если сумма продажи (переуступки прав ) каким-то чудом оказалась равной сумме, за которую мы эту квартиру ранее покупали у Застройщика , то налогооблагаемая база у нас будет равна нулю.
Подробнее о (с примерами расчетов ) – см. по ссылке в Глоссарии.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
Об одном из самых распространенных типов сделок на рынке недвижимости с пециально для рассказывает адвокат Олег Сухов
Приобретение новостройки по схеме переуступки прав остается одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости. Но и одной из самых опасных.
Сегодня около 15% новостроек на начальной стадии строительства приобретается по договору цессии. Если говорить о финальной части строительства, когда новостройка практически уже готова к вселению, то этот процент гораздо выше – около 90%. Но, несмотря на массовость института переуступки права, данная сделка по-прежнему остается одной из самых опасных.
Банкротство застройщика
С момента регистрации договора долевого участия и до подписания передаточного акта дольщики могут уступить права на недвижимое имущество другому лицу на основании ст. 382 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Однако причины «продажи» квартир путем переуступки прав часто связаны с нарушением качества и сроков строительства и особенно с предстоящим банкротством компании-застройщика.
Согласно ст. 390 ГК РФ первоначальный участник (цедент) не отвечает перед новым участником (цессионарием) за действия застройщика. В случае неисполнения последним своих обязанностей нельзя расторгнуть договор цессии и потребовать возврата уплаченных по нему денежных средств. Гражданам, приобретшим права на квартиру путем переуступки, предстоят судебные тяжбы с самим застройщиком, например, о взыскании неустойки за просрочку передачи , о безвозмездном устранении допущенных недостатков, а при его финансовой несостоятельности – о включении требований в реестр требований кредиторов должника (параграф 7 главы IX Закона о банкротстве).
Прежний дольщик несет ответственность за исполнение застройщиком договора долевого участия, если он принял на себя поручительство. Но необходимо учитывать все условия о поручительстве, определенные цедентом и цессионарием, а кроме того - принять во внимание, что подобное поручительство практикуется менее чем в 5% сделок. Так, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании 8,2 млн руб. долга по соглашению об уступке прав на недвижимое имущество, Арбитражный суд Иркутской области в решении от 16 марта 2011 г. исходил из того, что стороны установили ответственность поручителя (первоначального участника), если застройщик не передаст объект строительства до 30.06.2010, расторжение же новым дольщиком договора долевого участия до наступления этой даты исключило возникновение поручительства.
Недействительность цессии
Уступка прав не должна противоречить закону и договору долевого участия и допускается:
Во-первых, только после уплаты дольщиком цены договора (подтверждается полученным от застройщика соглашением о зачете взаимных требований);
Во-вторых, с письменного согласия застройщика, если это предусмотрено договором. Решением Чернушинского районного суда Пермского края от 07 июня 2012 г. признана недействительной переуступка права требования ООО «Строительная компания…» гражданину Ч. в нарушение п. 7.2 договора долевого участия, осуществленная без письменного согласия застройщика;
В-третьих, с разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась по .
Несоблюдение хотя бы одного из перечисленных условий влечет недействительность цессии. На основании ст. 390 ГК РФ, ответственность в этом случае перед новым дольщиком несет первоначальный участник, который обязан возвратить переданные ему денежные средства (неосновательное обогащение), проценты за пользование ими и возместить убытки.
Так, в определении Высшего Арбитражного Суда РФ (далее ВАС РФ) от 23 января 2012 г. установлено, что Т. законно отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов должника (застройщика, признанного банкротом) его требования на сумму 7 241 000 руб. убытков и 7 241 000 руб. неустойки, причиненных неисполнением соглашения инвестирования строительства, так как К. не уплатил цену договора застройщику, но уступил Т. свои права. Суд указал, что у Т. есть возможность защитить свои нарушенные права путем взыскания всех убытков с К.
«Двойная» переуступка прав
В соответствии со статьями 1, 11 Закона об участии в и Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г., уступка прав гражданам предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит государственной регистрации.
Не исключены случаи, когда недобросовестное лицо «переуступает» право на квартиру нескольким покупателям. Происходит это обычно по так называемым инвестиционным соглашениям или предварительным договорам купли-продажи, регистрировать которые в Росреестре не требуется. Судебная практика признает право перешедшим к тому цессионарию, в отношении которого уступка была совершена раньше.
Застройщик не уведомлен о переходе прав
Застройщик должен быть письменно уведомлен об уступке права требования, иначе новый участник несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий, например, таких, как исключение возможности взыскания убытков или неустойки или, как было сказано выше, признание договора уступки недействительным.
В определении Забайкальского краевого суда от 10 июля 2012 г. установлено, что дольщик, к которому права перешли путем уступки, предъявил иск к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в связи с нарушением сроков строительства, но поскольку застройщик не был уведомлен о состоявшейся уступке права и заключил соглашение с прежним участником о переносе сроков окончания строительства, то оснований для удовлетворения требований дольщика с учетом положений п. 3 ст. 382 ГК РФ не имеется.
Оспаривание соглашения об уступке права (как подозрительной сделки)
Необходимо помнить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве уступка права может быть признана недействительной (как подозрительная сделка), если она совершена по заведомо заниженной цене и менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве участника долевого строительства (цедента).
Так, в определении ВАС РФ от 27 июня 2012 г. указано, что «по условиям соглашения от 28.10.2009 должник уступил обществу за 200 000 руб. принадлежащее ему… право требования у застройщика передачи в собственность нежилого помещения. Затем в результате заключения нескольких договоров цессии… право требования перешло к Т. Конкурсный управляющий оспорил соглашение об уступке права от 28.10.2009… суд… пришел к выводу о наличии оснований для признания… сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве... Установив, что общество не исполнило обязательств по оплате уступленного права, и принимая во внимание неоднократный переход права требования к третьим лицам, суд отказал в применении последствий недействительности сделки».
Таким образом, гражданин Т. лишился возможности рассчитывать на получение недвижимого имущества и на возвращение уплаченных им по договору уступки требования денежных средств.
Покупая квартиру по переуступке, в том числе когда права передавались несколько раз, по цепочке, от одного лица к другому, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.
Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.
Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.
Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.
Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.
Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение - случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.
Два вида уступки
Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.
1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.
2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.
Пакет документов для сделки
Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.
Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):
1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;
2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);
3) нотариально заверенное согласие супруга;
4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);
6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
Документы, которые требуются покупателю
При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.
Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда - производится зачет.
Здесь возможны два случая. Первый - когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).
«В этой ситуации все достаточно просто, - объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. - По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.
Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».
Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.
«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, - считает Юлия Михайлова. - Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».
В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.
Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:
Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.
Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:
Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.
На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.
Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.
В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.
